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Sicurezza antincendio nei condomini: normative e regole

Ci sono grandi novità nel 2024 per quanto riguarda la sicurezza antincendio nei condomini. Nuove normative che riguardano le regole su come procedere per mettere al sicuro il condominio dal rischio incendi. In questo articolo trovi tutto quello che c’è da sapere sull’argomento e sulle nuove normative del 2024. Sul nostro sito, inoltre, trovi anche una guida speciale sul Bonus Sisma 2024

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Sicurezza antincendio in condominio: le novità del 2024

Nel 2024 è previsto un disegno di legge delega che comprende anche indicazioni per un nuovo decreto legislativo riguardante la prevenzione incendi in condominio. Questa iniziativa rivoluzionerà la gestione delle attività soggette alla sicurezza antincendio anche nei condomini, riducendo il numero di controlli preventivi per le attività meno complesse e favorendo l’autocertificazione e l’asseverazione delle caratteristiche tecniche di sicurezza per i prodotti antincendio. Si tratta dell’articolo 5 (Princìpi e criteri direttivi specifici in materia di prevenzione degli incendi e di sicurezza antincendio dei prodotti) del disegno di legge delega, che è attualmente in esame, e che mira ad introdurre alcuni criteri che dovrebbero semplificare e accelerare i procedimenti per la sicurezza antincendio. 

La normativa sulla sicurezza antincendio in condominio

Per quanto riguarda la normativa antincendio per i condomini si fa comunque riferimento al D.M. 25/01/2019, che modifica il D.M. 246/1987. Poi, con il D.M. 19/05/2022, è stata regolarizzata la tecnica verticale V14 sulle misure di prevenzione incendi nei condomini e negli edifici di altezza antincendio maggiore di 24 m. 

Sicurezza antincendio condominio: il Decreto 25 gennaio 2019

Il 5 febbraio 2019 è stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale, il decreto 30 del 25 gennaio 2019 riguardante le modifiche e le integrazioni all’allegato del decreto n. 246 del 16 maggio 1987 circa le norme di sicurezza antincendi per i condomini.

Della prevenzione antincendi in condominio ne avevamo già parlato in un articolo dello scorso maggio, con la nuova normativa cosa cambia?

Le modifiche riguardano l’altezza degli edifici, facendone un distinguo: il dm 246/1987, con le recenti novità, stabilisce per i condomini un’altezza antincendio di 12 metri, mentre gli edifici civili un’altezza antincendio di 24 metri.

Per altezza antincendio, è bene specificare, non si intende l’altezza dell’edificio, bensì l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.

A chi si rivolge il decreto?

Le novità previste dal decreto si applicano alle costruzioni di nuova realizzazione e a quelle già esistenti alla data di entrata in vigore della norma. L’unica eccezione vale per gli stabili che, alla data dell’entrata in vigore siano stati pianificati o siano in corso d’opera. In particolare, devono essere stati avviati i lavori di rifacimento delle facciate approvati dal Comando dei Vigili del Fuoco.

Requisiti delle facciate

Il decreto rinnovato pone l’attenzione sulla sensibilità delle facciate degli edifici e sulla loro messa in sicurezza in caso di incendio. Limita la possibilità che il fuoco si propaghi attraverso le facciate e coinvolga altri compartimenti sia per incendi di origine interna che esterna allo stabile.

Inoltre, evita o limita la caduta di porzioni di facciata che cadendo possono compromettere un’evacuazione in sicurezza o che la possono compromettere del tutto.

Le nuove figure per la sicurezza antincendio

La regolamentazione del piano antincendio nei condomini prevede anche l’introduzione di figure preposte alla sicurezza.

  • Il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio dovrà pianificare e organizzare le attività della gestione sicurezza antincendio,
  • il Coordinatore delle emergenze dovrà sovrintendere all’attuazione della pianificazione di emergenza e delle misure di evacuazione previste e si relazionerà con i responsabili delle squadre dei soccorritori.

