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Negli ultimi anni, il fotovoltaico è stato scelto da sempre più persone che si tratti di soggetti privati o di condomini. Vediamo nel dettaglio regole e opportunità.

Le nuove comunità energetiche: emendamento UE

La riforma del condominio 220/2012 ha segnato la svolta per quanto riguarda il fotovoltaico in condominio, rendendo possibile l’istallazione di tali impianti negli edifici.

La vera legittimazione a tale pratica però è avvenuta il 13 febbraio 2020 quando è stato approvato un emendamento UE nelle commissioni Affari Costituzionali e Bilancio della Camera. Tale emendamento, consente la formazione di comunità energetiche e quindi l’installazione di impianti fotovoltaici condominiali.

Il concetto di comunità energetica va quindi ad indicare la suddivisione equa tra le famiglie, dell’energia prodotta tramite l’impianto fotovoltaico condominiale.

Impianto fotovoltaico in condominio: privato o centralizzato

La possibilità di sfruttare il fotovoltaico in condominio prevede che i condomini facciano una scelta innanzi tutto sulla tipologia dell’impianto da utilizzare.

Le strade da intraprendere sono due: impianto privato o impianto centralizzato. Il primo, andrà a coinvolgere un’unica famiglia appartenente al condominio e il secondo invece tutti i condomini creando quindi una comunità energetica.

Impianto fotovoltaico privato

Come già chiarito nei paragrafi precedenti i singoli proprietari degli appartamenti condominiali posso decidere in autonomia di dotarsi di un impianto fotovoltaico ad uso esclusivo.

I pannelli potranno essere installati sulla proprietà del condomino, su una parte delle proprietà comuni del condominio o richiedere una modifica di queste ultime. Vediamo nel dettaglio cosa bisogna fare:

• Installazione su proprietà privata richiede che il proprietario dell’immobile comunichi al proprio Comune l’inizio dei lavori;
• Installazione su parte delle proprietà comuni del condominio richiede l’invio di una comunicazione all’amministratore con i lavori che si vuole svolgere. L’assemblea valuterà i lavori da fare ma non potrà impedirne lo svolgimento;
• Installazione con modifica delle parti comuni del condominio richiede obbligatoriamente l’autorizzazione dell’assemblea.

Uno tra gli esempi più comuni:  se un condomino volesse installare un impianto fotovoltaico sul proprio balcone potrebbe farlo senza aver bisogno di alcuna approvazione da parte dell’assemblea.

Impianto fotovoltaico centralizzato

Un impianto fotovoltaico centralizzato riguarda l’intero condominio e quindi tutti i proprietari potranno beneficiare dei vantaggi e delle agevolazioni.

Per poter installare tale impianto sarà necessario:

• Indire un’assemblea condominiale durante la quale discutere dell’argomento;
• Ottenere voto favorevole da almeno la metà dei condomini.

Se l’assemblea deciderà di approvare i lavori, i costi che ne conseguiranno verranno ripartiti solo tra coloro che avranno dato il consenso all’installazione. Questi condomini, potranno usufruire delle detrazioni fiscali offerte dallo Stato e saranno gli unici a poter beneficiare dell’energia prodotta.

Un ulteriore passaggio che si può fare, qualora l’impianto produca energia in surplus, è quello di investire su un impianto di accumulo o di venderla con il meccanismo dello scambio sul posto.

Quanto cosa un impianto centralizzato?

I costi medi per un impianto condominiale da 7kWp (chilowatt di picco – l’unità di misura utilizzata per misurare la potenza istantanea teorica massima producibile da un generatore elettrico,come il modulo fotovoltaico), si aggira attorno ai 6.000€ che include già il 50% di sconto in fattura. Le casistiche che influiscono sul costo del servizio sono molte ed è opportuno per questo far riferimento ad un consulente.

Il GSE, Gestore di sevizi energetici, ha realizzato un simulatore che consente di valutare la convenienza di trasformare la propria casa in un gruppo di autoconsumo o di una comunità energetica.

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Le agevolazioni

Il GSE riconosce dei corrispettivi economici sull’energia condivisa da un gruppo di autoconsumatori o da una comunità di energia per la durata di 20 anni.

Due tipi di vantaggi economici:

• La tariffa premio data dall’incentivazione dell’energia elettrica condivisa ai sensi del DM 16 Settembre 2020, pari a 110€ (nel caso di una Comunità di energia rinnovabile) e 100€/MWh (nel caso di un Gruppo di autoconsumatori);
• Il corrispettivo unitario per la valorizzazione dell’energia elettrica condivisa, differenziato per le due tipologie aggregative di consumatori di energia. In sintesi, si tratta della restituzione delle componenti tariffarie previste dalla Delibera 318/2020.

