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Qualità acqua in condominio: costo analisi e obblighi dell’amministratore

Uno degli argomenti più recenti e discussi sulla vita di condominio è quello relativo alla qualità dell’acqua e all’affidabilità degli impianti condominiali per la sua salubrità. In questo articolo andiamo ad approfondire il discorso sulla qualità dell’acqua in condominio: da come si verifica agli adempimenti dell’amministratore condominiale fino alle ultime novità in materia. Ma anche sul costo dell’analisi dell’acqua condominiale e su cosa dice la legge sulla qualità dell’acqua in condominio. In questo articolo scoprirai tutto quello che c’è da sapere. Inoltre, sul nostro sito, trovi anche uno speciale sull’ascensore condominiale.

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Qualità dell’acqua in condominio, cosa dice la legge

Per quanto riguarda la legge sulla qualità dell’acqua in condominio, il nuovo decreto legislativo n. 18 del 23 febbraio 2023 ha previsto degli adempimenti per l’amministratore condominiale, soprattutto per quanto riguarda l’affidabilità degli impianti relativi alla salubrità dell’acqua. Precedentemente era stato definito che per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è distribuita al pubblico, così come per i condomini, il gestore, ossia la figura che somministra l’acqua, doveva verificarne la qualità e la salubrità sino al punto di consegna (ovvero il contatore). Ora invece con il nuovo decreto legislativo 18/2023 gli obblighi in capo all’amministratore e/o ai proprietari diventano più gravosi rispetto al passato, sia per ciò che concerne la qualità e la salubrità dell’acqua e sia per ciò che concerne le eventuali perdite dell’impianto.

La qualità dell’acqua e l’amministratore di condominio

Il decreto legislativo 18/2023 evidenzia inoltre che il gestore della distribuzione idrica interna è l’amministratore di condominio o qualsiasi soggetto che è responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua. E’ l’amministratore, quindi, che deve valutare i sistemi idrici di distribuzione interni agli edifici e dovrà poi adottare le misure necessarie per ripristinare la qualità dell’acqua nei casi in cui ci siano dei rischi per la salute umana. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo.


Verifica dell’acqua condominiale, le sanzioni a carico dell’amministratore

Sono previste, inoltre, nell’articolo 23 del Decreto, alcune sanzioni a carico dell’amministratore. Se, nel sistema di distribuzione interno, non viene mantenuto il rispetto dei parametri elencati nell’allegato I, parti A e B è prevista una sanzione a carico dell’amministratore da euro 5.000 a euro 30.000. L’inosservanza dell’obbligo di implementazione di valutazione e gestione del rischio del sistema di fornitura idro-potabile imposti dalle competenti autorità è soggetto al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da 4.000 a 24.000 euro.


Costo analisi acqua condominiale

Il costo dell’analisi di acqua dipende da diverse cose, tipo dal numero dei parametri analizzati e dai metodi analitici eseguiti. Solitamente il prezzo si aggira sui 240 euro ma può arrivare anche ad un massimo di 1.120 euro per una verifica con tutti i parametri richiesti dalla normativa vigente. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo.

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Defibrillatore in condominio: cosa dice la Legge, regole e costi

Uno degli argomenti recenti più discussi per quanto riguarda la vita condominiale è relativo all’obbligo di defibrillatore in condominio. In questo articolo andiamo a vedere tutto quello che c’è da sapere: da cosa dice la Legge ai costi. Quanto costa un defibrillatore? C’è l’obbligo di avere un defibrillatore condominiale? In Italia muoiono ogni oltre 60mila persone per arresto cardiaco e più del 70% dei casi avviene in casa, tra le mura domestiche dove si trascorre la maggior parte della vita. Il 20% di questi decessi potrebbero essere evitati grazie ad un intervento immediato. Proprio per questo ultimamente si sta discutendo sulla necessità di un defibrillatore in condominio. Sul nostro sito trovi diversi speciali molto interessanti sulla vita di condominio: ad esempio, c’è anche una guida speciale su tutto quello che c’è da sapere sulle regole e la ripartizione spese per l’ascensore condominiale

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Obbligo di defibrillatore in condominio

L’obbligo di defibrillatore vale per le Società e Associazioni Sportive e non all’interno dei luoghi di lavoro in aziende private o nei condomini. Diversi Comuni in Italia, però, tramite il Piano Regolatore, hanno reso obbligatorio il defibrillatore DAE semiautomatico nel condominio, con l’utilizzo riservato a personale scelto tra i condomini che faranno il corso blsd.

