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Pulizia scale condominio: regole, ripartizione spese e normativa

La pulizia scale condominio è spesso causa di litigi tra condòmini. La presenza delle scale è assolutamente necessaria perché consentono di collegare i vari piani di un edificio. Proprio per questa loro funzione le scale condominiali sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune. Quando si tratta della pulizia scale condominiali, cosa dice la legge? Come si effettuano le ripartizioni, ma sopratutto a chi spetta il pagamento delle spese condominiali? Nell’articolo, risponderemo alle vostre domande e a molto di più. E’ molto importante conoscere le regole della pulizia della scale in condominio: dalla normativa alla ripartizione delle spese. Chi abita al primo piano deve pulire tutte le scale? O pagare la pulizia delle scale? Cosa fare se un condomino non pulisce le scale? In questo articolo si trovano tutte le informazioni sulle regole e sulla normativa relativa alla pulizia delle scale in un condominio. Ti ricordiamo che in questo sito è disponibile anche una guida speciale sulle regole dei panni stesi in condominio.

Pulizia scale condominio: la normativa

Il codice civile disciplina la gestione delle scale e per cui anche la loro pulizia e relativa ripartizione delle spese.

Gli articoli che disciplinano la materia sono i seguenti:

  • Secondo l’art. 1117 c.c. le scale sono considerate proprietà comune e quindi spetta a tutti i condòmini contribuire alla pulizia e alla manutenzione. Sono comprese anche le scale esterne e quelle a piano terra con accesso alla strada. Le spese devono essere ripartite secondo le modalità disciplinate non solo tra i coinquilini regolari ma anche tra i proprietari di negozi, studi, laboratori e garage;
  • Art. 1123 c.c. La norma sancisce che le spese per la pulizia scale condominio devono essere divise in base alla misura nella quale vengono adoperate, cioè in base al piano in cui il condomino abita. Chi abita al primo piano paga meno di chi abita all’ultimo;
  • Oltre al codice civile anche il Regolamento condominiale, approvato da tutti i condomini, stabilisce le modalità di manutenzione del vano scale. Mentre spetta all’amministratore di condominio il compito di far rispettare la normativa e risolvere eventuali conflitti.

Ripartizione spese pulizie scale condominio

Il costo delle spese per la pulizia delle scale condominiali segue un criterio diverso in base al tipo di manutenzione che sia essa ordinaria o straordinaria. Vediamo come:

  • Per la manutenzione ordinaria, le spese per la pulizia delle scale condominiali vanno suddivise in base al criterio dell’altezza del piano;
  • Per la manutenzione straordinaria, le spese sono suddivise per metà in ragione dell’altezza del piano e per metà in ragione dei millesimi di proprietà;
  • Il condominio può, attraverso un’assemblea, decidere di dotarsi delle cosiddette tabelle d’uso e/o delle scale redatte da tecnici abilitati con lo scopo di ripartire solo le spese delle pulizia scale.

Resta comunque ferma l’opzione di seguire i dettami del regolamento condominiale per la ripartizione delle suddette spese. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Chi paga le spese delle pulizie scale?

Secondo la Cassazione: “Alle spese per la pulizia delle scale condominiali devono contribuire tutti i condòmini, compresi i proprietari di autorimesse, laboratori/negozi e gli aventi accesso autonomo e quindi indipendente da quello destinato agli altri piani dell’edificio, nonché i proprietari di seminterrati senza accesso ad altri piani”.

La pulizia delle scale condominiali, dunque non rappresenta un particolare caso di ripartizione, in quanto ogni condòmino è obbligato a corrispondere al condominio la propria quota come descritto nel paragrafo precedente.

La pulizia scale ‘fai da te’: le regole

Se generalmente ci si affida a una ditta di pulizie, capita che in alcuni condomini si preferisca ricorrere a turnazioni tra i condòmini o ad affidare la pulizia delle scale solo a uno di essi.

