Il bilancio condominiale è il documento che ogni condomino ha il diritto di leggere, capire e contestare. Eppure è uno dei più ignorati — finché non emergono problemi. In questa guida trovi cos’è, come funziona, chi può controllarlo, cosa fare se è sbagliato e cosa succede se l’amministratore non lo presenta.
Aggiornato a luglio 2026.
Cos’è il bilancio condominiale
Il bilancio condominiale è il documento contabile che riassume la gestione economica del condominio in un anno. È disciplinato dall’art. 1130-bis del Codice Civile, introdotto dalla riforma del condominio (Legge 220/2012), che ne ha reso obbligatoria la struttura analitica.
Il bilancio si compone di tre parti principali:
- Situazione patrimoniale — crediti e debiti del condominio, fondi di riserva, saldi dei conti correnti
- Conto economico — entrate (quote versate dai condòmini) e uscite (spese per servizi, manutenzione, fornitori) dell’anno
- Nota esplicativa — relazione dell’amministratore che spiega i dati e le scelte gestionali
Al bilancio vengono allegati: le fatture dei pagamenti effettuati, l’estratto conto del conto corrente condominiale e i criteri di ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali.
Differenza tra bilancio e rendiconto condominiale
I due termini vengono spesso usati come sinonimi, ma c’è una distinzione tecnica. Il rendiconto condominiale è il documento ufficiale previsto dall’art. 1130-bis c.c. — è il termine corretto dal punto di vista normativo. Il termine “bilancio” è quello di uso comune. In pratica si riferiscono allo stesso documento: quello che l’amministratore presenta ogni anno in assemblea per dare conto della gestione. Per approfondire la struttura tecnica, leggi la nostra guida al rendiconto condominiale.
Quando deve essere presentato il bilancio condominiale
L’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea condominiale per l’approvazione del bilancio entro 180 giorni dalla chiusura della gestione annuale (art. 1130 c.c.). Se l’esercizio chiude il 31 dicembre, l’assemblea deve tenersi entro il 30 giugno dell’anno successivo.
Il bilancio deve essere inviato ai condòmini almeno 10 giorni prima dell’assemblea, insieme alla convocazione, in modo che tutti possano esaminarlo prima del voto.
Chi può controllare il bilancio condominiale
Tutti. La legge garantisce il diritto di accesso al bilancio a:
- Proprietari delle unità immobiliari
- Inquilini e usufruttuari — hanno diritto di prendere visione della documentazione
- Creditori del condominio — possono consultare il bilancio per verificare la situazione patrimoniale
Ogni condomino può richiedere copia del bilancio e della documentazione allegata in qualsiasi momento — non solo in occasione dell’assemblea. L’amministratore è obbligato a fornirla.
Il revisore condominiale
L’assemblea può nominare un revisore contabile o un consiglio di almeno tre condòmini con funzioni di controllo. Il revisore può esaminare il bilancio corrente e quelli degli ultimi 10 anni. Nei condomini con più di 20 partecipanti, il DDL 1816/2026 prevede che la nomina del revisore diventi obbligatoria. Per approfondire, leggi la nostra guida al revisore contabile condominiale.
Come si approva il bilancio in assemblea
Il bilancio viene presentato dall’amministratore in assemblea ordinaria e approvato con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. Una volta approvato:
- Diventa esecutivo e l’amministratore può procedere alla riscossione delle quote
- I condòmini in credito ricevono il rimborso o il saldo viene riportato all’esercizio successivo
- I condòmini in debito devono versare il conguaglio entro i termini stabiliti
Se l’assemblea non approva il bilancio, l’amministratore non può procedere alla riscossione forzosa delle quote dai condòmini morosi.
Cosa fare se il bilancio è sbagliato
Esistono due situazioni distinte:
Errore materiale
Un calcolo errato, una spesa imputata alla categoria sbagliata, un errore nella ripartizione millesimale. In questi casi l’amministratore può — e deve — convocare una nuova assemblea per presentare il bilancio corretto. La delibera di approvazione del bilancio errato può essere impugnata entro 30 giorni da chi ha votato contro o era assente.
Falsificazione
Ben più grave. Se il bilancio contiene spese inesistenti, pagamenti mai effettuati o una situazione patrimoniale che non corrisponde alla realtà, l’amministratore commette un reato penale (appropriazione indebita, falso in bilancio). I segnali tipici:
- Fatture di fornitori mai visti o mai contattati
- Saldo del conto corrente che non quadra con le uscite dichiarate
- Spese straordinarie non deliberate dall’assemblea
- Estratto conto bancario che l’amministratore si rifiuta di mostrare
In caso di sospetto di falsificazione, ogni condomino può presentare denuncia penale e chiedere la revoca immediata dell’amministratore per gravi irregolarità.