Installare un defibrillatore in condominio: ecco perché

Avere un defibrillatore in condominio potrebbe salvare molte vite. Andiamo a vedere i motivi principali perché può essere molto importante dotare il condominio di un defibrillatore:

  • Le malattie ischemiche del cuore sono la prima causa di mortalità in Italia
  • La maggior parte dei casi  può essere ‘risolta’ con l’uso tempestivo di un defibrillatore
  • La maggior parte dei casi avviene in ambito domestico
  • Il tempo d’intervento medio, in Italia, da parte di un’ambulanza è tra i 14 e i 18 minuti
  • Avere un Defibrillatore è un pregio ulteriore per l’immobile e l’amministratore

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Defibrillatore in condominio: costi e spese

La spesa del defibrillatore in condominio viene ripartita tra i vari inquilini. Basta un solo defibrillatore portatile DAE posizionato in un punto facilmente accessibile a tutti per rendere sicuro e cardio-proteggere l’intero condominio.

Quanto costa un defibrillatore

Ma quando costa un defibrillatore? In Italia il costo di un defibrillatore si aggira sui 1000 euro, diciamo dagli 800€ ai 1200€, in base alle caratteristiche del dispositivo. Ci sono modelli di defibrillatore anche da 2000€. Il prezzo varia a caratteristiche come la resistenza a fattori atmosferici quali acqua e polvere, il tipo di scarica erogata, le opzioni aggiuntive e altre funzioni. Le aziende possono acquistare un defibrillatore DAE, beneficiando di uno sconto sul premio Inail, mentre per i singoli cittadini il costo potrebbe essere elevato. Per questo, l’idea migliore è quella di condividere la spesa del defibrillatore con gli altri condomini e installarlo, pronto all’uso, in condominio.

Defibrillatore automatico, cos’è e come funziona un DAE

Il defibrillatore è uno strumento capace di erogare una scarica elettrica al cuore quando necessario, per azzerare il battito cardiaco e ristabilirne il ritmo corretto. I modelli di ultima generazione di defibrillatore automatico sono in grado anche di valutare e calibrare automaticamente la scarica elettrica e proprio per questo il DAE (Defibrillatore Automatico Esterno) può essere utilizzato da tutti. Non si possono causare danni. L’uso del DAE in situazioni di emergenza non comporta conseguenze giuridiche e penali (art. 54).

Defibrillatore in condominio: dove installarlo

Il Decreto Ministeriale del 16 marzo 2023 prescrive, non per i condomini nello specifico ma in aree con particolare afflusso di pubblico, il posizionamento di segnali chiari e visibili per indicare il percorso per raggiungere velocemente, in situazioni di emergenza, il defibrillatore. Bisogna essere sicuri, però, che i defibrillatori siano sempre operativi e pronti all’uso. Un responsabile, infatti, deve garantire il monitoraggio regolare delle condizioni operative. La corretta collocazione dei DAE è molto importante: deve essere posizionato in un punto facilmente e rapidamente accessibile a tutti.

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Sicurezza antincendio nei condomini: normative e regole

Ci sono grandi novità nel 2024 per quanto riguarda la sicurezza antincendio nei condomini. Nuove normative che riguardano le regole su come procedere per mettere al sicuro il condominio dal rischio incendi. In questo articolo trovi tutto quello che c’è da sapere sull’argomento e sulle nuove normative del 2024. Sul nostro sito, inoltre, trovi anche una guida speciale sul Bonus Sisma 2024

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Sicurezza antincendio in condominio: le novità del 2024

Nel 2024 è previsto un disegno di legge delega che comprende anche indicazioni per un nuovo decreto legislativo riguardante la prevenzione incendi in condominio. Questa iniziativa rivoluzionerà la gestione delle attività soggette alla sicurezza antincendio anche nei condomini, riducendo il numero di controlli preventivi per le attività meno complesse e favorendo l’autocertificazione e l’asseverazione delle caratteristiche tecniche di sicurezza per i prodotti antincendio. Si tratta dell’articolo 5 (Princìpi e criteri direttivi specifici in materia di prevenzione degli incendi e di sicurezza antincendio dei prodotti) del disegno di legge delega, che è attualmente in esame, e che mira ad introdurre alcuni criteri che dovrebbero semplificare e accelerare i procedimenti per la sicurezza antincendio. 