Questa è una scelta che viene fatta soprattutto con la volontà di risparmiare. La legge consente di poter optare per questa possibilità, ma capita spesso che non duri a lungo perché qualcuno può dimenticare il proprio turno o non vuole più occuparsi personalmente della pulizia.

In questi casi si può andare incontro a litigi tra condòmini, ma la ragione dove sta?
La Corte di Cassazione viene incontro a chi cambia idea in un secondo momento rendendo legittima la decisione di ritirarsi dall’incarico. Ogni delibera condominiale diviene nulla poiché la legge stabilisce che i condòmini sono obbligati a contribuire alle spese per le pulizie, ma non a pulire personalmente gli spazi comuni.

Per questo motivo se si deliberano le pulizie fai da te, il consiglio è quello di raggiungere la maggioranza assoluta in assemblea condominiale perché, in caso contrario, si rischia che in futuro uno dei condòmini possa rifiutare la scelta presa dagli altri e non pulire.

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Lastrico solare, cos’è: significato, definizione e regole

Quando si parla di lastrico solare non sempre si hanno le idee chiare. Non esiste una definizione riconosciuta scientificamente per spiegare cos’è il lastrico solare. Possiamo dire in generale che si tratta di una struttura piana posta all’apice dell’edificio a protezione e copertura dello stesso. In questo articolo spieghiamo cos’è il lastrico solare: dalla definizione al significato. Sul nostro blog, inoltre, è disponibile una pagina sulle regole per il barbecue in condominio

Lastrico solare: definizione e significato

Una sentenza della Cassazione (13 dicembre n. 27942) ha stabilito che per lastrico solare deve intendersi: “La superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura/tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”. In molti, poi, si chiedono non solo cosa sono i lastrici solari ma anche a cosa servono. Scopri tutto quello che c’è da sapere di seguito. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Lastrico solare o terrazza: Quali sono le differenze?

Il lastrico solare può, come abbiamo già detto, svolgere la funzione di tetto. Questo infatti può anche essere costituito da una superficie calpestabile, ma il fatto di poter essere calpestato non ne cambia la sua destinazione, che rimane quella di copertura degli ambienti sottostanti.

La terrazza invece può essere definita come copertura ma con il perimetro ben delimitato da ringhiere, balaustre o muretti con funzione di protezione.

Pertanto la protezione di un lastrico solare ne va a modificare la sua destinazione d’uso da solaio di copertura a terrazza praticabile, ma dietro il rilascio di autorizzazioni a costruire (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989).

Lastrico solare ad uso comune e ad uso esclusivo

Il lastrico solare può essere di proprietà ad uso comune o di proprietà esclusiva. Vediamo quali sono le differenze:

  • Se è una proprietà ad uso comune ogni condomino ha il diritto di sfruttarlo entro i limiti della libertà altrui.
  • Se è ad uso esclusivo il condomino che ne avrà la proprietà sarà l’unico a poterlo sfruttare.

Chi deve pagare le spese di gestione e rifacimento del lastrico solare?

La distinzione tra proprietà comune e utilizzo esclusivo va a influenzare anche la ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per eventuali lavori di rifacimento.

Prima di determinare chi deve pagare cosa, vogliamo fare chiarezza su un punto. Quando si parla di uso esclusivo del lastrico solare non bisogna dimenticare che questo, svolgendo la funzione di protezione dell’edificio, è comunque parte dei beni strutturali del condominio. In virtù di questo interviene il codice civile con l’art 1126 c.c. che sui lastrici solari  in uso esclusivo, specifica che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve“.

Per quanto riguarda i lastrici solari di proprietà comune le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria verranno ripartite per tutti i condòmini dell’edificio in base alle quote millesimali di proprietà.

Le innovazioni

Fino ad ora ci siamo limitati a individuare i soggetti obbligati a pagare per la manutenzione ordinaria e per i lavori di rifacimento del lastrico solare. Ma se gli interventi fossero solo accessori e quindi a scopo di abbellimento? In questo caso come si dovrebbe procedere?