Cosa succede se l’amministratore non presenta il bilancio
La mancata presentazione del bilancio entro 180 giorni dalla chiusura della gestione è una grave irregolarità che legittima la revoca dell’amministratore (art. 1129 c. 12 c.c.). I condòmini possono:
- Convocare autonomamente l’assemblea (se almeno 1/6 dei condòmini lo chiede) per deliberare la revoca
- Ricorrere al giudice per ottenere la revoca giudiziale — dal 31 ottobre 2026 la competenza passa al giudice di pace
- Chiedere il risarcimento del danno per la gestione opaca
Bilancio condominiale e gestione digitale
Uno dei problemi più comuni è la scarsa trasparenza: il bilancio viene consegnato pochi giorni prima dell’assemblea, in formato cartaceo, difficile da leggere. I condòmini si trovano a votare un documento che non hanno avuto tempo di esaminare.
La gestione digitale risolve questo problema: con una piattaforma come Condexo, il bilancio è disponibile online in qualsiasi momento, con tutti i documenti allegati consultabili direttamente dal proprio dispositivo — senza dover aspettare l’assemblea o fare richiesta all’amministratore.
Domande frequenti sul bilancio condominiale
Entro quando deve essere presentato il bilancio condominiale?
Entro 180 giorni dalla chiusura della gestione annuale. Se l’esercizio chiude il 31 dicembre, l’assemblea per l’approvazione deve tenersi entro il 30 giugno. Il bilancio deve essere inviato ai condòmini almeno 10 giorni prima dell’assemblea.
Il condomino può rifiutarsi di approvare il bilancio?
Sì. Ogni condomino può votare contro l’approvazione e chiedere chiarimenti prima del voto. Se la maggioranza approva comunque, chi ha votato contro può impugnare la delibera entro 30 giorni dinanzi al tribunale.
Quanto tempo ha il condomino per contestare il bilancio approvato?
30 giorni dalla delibera per chi era presente e ha votato contro; dalla conoscenza della delibera per chi era assente. Dopo questo termine, la delibera di approvazione è definitiva.
Chi nomina il revisore dei conti del condominio?
L’assemblea condominiale, con le stesse maggioranze previste per le delibere ordinarie. Il revisore può essere un condòmino o un professionista esterno. Con il DDL 1816/2026, nei condomini con più di 20 partecipanti la nomina diventerà obbligatoria.
L’amministratore può vedere il bilancio di anni precedenti?
Ogni condomino ha diritto di accedere ai bilanci degli ultimi 10 anni. L’amministratore è obbligato a conservare la documentazione contabile e a esibirla su richiesta.
Cosa fare se l’amministratore non risponde alle richieste di accesso al bilancio?
Il rifiuto ingiustificato di fornire copia del bilancio o della documentazione contabile è una grave irregolarità che legittima la richiesta di revoca. Puoi segnalarlo formalmente all’assemblea o ricorrere al giudice. Per sapere come procedere, leggi la nostra guida su nomina e revoca dell’amministratore.
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Esempio di bilancio condominiale
Per capire concretamente come si presenta un bilancio condominiale, ecco un esempio semplificato per un condominio di 12 unità immobiliari con riscaldamento centralizzato. I dati sono indicativi.
Conto economico — Esercizio 2025
| ENTRATE | Importo (€) |
|---|---|
| Quote ordinarie versate dai condòmini | 18.400,00 |
| Quote straordinarie (rifacimento cancello) | 3.600,00 |
| Interessi attivi conto corrente | 12,50 |
| Totale entrate (A) | 22.012,50 |
| USCITE | Importo (€) |
|---|---|
| Compenso amministratore | 1.440,00 |
| Pulizia scale e parti comuni | 2.880,00 |
| Fornitura energia elettrica parti comuni | 1.260,00 |
| Manutenzione ascensore (contratto) | 1.800,00 |
| Fornitura gas riscaldamento centralizzato | 8.640,00 |
| Manutenzione impianto termico | 960,00 |
| Assicurazione condominiale | 720,00 |
| Lavori straordinari (rifacimento cancello) | 3.600,00 |
| Spese postali e amministrative | 180,00 |
| Totale uscite (B) | 21.480,00 |
Avanzo di gestione (A – B): 532,50 € — riportato a nuovo nell’esercizio successivo.
Situazione patrimoniale al 31/12/2025
| ATTIVITÀ | Importo (€) |
|---|---|
| Saldo conto corrente condominiale | 3.842,50 |
| Fondo di riserva opere straordinarie | 2.400,00 |
| Crediti verso condòmini morosi | 320,00 |
| Totale attività | 6.562,50 |
| PASSIVITÀ E PATRIMONIO NETTO | Importo (€) |
|---|---|
| Debiti verso fornitori (fatture in scadenza) | 480,00 |
| Patrimonio netto (fondi e avanzi precedenti) | 6.082,50 |
| Totale passività e patrimonio netto | 6.562,50 |
Il totale delle attività (6.562,50 €) pareggia sempre il totale delle passività e del patrimonio netto (6.562,50 €). È questo il principio fondamentale del bilancio condominiale: attività e passività devono sempre quadrare.