La normativa sulla sicurezza antincendio in condominio

Per quanto riguarda la normativa antincendio per i condomini si fa comunque riferimento al D.M. 25/01/2019, che modifica il D.M. 246/1987. Poi, con il D.M. 19/05/2022, è stata regolarizzata la tecnica verticale V14 sulle misure di prevenzione incendi nei condomini e negli edifici di altezza antincendio maggiore di 24 m. 

Sicurezza antincendio condominio: il Decreto 25 gennaio 2019

Il 5 febbraio 2019 è stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale, il decreto 30 del 25 gennaio 2019 riguardante le modifiche e le integrazioni all’allegato del decreto n. 246 del 16 maggio 1987 circa le norme di sicurezza antincendi per i condomini.

Della prevenzione antincendi in condominio ne avevamo già parlato in un articolo dello scorso maggio, con la nuova normativa cosa cambia?

Le modifiche riguardano l’altezza degli edifici, facendone un distinguo: il dm 246/1987, con le recenti novità, stabilisce per i condomini un’altezza antincendio di 12 metri, mentre gli edifici civili un’altezza antincendio di 24 metri.

Per altezza antincendio, è bene specificare, non si intende l’altezza dell’edificio, bensì l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.

A chi si rivolge il decreto?

Le novità previste dal decreto si applicano alle costruzioni di nuova realizzazione e a quelle già esistenti alla data di entrata in vigore della norma. L’unica eccezione vale per gli stabili che, alla data dell’entrata in vigore siano stati pianificati o siano in corso d’opera. In particolare, devono essere stati avviati i lavori di rifacimento delle facciate approvati dal Comando dei Vigili del Fuoco.

Requisiti delle facciate

Il decreto rinnovato pone l’attenzione sulla sensibilità delle facciate degli edifici e sulla loro messa in sicurezza in caso di incendio. Limita la possibilità che il fuoco si propaghi attraverso le facciate e coinvolga altri compartimenti sia per incendi di origine interna che esterna allo stabile.

Inoltre, evita o limita la caduta di porzioni di facciata che cadendo possono compromettere un’evacuazione in sicurezza o che la possono compromettere del tutto.

Le nuove figure per la sicurezza antincendio

La regolamentazione del piano antincendio nei condomini prevede anche l’introduzione di figure preposte alla sicurezza.

  • Il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio dovrà pianificare e organizzare le attività della gestione sicurezza antincendio,
  • il Coordinatore delle emergenze dovrà sovrintendere all’attuazione della pianificazione di emergenza e delle misure di evacuazione previste e si relazionerà con i responsabili delle squadre dei soccorritori.

Responsabilità dell’amministratore

L’amministratore riveste il ruolo di rappresentante legale del condominio e per tale ragione, per la sicurezza comune, è tenuto compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea (art. 1130 ultimo comma c.c.). Ciò significa che, qualora si verifichi un incendio e si appuri che è stato cagionato dall’inottemperanza agli obblighi manutentivi, l’amministratore ne risponderebbe penalmente.

Tempistiche

La scadenza per l’adozione delle nuove disposizioni antincendio e di quelle che garantiscono l’esodo dall’edificio in totale sicurezza in caso di incendio è prevista entro il 6 maggio 2021.

Entro maggio 2021, sarà obbligatoria l’installazione:

  • degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio (per le altezze antincendio superiori a 54 metri)
  • dei sistemi di allarme vocale (per le altezze antincendio superiori agli 80 metri).
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Bonus Sisma 2024: come funziona, detrazioni e requisiti

Una grande novità per i condomini è il bonus sisma 2024. Molti utenti cercano dettagli e informazioni sul bonus per le ristrutturazioni sismiche, chiamato proprio Sismabonus. In questo articolo offriamo una guida completa: come funziona, quali sono le detrazioni per interventi antisismici, la proroga, i requisiti, il bonus acquisti e tutto quello che c’è da sapere. Sul nostro sito, inoltre, trovi l’articolo dedicato al bonus facciate 2024. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo.


