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Condominio minimo: cos’è e come funziona

In questa pagina offriamo un articolo sul condominio minimo. Su cos’è, come funziona, quali sono le differenze con gli altri condomini e quali regole ci sono per quanto riguarda l’assemblea condominiale o l’amministratore in un condominio minimo. Inoltre, offriamo una panoramica completa su tutti i bonus disponibili per il condominio minimo. Nel nostro articolo è presente anche uno speciale su come funziona il bonus ristrutturazioni edilizie.

Definizione di condominio minimo: cosa significa

Il condominio minimo è quello caratterizzato dalla presenza di soli due proprietari, i quali vantano dunque una comunione forzosa, perpetua e indivisibile sulle parti comuni dell’edificio. In pratica, il condominio con due proprietari è definito minimo perché al di sotto di tale numero di titolari non si potrebbe scendere. Se l’edificio fosse di proprietà di un solo soggetto non si potrebbe parlare di condominio, in quanto non vi sarebbe nessuna comunione, cioè nessuna condivisione di beni. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo.

Condominio minimo, regole e regolamento

In questo paragrafo andiamo a vedere quali sono le regole principali in un condominio minimo che si costituisce automaticamente, nel momento in cui l’edificio diventa di proprietà di due soggetti diversi. In materia di ripartizione delle spese, la regola dice che esse sono divise tra i singoli proprietari in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà (in genere, espressa in millesimi). Alla stessa maniera, troverà applicazione la norma che impedisce a un proprietario di escludere gli altri dal godimento della parte comune. Ad esempio, non si potrà recintare il cortile oppure installare un cancello per evitare l’accesso al tetto o a una parte delle scale, inibendo così il diritto dell’altro proprietario di usare la parte comune. Inoltre, non è possibile mutare la destinazione della parte comune. Per esempio sarà proibito al singolo proprietario di trasformare il cortile in parcheggio. Per quanto riguarda il regolamento nel condominio minimo, non è obbligatorio.

Condominio minimo, chi prende le decisioni

L’assemblea condominiale in un condominio piccolo o minimo funziona esattamente come qualsiasi assemblea condominiale. L’approvazione di un regolamento condominiale è obbligatoria solo nei condomini con più di 10 proprietari (art. 1138 c.c.). Altrimenti ci può essere un condominio senza regolamento. Le tabelle millesimali obbligatorie nei condomini e allegate al regolamento non sono infatti obbligatorie nei condomini piccoli o minimi. I quorum per la delibera assembleare però seguono la stessa disciplina dei condomini regolari disciplinata nel codice civile. Quindi è bene che anche un piccolo condominio approvi in assemblea le tabelle millesimali per suddividere le spese ordinarie o straordinarie, che di volta in volta si rendano necessarie.

L’assemblea nel condominio minimo

Anche nel condominio minimo, come nei condomini normali, l’assemblea si convoca quando bisogna prendere decisioni importanti o comunque, per approvare il consuntivo, una volta l’anno. Anche nel condominio minimo, per far passare una delibera, occorre l’unanimità e, se uno dei due proprietari non acconsente, sarà necessario ricorrere al giudice.

Condominio minimo, la figura dell’amministratore

Nel condominio minimo la figura dell’amministratore potrebbe essere svolta da uno dei due condomini che, una volta incaricato di questo ruolo, provvederà a  svolgere le mansioni dell’amministratore, compresa la convocazione dell’assemblea.

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Lastrico solare, cos’è: significato, definizione e regole

Quando si parla di lastrico solare non sempre si hanno le idee chiare. Non esiste una definizione riconosciuta scientificamente per spiegare cos’è il lastrico solare. Possiamo dire in generale che si tratta di una struttura piana posta all’apice dell’edificio a protezione e copertura dello stesso. In questo articolo spieghiamo cos’è il lastrico solare: dalla definizione al significato e all’utilizzo di quello non calpestabile. Sul nostro blog, inoltre, è disponibile una pagina sulle regole per il barbecue in condominio

Lastrico solare: definizione e significato

Una sentenza della Cassazione (13 dicembre n. 27942) ha stabilito che per lastrico solare deve intendersi: “La superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura/tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”. In molti, poi, si chiedono non solo cosa sono i lastrici solari ma anche a cosa servono. Scopri tutto quello che c’è da sapere di seguito. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Lastrico solare o terrazza: Quali sono le differenze?