Responsabilità dell’amministratore

L’amministratore riveste il ruolo di rappresentante legale del condominio e per tale ragione, per la sicurezza comune, è tenuto compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea (art. 1130 ultimo comma c.c.). Ciò significa che, qualora si verifichi un incendio e si appuri che è stato cagionato dall’inottemperanza agli obblighi manutentivi, l’amministratore ne risponderebbe penalmente.

Tempistiche

La scadenza per l’adozione delle nuove disposizioni antincendio e di quelle che garantiscono l’esodo dall’edificio in totale sicurezza in caso di incendio è prevista entro il 6 maggio 2021.

Entro maggio 2021, sarà obbligatoria l’installazione:

  • degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio (per le altezze antincendio superiori a 54 metri)
  • dei sistemi di allarme vocale (per le altezze antincendio superiori agli 80 metri).
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Condominio verde: bonus Irpef fino al 36%

Se il mondo ci chiede di essere sempre più green, noi possiamo rispondere in vari modi. Uno di questi è rendere la nostra abitazione un condominio verde sfruttando il bonus verde 2021 con le detrazioni IRPEF fino al 36%.

C’è già chi si è proiettato verso un futuro più sostenibile, come possiamo sfruttare questo bonus?

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Il bonus verde

L’ultima legge di bilancio ha confermato l’incentivo per tutti coloro che vogliono colorare di verde la propria abitazione.

La nuova moda prevede l’istallazione di vere e proprie piante per decorare le nostre case.

Chi può usufruire del bonus?

I beneficiari della detrazione sono tutti coloro che sono proprietari di un immobile o ne usufruiscono in locazione. Ad essere esclusi dall’agevolazione sono gli immobili di nuova costruzione. Il bonus può essere utilizzato anche per le parti comuni degli edifici condominiali. Ogni condomino potrà ricevere il bonus solo se avrà contribuito economicamente alla realizzazione dell’intervento e secondo i propri millesimi.

Come funziona il bonus?

Con una spesa massima di 5 mila euro per unità immobiliare si possono trasformare in verde gli spazi comuni esterni degli edifici abitativi, ottenendo il 36% di recupero fiscale in 10 anni. La detrazione aumenta se moltiplicata al numero di unità abitative, fino ad un massimo di 1.800€.

Quali sono gli interventi ammessi?

La detrazione del 36% è valida per i seguenti interventi:

  • impianti di irrigazione;
  • realizzazione pozzi;
  • sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni;
  • grandi potature;
  • riqualificazione prati;
  • realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili;
    piante e arbusti;
  • spese di progettazione relative a lavori successivamente effettuati
  • Non sono ammesse le spese relative alla manutenzione ordinaria e quelle relative all’acquisto di attrezzi.

Green is the new condominio: gli esempi in Italia

condominio verde

Sembra essere una novità, eppure in Italia esistono già esempi di edifici che hanno accolto tante piccole piante sui loro balconi:

  • Milano. L’esempio più famoso è sicuramente il Bosco Verticale. Questo è stato premiato come il più innovativo edificio al mondo. Oltre ad essere un piacere per gli occhi, è un ambizioso progetto di riforestazione metropolitana che si propone di incrementare la biodiversità vegetale e animale del luogo.
  • Torino. Uno degli esempi più famosi è quello del Condominio 25 verde che rappresenta il primo esperimento di architettura eco sostenibile in città. Come una piccola foresta di 150 alberi, Condominio 25, crea un microclima con un apporto ambientale quantificabile in 150 litri di ossigeno l’ora.
  • Catania. Nel 2017 la città siciliana ha scelto di installare una parete verde trasformando totalmente la facciata di un palazzo e abbracciando la causa green.
  • Trieste. Qui, invece, una superficie già esistente è stata convertita in un vero e proprio giardino.