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Sismabonus 2024, come funziona

In questo paragrafo spieghiamo cosa è e come funziona il bonus sisma 2024, che è dedicato agli interventi di misure antisismiche sugli edifici e che offre la detrazione di una parte delle spese sostenute dalle imposte sui redditi. Cosa dice il sito dell’Agenzia delle Entrare sul Sismabonus? “La detrazione può essere richiesta per le somme spese nel corso dell’anno e può essere ceduta se relativa a interventi effettuati su parti comuni di edifici condominiali. La percentuale di detrazione e le regole per poterne fruire sono diverse a seconda dell’anno in cui la spesa viene effettuata. Sono concesse detrazioni più elevate quando alla realizzazione degli interventi consegua una riduzione del rischio sismico“.

Bonus Sisma condominio: i requisiti

Il Bonus Sisma è rivolto ai contribuenti soggetti all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) ma anche ai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società (Ires). L’agevolazione può essere usufruita da qualsiasi tipologia di contribuente per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo residenziale e su quelli utilizzati per attività produttive.

L’agevolazione del Bonus Sisma 2024

In cosa consiste l’agevolazione del bonus Sisma del 2024: c’è una detrazione Irpef/Ires del 50% caratterizzata da 5 rate annuali di pari importo con soglia massima di spesa di euro 96.000 per ciascun anno. Se il rischio sismico è ridotto di una classe di rischio, la detrazione diventa del 70%, se è ridotto di due classi di rischio la detrazione diventa dell’80%.

Il Super sisma bonus con detrazione del 110%

Esiste poi il cosiddetto Super sisma bonus,Inoltre, relativo alle spese sostenute dal 1° luglio 2020. L’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020 ha infatti introdotto per determinati interventi antisismici la detrazione del 110%. L’Agenzia delle Entrate sottolinea che, con la Circolare 28 del 25 luglio 2022, c’è un principio indiscutibile: non è possibile passare dal “super sismabonus” al “Sismabonus ordinario”.

Requisiti per il Super Sisma Bonus

  • Gli interventi devono essere effettuati da: condomìni; persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche; organizzazioni non lucrative di utilità sociale (di cui all’articolo 10, del decreto legislativo n. 460/1997), organizzazioni di volontariato (iscritte nei registri di cui alla legge n. 266/1991) e associazioni di promozione sociale (iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano, previsti dall’articolo 7 della legge n. 383/2000).
  • Gli immobili devono essere situati in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3.
  • Le unità immobiliari devono avere destinazione abitativa oppure, se non lo sono ad inizio lavori, lo devono essere a fine lavori con esplicita indicazione sul titolo abilitativo.

Sismabonus, modalità di sostenimento della spesa

Per quanto riguarda invece la modalità di sostenimento della spesa del Sismabonus, i pagamenti saranno effettuati con bonifico bancario/postale “parlante” o bonifico ordinario con la dichiarazione sostitutiva rilasciata dal fornitore. Il termine per sostenere la spesa è il 31 dicembre 2024.

Sisma bonus acquisti: detrazione, requisiti e pagamenti

Infine, parliamo del Sisma bonus acquisti che offre una detrazione Irpef del 75% in 5 rate annuali di pari importo con soglia massima di spesa di 96.000 euro, se il rischio sismico è ridotto di 1 classe di rischio. La detrazione diventa dell’85% se il rischio sismico è ridotto di 2 classi. L’agevolazione può essere usufruita da contribuenti Irpef che acquistano unità residenziali costruite da imprese di costruzione e derivanti da demolizione e ricostruzione nelle zone sismiche 1, 2 e 3. I pagamenti possono essere effettuati con bonifico, carta di debito o carta di credito e il termine per sostenere la spesa è il 31 dicembre 2024. Sul nostro sito è disponibile anche una guida speciale sul fotovoltaico in condominio. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo.

Cos’è il Sisma Bonus acquisti

Il Sisma Bonus Acquisti riguarda gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici siti in zone classificate a “rischio sismico 1-2-3” ed è disciplinato dall’art. 16, comma 1-septies, D.L. 4 giugno 2013, n. 63 convertito con L.

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3 agosto 2013, n. 90. Si tratta di un’agevolazione “transitoria”, non a regime, che terminerà il 31 dicembre 2024. Grazie al Sisma Bonus Acquisti si potrà avere una detrazione pari al 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico ma l’atto di compravendita dovrà essere stipulato entro il 31 dicembre 2024 perché dopo tale data non sarà più possibile usufruire del Sisma Bonus Acquisti.