Il lastrico solare può, come abbiamo già detto, svolgere la funzione di tetto. Questo infatti può anche essere costituito da una superficie calpestabile, ma il fatto di poter essere calpestato non ne cambia la sua destinazione, che rimane quella di copertura degli ambienti sottostanti.

La terrazza invece può essere definita come copertura ma con il perimetro ben delimitato da ringhiere, balaustre o muretti con funzione di protezione.

Pertanto la protezione di un lastrico solare ne va a modificare la sua destinazione d’uso da solaio di copertura a terrazza praticabile, ma dietro il rilascio di autorizzazioni a costruire (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989).

Lastrico solare ad uso comune e ad uso esclusivo

Il lastrico solare può essere di proprietà ad uso comune o di proprietà esclusiva. Vediamo quali sono le differenze:

  • Se è una proprietà ad uso comune ogni condomino ha il diritto di sfruttarlo entro i limiti della libertà altrui.
  • Se è ad uso esclusivo il condomino che ne avrà la proprietà sarà l’unico a poterlo sfruttare.

Cosa si intende per lastrico condominiale non calpestabile 

Il lastrico solare condominiale non calpestabile è un’area comune del condominio che non può essere utilizzata per scopi di transito o per attività che comportino un carico eccessivo. Solitamente, questa area è destinata a ospitare impianti tecnologici, come pannelli solari o antenne. Secondo il Codice Civile italiano, l’utilizzo è regolato dall’assemblea condominiale, che stabilisce le modalità di utilizzo e le eventuali limitazioni. Il lastrico colare condominiale non calpestabile deve essere mantenuto in buono stato di conservazione.

Chi deve pagare le spese di gestione e rifacimento del lastrico solare?

La distinzione tra proprietà comune e utilizzo esclusivo va a influenzare anche la ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per eventuali lavori di rifacimento.

Prima di determinare chi deve pagare cosa, vogliamo fare chiarezza su un punto. Quando si parla di uso esclusivo del lastrico solare non bisogna dimenticare che questo, svolgendo la funzione di protezione dell’edificio, è comunque parte dei beni strutturali del condominio. In virtù di questo interviene il codice civile con l’art 1126 c.c. che sui lastrici solari  in uso esclusivo, specifica che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve“.

Per quanto riguarda i lastrici solari di proprietà comune le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria verranno ripartite per tutti i condòmini dell’edificio in base alle quote millesimali di proprietà.

Le innovazioni

Fino ad ora ci siamo limitati a individuare i soggetti obbligati a pagare per la manutenzione ordinaria e per i lavori di rifacimento del lastrico solare. Ma se gli interventi fossero solo accessori e quindi a scopo di abbellimento? In questo caso come si dovrebbe procedere?

Per la proprietà comune andrebbe messa la questione ai voti in sede di assemblea e qualora fosse accettata ci sarebbe una ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda il lastrico ad uso esclusivo, il condomino in questione dovrà porre la questione in sede assembleare. Dimostrando che con i lavori non modificheranno la regolarità strutturale dell’edificio. Qualora gli altri condòmini fossero d’accordo, il condomino proprietario potrà iniziare i lavori accollandosene tutti i costi.

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Ascensore condominiale: spese, uso e manutenzione

Uno degli argomenti più spinosi quando si parla di condomini è l’ascensore condominiale: dall’uso alla manutenzione, dai costi ai lavori. L’Italia è la nazionale con il maggior numero di ascensori e quindi sono tanti i condòmini che cercano informazioni su cosa dice la legge italiana sull’ascensore condominiale: un problema non da poco per l’amministratore di condominio, che è il responsabile della manutenzione degli impianti comuni. In questo articolo approfondiamo il discorso sull’ascensore condominiale parlando di costi, uso, regole, manutenzione, della maggioranza che serve per l’installazione e tutto quello che c’è da sapere sull’argomento. Sul nostro sito, inoltre, è disponibile un articolo sulla pulizia delle scale in condominio.

