L’amministratore di condominio è la figura chiave nella gestione di ogni edificio con più di otto condòmini. Decide chi è, come si nomina, quando si può revocare e cosa succede se non fa il suo lavoro: sono domande che ogni condomino dovrebbe saper rispondere. In questa guida trovi tutto quello che dice la legge nel 2026 — incluse le novità della riforma in corso e il cambiamento sulla revoca giudiziale che entra in vigore il 31 ottobre 2026.
Aggiornato a luglio 2026.
Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio
La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto (art. 1129 c.c.). Al di sotto di questa soglia i condòmini possono gestire autonomamente le parti comuni, ma è comunque consigliabile nominarne uno per evitare conflitti sulla gestione ordinaria.
L’amministratore può essere:
- Una persona fisica in possesso dei requisiti di legge
- Una società (srl, sas, snc) purché i soci abbiano i requisiti richiesti
- Un condomino dello stesso edificio — ma dal 2026 anche in questo caso sono richiesti gli stessi requisiti professionali dell’amministratore esterno
Requisiti per diventare amministratore di condominio nel 2026
La Legge 220/2012 ha introdotto requisiti precisi, confermati e rafforzati dalle proposte di riforma 2026. Per essere nominato amministratore occorre:
Requisiti di onorabilità
- Godere dei diritti civili
- Non aver subito condanne per reati contro la pubblica amministrazione, il patrimonio, la fede pubblica o l’amministrazione della giustizia
- Non essere stati interdetti, inabilitati o dichiarati falliti
- Non risultare nell’elenco dei protesti cambiari
Requisiti professionali
- Diploma di scuola secondaria di secondo grado (la laurea non è obbligatoria per legge, ma è richiesta dal DDL 1816/2026 in corso di approvazione)
- Aver frequentato un corso di formazione iniziale in materia di amministrazione condominiale
- Svolgere aggiornamento professionale annuale (D.M. 140/2014): senza il certificato del corso aggiornato, la delibera di nomina è contestabile
Novità 2026: il DDL 1816/2026 al Senato prevede l’obbligo di una polizza assicurativa individuale di responsabilità civile da presentare all’atto della nomina, e la certificazione UNI 10801:2024 per chi gestisce condomini con bilanci superiori a 100.000 euro o più di 50 unità immobiliari.
Come si nomina l’amministratore di condominio
La nomina avviene in assemblea condominiale con una doppia maggioranza:
- Maggioranza degli intervenuti all’assemblea
- Almeno 500 millesimi (metà del valore dell’edificio)
La stessa maggioranza vale anche per la conferma dell’amministratore uscente — non basta una maggioranza semplice, come chiarisce la giurisprudenza prevalente.
Il compenso deve essere specificato analiticamente al momento della nomina, pena l’annullabilità della delibera. Non è possibile rimandarlo a una comunicazione successiva.
Nomina giudiziale
Se l’assemblea non riesce a deliberare (quorum non raggiunto, stallo tra condòmini), qualsiasi condomino può rivolgersi al tribunale per chiedere la nomina di un amministratore. Lo stesso diritto spetta all’amministratore dimissionario che voglia essere sostituito. Dal 31 ottobre 2026, la competenza passa al giudice di pace (D.L. 117/2025).
Durata dell’incarico e prorogatio
L’incarico dell’amministratore dura un anno e si rinnova automaticamente per un altro anno salvo revoca o dimissioni (art. 1129 c.c.). Alla scadenza, l’assemblea ordinaria — da convocarsi entro sei mesi dalla chiusura della gestione — deve approvare il rendiconto condominiale e deliberare sulla conferma o sostituzione.
Se l’assemblea non delibera, l’amministratore resta in carica in regime di prorogatio: può compiere solo gli atti urgenti e necessari, ma non ha pieni poteri. Attenzione: la Cassazione (sentenza n. 14039/2025) ha chiarito che non è possibile chiedere la revoca giudiziale di un amministratore già in prorogatio — l’incarico è tecnicamente cessato e la revoca “non ha oggetto”. L’unica strada per rimuoverlo è la delibera assembleare.
Come si revoca l’amministratore di condominio
L’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del mandato e senza necessità di un punto specifico all’ordine del giorno. Esistono due strade:
Revoca assembleare
L’assemblea può revocare l’amministratore con la stessa maggioranza richiesta per la nomina (maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi), anche senza motivazione. Una volta revocato, l’amministratore non può essere rinominato dalla stessa assemblea (art. 1129 c. 13 c.c.).