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Premio Giovane Amministratore: al via la terza edizione con in palio 10mila euro

Terza edizione del premio Giovane Amministratore promosso da Condexo, azienda che si occupa di gestione integrata del condominio, per incentivare formazione e avvio della professione

Aiutare i giovani amministratori di condominio ad avviare la propria professione attraverso l’utilizzo di strumenti digitali innovativi; sostenere la loro formazione offrendo mentoring e corsi dedicati all’acquisizione di nuove skills tenuti da esperti e professionisti. E’ con questi scopi che Condexo, azienda nel mondo del propetch nata con l’obiettivo di semplificare la vita di amministratori, condomini e fornitori grazie ad un sistema integrato di gestione del condominio, promuove il Premio “Giovane Amministratore”, arrivato quest’anno alla sua terza edizione. Il contest si svolgerà tra aprile e maggio 2024.

Un riconoscimento per l’amministratore di condominio under 40 che dimostri di saper orientarsi sempre di più verso la figura del building manager in grado di gestire in maniera efficiente e dinamica i propri condomini e che abbia valide idee per accelerare l’evoluzione del condominio tradizionale in digitale.

In palio per il vincitore del contest ‘Giovane Amministratore’ promosso da Condexo, un premio dal valore di 10mila euro che comprende: 12 mesi di software Condexo a disposizione;  15 ore di mentoring sulla professione, corsi di formazione per l’acquisizione di nuove e necessarie skills; una postazione di lavoro nel Wire Coworking Space, a Roma, per 12 mesi.

Il premio  “Giovane amministratore” è rivolto a chi è in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e abbia frequentato un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore o sia in possesso di un attestato di partecipazione ad un corso di aggiornamento professionale per amministratore di condominio nell’anno 2023 e non abbia compiuto 40 (quaranta) anni alla data del 31.05.2024.

Per concorrere alla terza edizione del premio Condexo “Giovane amministratore” il candidato dovrà redigere un elaborato scritto, di massimo sei pagine, sul seguente tema: “L’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio: da contabile a vero e proprio imprenditore condominiale che si occupa della manutenzione tanto quanto del benessere dei condomini. Il candidato illustri (in un massimo di sei pagine) quali azioni ha già avviato per trasformare i suoi condomini in un luogo riqualificato, dove trovare servizi e puntare sul welfare per creare un ambiente sereno in grado di far acquisire un valore sempre maggiore allo stabile.”

L’elaborato dovrà essere inviato in formato PDF entro e non oltre le ore 23 del giorno 08/05/2024 esclusivamente a mezzo mail all’indirizzo: ufficiostampa@condexo.it.

Il vincitore sarà premiato il giorno sabato 11 maggio 2024 al box Condexo presso Condominio in Fiera a Roma.

Per ulteriori dettagli si rimanda al Regolamento della terza edizione del premio ‘Giovane Amministratore’ qui di seguito.

Terza edizione Premio ‘Giovane Amministratore’ – Regolamento

1. Introduzione

Condexo srl ha creato la terza edizione del Premio ‘Giovane Amministratore’, rivolto agli amministratori di condominio under 40, con lo scopo di sostenere la loro formazione e aiutarli nell’avvio della professione.

2. Requisiti dei candidati

Per concorrere alla terza edizione del Premio ‘Giovane Amministratore’ promosso da Condexo e che si svolgerà tra aprile e maggio 2024 è necessario possedere i seguenti requisiti:

  • essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e avere frequentato un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore o essere in possesso di un attestato di partecipazione ad un corso di aggiornamento professionale per amministratore di condominio nell’anno 2023
  • non aver compiuto ancora 40 (quaranta) anni alla data del 31.05.2024.

3. Modalità di partecipazione

Per concorrere al “Premio Giovane Amministratore” promosso da Condexo srl il candidato dovrà redigere un elaborato sul tema indicato nel punto 4. L’elaborato, da massimo 6 (sei) pagine, dovrà essere inviato in formato PDF entro e non oltre le ore 23 del giorno 03/05/2024 esclusivamente a mezzo mail all’indirizzo ufficiostampa@condexo.it. La consegna potrà ritenersi compiuta esclusivamente nel momento in cui il candidato riceverà una mail di risposta a conferma della ricezione. Qualora la mail di conferma non dovesse pervenire entro 5 giorni, il candidato dovrà contattare telefonicamente la segreteria al numero 06 62288766 per verificare la sussistenza di eventuali problemi tecnici.