Per la proprietà comune andrebbe messa la questione ai voti in sede di assemblea e qualora fosse accettata ci sarebbe una ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda il lastrico ad uso esclusivo, il condomino in questione dovrà porre la questione in sede assembleare. Dimostrando che con i lavori non modificheranno la regolarità strutturale dell’edificio. Qualora gli altri condòmini fossero d’accordo, il condomino proprietario potrà iniziare i lavori accollandosene tutti i costi.

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Revisore contabile condominiale

la riforma del condominio 220 del 2012 ha stabilito che l’assemblea dei condomini può, durante l’anno, richiedere ad un revisore contabile di verificare la conformità dei conti del condominio.

Chi è il revisore contabile

Il revisore dei conti analizza la situazione del condominio in un determinato momento, per controllare la correttezza dei pagamenti effettuati. Garantendo un’equa ripartizione delle spese e assicurandosi che ogni condomino abbia versato la propria quota

Il revisore svolge un ruolo di tutela del patrimonio condominiale e immobiliare e ha il compito di redigere un documento riguardante esclusivamente i flussi di cassa e non le scelte approvate in sede assembleare.

Nomina del revisore contabile in assemblea

Come specificato dall’art. 1130-bis del Codice Civile: “l’assemblea di condominio può in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.

Da quanto si evince nell’articolo l’assemblea ha la facoltà, quindi non l’obbligo, di nominare un revisore. Inoltre, tale necessità non deve solo essere mossa da dubbi sulla gestione della contabilità. Alcuni dei principali motivi per cui si può avere bisogno di questo servizio sono i seguenti:

  1. Nel caso della nuova amministrazione per verificare che i conti siano stati lasciati in ordine dall’amministratore uscente;
  2. Per errori riferenti a bilanci già approvati;
  3. Per verificare eventuali ammanchi causati dall’appropriazione indebita da parte dell’amministrazione. 

Oltre alla non obbligatorietà del servizio, la revisione dei conti deve riguardare un’annualità precisa oggetto di controllo. Con il termine “annualità” s’intende un esercizio finanziario della gestione condominiale di 12 mesi che, di regola, coincide con l’anno solare (1 gennaio-31 dicembre), ma può anche ricomprendere un periodo diverso

Revisione da parte di un condomino: è valida?

Ad oggi non vi è alcun impedimento di legge nell’affidare ad un condomino senza alcuna competenza in materia, la revisione dei conti del condominio. 
Nel caso però di dover affrontare un processo giudiziario sarebbe dunque sempre utile affidare la revisione dei conti ad un professionista del settore.

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Condominio verde: bonus Irpef fino al 36%

Se il mondo ci chiede di essere sempre più green, noi possiamo rispondere in vari modi. Uno di questi è rendere la nostra abitazione un condominio verde sfruttando il bonus verde 2021 con le detrazioni IRPEF fino al 36%.

C’è già chi si è proiettato verso un futuro più sostenibile, come possiamo sfruttare questo bonus?

Il bonus verde

L’ultima legge di bilancio ha confermato l’incentivo per tutti coloro che vogliono colorare di verde la propria abitazione.

La nuova moda prevede l’istallazione di vere e proprie piante per decorare le nostre case.

Chi può usufruire del bonus?

I beneficiari della detrazione sono tutti coloro che sono proprietari di un immobile o ne usufruiscono in locazione. Ad essere esclusi dall’agevolazione sono gli immobili di nuova costruzione. Il bonus può essere utilizzato anche per le parti comuni degli edifici condominiali. Ogni condomino potrà ricevere il bonus solo se avrà contribuito economicamente alla realizzazione dell’intervento e secondo i propri millesimi.

Come funziona il bonus?