Ascensore condominiale in regola, cosa dice la legge

Un ascensore condominiale deve avere determinati requisiti per essere considerato in regola. Cosa dice la legge in Italia? Il codice civile, all’art. 1117 sulle parti comuni dell’edificio, specifica che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani, o porzioni di piani di un edificio; se il contrario non risulta dal titolo, anche le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo.


Ascensori nuovi, le regole sulle dimensioni

Negli ascensori moderni, la cabina deve misurare almeno L 95 x P 130 cm. Le porte devono essere a scorrimento automatico o ad anta incernierata e devono rimanere aperte almeno 8 secondi.

Ascensore condominiale: quanto costa?

Il prezzo di un ascensore condominiale interno parte dai 10mila euro. Il costo ovviamente cresce in base al numero di piani da servire e dalle caratteristiche della cabina. Per condomini di 4 piani il costo può aumentare fino a raggiungere i 35mila euro. Il costo di un ascensore esterno è più o meno uguale. Soluzione consigliata quando all’interno degli edifici non c’è spazio sufficiente per creare un vano. Si parte da impianti di 10mila euro e possono crescere fino a 25mila per 2 piani.

Spese condominio ascensore: chi deve pagare?

Una domanda molto frequente riguarda le spese per l’ascensore condominiale. La legge è molto chiara riguardo alle spese che spettano al proprietario e quelle che deve pagare il locatore. Ricordiamo che il locatore ha sempre diritto di prendere visione dei giustificativi delle spese concernenti l’ascensore.

  • Spese d’uso e di manutenzione ordinaria spettano all’affittuario. Lo prevede la legge n. 392/1978: sono interamente a carico dell’affittuario, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore.
  • Spese per la verifica biennale sono a carico del conduttore, perché è una tipologia di manutenzione ordinaria.
  • Spese straordinarie di intervento sull’impianto e sulla sua funzionalità complessiva: il costo dell’adeguamento è in carico al proprietario.
  • Spese per la manutenzione straordinaria sono del proprietario.

Chi sta al piano terra deve pagare l’ascensore condominiale?

Una domanda molto frequente riguarda anche il pagamento dell’ascensore condominiale da parte di chi sta al piano terra. Chi sta al piano terra deve pagare l’ascensore condominiale? La risposta è Sì perché l’ascensore è una parte comune del condominio e quindi tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese di gestione delle parti comuni. Nel caso d’installazione di un ascensore in un “vecchio” stabile è possibile trovare delle soluzioni che vengano incontro ai condòmini che abitano al piano terra o che hanno negozi o uffici con accessi indipendenti. Sul nostro sito trovi anche una pagina con tutto quello che c’è da sapere sul riscaldamento condominiale.

Installazione ascensore condominiale: chi decide?

Come recita il comma 5 dell’art. 1136 del codice civile, la decisione di installare un ascensore in condominio spetta all’assemblea che deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 dei millesimi dell’intero edificio: le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. Se la richiesta dell’ascensore condominiale è finalizzata all’abbattimento delle barriera architettoniche per la presenza di una persona anziana o con difficoltà a deambulare nel condominio, la deliberà può essere approvata a maggioranza semplice.

Ascensore condominiale: che maggioranza serve per l’installazione

Per l’installazione di un ascensore in un condominio occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti nell’assemblea: almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio (cioè, almeno 666,66 millesimi). ESEMPIO: in un condominio di 15 proprietari, 10 partecipano all’assemblea e 9 di essi votano per l’installazione. L’ascensore non potrà comunque essere installato se i favorevoli non raggiungono almeno 666,66 millesimi. Per l’approvazione dell’ascensore in condominio serve infatti una maggioranza qualificata, che è quella degli intervenuti in assemblea (maggioranza per teste) che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi totali (maggioranza per quote).