4. Titolo dell’elaborato

Il tema scelto per la seconda edizione del Premio ‘Giovane Amministratore’ è il seguente: “L’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio: da contabile a vero e proprio imprenditore condominiale che si occupa della manutenzione tanto quanto del benessere dei condomini. Il candidato illustri (in un massimo di sei pagine) quali azioni ha già avviato per trasformare i suoi condomini in un luogo riqualificato, dove trovare servizi e puntare sul welfare per creare un ambiente sereno in grado di far acquisire un valore sempre maggiore allo stabile.”

5. Ammontare del premio

Il premio per la terza edizione del contest ‘Giovane Amministratore’ messo in palio da Condexo è del valore di 10mila euro e comprende:

  • 12 mesi di software Condexo a disposizione;
  • 15 ore di mentoring dedicata su professione e nuove skills;
  • una postazione desk nel Wire Coworking Space (Ex Mulini Biondi – via Baccio Baldini, 12 – Roma) per 12 mesi.

5. Criteri di valutazione

Gli elaborati saranno letti e valutati da una commissione appositamente costituita, sulla base di diversi criteri di analisi. Saranno valutate, in particolare, la completezza espositiva e l’originalità delle idee proposte. Si specifica che sarà elemento di valutazione positiva la capacità del candidato di esporre le esperienze nell’ambito del condominio maturate nell’esercizio della professione. Il giudizio della commissione è insindacabile e non dovrà essere motivato.

6. Accettazione del Regolamento

La presentazione della candidatura implica l’accettazione del Regolamento della terza edizione del Premio ‘Giovane Amministratore’.

Scopri i vincitori delle passate edizioni

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Il team di giudici che esaminerà gli elaborati

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Vivere in condominio, la Guida del Notariato

È stata presentata oggi 19/04/2023 a Roma la Guida “Vivere in Condominio – Casi e risposte pratiche”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme ad Anaci e 14 Associazioni dei Consumatori.

Oltre 45 milioni di italiani, secondo dati Anaci, vive in una casa in condominio. Il che significa accedere a spazi e servizi comuni con obblighi da rispettare e spese da dividere e, spesso, la mancata conoscenza dei reciproci diritti e dei doveri può portare a gravi contrasti che possono sfociare in cause legali: da queste considerazioni nasce la Guida realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme ad Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) e 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U.Di.Con, Unione Nazionale Consumatori).

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L’incontro

Alcuni estratti dall’incontro di oggi 19/04/2023:

“Abbiamo fortemente voluto, con Anaci e Consumatori, questa guida per provare a mettere a disposizione della collettività uno strumento che, anche attraverso un repertorio di casi, possa proporre qualche soluzione – ha spiegato Giulio Biino Presidente del Consiglio Nazionale del Notariato – Il condominio è un luogo dove si vive insieme, e quando si vive insieme ci sono dei problemi da affrontare. Attraverso questo strumento possiamo aiutare la collettività”. In Italia sono oltre 1.200.000 i condomini censiti attraverso la presentazione del modello 770, ma secondo Anaci i numeri sono sottostimati. Gli edifici censiti sono circa 11 milioni concentrati soprattutto nelle grandi città, che totalizzano complessivamente 30 milioni di unità immobiliari. Il settore residenziale conta circa 15 milioni di unità immobiliari. In Lombardia si ha la maggiore incidenza di condomìni con il 17% del totale, nel Lazio con il 9,9% e in Campania con l’8,4%. “Vivere in condominio è molto importante, il condominio sta cambiando, ci sono una serie di servizi gestibili e altri che creano difficoltà. Servono servizi sempre più trasparenti, smart e rigorosi, e per questo servono persone sempre più preparate e continuamente aggiornate”, ha evidenziato Francesco Burrelli, Presidente Nazionale di Anaci. Oltre a illustrare le regole di funzionamento del condominio, la guida elenca una serie di casi che forniscono risposte certe alle questioni più frequenti, come quella relativa al sottotetto, la gestione dei condomini morosi, la convivenza con animali domestici. Secondo il Ministero della Giustizia nel 2022 sono diminuite le cause condominiali dinanzi ai tribunali e aumentate le controversie risolte in sede di mediazione. Sul totale di circa 2,5 milioni di cause civili, che si sono ridotte del 5,4% rispetto al 2021, quelle generate da contrasti condominiali e da liti tra vicini di casa rappresentano circa una su cinque e quindi sono 500.000. L’obiettivo della guida è proprio quello di “prevenire l’insorgenza di contenziosi e fare formazione nella cittadinanza”, ha detto Grazia Ferdenzi, avvocato di Confconsumatori. “Questa guida è uno strumento di grande utilità – ha sottolineato, infine, Luciano D’Alfonso (PD-IDP) Componente della Commissione Finanze Camera – L’ordinamento normativo non deve aspettare che accadano fatti straordinari per intervenire, ma deve attivarsi in anticipo, perchè ci sono eventi evidenti e opportunità da cogliere. Per questo dobbiamo unire le competenze per evitare stupidario che a volte ha prodotto norme incomprensibili”. La politica, ha concluso Marco Osnato (FDI), Presidente della Commissione Finanze della Camera deve “sapere che i cittadini non sono nemici, ma coloro che in qualche modo devono tenere unito il substrato sociale di questa nazione. Speriamo, dunque, di riuscire, anche con il vostro contributo, a migliorare la vita dei nostri cittadini”. La guida sarà disponibile online da oggi, scaricabile, gratuitamente, sul sito www.notariato.it.