Tutte le qualità del condominio verde secondo [wpi_designer_button text=’Condexo’ link=’https://www.condexo.it/’ style_id=’601′ target=’_blank’]

Se non siete ancora convinti di questa novità, ecco tutti i pro di questa scelta:

  • piante e fiori possono riqualificare terrazzi, balconi e attici;
  • la nuova veste può migliorare l’aspetto estetico dell’edificio;
    aumenta il valore dell’immobile;
  • comporta risparmi in bolletta con l’utilizzo dell’acqua di falda per gli impianti di riscaldamento e rinfrescamento;
  • si autoalimenta con l’irrigazione dell’acqua piovana;
  • crea un isolamento da inquinamento acustico e da smog;
  • migliora la qualità dell’aria riducendo l’anidride carbonica e aumentando l’ossigeno.
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Cessione del credito e Ecobonus: le ultime novità

In questo articolo parleremo della cessione del credito, in particolare di quella relativa agli Ecobonus, che permette di cedere il credito al fornitore dei beni e servizi utilizzati per gli interventi di riqualificazione energetica del proprio edificio. Con il prolungamento della riforma anche per il 2020, Sismabonus e Ecobonus permettono, oggi, di migliorare dal punto di vista energetico la propria abitazione tramite la cessione del credito per le ristrutturazioni.

Un focus verrà fatto anche sul nuovo Ecobonus al 110%, previsto nel DL Rilancio del 19 maggio 2020.

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Ecobonus 110% come funziona?

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge N. 34 del 19 maggio 2020, meglio conosciuto com DL Rilancio (è possibile consultare il Decreto Rilancio sul sito della Gazzetta a questo link), sono state previste misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19. Tra le misure presenti nel decreto vi è l’ampliamento dell’ecobonus al 110%, ovvero una detrazione fiscale pari al 110% delle spese sostenute per l’efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico.

Destinatari della misura

L’agevolazione è rivolta a contribuenti, residenti e non residenti, possessori a qualsiasi titolo dell’immobile sul quale verranno effettuati gli interventi, in cui rientrano anche familiari e cointestatari. Tra questi figurano anche i condomini, gli Istituti delle case popolari e, nel caso di lavori eseguiti sui singoli appartamenti, le persone fisiche fuori dall’esercizio di attività di impresa.

Quali interventi sono compresi nell’ecobonus al 110%?

L’ecobonus al 110% è valido per gli interventi di:

  • Isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio per almeno il 25% della superficie totale (Cappotto termico), con un limite di 60mila euro moltiplicato per le unità abitative presenti;
  • Sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione;
  • Installazione di impianti fotovoltaici;
  • Installazione di colonnine di ricarica elettrica.

Il bonus viene applicato a condizione che l’immobile venga migliorato, in termini di efficientamento energetico, di almeno 2 classi.

Quali sono le tempistiche previste?

Gli interventi devono essere realizzati tra il 1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 e la restituzione del credito di imposta sarà erogata in 5 anni.

Quale documentazione è richiesta?

La documentazione da presentare per beneficiare del nuovo ecobonus prevede:

  • Dichiarazione di conformità del direttore dei lavori;
  • Scheda informativa degli interventi;
  • APE (Attestato di prestazione energetica)

Insieme a questo, occorre presentare copia del bonifico, bancario o postale.

E’ prevista la cessione del credito?

Anche per questo tipo di manovra, è prevista le cessione del credito fiscale, ovvero la cifra che verrà restituita al cittadino nell’arco di cinque anni, a intermediari finanziari (banche o assicurazioni) o all’impresa che realizza i lavori di efficientamento. 

Ecobonus e Legge di Bilancio 2020

Ecobonus e Sismabonus sono regolamentati rispettivamente dall’art. 14, commi 2-ter e 2-sexies del D.L. n. 63/2013 e dall’art. 16, commi 1-quinquies e 1-septies del D.L. n. 63/2013. Norme che sono state confermate dalla Legge di Bilancio 2020 (Legge 27 dicembre 2019, n. 160), la quale prevede che:

  • possano essere richieste detrazioni fiscali per gli interventi edilizi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, fino al 31 dicembre 2020.
  • Viene invece eliminata la possibilità di richiedere lo sconto in fattura, con l’abrogazione dei commi 2, 3 e 3-ter, dell’art. 10 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 (c.d. Decreto Crescita) per le singole unità abitative.