Superbonus Fotovoltaico 110%

Le modifiche all’art. 119, comma 5 del DL Rilancio hanno introdotto la possibilità di portare in detrazione al 110% le spese sostenute per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici, o di impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici, nel caso siano realizzati congiuntamente ad uno degli interventi cosiddetti “trainanti” del Superbonus. La norma prevede la detrazione al 110% delle spese sostenute fino ad un ammontare complessivo non superiore a euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico. Nel caso, però, l’intervento si configuri come ristrutturazione edilizia, nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica, tale limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale.

La stessa detrazione è riconosciuta anche per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici oggetto dell’agevolazione, nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo.

Per ottenere le agevolazioni è obbligatorio cedere al GSE l’energia non auto-consumata attraverso l’istituto del regime commerciale del “Ritiro Dedicato”.

È inoltre prevista l’erogazione, sempre da parte di GSE, di un incentivo sull’energia elettrica “condivisa” (l’energia immessa nella rete dall’impianto di produzione e contemporaneamente prelevata dai clienti facenti parte della comunità energetica o del condominio).

I benefici del fotovoltaico

Il fotovoltaico recuperato l’investimento iniziale in circa 3-5 anni porta con se diversi benefici:

1. Autoconsumo che raggiunge quasi il 100% grazie ai consumi condominiali;
2. Accesso alle agevolazioni statali come i Bonus e i Superbonus 110;
3. Costi minori in base alla grandezza dell’impianto. Più grande è la superficie più sarà il risparmio.

Superbonus fotovoltaico 110%

I prezzi delle bollette di luce e gas preoccupano le famiglie. Sebbene le tariffe siano in leggera discesa, i costi restano alti. 

A gennaio 2023, secondo quanto comunicato da Arera – Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente, il  prezzo del gas è sceso del 34,2% rispetto al mese precedente. Tuttavia facendo un confronto anno su anno nel periodo compreso tra il 1 febbraio 2022 e il 31 gennaio 2023, una famiglia tipo spenderà 1.769 euro euro per la bolletta del gas, il 36% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. In valori assoluti circa 200 euro in più. 

Come pagare a rate le bollette

Così per sostenere i clienti in difficoltà Plenitude (Eni) ha previsto la possibilità di pagare le bollette a rate. E’ possibile dal 1 febbraio. Potranno rateizzare le  fatture emesse nel primo semestre del 2023 anche i condomini, oltre a famiglie e piccole imprese. 

Per il pagamento delle bollette di luce e gas i clienti Plenitude potranno richiedere il piano di rateizzazione, senza interessi e spese aggiuntive. Potranno fare domanda per ottenere la rateizzazione famiglie, condomini e piccole imprese. L’iniziativa, pensata per sostenere i cittadini più danneggiati dai rincari energetici, prevede che a partire dal prossimo 1° febbraio i clienti potranno attivare il piano di rateizzazione per le fatture emesse nel periodo gennaio-giugno 2023. La rateizzazione potrà inoltre essere applicata anche prima della scadenza della fattura, e non comporterà interessi né spese accessorie. 

Pagare bollette a rate: come funziona

La dilazione agevolata sarà strutturata con rate variabili a seconda dell’importo della bolletta in questo modo:

• fino a 500 euro: rateizzazione in 10 mesi con prima rata pari al 50% dell’importo;
• da 500 a 1000 euro: rateizzazione in 10 mesi con prima rata pari al 30% dell’importo;
• oltre 1000 euro: rateizzazione fino a 18 mesi con rate costanti.

Il piano di rateizzazione sarà attivabile attraverso qualunque canale di contatto Eni Plenitude.

Il caro bollette di luce e gas e gli effetti sulle famiglie

Sarà possibile attivare le rate per le bollette anche per mezzo degli operatori di Filogiallo, servizio che permette già da tempo agli addetti di Confconsumatori di confrontarsi in modo rapido con la società dell’energia. “Si tratta di uno dei canali, dedicati alle Associazioni dei consumatori, che consentono ogni giorno a Confconsumatori di agire repentinamente a sostegno dei soggetti più vulnerabili” – spiega Carmen Agnello, responsabile settore Energia di Confconsumatori. “Confconsumatori da anni supporta i consumatori in maniera rapida e concreta grazie a una squadra di addetti, altamente specializzati nel settore energia, in grado di attivare canali alternativi di risoluzione delle controversie dei consumatori, che – sottolinea Agnello – sono gratuiti e veloci per i propri associati”.