Manutenzione ascensore, a chi spetta

A stabilire i principi in base a cui le spese dell’ascensore devono essere ripartite in condominio è l’articolo 1124 del codice civile. L’articolo recita infatti: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

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Barbecue in condominio, si può grigliare? Tutte le regole e le norme

“Volevo sapè come t’eri messo per ferragosto”. Se alla domanda cult di Carlo Verdone la risposta è rimanere in città non c’è modo migliore di affrontare afa e deserto cittadino che un bel barbecue, anche in condominioChe sia nel proprio giardino, sul balcone o sul terrazzo condominiale la grigliata, specie a Ferragosto, ha sempre il suo fascino. E se il vicino non è invitato attenzione a non scatenare la sua ira con fumi e odori molesti. In questo articolo offriamo una guida completa sulle regole e le norme relative al barbecue in condominio: si può grigliare in balcone? Cosa dice la legge sui barbecue? L’utilizzo del barbecue è lecito ma nel rispetto di alcune regole per una pacifica convivenza. In tanti specialmente nei periodo vicini alla Pasquetta, al  Primo Maggio o a Ferragosto, vogliono avere maggiori informazioni sulle regole del barbecue in condominio: si può grigliare al piano terra o nel giardino privato? Di seguito trovi tutto quello che c’è da sapere. Inoltre, sul nostro sito, c’è anche una pagina speciale sulle regole dei panni stesi in condominio.

Barbecue in condominio: le regole da rispettare

 

Ma quali le regole da rispettare per il barbecue in condominio? Se il rispetto del vicino è alla base di ogni convivenza, la legge parla chiaro: nell’articolo 844 del codice civile che regola le “immissioni” è scritto che “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”. Quindi sì al barbecue in condominio a patto che odori e fumi provenienti dalla brace non disturbino i vostri vicini: la soglia della “normale tollerabilità” è difficile da stabilire con precisione, ma se a prevalere sono buonsenso e rispetto nulla osta alla grigliata sul balcone o in giardino. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Si può grigliare in condominio? Cosa dice la Cassazione

Se si vuole comprendere fino in fondo e agire lecitamente, si può far riferimento a diverse sentenze della Corte di Cassazione che regolamentano l’emissione di fumi.

La sentenza Cass. n. 3204/1992 afferma che in caso di emissioni queste sono autorizzate nei limiti tollerabili, evitando il superamento di tali limiti o di quelli imposti ad esempio dal regolamento condominiale.

Ma come può essere valutato il grado di tollerabilità?

La Cassazione indica che non deve essere necessariamente rilevata tramite perizia, sono sufficienti le dichiarazioni di coloro che sono in grado di riferire entità ed effetti delle emissioni (Sent. n. 5215/1995, sent. n. 739/1998).

Barbecue in condominio: le domande frequenti

  • Cosa dice la legge?
    L’articolo 844 del Codice Civile chiarisce che non si può impedire la grigliata purché non sia superata la normale tollerabilità e di avere riguardo della condizione dei luoghi.
  • Quando è vietato fare il barbecue? 
    Ci potrebbe essere un particolare divieto nelle giornate ecologiche. Bisogna sempre informarsi bene nel proprio Comune di residenza, perché potrebbe non essere permesso.
  • Quale barbecue usare in condominio? 
    Sicuramente meglio il barbecue elettrico perché produce meno fumo. 

Il regolamento di condominio decide sul barbecue

E’ il regolamento di condominio a poter rappresentare un ostacolo all’accensione del barbecue. La Suprema Corte ha disposto che la questione delle emissioni può essere regolamentata a livello condominiale (Sent. n.1195/1992) e il Codice Civile afferma che i condòmini possono disciplinare i loro rapporti reciproci in tema di emissioni di fumo tramite il regolamento condominiale (art. 844 c.c.): se in questo è presente una clausola che vieta di fare una grigliata in condominio, gli amanti della brace dovranno rassegnarsi. O battersi per cambiare il regolamento condominiale

Barbecue in condominio al piano terra e in giardino privato

Si può fare il barbecue in condominio al piano terra e nel giardino privato? In questo paragrafo rispondiamo a questa domanda che si pongono in tanti. Soprattutto quando si avvicinano giornate come la Pasquetta, il Primo Maggio e il Ferragosto in cui la gente ha voglia di fare una bella grigliata a casa. “Il comportamento dannoso del proprietario di unità immobiliare posta in edificio condominiale consistente nell’emissione di fumo prodotto dalla cottura di cibi alla brace sul proprio terrazzo o giardino, attribuisce al proprietario del limitrofo appartamento il diritto di chiederne la cessazione, qualora dimostri il superamento del limite di normale tollerabilità previsto dall’art. 844 c.c., dovendo, però, il giudice aver riguardo alla condizione dei luoghi, alle esigenze di vita ed alle abitudini della popolazione del luogo” (Trib. Nocera Inferiore 17 luglio 2000).  Prima di procedere alla grigliata consigliamo di leggere attentamente il regolamento di condominio per vedere se contiene una norma di natura contrattuale che vieta espressamente l’uso di barbecue o ne impedisce indirettamente l’uso.