Revoca giudiziale per gravi irregolarità
Quando l’assemblea non riesce a deliberare la revoca, ogni condomino può ricorrere al giudice se esistono gravi irregolarità dell’amministratore. Le principali previste dall’art. 1129 c.c.:
- Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto
- Mancata esecuzione delle delibere assembleari
- Gravi irregolarità contabili o mancata apertura del conto corrente condominiale
- Gestione di fondi condominiali su conti non intestati al condominio
- Omessa comunicazione dell’elenco aggiornato dei condòmini morosi ai creditori
- Mancato aggiornamento dei requisiti professionali obbligatori
Novità dal 31 ottobre 2026: la revoca giudiziale nei casi previsti dall’art. 1129 c. 11 c.c. sarà di competenza del giudice di pace (non più del tribunale), che decide in camera di consiglio con decreto motivato. Contro il provvedimento è ammesso reclamo al tribunale entro 10 giorni.
Cosa deve fare l’amministratore: i compiti principali
L’art. 1130 c.c. elenca le attribuzioni dell’amministratore. In sintesi:
- Eseguire le delibere dell’assemblea condominiale e curare il regolamento condominiale
- Disciplinare l’uso delle parti comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune
- Riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria
- Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni
- Convocare l’assemblea ordinaria almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto
- Curare la tenuta dei registri condominiali (anagrafe, verbali, nomina/revoca, contabilità)
- Agire per la riscossione forzosa delle quote dai condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio
Come scegliere un buon amministratore di condominio
Prima di votare in assemblea, verifica sempre:
- Attestato di formazione aggiornato — deve avere il certificato del corso annuale più recente (D.M. 140/2014). Senza, la nomina è contestabile.
- Polizza assicurativa — dal 2026 obbligatoria per legge, ma già oggi è un segnale di professionalità
- Numero di condomini gestiti — un buon rapporto è circa 20-30 condomini per addetto. Troppi stabili = meno attenzione al tuo
- Strumenti digitali — accesso online al rendiconto, pagamento rate digitale, comunicazioni trasparenti. Scopri come lavora Condexo
- Referenze — chiedi contatti di altri condomini gestiti e verifica direttamente
Domande frequenti su nomina e revoca dell’amministratore
Quanti condòmini servono per nominare l’amministratore?
La nomina è obbligatoria con più di 8 condòmini. Per deliberarla servono la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi. Se l’assemblea non raggiunge il quorum, qualsiasi condomino può rivolgersi al giudice per la nomina giudiziale.
L’amministratore può essere revocato senza motivo?
Sì. L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento e senza motivazione, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina. Non è necessario inserire la revoca all’ordine del giorno in anticipo.
Cosa succede se l’amministratore si rifiuta di andarsene dopo la revoca?
Dopo la revoca, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione condominiale entro 30 giorni. Se si rifiuta, il condominio può agire in giudizio per ottenere la consegna forzata e il risarcimento dei danni.
Si può revocare l’amministratore anche se la maggioranza non si raggiunge?
Se l’assemblea non raggiunge la maggioranza per la revoca, qualsiasi condomino può ricorrere al giudice dimostrando l’esistenza di gravi irregolarità (art. 1129 c. 11 c.c.). Dal 31 ottobre 2026 la competenza è del giudice di pace.
L’amministratore in prorogatio può essere revocato giudizialmente?
No. La Cassazione (n. 14039/2025) ha chiarito che la revoca giudiziale non è applicabile all’amministratore in prorogatio perché il mandato è già tecnicamente cessato. L’unica strada è la delibera assembleare per la nomina del successore.
Quanto costa l’amministratore di condominio?
Nel 2026, il costo medio annuo varia tra 60 e 90 euro per unità immobiliare, a seconda della complessità del condominio e della città. A questo si aggiungono eventuali compensi extra per lavori straordinari. Il compenso deve essere specificato analiticamente nella delibera di nomina. Per approfondire, leggi la nostra guida al compenso dell’amministratore condominiale.
Un condomino può fare l’amministratore del proprio condominio?
Sì, ma dal 2026 anche il condomino-amministratore deve possedere gli stessi requisiti professionali dell’amministratore esterno — formazione, aggiornamento annuale e polizza assicurativa. L’esenzione che permetteva ai condòmini di amministrare senza requisiti è stata abolita dal DDL 1816/2026.
La nomina dell’amministratore può essere impugnata?
Sì. Se la delibera di nomina non ha rispettato le maggioranze richieste o presenta irregolarità nella convocazione o nel verbale, può essere impugnata entro 30 giorni per i condòmini dissenzienti e dalla conoscenza per gli assenti.
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