Lo sconto in fattura è comunque confermato per gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) di importo pari o superiore a 200.000 euro effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali (Art. 1, Comma 70 della Legge di Bilancio 2020), si parla quindi di ristrutturazioni importanti di primo livello. Questa tipologia di ristrutturazioni interessano l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dello stesso e comprendono anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.

Il 2020 si conferma essere un anno di importanti novità in tema di bonus energetici, per chiunque abiti in una realtà residenziale o condominiale, per questo andremo ad analizzare quali sono le ultime novità in materia, come funziona la cessione del credito, il bonus facciate e il ruolo degli ESCo, quali Enel X.

Sismabonus e Ecobonus: le ultime novità

La Legge di Bilancio 2020 conferma quanto già previsto nel 2019 in tema di cessione del credito per gli ecobonus e sismabonus. E’ possibile infatti cedere ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi di efficientamento o ad altri soggetti privati un credito pari alla detrazione Irpef spettante, come pagamento di una parte del corrispettivo, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2020 (2021 per quelle condominiali).

I soggetti privati a cui cedere il credito devono essere collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione, come per esempio in caso di lavori condominiali ad altri condomini cui spetta la detrazione. Sono ammesse le Energy Service energy Companies (E.s.co.) e le società di servizi energetici (Sse).

Tra le novità, c’è da segnalare il nuovo Bonus Facciate 2020 che stabilisce un credito di imposta per i lavori di recupero e risanamento delle pareti esterne degli edifici (siano essi edifici condominiali, ville singole, ecc…). Il bonus è indicato nell’Art. 25 del DDL di Bilancio 2020 e statuisce che:
“(…) Per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi edilizi, ivi inclusi quelli di manutenzione ordinaria, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici la detrazione dall’imposta lorda di cui al comma l è incrementata al 90 per cento. Non si applicano i limiti massimi di spesa di cui al comma l del presente articolo e dei commi l e 3 dell’articolo 16-bis del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni (…)”.

Sorprende invece l’abolizione della cessione del credito d’imposta per l’istallazione di impianti fotovoltaici.

Comunicazione ENEA Ristrutturazione 2020

L’attuale Legge di Bilancio introduce anche l’obbligo di comunicazione ENEA anche per le ristrutturazioni edili. L’obbligo, già previsto dalla scorsa Legge di Bilancio, stabilisce che vengano comunicati a ENEA gli interventi di ristrutturazione edile, che vanno ad aggiungersi a quelli per la riqualificazione energetica degli edifici. La comunicazione ENEA può essere effettuata tramite il sito dedicato

Interventi di efficientamento previsti dalla Legge di Bilancio 2020

Vediamo ora quali sono gli interventi previsti dalla Legge di Bilancio 2020 per i  quali è possibile richiedere la detrazione e che rientrano tra gli interventi di efficientamento:

InterventoDetrazione Fiscale
Bonus Ristrutturazioni 2020Detrazione IRPEF al 50% per una spesa max di 96.000.000€
Sismabonus 2020Detrazione o sconto in fattura per interventi di riduzione di rischio cosi suddivisi:
- 70% per riduzione di 1 classe di rischio
- 75% per riduzione di 2 classi di rischio
- 75% per riduzione di 1 classe di rischio nei condomini
- 85% per riduzione di 2 classi di rischio nei condomini
Ecobonus 2020Detrazione o sconto in fattura al 65% o 50% per interventi di efficientamento energetico fino a max 100.000€:
- Bonus caldaia: da 0% a 50% e fino al 65% a seconda della tipologia di caldaia
- Bonus zanzariere: se dotate di schermature solari al 50%
- Bonus tende da sole: Pari al 50%
- Bonus finestre e infissi: pari al 50%

Cos’è la cessione del credito di imposta?