Di cosa tratta la guida?

Oltre a illustrare le regole di funzionamento del condominio e dell’assemblea, i compiti dell’amministratore di condominio, nonché l’utilizzo delle parti comuni, nella Guida sono elencati una serie di casi che forniscono risposte certe alle questioni più frequenti. Vengono forniti, inoltre, spunti operativi da osservare in occasione della compravendita di un immobile facente parte di un condominio; infatti è proprio in tale situazione che si esplica la funzione di giustizia preventiva del notaio.

“È importante sin dal momento dell’acquisto accertare i diritti e gli obblighi che discendono dai rapporti condominiali – spiegano nella nota. – In concreto il notaio può contribuire a evitare l’insorgere di controversie, per esempio, nei contratti preliminari che hanno per oggetto beni immobili in condominio, in relazione alla regolamentazione delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, nel periodo compreso tra la sottoscrizione del contratto preliminare e quella del definitivo;  in sede di circolazione degli immobili, in relazione alla verifica della regolarità dei versamenti delle spese condominiali da parte del venditore; al momento della costituzione del condominio, poiché la presunzione di condominialità degli enti comuni (art. 1117 c.c.) può essere superata con l’inserimento negli atti notarili di specifiche clausole”.

Esempi pratici contenuti nella guida

  1. il singolo condomino vuole rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e/o condizionamento? Può farlo a condizione che dal distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento e/o condizionamento non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In ogni caso il rinunciante resta tenuto a concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto (che rimane comunque impianto comune) e per la sua conservazione e messa a norma.
  2. Il sottotetto è parte condominiale? La natura del sottotetto di un edificio è determinata dall’atto notarile e, in mancanza di espresso richiamo sull’atto, può presumersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.
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  3. L’amministratore può sospendere la fornitura dei servizi condominiali al condomino non in regola col pagamento dei contributi? Si, se il mancato pagamento dei contributi si è protratto per oltre sei mesi.  La legge stabilisce che nel caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

I condomini in Italia

Sono oltre 1.200.000 i condomini censiti in Italia attraverso la presentazione del modello 770, ma secondo Anaci i numeri sono sottostimati. Gli edifici censiti sono circa 11 milioni concentrati soprattutto nelle grandi città, che totalizzano complessivamente 30 milioni di unità immobiliari. Il settore residenziale conta circa 15 milioni di unità immobiliari, mentre le restanti unità sono utilizzate con varie destinazioni, commerciali e direzionali. In Lombardia si ha la maggiore incidenza di condomìni con il 17% del totale, nel Lazio con il 9,9% e in Campania con l’8,4%.

Secondo il Ministero della giustizia nel 2022 sono diminuite le cause condominiali dinanzi ai tribunali e aumentate le controversie risolte in sede di mediazione. Sul totale di circa 2,5 milioni di cause civili, che si sono ridotte del 5,4% rispetto al 2021, quelle generate da contrasti condominiali e da liti tra vicini di casa rappresentano circa una su cinque e quindi sono 500.000.

Quali sono le situazioni che più scatenano tensioni tra vicini? Secondo Anaci, l’uso disinvolto delle parti comuni, i rumori provenienti da altri appartamenti, gli animali domestici maleducati, l’innaffiatura di piante sul balcone, i danni prodotti da infiltrazioni, i fumi e i cattivi odori, il bucato gocciolante e perfino il disordine sul pianerottolo.