Con una spesa massima di 5 mila euro per unità immobiliare si possono trasformare in verde gli spazi comuni esterni degli edifici abitativi, ottenendo il 36% di recupero fiscale in 10 anni. La detrazione aumenta se moltiplicata al numero di unità abitative, fino ad un massimo di 1.800€.

Quali sono gli interventi ammessi?

La detrazione del 36% è valida per i seguenti interventi:

  • impianti di irrigazione;
  • realizzazione pozzi;
  • sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni;
  • grandi potature;
  • riqualificazione prati;
  • realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili;
    piante e arbusti;
  • spese di progettazione relative a lavori successivamente effettuati
  • Non sono ammesse le spese relative alla manutenzione ordinaria e quelle relative all’acquisto di attrezzi.

Green is the new condominio: gli esempi in Italia

condominio verde

Sembra essere una novità, eppure in Italia esistono già esempi di edifici che hanno accolto tante piccole piante sui loro balconi:

  • Milano. L’esempio più famoso è sicuramente il Bosco Verticale. Questo è stato premiato come il più innovativo edificio al mondo. Oltre ad essere un piacere per gli occhi, è un ambizioso progetto di riforestazione metropolitana che si propone di incrementare la biodiversità vegetale e animale del luogo.
  • Torino. Uno degli esempi più famosi è quello del Condominio 25 verde che rappresenta il primo esperimento di architettura eco sostenibile in città. Come una piccola foresta di 150 alberi, Condominio 25, crea un microclima con un apporto ambientale quantificabile in 150 litri di ossigeno l’ora.
  • Catania. Nel 2017 la città siciliana ha scelto di installare una parete verde trasformando totalmente la facciata di un palazzo e abbracciando la causa green.
  • Trieste. Qui, invece, una superficie già esistente è stata convertita in un vero e proprio giardino.

Tutte le qualità del condominio verde secondo [wpi_designer_button text=’Condexo’ link=’https://www.condexo.it/’ style_id=’601′ target=’_blank’]

Se non siete ancora convinti di questa novità, ecco tutti i pro di questa scelta:

  • piante e fiori possono riqualificare terrazzi, balconi e attici;
  • la nuova veste può migliorare l’aspetto estetico dell’edificio;
    aumenta il valore dell’immobile;
  • comporta risparmi in bolletta con l’utilizzo dell’acqua di falda per gli impianti di riscaldamento e rinfrescamento;
  • si autoalimenta con l’irrigazione dell’acqua piovana;
  • crea un isolamento da inquinamento acustico e da smog;
  • migliora la qualità dell’aria riducendo l’anidride carbonica e aumentando l’ossigeno.
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Videosorveglianza in condominio: regole e privacy

Videosorveglianza in codominio: è stato per molto tempo uno degli argomenti più discussi dalla legislazione, per mancanza di norme che regolassero il fenomeno.

Il vuoto normativo è stato colmato con la riforma del condominio l. n. 220/2012 e in particolare con l’articolo 1122-ter. Con questo articolo si ammette ufficialmente la presenza delle telecamere all’interno del condominio. Oltre a queste disposizioni, in materia di videosorveglianza, ci si deve affidare al Garante della privacy e al testo che ha redatto, ovvero “condominio e privacy”. Per questo motivo, nonostante le telecamere siano ammesse all’interno del condomino, bisognerà comunque seguire delle prescrizioni per non ledere la privacy altrui.

Impianto di videosorveglianza in condominio

Un condominio che intenda munirsi di dispositivi di videosorveglianza lo potrà fare solo dopo aver indetto un’assemblea con ordine del giorno specifico, a tema “videosorveglianza in condominio”. In questa assemblea dovrà essere sottoposta la questione e messa al voto. L’assemblea potrà approvare la decisione solo se verranno raggiunte le maggioranze prescritte dall’articolo 1136 c.c.

