In Italia non esiste ancora un albo ufficiale per gli amministratori di condominio. Ma nel 2026 la situazione è più vicina a cambiare di quanto non lo sia mai stata: il DDL 1816/2026 al Senato introduce requisiti più stringenti, un registro nazionale e nuovi obblighi che di fatto avvicinano la professione a quelle ordinistiche. In questa guida trovi lo stato attuale, cosa sta per cambiare e cosa significa per chi vuole diventare amministratore o per chi deve nominarne uno.
Aggiornato a luglio 2026.
Perché in Italia non esiste un albo degli amministratori di condominio
L’amministratore di condominio non è una professione ordinistica — cioè non rientra tra quelle categorie (medici, avvocati, ingegneri) per cui la legge prevede obbligatoriamente l’iscrizione a un ordine o collegio professionale con potere disciplinare.
La riforma del condominio del 2012 (Legge 220/2012) ha introdotto requisiti minimi obbligatori tramite l’art. 71-bis disp. att. c.c., ma senza creare un albo. Il risultato è un sistema a metà: ci sono obblighi formativi, ma nessun registro pubblico unico, nessun codice deontologico vincolante, nessun organo disciplinare con poteri effettivi.
I requisiti attuali per fare l’amministratore di condominio
Nonostante l’assenza di un albo, chi vuole esercitare la professione deve rispettare i requisiti previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c.:
Requisiti di onorabilità
- Godere dei diritti civili
- Non aver subito condanne per reati contro la PA, il patrimonio, la fede pubblica
- Non essere stati interdetti, inabilitati o dichiarati falliti
- Non risultare nell’elenco dei protesti cambiari
Requisiti professionali
- Diploma di scuola secondaria di secondo grado
- Corso di formazione iniziale di almeno 72 ore (D.M. 140/2014)
- Aggiornamento professionale annuale di almeno 15 ore — obbligatorio ogni anno senza eccezioni
Chi non rispetta questi requisiti non può essere validamente nominato. Una delibera assembleare che nomina un amministratore privo dei requisiti è annullabile entro 30 giorni. Per approfondire i dettagli sulla nomina, leggi la nostra guida su nomina e revoca dell’amministratore di condominio.
Le associazioni di categoria: il “quasi-albo” attuale
In assenza di un albo ufficiale, le associazioni di categoria svolgono un ruolo parzialmente sostitutivo. Le principali a livello nazionale sono:
- ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari)
- UNAI (Unione Nazionale Amministratori d’Immobili)
- CONFAMMINISTRARE
- APAC (Associazione Professionale Amministratori di Condominio)
L’iscrizione è volontaria — non obbligatoria per legge. Queste associazioni offrono formazione, aggiornamento professionale, codici deontologici interni e, in alcuni casi, procedure disciplinari per i propri iscritti. Scegliere un amministratore iscritto a un’associazione riconosciuta è un primo indicatore di professionalità, ma non è una garanzia assoluta.
DDL 1816/2026: verso un registro nazionale obbligatorio
Il disegno di legge 1816/2026, attualmente in discussione al Senato, introduce le novità più significative dal 2012 ad oggi. Tra i punti principali che riguardano l’albo e i requisiti:
- Registro nazionale degli amministratori condominiali — tenuto dal Ministero della Giustizia, con iscrizione obbligatoria per chi esercita la professione
- Polizza assicurativa individuale obbligatoria — da presentare all’atto della nomina, con massimale minimo definito per legge
- Certificazione UNI 10801:2024 obbligatoria per chi gestisce condomini con bilanci superiori a 100.000 euro o più di 50 unità immobiliari
- Laurea triennale come requisito minimo (in sostituzione del diploma) per le nuove iscrizioni al registro
- Organo disciplinare nazionale con potere di sospensione e cancellazione dal registro
- Limite massimo di mandati consecutivi nello stesso condominio — punto molto dibattuto, ancora in definizione
Se approvato nella forma attuale, il DDL 1816/2026 trasformerebbe di fatto l’amministrazione condominiale in una professione para-ordinistica, con un registro pubblico consultabile da chiunque.
Cosa cambia per i condòmini
Per chi deve nominare un amministratore, l’eventuale registro nazionale significherebbe:
- Verifica immediata — consultare online se l’amministratore è regolarmente iscritto, ha la polizza e i requisiti aggiornati
- Tutela in caso di irregolarità — possibilità di segnalare comportamenti scorretti all’organo disciplinare nazionale, non solo ricorrere al tribunale
- Maggiore trasparenza sui compensi — il DDL prevede anche linee guida nazionali sui compensi minimi, per ridurre la concorrenza al ribasso che penalizza i professionisti seri
Nel frattempo, per scegliere un buon amministratore oggi, consulta la nostra guida al compenso dell’amministratore condominiale e verifica sempre la formazione aggiornata.
Cosa cambia per gli amministratori
Per chi esercita o vuole intraprendere la professione:
- Chi è già in attività avrà un periodo transitorio per adeguarsi ai nuovi requisiti (laurea, polizza, certificazione UNI)
- Chi inizia dopo l’entrata in vigore dovrà soddisfare i requisiti dalla prima nomina
- Il corso di formazione iniziale e l’aggiornamento annuale restano obbligatori — anzi, il monte ore potrebbe aumentare
- La polizza assicurativa diventa obbligatoria e non più facoltativa
Domande frequenti sull’albo degli amministratori di condominio
Esiste un albo degli amministratori di condominio in Italia?
No, non ancora. Attualmente non esiste un albo o registro pubblico obbligatorio. Il DDL 1816/2026 prevede l’istituzione di un registro nazionale obbligatorio tenuto dal Ministero della Giustizia, ma è ancora in fase di approvazione al Senato.
Come verifico se un amministratore ha i requisiti di legge?
Chiedi direttamente all’amministratore di mostrare: il diploma (o titolo di studio), l’attestato del corso di formazione iniziale e il certificato del corso di aggiornamento annuale più recente (D.M. 140/2014). Puoi anche verificare se è iscritto a un’associazione di categoria come ANACI o UNAI.
Un amministratore senza i requisiti può essere revocato?
Sì. La mancanza dei requisiti obbligatori previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c. è una grave irregolarità che legittima la revoca — sia assembleare che giudiziale. Dal 31 ottobre 2026 la revoca giudiziale per gravi irregolarità passa alla competenza del giudice di pace.
È obbligatorio iscriversi a un’associazione di categoria?
No. L’iscrizione alle associazioni di categoria (ANACI, UNAI, ecc.) è completamente volontaria. I requisiti obbligatori sono solo quelli previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c. — diploma, corso di formazione iniziale e aggiornamento annuale.
Cosa prevede il DDL 1816/2026 per gli amministratori già in attività?
Il testo attuale prevede un periodo transitorio di 24 mesi dall’entrata in vigore per adeguarsi ai nuovi requisiti (laurea, polizza, eventuale certificazione UNI). Chi non si adegua entro il periodo transitorio non potrà essere iscritto al registro e quindi non potrà esercitare la professione.
Quanto dura il corso di formazione per diventare amministratore?
Il corso di formazione iniziale dura almeno 72 ore. Successivamente è obbligatorio frequentare corsi di aggiornamento annuali di almeno 15 ore. Per approfondire, leggi la nostra guida al corso di formazione per amministratori di condominio.
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