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Videosorveglianza in codominio: è stato per molto tempo uno degli argomenti più discussi dalla legislazione, per mancanza di norme che regolassero il fenomeno.

Il vuoto normativo è stato colmato con la riforma del condominio l. n. 220/2012 e in particolare con l’articolo 1122-ter. Con questo articolo si ammette ufficialmente la presenza delle telecamere all’interno del condominio. Oltre a queste disposizioni, in materia di videosorveglianza, ci si deve affidare al Garante della privacy e al testo che ha redatto, ovvero “condominio e privacy”. Per questo motivo, nonostante le telecamere siano ammesse all’interno del condomino, bisognerà comunque seguire delle prescrizioni per non ledere la privacy altrui.

Impianto di videosorveglianza in condominio

Un condominio che intenda munirsi di dispositivi di videosorveglianza lo potrà fare solo dopo aver indetto un’assemblea con ordine del giorno specifico, a tema “videosorveglianza in condominio”. In questa assemblea dovrà essere sottoposta la questione e messa al voto. L’assemblea potrà approvare la decisione solo se verranno raggiunte le maggioranze prescritte dall’articolo 1136 c.c.

Dopo l’approvazione della proposta dovranno essere rispettate determinate regole:

• Segnalare la presenza degli impianti di videosorveglianza con dei cartelli;
• Conservare le registrazioni per un periodo che va dalle 24 alle 48 ore;
• Riprendere esclusivamente le parti comuni relative al condominio;
• Proteggere i dati raccolti attraverso codici di sicurezza.

Rientrano nei sistemi di sorveglianza anche i videocitofoni in quanto hanno la capacità di rilevare immagini e suoni. Anche questi tipi di impianti seguono le indicazioni del Garante della privacy.

Il singolo condominio può installare telecamere?

Il singolo condomino che vorrà utilizzare i sistemi di videosorveglianza sulla sua proprietà potrà farlo ma dovrà seguire delle regole:

1. Prima di tutto il condomino non sarà obbligato a segnalare le telecamere con dei cartelli;
2. In secondo luogo dovrà assicurarsi che gli impianti riprendano solo la sua proprietà e non quella di altri condòmini;
3. Infine deve vedere tutta la strada se la telecamera è collocata all’esterno come non deve nemmeno inquadrare tutto il garage ma soltanto il suo posto auto. Lo stesso vale per i videocitofoni.

Chi non rispetta queste regole viola la normativa sulla privacy ed è passibile di sanzioni civili e penali e dell’obbligo di risarcire eventuali danni.

Videosorveglianza: quando si commette reato?

Per la Cassazione, si commette reato di interferenze illecite nella vita privata quando ci sono queste due circostanze:

• la violazione di domicilio con strumenti di videosorveglianza;
• l’attinenza delle notizie o immagini alla vita privata.

Il Bonus facciate, introdotto con la Legge di Bilancio 2020, da come emerge dalla Legge di Bilancio 2022, non sarà prorogato dopo il 31 dicembre 2021. Il Bonus Facciate è stato pensato per le ristrutturazioni degli esterni di case private e condomini con una detrazione fiscale del 90%. Il termine ultimo di tali detrazioni è fissato al 31 Dicembre 2021.

Prima di entrare nel dettaglio delle funzioni e applicazioni del bonus va chiarito che tale agevolazione non va confusa con L’Ecobonus al 110% del Decreto Rilancio di Maggio 2020. In quanto, il Superbonus 110% riguarda lavori di riqualificazione energetica mentre il Bonus facciate i lavori di pittura e tinteggiatura esterna.

Bonus Facciate 2021 per interventi che si concludono nel 2022

Sebbene sia molto probabile che il Bonus Facciate non verrà confermato dalla Legge di Bilancio 2022, sarà comunque possibile sfruttarlo nel 2022 per completare i lavori avviati. In una risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 903-521/2021 del 7 luglio 2021 si evidenzia come sia possibile per il condominio beneficiare del bonus facciate anche nel 2022 se, rispettati tutti i requisiti e gli adempimenti, relativamente ai costi sostenuti nel 2021 per i lavori (ancora in corso), sarà pagata entro il 31 dicembre 2021 la quota del corrispettivo pari al 10% che resta applicando lo sconto in fattura. 

Insieme alla risposta dell’Agenzia delle Entrate arriva quella del Ministero dell’Economia e delle Finanze nelle interrogazioni del 20 ottobre 2021, dove si legge quanto segue:

“Con riferimento al terzo quesito concernente la possibilità di fruire del cd. bonus facciate a seguito dell’emissione della fattura a saldo da parte della ditta, con il pagamento del corrispondente 10 per cento che residua dopo l’applicazione dello sconto in fattura, entro la scadenza di dicembre, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori, che potranno essere completati anche successivamente, si osserva quanto segue…
…in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, alternativamente: per la fruizione di un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari; per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.”

Bonus facciate: obiettivi e funzione

Ci siamo già occupati dei lavori legati al rifacimento della facciata, oggi entriamo nel particolare affrontando le detrazioni legati a tali lavori.

Il Bonus Facciate, prorogato per tutto il 2021, non è altro che una agevolazione fiscale per rilanciare e promuovere gli interventi di miglioramento e recupero del patrimonio edilizio.