Come grigliare rispettando il vicino

Si è visto, la legge ci dimostra che nessuno può impedirci di fare un barbecue, basta che non dia fastidio ai vicini.

Come possiamo fare una grigliata mantenendo la pace con il vicinato?

Vogliamo indicarvi qualche consiglio utile da seguire:

  • se avete spazio a disposizione, disponete il barbecue in una zona che sia il più possibile lontana dalle finestre delle altre abitazioni, tenendo bene in considerazione la direzione del vento;
  • se possibile, preferite un barbecue con coperchio, limiterete il fumo e gli odori, oppure barbecue elettrici che raggiungono la temperatura senza fumo come il LotusGrill G-AN-34 – Barbecue a carbone senza fumo;
  • evitate di utilizzare liquidi infiammabili per facilitare l’accensione o il mantenimento della brace, il cattivo odore potrebbe essere eccessivamente fastidioso;
  • se potete, avvertite il vicino della vostra intenzione di accendere la griglia, può così evitare di stendere il bucato e inoltre è un gesto di cortesia!;
  • limitate la frequenza del barbecue per non sfidare la pazienza del vicinato.

Come fare un barbecue di Ferragosto perfetto

 

E dopo aver appreso le regole per la grigliata nel condominio, ecco qualche suggerimento per un barbecue di Ferragosto perfetto

La griglia. La premessa con le parole di Steven Raichlen, il più grande esperto di barbecue, è d’obbligo: la griglia deve essere “pulita, calda e leggermente unta”. 

La brace. Fondamentale la preparazione della brace che deve essere distribuita in modo uniforme, meglio puntare su un’altezza di almeno cinque centimetri. Se ne avete la possibilità preferite il legno alla carbonella. In ogni caso prima di mettere sulla griglia carne o verdure accertarsi che la brace sia al punto giusto di fuoco. Per accenderla meglio una pigna d’abete o un contenitore per le uova di quelli riciclabili e biodegradabili. Mai utilizzare alcool.

 La carne. Olio, aglio, rosmarino, sale, limone e spezie: la marinatura consentirà alla carne di restare saporita dopo il passaggio sul barbecue. Per una grigliata da leccarsi i baffi controllare bene i tempi di cottura a seconda della carne e del taglio scelto. 

 Il pesce. Orologio alla mano soprattutto per il pesce: una cottura troppo prolungata rischia di seccarlo e di farlo sfaldare. Raccoglierlo dalla griglia potrebbe essere un problema! 

Infine, il consiglio migliore è quello di organizzare un barbecue in condominio, metterete tutti d’accordo.

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Pulizia scale condominio: regole, ripartizione spese e normativa

La pulizia scale condominio è spesso causa di litigi tra condòmini. La presenza delle scale è assolutamente necessaria perché consentono di collegare i vari piani di un edificio. Proprio per questa loro funzione le scale condominiali sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune. Quando si tratta della pulizia scale condominiali, cosa dice la legge? Come si effettuano le ripartizioni, ma sopratutto a chi spetta il pagamento delle spese condominiali? Nell’articolo, risponderemo alle vostre domande e a molto di più: ad esempio come si ripartiscono le spese per le pulizie delle scale nei condomini. E’ molto importante conoscere le regole della pulizia della scale in condominio: dalla normativa alla ripartizione delle spese. Chi abita al primo piano deve pulire tutte le scale? O pagare la pulizia delle scale? Cosa fare se un condomino non pulisce le scale? Come si fanno le pulizie in un condominio senza amministratore? In questo articolo si trovano tutte le informazioni sulle regole e sulla normativa relativa alla pulizia delle scale in un condominio. Ti ricordiamo che in questo sito è disponibile anche una guida speciale sulle regole dei panni stesi in condominio.