Dopo l’approvazione della proposta dovranno essere rispettate determinate regole:

  • Segnalare la presenza degli impianti di videosorveglianza con dei cartelli;
  • Conservare le registrazioni per un periodo che va dalle 24 alle 48 ore;
  • Riprendere esclusivamente le parti comuni relative al condominio;
  • Proteggere i dati raccolti attraverso codici di sicurezza.

Rientrano nei sistemi di sorveglianza anche i videocitofoni in quanto hanno la capacità di rilevare immagini e suoni. Anche questi tipi di impianti seguono le indicazioni del Garante della privacy.

Il singolo condominio può installare telecamere?

Il singolo condomino che vorrà utilizzare i sistemi di videosorveglianza sulla sua proprietà potrà farlo ma dovrà seguire delle regole:

  1. Prima di tutto il condomino non sarà obbligato a segnalare le telecamere con dei cartelli;
  2. In secondo luogo dovrà assicurarsi che gli impianti riprendano solo la sua proprietà e non quella di altri condòmini;
  3. Infine deve vedere tutta la strada se la telecamera è collocata all’esterno come non deve nemmeno inquadrare tutto il garage ma soltanto il suo posto auto. Lo stesso vale per i videocitofoni.

Chi non rispetta queste regole viola la normativa sulla privacy ed è passibile di sanzioni civili e penali e dell’obbligo di risarcire eventuali danni.

Videosorveglianza: quando si commette reato?

Per la Cassazione, si commette reato di interferenze illecite nella vita privata quando ci sono queste due circostanze:

  • la violazione di domicilio con strumenti di videosorveglianza;
  • l’attinenza delle notizie o immagini alla vita privata.

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Addobbi di Natale in condominio: regole e divieti

Ci siamo è arrivato il periodo più scintillante dell’anno, il Natale. Ogni anno inizia la corsa all’addobbo più bello e appariscente, ma cosa succede se si abita in condominio? Nell’articolo chiariremo diritti e doveri dei condomini.

Che dice il regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio contiene la serie di norme, accettate e votate dai condòmini, che vanno rispettate. Per questo motivo, è buona norma controllare sempre il regolamento per capire se si sta intraprendendo un’azione specificatamente vietata. 

Gli addobbi di Natale non fanno di certo eccezione a questa regola. Il condominio dunque, dovrà verificare se nel regolamento di condominio si fa riferimento ad alcuni tipi di addobbi che sono vietati

Chi viola il regolamento, in quanto contratto tra i condòmini, può rischiare di incorrere in ammonimenti o sanzioni, anche queste specificati nel testo.

Qualora non si faccia riferimento ad alcun divieto il condomino sarà legittimato ad addobbare la sua proprietà, che va dalla porta d’entrata al balcone, come vuole. 

Addobbi di Natale vietati in alcuni condomini: quali?

Nonostante vi sia un regolamento condominiale che ha il compito di indicare la lista dei comportamenti ammessi e di quelli vietati, esiste un caso che sovrasta l’autorità di questo documento. 

Gli addobbi di Natale, infatti, sono vietati in tutti i condomini che si trovano al centro città per il valore dell’immobile.

È vietato installare luci o altre decorazioni per chi abita in palazzi storici o dall’alto valore culturale.

Quando gli addobbi di Natale violano il “decoro architettonico”

Può capitare che luci e addobbi natalizi in condominio siano vietati perché rovinano il decoro architettonico. Che significa? Questo concetto si riferisce all’estetica dell’edificio e serve a tutelare la bellezza della facciata. La definizione di “decoro architettonico”, concetto tutelato dalla legge, è stata elaborata dalla Corte di cassazione (sentenza n. 8731/1998):

“Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art.1120 c.c., deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L’alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l’originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile.”

Qualsiasi decorazione, fabbricato o installazione può alterare il decoro architettonico, e chi infrange il divieto, ove presente nel regolamento, non solo dovrà rimuovere gli addobbi ma rischia anche la multa fino a 800 euro.