“I rincari sul fronte dell’energia continuano a riportare pesanti effetti sulle famiglie, accrescendo la povertà energetica nel nostro Paese” – commenta Federconsumatori. “ Si tratta di un primo, importante, passo in avanti: attendiamo ora che anche le altre maggiori aziende adottino iniziative simili, per agevolare i propri utenti nel momento in cui ne hanno più bisogno”. 

Caro bollette: a cosa rinunciano gli italiani

Il caro bollette che, come emerso da un’indagine condotta da Condexo, pesa “molto” sull’economia familiare per il 75% degli intervistati; “abbastanza” per il restante 25%. A pesare di più per il 60% dei cittadini che hanno risposto al sondaggio il rincaro sull’elettricità. Così contro il caro bollette gli italiani scelgono di spegnere le luci, di rinunciare alla colazione al bar e a una parte degli abbonamenti alle piattaforme streaming. E’ quanto emerge da un’indagine condotta da Condexo, azienda che si occupa di gestioni condominiali, che ha deciso di sondare l’opinione delle famiglie alle prese con gli aumenti dei costi di elettricità e gas. Qui nel dettaglio l’indagine di Condexo su come gli aumenti di elettricità e gas impattano sulle abitudini delle famiglie. 

Come pagare bollette online in modo sicuro

E se cerchi un metodo rapido e sicuro  per il pagamento delle tue bollette, ecco CondexoPay. Evoluzione di Condexo, la piattaforma per la gestione integrata del condominio,  CondexoPay offre la possibilità di pagare bollettini o Mav/Rav in meno di un minuto. Dimenticandosi di attese allo sportello e contanti.

Il settore edilizio ha beneficiato, anche nel 2022, di importanti agevolazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio sia in termini di singole unità abitative che per quanto riguarda le parti comuni condominiali (Bonus ristrutturazioni). La misura più conosciuta è quella disciplinata dall’Art. 16-bis del Dpr 917/86 che prevede una detrazione Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

A partire dal giugno 2012 la detrazione Irpef è stata aumentata al 50%. Misura più volte prorogata e che attualmente prevede, con legge di bilancio 2022 (legge n. 234 del 30 dicembre 2021)  che fino al 31 dicembre 2024 si ha la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Senza ulteriori proroghe, dal 1° gennaio 2025 la detrazione tornerà al 36% e con il limite di 48.000 euro.

Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie

Insieme alla detrazione Irpef al 50% delle spese per ristrutturazioni edilizie si aggiunge il decreto legge n. 34/2020 conosciuto come “Superbonus”, che stabilisce una detrazione pari al 110% per la realizzazione di alcune tipologie di interventi (interventi antisismici,  eliminazione delle barriere architettoniche, installazione di impianti fotovoltaici ecc.).

Misura supportata anche dalla possibilità di cedere il proprio credito al fornitore o ricevere uno sconto in fattura dell’ammontare della detrazione spettante.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la nuova guida ai bonus edilizi 2022, scaricabile da qui, di cui andiamo ad analizzare i punti più importanti riguardanti le agevolazioni in vigore.

L’attuale detrazione Irpef del 50% per il recupero del patrimonio edilizio è valida per le singole unità abitative e per le parti comuni dei condomini. I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono:

Manutenzione straordinaria:

• installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• rifacimento di scale e rampe;
• interventi finalizzati al risparmio energetico;
• recinzione dell’area privata;
• costruzione di scale interne.

Restauro e risanamento conservativo:

• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Ristrutturazione edilizia:

• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente;
• modifica della facciata;
• realizzazione di una mansarda o di un balcone;
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
• apertura di nuove porte e finestre;
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Le agevolazioni sono previste anche per quegli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

Tra le misure previste ci sono anche la cablatura degli edifici e il contenimento dell’inquinamento acustico; Gli interventi finalizzati all’efficientamento energetico, in particolare con l’installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica.

Allo stesso modo sono compresi gli interventi di adeguamento sismico, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica e di bonifica dell’amianto.

Agevolazioni per abbattimento barriere architettoniche

Anche l’abbattimento delle barriere architettoniche è una misura che può beneficiare della detrazione fiscale, con interventi volti  installare ascensori e montacarichi o alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la
robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi.

Agevolazioni per prevenzione rischio atti illeciti

La manovra prevede anche delle agevolazioni per prevenire atti illeciti come furti, aggressioni, sequestri di persona e l’intervento è valido solo per le spese sostenute sull’immobile. Tra gli interventi sono ricompresi:

• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie
  degli edifici;
• apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
• porte blindate o rinforzate;
• apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
• apposizione di saracinesche;
• tapparelle metalliche con bloccaggi;
• vetri antisfondamento;
• casseforti a muro;
• fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
• apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

Bonus ristrutturazione condominio

In ambito condominiale, nel 2022, sono previste delle agevolazioni fiscali in tema di ristrutturazione edilizia, che sono riconducibili agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private ma  riconducibili a quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni:

• opere di riparazione;
• rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici;
• opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti;
• tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni;
• rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze verniciatura delle porte dei garage.