Fino ad oggi per eseguire dei lavori di rifacimento della facciata condominiale poteva essere sfruttata solo la detrazione per ristrutturazioni edilizie. Questa agevolazione ha un limite di spesa di 96 mila euro per unità immobiliare ed un valore di detrazione del 50% per le spese di rifacimento facciata.

In alternativa la scelta migliore era pensare anche ad un intervento di riqualificazione energetica con un cappotto termico sulla facciata o l’isolamento ad insufflaggio esterno per sfruttare Ecobonus 110% 2020 con una detrazione del 110% fino a tutto il 2021.

Questa detrazione è stata potenziata con il Decreto Rilancio per contrastare la crisi generata dal Coronavirus, aumentando la percentuale al 110%, rispettando dei requisiti del Superbonus 110%. Questo vuol dire rifare la facciata di casa gratis, con un recupero in 5 anni o anche senza anticipare soldi con lo sconto in fattura.

Il bonus facciate 2021 ha un funzionamento analogo alle altre agevolazioni fiscali. Si tratta di una Detrazione del 90% Irpef in 10 anni delle spese per alcuni lavori di rifacimento della facciata di un edificio, ma a differenza di altre agevolazioni non si hanno limiti di spesa. Di contro, rispetto all’Ecobonus non è possibile sfruttare il credito di imposta o lo sconto in fattura. Non tutti gli edifici possono beneficiare del bonus.

Edifici soggetti al bonus

Il comma 219 specifica, come detto, che solo alcuni edifici posso beneficiare del bonus del 90%. Questi edifici devono essere ubicati nelle zone A e B definite dal Decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 aprile 1968, n.1444. Ma cosa s’intende per zona A e zona B?:

• La Zona A riguarda “le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.” Si parla dunque di centro storico di qualsiasi comune italiano e le aree ad esso circostanti;
• La Zona B riguarda “le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq”. Rimangono quindi escluse tutte le abitazioni che risiedono nelle aree di espansione urbanistica, come ad esempio una casa di campagna isolata.

Proprietari o inquilini, a chi spettano le detrazioni?

Dopo aver chiarito i dettagli tecnici del bonus passiamo a chi spetta di usufruirne.

I beneficiari di tali detrazioni sono chiaramente i proprietari dell’immobile, ma è possibile beneficiarne anche come inquilino. L’Agenzia dell’Entrate, infatti, esplicita che i contribuenti che possono usufruire dell’incentivo fiscale con detrazione 90% devono:

• Possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• Detenere l’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Quindi in qualità di inquilino.

Interventi inclusi nelle detrazioni al 90%

Il Bonus Facciate prevede una detrazione del 90% per tutti quegli interventi finalizzati al recupero o al restauro di una facciata esterna di un edificio esistente o su una sua parte. Non vi sono vincoli catastali, tranne l’esistenza dell’immobile. Ciò significa che l’edificio non deve essere in fase di costruzione, ma essere già completo.

Tra i lavori e i costi inerenti alla facciata esterna sono previsti nel bonus:

• Pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
• Balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;
• Strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
• Riparazione o sostituzione delle grondaie e dei pluviali se si trovano sulle pareti esterne dell’edificio;
• Acquisto dei materiali;
• Progettazione ed altre prestazioni relative ai lavori;
• Gestione delle richieste, con perizie, sopralluoghi;
• Rilascio APE (attestato di prestazione energetica);
• Costo dei ponteggi;
• Smaltimento dei materiali in discarica;
• Tassa di occupazione suolo pubblico;
• IVA, imposta di bollo ed eventuali diritti per la richiesta di titoli abitativi edilizi.

Interventi esclusi dalle detrazioni al 90%

Tra i lavori da poter fare in condominio vengono esclusi dal bonus facciate le seguenti attività:

• Rifacimento di un tetto o di un lastrico solare in quanto si tratta di copertura orizzontale e non fanno parte della facciata del palazzo. Nel caso di lavori di rifacimento del lastrico solare o del tetto si potranno utilizzare le detrazioni del 50%;
• Sostituzione di infissi, serramenti, grate, cancelli esterni o portoni, sebbene si trovino sulla facciata non è possibile beneficiare della detrazione del 90%. Analogamente anche le tende e le schermature solari non rientrano nel bonus del 90% ma a quello del 50%.

Il caso particolare del cappotto termico al 110%

Il Decreto Legge Rilancio ha un riferimento preciso del cappotto termico, parla di interventi di risparmio energetico che “… riguardano superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo…”.

Questo vuol dire che nell’effettuare lavori sul cappotto termico e se questo interessa oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda bisognerà fare anche un lavoro di risparmio energetico per beneficiare della detrazione al 90% (cappotto, insufflaggio).

Cosa dice la Legge

Il Bonus Facciate previsto dalla Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020: Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022) dal comma 219 al 223 prevede:

• 219: “Per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento”;
• 220: “Nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, pubblicato nel supplemento ordinario n. 39 alla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015, e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 66 del 18 marzo 2008. In tali ipotesi, ai fini delle verifiche e dei controlli si applicano i commi 3-bis e 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 902”;
• 221: “Ferme restando le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica, sono ammessi al beneficio di cui ai commi da 219 a 224 esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”;
• 222: “La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi”;
• 223: “Si applicano le disposizioni del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 18 febbraio 1998, n. 41 (Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia)”.