Le tabelle millesimali sono il documento che stabilisce quanto vale la quota di ciascun condomino rispetto all’intero edificio. Determinano chi paga quanto sulle spese condominiali e quanto peso ha il voto di ciascuno in assemblea. Eppure sono tra i documenti più incompresi della vita condominiale. In questa guida trovi tutto quello che devi sapere: cosa sono, come si calcolano, quando si possono modificare e cosa succede se sono sbagliate.
Aggiornato a luglio 2026.
Cosa sono le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali sono un documento allegato al regolamento condominiale che esprime in forma numerica il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Il valore totale dell’edificio è convenzionalmente fissato a 1.000 millesimi, suddivisi tra tutti i proprietari in base al valore della loro unità.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza del 9 agosto 2010) ha chiarito che “i millesimi riflettono il rapporto di valore tra le diverse unità immobiliari site nel condominio” e che servono a due scopi fondamentali:
- Ripartire le spese condominiali tra i condomini in proporzione al valore della loro proprietà
- Determinare le maggioranze assembleari necessarie per le delibere
Il riferimento normativo è l’art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che prevede l’obbligo di allegare le tabelle millesimali al regolamento condominiale.
Quando sono obbligatorie le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali sono obbligatorie nei condomini con più di dieci condòmini. Al di sotto di questa soglia non sono tecnicamente obbligatorie, ma sono comunque fortemente consigliate per evitare controversie sulla ripartizione delle spese.
Ogni singolo condomino ha il diritto di avviare autonomamente il processo di formazione delle tabelle, anche senza il consenso degli altri. Una volta redatte, devono essere approvate dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.
Come si calcolano i millesimi
Il calcolo dei millesimi non è semplice e richiede solitamente l’intervento di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto). Il procedimento si articola in più fasi:
- Calcolo della superficie reale di ciascuna unità immobiliare
- Applicazione dei coefficienti correttivi che tengono conto di fattori come:
- Piano dell’appartamento (i piani alti valgono di più nei contesti urbani)
- Esposizione (sud/nord, luminosità)
- Destinazione d’uso (residenziale, commerciale, box, cantina)
- Funzionalità e stato conservativo
- Calcolo del valore proporzionale di ciascuna unità rispetto al totale dell’edificio, espresso su base 1.000
Il risultato finale è la quota millesimale di ciascun condomino, che incide direttamente sulla ripartizione delle spese condominiali.
Tipi di tabelle millesimali
Le tabelle millesimali possono assumere tre forme diverse a seconda di come vengono formate:
Tabelle contrattuali
Sono redatte dal costruttore o dal venditore originario e allegate ai contratti di compravendita. Hanno forza contrattuale vincolante e possono essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condòmini.
Tabelle assembleari
Sono approvate dall’assemblea condominiale. Per la loro approvazione è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c. — non è richiesta l’unanimità, a meno che non limitino diritti individuali.
Tabelle giudiziali
Vengono redatte dal tribunale in caso di mancato accordo tra i condòmini. Il giudice nomina un consulente tecnico d’ufficio (CTU) che provvede alla formazione delle tabelle.
Come si modificano le tabelle millesimali
La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha stabilito che le tabelle millesimali “possono essere rettificate o modificate all’unanimità“. Tuttavia esistono due casi in cui è possibile intervenire anche senza unanimità:
- Errore originario — Se le tabelle contengono un errore materiale o di calcolo, ciascun condomino può chiederne la rettifica anche senza il consenso degli altri. La rettifica può essere approvata in assemblea con la maggioranza semplice.
- Modificazione strutturale dell’edificio — Se l’edificio subisce modifiche rilevanti (sopraelevazione, frazionamento di unità, cambio di destinazione d’uso), le tabelle devono essere aggiornate per riflettere la nuova realtà.
In entrambi i casi è opportuno rivolgersi all’amministratore di condominio, che coordinerà l’intervento del tecnico e la successiva approvazione assembleare.
Tabelle millesimali e ripartizione delle spese
Il collegamento tra millesimi e spese condominiali è diretto ma non assoluto. La legge prevede criteri diversi a seconda del tipo di spesa:
- Spese generali (pulizia scale, luce comune, amministrazione) — si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà
- Spese per scale e ascensore — si ripartiscono tra i condomini che ne usufruiscono, con criteri specifici per piano
- Spese per riscaldamento centralizzato — ripartite per metà in base ai millesimi e per metà in base ai consumi effettivi
- Spese per parti comuni a uso esclusivo — a carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo
Per un approfondimento completo consulta la nostra guida alla ripartizione delle spese condominiali.
Cosa succede se le tabelle millesimali sono sbagliate
Se le tabelle millesimali contengono errori, le conseguenze possono essere significative: alcuni condomini pagano più del dovuto, altri meno. Le delibere assembleari potrebbero anche essere impugnate se le maggioranze sono state calcolate su millesimi errati.
In caso di contestazione:
- Il condomino interessato può richiedere formalmente la rettifica all’amministratore
- Se l’assemblea non provvede, è possibile ricorrere al giudice per ottenere la correzione
- Le delibere approvate con tabelle errate possono essere annullate entro 30 giorni dalla delibera (per i dissenzienti) o dalla conoscenza (per gli assenti)
Domande frequenti sulle tabelle millesimali
Chi redige le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali vengono redatte da un tecnico abilitato — geometra, ingegnere o architetto — con competenze in estimo immobiliare. Nei condomini nuovi le predispone spesso il costruttore. Nei condomini esistenti senza tabelle, le può richiedere qualsiasi condomino.
Quanto costano le tabelle millesimali?
Il costo dipende dalla complessità dell’edificio e dal numero di unità immobiliari. Per un condominio medio (10-20 appartamenti) si può stimare tra i 500 e i 2.000 euro. La spesa è a carico del condominio e viene ripartita tra tutti i condòmini.
Le tabelle millesimali si possono contestare?
Sì. Ciascun condomino può contestare le tabelle se ritiene che contengano errori o che non riflettano correttamente il valore della propria unità. La contestazione va presentata formalmente all’assemblea condominiale e, in caso di mancato accordo, al tribunale.
Le tabelle millesimali sono pubbliche?
Sì. Ogni condomino ha diritto di accedere alle tabelle millesimali e di ottenerne copia. L’amministratore di condominio è obbligato a fornirle su richiesta.
Cosa succede se un condominio non ha le tabelle millesimali?
Se le tabelle mancano, le spese vengono ripartite in parti uguali tra i condòmini — il che è spesso ingiusto. Qualsiasi condomino può avviare la procedura per farle redigere. In caso di disaccordo sulla formazione, decide il tribunale.
Le tabelle millesimali valgono anche per il voto in assemblea?
Sì. I millesimi determinano il peso del voto di ciascun condomino nelle delibere assembleari. Alcune decisioni richiedono sia la maggioranza per teste (numero di condomini) sia la maggioranza millesimale. Per approfondire, leggi la nostra guida all’assemblea condominiale.
Qual è la differenza tra tabella millesimale di proprietà e tabella di gestione?
La tabella di proprietà esprime il valore proporzionale di ciascuna unità sull’intero edificio ed è usata per le spese generali e per le votazioni. Le tabelle di gestione (scale, ascensore, riscaldamento) sono tabelle specifiche per singoli servizi comuni e si basano su criteri diversi, come il piano o i consumi effettivi. Un condominio ben organizzato ha più tabelle, ognuna con il suo scopo. Consulta il bilancio condominiale per capire come queste tabelle si traducono in numeri concreti.