Tra i lavori ammessi all’agevolazione rientrano sostanzialmente gli stessi interventi per i quali si può usufruire della detrazione quando sono effettuati sulle singole unità abitative:

• necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
• effettuati per eliminare le barriere architettoniche o finalizzati a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi (articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992);
• utili a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
• effettuati per il conseguimento di risparmi energetici;
• per l’adozione di misure antisismiche;
• di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

A chi spettano i bonus ristrutturazione in condominio

Possono usufruire delle detrazioni i singoli condòmini in base alle loro quote millesimali di proprietà, o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile. Il singolo condomino riceverà dall’amministratore una certificazione contenente l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino stesso.

Come ottenere il bonus ristrutturazioni 2022

Fino al 31 dicembre 2024 il bonus ristrutturazione edilizia prevede un limite massimo di spesa, base per il calcolo della detrazione del 50%, di 96.000 euro per ogni singola unità immobiliare. Il limite è da considerarsi annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze.

Per gli interventi che sono una prosecuzione di quelli iniziati negli anni precedenti, per la determinazione del tetto massimo di spesa si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni. Quindi le detrazioni di cui si ha già usufruito non devono aver superato il limite complessivamente.

La ripartizione della detrazione avviene in 10 quote annuali dello stesso importo, nell’anno in cui si è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Le spese da portare in detrazione non sono cumulabili con quelle relative ai bonus di efficientamento energetico (detrazioni al 65%).

Richiesta del bonus ristrutturazioni 2022

Negli anni le procedure per l’ottenimento di bonus in detrazioni sono state snellite e semplificate. Ad oggi è necessario inserire nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Sarà inoltre necessario inviare la seguente documentazione all’Azienda Sanitaria Locale di competenza tramite raccomandata A/R:

• generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
• natura dell’intervento da realizzare;
• dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
• data di inizio dell’intervento di recupero.

Se gli interventi riguardano anche risparmio energetico e fonti rinnovabili è obbligatorio inviare una comunicazione a Enea. Per gli interventi terminati nel 2022 la comunicazione va trasmessa, entro 90 giorni dalla data di fine lavori. Se la data di fine lavori è compresa tra il 1° gennaio 2022 e il 31 marzo 2022, il termine di 90 giorni decorre dal 1° aprile 2022

Come pagare i lavori di ristrutturazione

Ai fini dell’ottenimento delle detrazioni fiscali è obbligatorio effettuare i pagamenti dei lavori tramite bonifico bancario o postale contenente i seguenti dati:

• causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr n.917/1986);
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Le spese non pagabili con bonifico possono essere assolte con altre modalità. Al momento del pagamento verrà applicata una ritenuta dell’8% da parte di Poste o della banca a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che
effettua i lavori.

Per i lavori condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

Cessione del credito e sconto in fattura per ristrutturazioni edilizie

Sono previste modalità alternative alla detrazione fiscale per ottenere delle agevolazioni in caso di interventi di ristrutturazione edilizia:

• Sconto in fattura: un contributo di pari ammontare della detrazione d’imposta lorda, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi. Sarà il fornitore a recuperare il contributo anticipato come credito d’imposta, che potrà a sua volta cedere ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari.
• Cessione del credito: la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Si può cedere il credito a fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi, persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o
  d’impresa, società ed enti o istituti di credito e intermediari finanziari.

E’ possibile richiedere una delle due misure per i seguenti interventi:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• manutenzione ordinaria (solo per le parti comuni degli edifici);
• realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali (se effettuati a partire dal 2022);
• installazione di impianti fotovoltaici.

Per un approfondimento su queste misure Cessione del credito – Le ultime novità

Agevolazioni per l’acquisto e la costruzione di box e posti auto

E’ prevista una detrazione Irpef anche per l’acquisto o la costruzione di box e posti auto pertinenziali. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, il bonus è richiedibile:

• per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati dall’impresa costruttrice (solo per le spese imputabili alla loro realizzazione);
• per interventi di realizzazione di parcheggi (autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune), purché vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa.

Per l’ottenimento dell’agevolazione occorre rispettare alcuni requisiti che prevedono la proprietà o un atto di vendita, deve esserci un vincolo pertinenziale con almeno un’unità abitativa e che l’impresa documenti i costi della sola realizzazione dei posti auto.