La cessione del credito è disciplinata dall’articolo 1260 del codice civile “cedibilità dei crediti”:

Il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge…”

La cessione del credito riguarda i soggetti che rientrano nella cosiddetta no tax area (con reddito complessivo annuo non soggetto a imposizioni fiscali IRPEF). La cessione permette ai contribuenti di cedere la detrazione fiscale a fornitori o altri soggetti privati.

Per i lavori condominiali occorre indicare la cessione del credito nella delibera assembleare. Sarà l’amministratore che dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione contenente tutti i dati richiesti.

Cessione del credito e condominio

Vediamo ora cosa succede nel condominio. La cessione del credito è una pratica, già messa in opera da alcune ESCo (Energy Service Company), che consiste nell’acquisire il credito fiscale dei condomini che intendono usufruire dei bonus. In questo modo, il contribuente cede il credito fiscale ad una società che acquistandolo anticipa uno sconto in fattura.

Ecobonus Enel X 2020

Quella che fino ad oggi sembrava una pratica di poche società entra ufficialmente in una delle più importanti multinazionali dell’energia e del gas: Enel X.

Enel X si propone con un programma mirato alla riqualificazione abitativa rivolto ai condomini con più di 8 unità immobiliari. Grazie alla cessione del credito a Enel X il costo di cui si deve fare carico il condominio si limita alla sola quota della parte non coperta dagli incentivi fiscali e così si riduce drasticamente la spesa che il condomino dovrà anticipare.

Francesco Venturini, AD di Enel X , ha dichiarato: “Noi, acquistiamo dal condomino tutto il credito d’imposta, che può andare dal 50% all’85% del costo dell’intervento a seconda della tipologia. Lo sconto sarà del 5-6%, quindi vantaggioso per i condomini. Questo dovrebbe avere un impatto positivo sul bacino di utenza. Che è enorme”.

Perché cedere il credito a Enel X?

Per finanziare le richieste che saranno formulate, Enel ha previsto di investire 260 milioni di euro nel bilancio 2019.  In 400 condomini italiani i lavori di riqualifica sono già partiti. Numeri ancora al di sotto del potenziale.

“L’efficienza energetica, continua Venturini, è il nostro mestiere. Inoltre siamo dei forti contribuenti e quindi abbiamo la capienza fiscale per recuperare, tramite il credito d’imposta distribuito nei 10 anni, le somme che anticipiamo. Infine, su questa operazione, diversamente da altri operatori o utility che agiscono esclusivamente dal punto di vista finanziario ci mettiamo la faccia: Enel X si fa garante della qualità dei lavori che saranno eseguiti e che seguiremo direttamente dalla proposta iniziale alla loro conclusione”.

Quali interventi sono ammessi con gli ecobonus di Enel X??

La tipologia di lavori in condominio è varia e flessibile in quanto può riguardare sia un pacchetto di interventi globale che uno parziale in base alle necessità dell’edificio. Enel X elenca alcune tipologie di intervento ammesse sfruttando gli ecobonus:

  • detrazione dell’85% per interventi di miglioramento di 2 classi sismiche se effettuati contestualmente all’installazione del cappotto termico
  • dal 50% al 65% per gli impianti di riscaldamento centralizzato
  • dal 50% al 65% per i sistemi di building automation e collettori solari
  • 50% per finestre e infissi 

Conclusioni: Le 5 cose più importanti sulla cessione del credito e gli Ecobonus

Le nuove tecnologie stanno cambiando sempre di più il settore energetico: un’attenzione sempre crescente verso l’ambiente e l’uso del digitale hanno previsto tutta una serie di incentivi diretti a enti pubblici e privati. Grazie agli incentivi dell’Eco-Sisma bonus e alla cessione del credito è possibile apportare delle migliorie sostanziali, in termini di risparmio energetico e valorizzazione dell’immobile, tra cui i condomini, senza doversi porre dei problemi in termini di liquidità immediata.