Mutui per ristrutturare casa

Anche per i mutui è prevista un’agevolazione consistente in una detrazione Irpef degli interessi passivi, e i relativi oneri accessori, pagati sui mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale.

Con questa agevolazione si può portare in detrazione il 19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi. L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro.

Può essere richiesto dal contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.

Interventi ammessi nell’agevolazione mutuo

Le agevolazioni riguardano gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati nell’articolo 3, comma 1 – lettera d), del Dpr n. 380/2001, interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo e per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da
adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

Condizioni per richiedere l’agevolazione del mutuo

Anche per questa tipologia di agevolazione sono richieste delle precise condizioni da rispettare. Nello specifico:

• il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Le Smart City (o città intelligenti) sono luoghi in cui le reti e i servizi tradizionali sono resi più efficienti con l’uso di soluzioni digitali a beneficio dei suoi abitanti e delle imprese (def. Commissione Europea). Concretamente si traduce in una città che gestisce le proprie risorse in maniera migliore mettendo in comunicazione le infrastrutture con gli abitanti attraverso l’uso delle nuove tecnologie, in particolare l’IoT (Internet Of Things), ovvero l’implementazione di dispositivi connessi ad internet negli spazi come semafori intelligenti, smart buildings e altri dispositivi.

Una città intelligente va oltre l’uso delle tecnologie digitali per un migliore utilizzo delle risorse e minori emissioni. Significa reti di trasporto urbano più intelligenti, impianti di approvvigionamento idrico e di smaltimento dei rifiuti migliorati e modi più efficienti per illuminare e riscaldare gli edifici. Significa anche un’amministrazione cittadina più interattiva e reattiva, spazi pubblici più sicuri e un migliore soddisfacimento delle esigenze della popolazione.

Le caratteristiche fondamentali della Smart City

Come dichiarato dall’Unione Europea, quando si parla di Smart Cities bisogna includere 6 dimensioni che ne rappresentano le caratteristiche fondanti:

• Smart People – le persone (i cittadini) vanno coinvolti e resi partecipi. Si parla di processo decisionale bottom up (dal basso all’alto) e di politica partecipativa;
• Smart Governance – l’amministrazione deve dare centralità al capitale umano, alle risorse ambientali, alle relazioni e ai beni della comunità;
• Smart Economy – l’economia e il commercio urbano devono essere rivolti all’aumento della produttività e dell’occupazione all’interno della città attraverso l’innovazione tecnologica. Un’economia basata sulla partecipazione e sulla collaborazione e che punta su ricerca e innovazione;
• Smart Living – il livello di comfort e benessere che deve essere garantito ai cittadini legato ad aspetti come la salute, l’educazione, la sicurezza, la cultura ecc. sono anch’essi di prioritaria importanza;
• Smart Mobility – le soluzioni di mobilità intelligente, dall’e-mobility alla sharing mobility ad altre forme di mobility management, devono guardare a come diminuire i costi, diminuire l’impatto ambientale e ottimizzare il risparmio energetico;
• Smart Environment – sviluppo sostenibile, basso impatto ambientale ed efficienza energetica sono aspetti prioritari della città del futuro.

Smart home e smart building

Le Smart city comprendono anche case intelligenti ed edifici intelligenti. Mentre nel primo caso assistiamo già a un maggiore utilizzo della domotica – pensiamo a dispositivi come Alexa – e riguardano soprattutto la sfera privata, nel caso degli smart building significa dotare gli edifici di strumenti e tecnologie in grado di facilitare l’utilizzo degli edifici stessi da parte del pubblico.

Secondo la definizione del Politecnico di Milano, si tratta di “un edificio i cui impianti sono gestiti in maniera intelligente ed automatizzata, attraverso un’infrastruttura di supervisione e controllo, per ottimizzare il consumo energetico, il comfort e la sicurezza degli occupanti, garantendone l’integrazione con il sistema elettrico”. Dunque l’efficientamento energetico è reso possibile da un sistema di sensori che, oltre a rilevare i parametri di tutti gli impianti, possono comunicare in maniera automatizzata e integrata tra di loro, attraverso un’infrastruttura software di supervisione e controllo connesso ad internet. Ciò si traduce in un maggiore risparmio energetico e in una pratica green di gestione delle risorse.

Le comunità energetiche rinnovabili

Le comunità energetiche sono associazioni tra cittadini, attività commerciali, pubbliche amministrazioni locali o piccole e medie imprese che decidono di unire le proprie forze per dotarsi di uno o più impianti condivisi per la produzione e l’autoconsumo di energia da fonti rinnovabili. Questo significa, per esempio, che un condominio può installare un impianto fotovoltaico sul tetto e condividere l’energia prodotta tra tutti gli appartamenti che hanno scelto di far parte della comunità.

Di fatto si tratta di un importante passo avanti in direzione di uno scenario energetico basato sulla generazione distribuita, che favorirà lo sviluppo di energia a chilometro zero e di reti intelligenti, che nelle smart cities diventeranno sempre più diffuse.

L’importanza della smart city per l’Agenda 2030

L’Unione europea ha dedicato costanti sforzi all’elaborazione di una strategia per conseguire una crescita urbana “intelligente” per le sue città-regioni metropolitane sviluppando una serie di programmi nell’ambito dell’ “Agenda 2030”, che punta al rafforzamento dell’innovazione e degli investimenti nei servizi ICT (Information and Communications Technology) allo scopo di migliorare i servizi pubblici e la qualità della vita. La città sostenibile difatti costituisce il punto 11 dell’Agenda approvata dagli stati membri ONU, avendo come obiettivi:

• Garantire alloggi adeguati e sicuri per tutti;
• Garantire accesso al sistema dei trasporti in modo accessibile e sostenibile;
• Potenziare gli sforzi per proteggere e salvaguardare il patrimonio culturale e naturale;
• Ridurre l’impatto negativo ambientale pro-capite nelle città;
• Supportare i positivi legami economici, sociali e ambientali tra aree urbane e periurbane.

A oggi più della metà della popolazione mondiale (4,2 miliardi di persone) vive e lavora nelle città, e secondo le previsioni arriverà al 60% entro il 2030. Le città incorporano infatti il motore delle economie locali e nazionali e rappresentano il fulcro del benessere: più dell’80 per cento delle attività produttive e di servizio è concentrato nei centri urbani.

Da qui l’origine dell’affermazione, riportata costantemente nei report degli organismi internazionali ingaggiati nella grande sfida dell’Agenda 2030, per cui “le città sono i luoghi dove si vince o si perde la battaglia della sostenibilità” e le smart cities costituiscono uno strumento efficace al raggiungimento di una qualità della vita migliore nei centri urbani.

Il Superbonus 110% è una misura varata nel 2020 con il Decreto “Rilancio” volta ad incentivare l’efficientamento e la sicurezza degli immobili. Il bonus prevede la possibilità di effettuare i lavori a costo zero, grazie al meccanismo delle detrazioni fiscali, pari appunto al 110%, sulle spese effettuate. La proroga al Superbonus 110%, visto l’enorme successo, sarà confermata con la Legge di Bilancio 2022.

Superbonus 110% come funziona 

I cambiamenti climatici stanno spingendo le potenze mondiali verso un’economia moderna attenta all’ambiente e più efficiente per quanto riguarda lo sfruttamento delle risorse naturali. Il Decreto “Rilancio” è sia una reazione alla pandemia mondiale che ci ha colpiti nel 2020 sia una risposta a questa esigenza di transizione ecologica. In questo scenario di Green Deal Europeo si inserisce l’incentivo del Superbonus. Questo si articola in due tipologie di intervento:

• Super Ecobonus: valido per i lavori di efficientamento energetico a tutela del suolo non urbanizzato e di bonifica, recupero e riqualificazione delle aree urbanizzate;
• Super Sismabonus: valido per i lavori di adeguamento sismico su un patrimonio immobiliare italiano costituito da circa 7 milioni di costruzioni realizzate prima del 1971 e quindi non adeguate alla normativa sismica in vigore.  

Questi interventi permettono al richiedente di ottenere una detrazione del 110% sulle spese affrontate (per gli interventi ammissibili) nel periodo che va dal 1 luglio 2020 al 30 giugno 2022. Le detrazioni saranno ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali per il 2020 e 2021, e in quattro quote per il 2022. Per i condomini la scadenza si estende al 31 dicembre 2022 se sono stati completati almeno il 60% dei lavori al 30 giugno 2022.

Interventi ammessi al Superbonus 110%

Per poter utilizzare il Superbonus occorre attenersi a quanto espressamente previsto dalla normativa che lo disciplina. Se andiamo nel dettaglio, la normativa prevede che per poter usufruire della detrazione occorra effettuare almeno un intervento denominato “trainante“. Per intervento trainante si intende almeno uno o più tra i seguenti:

1. interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
2. interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto;
3. interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione.