Abbiamo visto come il DL “Rilancio”, emanato per far fronte alla crisi economica causata dal Coronavirus, va ad implementare gli incentivi già previsti nella Legge di Bilancio del 2020.

Qui riassumiamo le 5 cose più importanti da tenere in considerazione se si ha intenzione di sfruttare le misure previste dal governo:

  1. Chi può richiedere gli incentivi? Una detrazione fiscale del 110% sulla spesa sostenuta, spetta a chi effettuerà lavori di efficientamento energetico, di prevenzione antisismica e per interventi connessi relativi all’installazione di impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Possono richiedere la detrazione i condomini, le singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale e gli Istituti autonomi case popolari (IACP).
  2. Quali sono le tempistiche? L’incentivo riguarda le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Il credito di imposta verrà restituito in 5 anni.
  3. A quanto ammonta il bonus facciate? Il bonus facciate non ha subito variazioni rispetto a quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2020. E’ prevista quindi una detrazione fiscale al 90% per il ripristino o il restauro delle facciate spetta agli edifici situati nelle zone A o B o ad esse assimilate.
  4. Quali sono gli interventi di efficientamento ammessi? – Interventi di isolamento termico, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (Massimale di spesa: 60mila euro x n. unità immobiliari che compongono l’edificio);
    – Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (Massimale di spesa 30mila euro x n. unità immobiliari che compongono l’edificio);
    – Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (Massimale di spesa 30mila euro);
    Installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica
    (Massimale di spesa: 48mila euro);
    Installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (Massimale di spesa: 3.000 euro);
    Interventi di messa in sicurezza sismica degli edifici.
  5. Come utilizzare il beneficio fiscale? chi esegue i lavori potrà beneficiare della detrazione recuperando il 110% dell’importo speso nelle dichiarazioni dei redditi dei 5 anni successivi al 2021. E’ prevista anche la possibilità di cedere il credito fiscale ad altri soggetti (es. Banche) o di sfruttare lo sconto in fattura. Lo sconto in fattura sarà pari alla detrazione e anticipato dal fornitore, il quale potrà recuperarlo sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successiva cessione.
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Infiltrazioni d’acqua in condominio: cause e responsabilità

Capita a tutti, prima o poi, di dover fronteggiare il problema delle infiltrazioni d’acqua, dell’umidità e della muffa in casa. Ma prima di incolpare subito l’ inquilino del piano di sopra, sarebbe bene individuare le cause del problema e le relative responsabilità.

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Cause e responsabilità: chi paga? 

Le infiltrazioni d’acqua sono una delle cause più frequenti di danni alle strutture condominiali.

Una volta che il condominio presenta segni di infiltrazione, a chi va imputata la responsabilità del danno? Ai condomini danneggiati spetta un risarcimento? Individuare le cause delle infiltrazioni e le relative responsabilità, non è così semplice.

Le principali possono riferirsi a:

  • rottura delle tubature: quelle di adduzione sono di proprietà condominiale finché non incontrano i contatori dei condomini, quelle di scarico finché non vengono collegate con quelle dei singoli appartamenti. Poi la responsabilità passa al singolo proprietario che dovrà pagare di tasca sua.
  • muri perimetrali: dato che vengono considerati come parti comuni, il condominio risponde per i danni che causano ai singoli. Eccezion fatta per i danni da imputare a gravi difetti di costruzione. In questo caso il risarcimento può essere chiesto sia dal soggetto danneggiato che dal condominio stesso alla ditta che ha eseguito i lavori, entro 10 anni dalla loro ultimazione.
  • terrazze a livello: anche se di proprietà o a uso esclusivo di un singolo condomino, viene considerata alla stregua della copertura del lastrico solare. Di conseguenza, dei danni causati all’appartamento sottostante ne rispondono tutti i condòmini, secondo le proporzioni riportate nell’art. 1126 c.c.