Dopo aver eseguito almeno uno di questi interventi, il beneficiario potrà procedere anche all’esecuzione degli interventi chiamati “trainati”. Tra questi possiamo elencare:

• Sostituzione infissi;
• Schermature solari;
• Installazione di impianti fotovoltaici;
• Installazione dei sistemi di accumulo;
• Installazione delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici;
• Installazione degli impianti di domotica;
• Eliminazione delle barriere architettoniche per le persone portatrici di handicap.

Requisito fondamentale affinché gli interventi siano ammissibili è il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio oggetto dei lavori o dell’unità immobiliare. In caso di lavori sulle singole unità immobiliari, se il Super Ecobonus è richiesto da persona fisica, i lavori possono eseguirsi su massimo 2 unità abitative. 

Come ottenere il Superbonus 110%

Possono beneficiare della misura condomìni, persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa, Istituti autonomi case popolari (IACP), cooperative di abitazione a proprietà indivisa, organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato, associazioni di promozione sociali, associazioni e società sportive dilettantistiche, persone fisiche che risiedono in edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Tuttavia imprenditori e professionisti possono sfruttare il bonus in qualità di condòmini per le spese sostenute sulle parti comuni del proprio condominio. 

Il soggetto beneficiario per ottenere il bonus e ristrutturare l’immobile gratuitamente può scegliere di procedere in due diverse modalità:

• Con lo sconto in fattura: prevede che l’impresa esecutrice dei lavori applichi uno sconto del 100% sull’importo della fattura del beneficiario. L’impresa a sua volta riceverà un credito di imposta pari al 110% dell’ammontare dello sconto applicato, in cinque o quattro (2022) quote annuali di pari importo;  
• Con la cessione del credito: se il beneficiario intende sostenere direttamente i costi può decidere di utilizzare direttamente il credito d’imposta per le proprie tasse o cedere il credito ricevuto a terzi, come gli istituti di credito ad esempio, ottenendo subito liquidità. 

La procedura di ottenimento del credito vede diverse fasi. Prima di tutto occorre incaricare un tecnico che valuterà quali interventi poter realizzare (ricordiamo che per il Super Ecobonus ci deve essere il miglioramento di almeno 2 classi energetiche) e successivamente incaricare una o più imprese che eseguiranno i lavori. La documentazione necessaria per poter procedere con la richiesta verrà fornita dal Comune. Terminati i lavori sarà necessario procedere con l’asseverazione che dovrà certificare la corretta esecuzione dei lavori e la congruità dei costi sostenuti. L’asseverazione dovrà pervenire all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Condomini: come accedere al Superbonus 110%

I condomini per poter accedere al bonus e ricevere lo sconto in fattura o la detrazione devono portare a termine questi sei passaggi fondamentali:

1. Manifestazione di interesse: il condominio manifesta la volontà di accedere alla misura di riqualifica dell’immobile. Successivamente l’amministratore di condominio dovrà acquisire la documentazione necessaria da trasmettere a un tecnico che procederà all’accesso agli atti. 
2. Progettazione preliminare: dopo aver acquisito i documenti il tecnico valuterà la conformità urbanistica ed edilizia del condominio e presenterà un preventivo con gli interventi da proporre. Insieme alla verifica urbanistica sarà necessaria quella fiscale, per poter accedere alla detrazione. Amministratore e condòmini valuteranno le proposte;
3. Indagini: il tecnico incaricato e l’impresa scelta eseguiranno le indagini. Amministratore e condòmini procederanno alla rimozione e sanatoria di eventuali difformità;
4. Progetto esecutivo: il tecnico predispone la documentazione per l’ottenimento dei titoli abitativi e definisce il progetto in maniera dettagliata per eseguire l’opera. Si occupa altresì della sicurezza. L’amministratore delegherà al tecnico la presentazione dei documenti e i condòmini dovranno approvare il progetto;
5. Realizzazione: il tecnico controllerà la corretta esecuzione dei lavori da parte dell’impresa di costruzioni, che dovrà attenersi al progetto esecutivo;
6. Asseverazioni: il tecnico redigerà le asseverazioni tecniche degli interventi tecnici (efficientamento e miglioramento sismico). Il fiscalista invece si occuperà delle asseverazioni fiscali per ottenere il bonus.

L’autorizzazione ai lavori condominiali del Superbonus viene rilasciata con l’approvazione della maggioranza di un terzo dei millesimi di proprietà dell’immobile intervenuto in assemblea. Allo stesso modo, anche la richiesta di un finanziamento, come la decisione di esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, è autorizzata con gli stessi quorum assembleari.

Decreto Antifrode Superbonus 110%

La sempre crescente richiesta delle agevolazioni previste nel Superbonus 110% ha generato diversi tentativi di truffa. Per questo l’attuale Governo ha approvato il  Decreto-legge 11 novembre 2021, n. 157 recante “Misure urgenti per il contrasto alle frodi nel settore delle agevolazioni fiscali ed economiche”. Tra le frodi più frequenti ci sono quelle relative a interventi non realizzati e ai prezzi gonfiati delle ditte incaricate dei lavori.

Il decreto-legge è composto da 5 articoli:

• art. 1 – Misure di contrasto alle frodi in materia di detrazioni per lavori edilizi e cessioni dei crediti. Estensione dell’obbligo del visto di conformità e della congruità dei prezzi;
• art. 2 – Misure di contrasto alle frodi in materia di cessioni dei crediti. Rafforzamento dei controlli preventivi;
• art. 3 – Controlli dell’Agenzia delle entrate;
• art. 4 – Clausola di invarianza finanziaria;
• art. 5 – Entrata in vigore;

Contrasto alle frodi del Superbonus

L’Art. 1 disciplina le misure di contrasto alle frodi in materia di detrazioni e cessioni di crediti per lavori edilizi tramite l’estensione  dell’obbligo del visto di conformità anche nel caso in cui il superbonus al 110% venga utilizzato dal beneficiario in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi. L’obbligo per il visto di conformità viene inoltre esteso anche in caso di cessione del credito o sconto in fattura relativi alle detrazioni fiscali per lavori edilizi diversi da quelli che danno diritto al “superbonus al 110%”.

Congruità dei prezzi

Nel decreto viene anche arginato l’aumento dei prezzi di alcune categorie di beni, stabilendo dei valori massimi. 

Comunicazione telematica per Cessione del Credito e Sconto in fattura

In caso di cessione del credito o sconto in fattura il beneficiario del Superbonus dovrà inviare una comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate contenente l’avvenuta cessione del credito. A sua volta il cessionario del credito dovrà accettare la cessione su un’apposita piattaforma dell’Agenzia delle Entrate. I crediti possono essere ceduti più volte e anche per le successive cessioni sono obbligatori l’invio della comunicazione e la relativa accettazione.

In riferimento a quanto descritto, nell’Art. 2 del 157 dell’11 novembre 2021 troviamo “Misure di contrasto alle frodi in materia cessioni dei crediti. Rafforzamento dei controlli preventivi”  grazie al quale l’Agenzia delle entrate potrà sospendere, fino a trenta giorni, l’efficacia delle comunicazioni delle cessioni, anche successive alla prima, che presentano profili di rischio, per poter effettuare maggiori verifiche. L’Art. 2 inoltre circoscrive l’ambito di individuazione dei profili di rischio utilizzabili dall’Agenzia delle entrate ai fini del controllo preventivo.

L’attuazione di questa nuova procedura di controllo preventivo è demandata a uno o più provvedimenti attuativi del direttore dell’Agenzia delle entrate.

Controlli dell’Agenzia delle Entrate

La disposizione contenute nell’articolo 3 del provvedimento hanno lo scopo di disciplinare l’attività di accertamento e di recupero delle imposte, tributi, importi e contributi. Ai commi 1 e 2 si dispone, per lo svolgimento delle attività di controllo di competenza dell’Agenzia delle entrate, l’utilizzo dei poteri previsti in materia di imposte dirette e di IVA e dell’atto di recupero.

L’atto di recupero, oltre ad avere una funzione informativa dell’insorgenza del debito tributario, costituisce una manifestazione della volontà impositiva da parte dello Stato al pari degli avvisi di accertamento o di liquidazione. E’ inoltre previsto un termine di decadenza: entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è avvenuta la violazione.

Proroga del Superbonus 110%

Il superbonus 110%, è stato modificato dalla legge di bilancio 2022, la quale ha introdotto una proroga differenziata per condomini e ville unifamiliari. Da annotare che la scadenza non è più vincolata al tetto Isee.
Inoltre, all’interno del decreto aiuti, è prevista la proroga della scadenza del 30 giugno, che viene spostata al 30 settembre 2022 per le villette unifamiliari.

La proroga è però differenziata secondo i seguenti parametri:

• Proroga al 2023 del superbonus 110 per i condomini e sugli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate anche se di proprietà di persone fisiche;
• Proroga fino al 2025 per condomini ed edifici composti da due a quattro unità immobiliari ma con un’aliquota decrescente: pari al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025;
• Per gli immobili di proprietà delle cooperative, la scadenza del superbonus 110 viene allineata a quella degli ex IACP, ovvero il 31 dicembre 2023 sempre e quando alla data del 30 giugno 2023 sia stato effettuato il 60% dei lavori.