Nello specifico, per capire chi deve rispondere per la manutenzione degli immobili e gli eventuali danni da infiltrazione, ci viene in aiuto la legge.

infiltrazione d'acqua in condominio

Responsabilità del proprietario di un immobile

Se la rottura di una tubatura riguarda un singolo condomino, è egli stesso a dover provvedere ai danni provocati. Potrebbe evitare di risponderne dimostrando che sono derivati da un caso fortuito o che l’impianto riportava difetti e problematiche preesistenti al momento dell’acquisto del bene immobile (Cass. n. 11160/1997). Se così fosse, potrebbe tentare di agire in rivalsa nei confronti del venditore o del costruttore.

Responsabilità in caso di locazione 

La sentenza Cass. n. 21788/ 2015 sancisce che per l’edificio in locazione il proprietario mantiene la custodia dei muri e degli impianti in essi inglobate e perciò ne è responsabile degli eventuali danni. Mentre il conduttore diviene solamente custode degli accessi e delle restanti parti del bene.

Responsabilità del condominio 

Quando l’infiltrazione deriva dalla rottura di tubi di proprietà del condominio o di altri beni comuni, l’art. 2051 c.c. riferisce che la responsabilità spetta al soggetto che ne detiene la custodia e ne garantisce la manutenzione degli impianti. Per cui, dei danni che derivano da certi beni ne deve rispondere il condominio stesso. Deve avviare i lavori e provvedere al risarcimento delle parti colpite.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni d’acqua? 

Nei casi in cui la responsabilità delle problematiche conseguenti le infiltrazioni è da imputare al condominio, l’amministratore ha l’onere di provvedere alla loro risoluzione.

Innanzitutto deve sollecitare l’assemblea affinché deliberi l’esecuzione dei lavori di riparazione e ripristino.

Infine, deve agire in rivalsa all’appaltatore, se le cause sono riconducibili alla costruzione, per richiedere un risarcimento.

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Bonus casa 2019: cosa cambia?

Con il bonus casa 2019 si è proceduto alla proroga della Legge di bilancio, che prevedeva numerose detrazioni per gli interventi di ristrutturazione degli edifici condominiali, con importanti novità fiscali fino al 31 dicembre 2019.

I pacchetti prorogati con il bonus sono i seguenti: ecobonus, sismabonus, bonus ristrutturazioni, bonus condominio, bonus mobili ed elettrodomestici.

Le principali novità del bonus casa 2019

Le novità più rilevanti in ambito di detrazioni fiscali riguardano le seguenti aree:

  • Bonus casa 2019 ristrutturazioni: detrazione del 50% per un massimo di 96.000 euro diviso in 10 quote annuali di pari importo;
  • Bonus verde 2019: detrazione del 36% per riqualificazioni urbana per interventi su proprietà private e per chi finanzia i lavori per il verde pubblico;
  • Ecobonus 2019: detrazioni del 65% su interventi per il risparmio energetico che non superino il costo di 100.000 euro da suddividere in 10 anni. Già con il bonus 2018 si era esteso il diritto di usufruire delle detrazioni anche all’edilizia popolare;
  • Bonus caldaie a condensazione 2019: detrazione del 65% per utilizzo caldaie con classe A con valvole di termoregolazione;
  • Bonus mobili ed elettrodomestici 2019: detrazione del 50% sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici nuovi;
  • Sismabonus 2019: detrazioni dell’85% per chi effettua lavori sull’intero edificio;
  • Bonus finestre ed infissi 2019: con una detrazione del 50%

bonus casa 2019

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Bonus unico condomini

Le detrazioni nei condomini sono previste esclusivamente per interventi combinati sismabonus+ecobonus e vanno dall’80 all’85% a seconda del grado di rischio ridotto con gli interventi. Questo tipo di interventi riguardano la proprietà comune, per quanto riguarda quella privata in condominio ora è prevista una detrazione del 65% divisa in rate estinguibili in 10 anni. Si sta lavorando per modulare le detrazioni in base all’entità dei risultati ottenuti.

Un’ulteriore modifica a cui il Governo sta lavorando prevede l’estensione del bonus unico condomini e le relative detrazioni anche ad opere di riqualificazione dei giardini condominiali, dei balconi, delle facciate e per interventi di rimozione dell’amianto dai tetti.

Infine, il Governo cercherà di unificare l’Ecobonus con il Sismabonus in un’unica soluzione in modo da poter aprire un solo cantiere a nome del condominio.

Il bonus casa 2019 rappresenta, dunque, una proroga della pecedente Legge di bilancio, ma apporta delle novità sostanziali in tema di detrazioni fiscali.

 

 

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Bonus lavori condominiali per il 2018

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Il bonus lavori condominiali individua delle agevolazioni riservati a condomini e condòmini per: lavori di ristrutturazione; lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria; lavori di riqualificazione energetica e misure antisismiche.

Le detrazioni del bonus lavori condominiali

Come abbiamo già detto il bonus lavori condominiali 2018 è un’agevolazione fiscale che rientra tra i cd. bonus casa 2018 e che consente ai singoli condòmini di detrarre, dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni all’interno dei condomini.

Tra questi interventi rientrano le ristrutturazioni edilizie, manutenzione, restauro e risanamento, manutenzione ordinaria e straordinaria per i quali spetta una detrazione del 50%. Per i lavori di riqualificazione energetica la detrazione è del 65% e infine per il miglioramento della classe di rischio sismico le agevolazioni variano dal 75 all’80%.

Con la legge di stabilità 2018 tali bonus non solo sono stati prorogati ma anche potenziati:

  • Bonus ristrutturazione 2018: è stata confermata fino al 31 dicembre una detrazione del 50%;
  • Ecobonus risparmio energetico: è valido solo per le caldaie a condensazione con una detrazione del 65% se di classe A (munite di strumenti termoregolativi evoluti) e del 50% se di classe A;
  • Bonus mobili ed elettrodomestici: fino al 31 dicembre prevede una detrazione del 50% per un massimo di spesa pari 10.000 euro. In questo bonus rientrano anche le spese per l’acquisto di mobili per arredare le parti comuni, le guardiole o l’appartamento del portiere;
  • Sismabonus condomini: nel 2018 è prevista una nuova configurazione di questo bonus poiché va ad accorpare il Sismabonus e Ecobonus;
  • Bonus finestre e bonus tede da sole 2018: detrazione del 50%;
  • Bonus verde condomini 2018: per terrazze, balconi e giardini condominiali.

Va chiarito che i bonus appena elencati (ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus) sono detrazioni alternative tra loro e in quanto tali si può decidere di usufruirne di una sola qualora si facciano diversi lavori in condominio. Tutto ciò fatta eccezione di chi effettua nello stesso momento lavori condominiali di Ecobonus + Sismabonus.

bonus lavori condominiali 2018

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Requisiti per i lavori 

Per poter usufruire delle detrazioni legate ai vari bonus, i condomini devo rispettare un requisito fondamentale ovvero quello che i lavori dovranno essere eseguiti sulle parti comuni dell’edificio (art. 1117c.c.).

Documenti da presentare 

I condòmini hanno l’obbligo di effettuare i pagamenti degli interventi attraverso bonifico bancario o postale intestato al condominio. A seconda dei soggetti coinvolti ci sono diversi documenti da conservare e successivamente presentare per poter usufruire dei bonus.

  • Documenti di responsabilità dell’amministratore: fatture e ricevute fiscali delle spese sostenute per eseguire i lavori; ricevuta del bonifico; copia delle comunicazioni trasmesse all’Agenzia delle Entrate e all’Asl locale per l’inizio dei lavori.
  • Documenti di responsabilità di ciascun condomino: la certificazione rilasciata dall’amministratore attestante l’adempimento di ogni obbligo di legge e la quota di spese imputabile ad ogni condomino.

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