Pulizia scale condominio: la normativa

Il codice civile disciplina la gestione delle scale e per cui anche la loro pulizia e relativa ripartizione delle spese.

Gli articoli che disciplinano la materia sono i seguenti:

  • Secondo l’art. 1117 c.c. le scale sono considerate proprietà comune e quindi spetta a tutti i condòmini contribuire alla pulizia e alla manutenzione. Sono comprese anche le scale esterne e quelle a piano terra con accesso alla strada. Le spese devono essere ripartite secondo le modalità disciplinate non solo tra i coinquilini regolari ma anche tra i proprietari di negozi, studi, laboratori e garage;
  • Art. 1123 c.c. La norma sancisce che le spese per la pulizia scale condominio devono essere divise in base alla misura nella quale vengono adoperate, cioè in base al piano in cui il condomino abita. Chi abita al primo piano paga meno di chi abita all’ultimo;
  • Oltre al codice civile anche il Regolamento condominiale, approvato da tutti i condomini, stabilisce le modalità di manutenzione del vano scale. Mentre spetta all’amministratore di condominio il compito di far rispettare la normativa e risolvere eventuali conflitti.

Ripartizione spese pulizie scale condominio

Il costo delle spese per la pulizia delle scale condominiali segue un criterio diverso in base al tipo di manutenzione che sia essa ordinaria o straordinaria. Vediamo come:

  • Per la manutenzione ordinaria, le spese per la pulizia delle scale condominiali vanno suddivise in base al criterio dell’altezza del piano;
  • Per la manutenzione straordinaria, le spese sono suddivise per metà in ragione dell’altezza del piano e per metà in ragione dei millesimi di proprietà;
  • Il condominio può, attraverso un’assemblea, decidere di dotarsi delle cosiddette tabelle d’uso e/o delle scale redatte da tecnici abilitati con lo scopo di ripartire solo le spese delle pulizia scale.

Resta comunque ferma l’opzione di seguire i dettami del regolamento condominiale per la ripartizione delle suddette spese. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Spese pulizie scale condominio: come si ripartiscono

Molti condomini vogliono maggiori informazioni su come si ripartiscono le spese relative alla pulizia delle scale in un condominio. In questo paragrafo spieghiamo come si dividono le spese delle pulizie, specificando che se un condominio è formato da più edifici i condomini dell’edificio “A” suddivideranno solo le spese delle scale del relativo edificio. 

Come si dividono le spese per la pulizia scale nei condomini:

  • metà della spesa viene divisa in base ai millesimi;
  • l’altra metà della spesa viene divisa in proporzione all’altezza di ciascun piano (i piani alti pagheranno più dei piani bassi).
  • Nel caso di proprietari allo stesso piano si suddivide su base di millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda le scale condominiali va compresa anche la parte in muratura che le sostiene e quindi nel caso di lavori che interessano la parte in muratura, opere di consolidamento della struttura portante, la ripartizione delle spese dei lavori avviene così: il 50% in base all’altezza e il 50% in base ai millesimi.

Chi paga le spese delle pulizie scale?

Secondo la Cassazione: “Alle spese per la pulizia delle scale condominiali devono contribuire tutti i condòmini, compresi i proprietari di autorimesse, laboratori/negozi e gli aventi accesso autonomo e quindi indipendente da quello destinato agli altri piani dell’edificio, nonché i proprietari di seminterrati senza accesso ad altri piani”.

La pulizia delle scale condominiali, dunque non rappresenta un particolare caso di ripartizione, in quanto ogni condòmino è obbligato a corrispondere al condominio la propria quota come descritto nel paragrafo precedente.

Pulizia scale condominio senza amministratore

Chi gestisce la pulizia delle scale in un condominio senza amministratore? Il primo pensiero è di procedere a turno, o con la pulizia in prima persona o incaricando una persona terza. Ci dovrebbe essere quindi un accordo tra le varie parti per pulire a turno: si decidono i turni, e ciascuno si occupa della pulizia delle scale quando tocca a lui. Quando invece non si riesce a trovare l’accorso per i turni, la situazione diventa molto più complicata: possono emergere delle tensioni, anche perché non è possibile agire per vie legali. Alcune sentenze della Cassazione, come la n. 16485 del 22 novembre 2002, hanno infatti stabilito che non è possibile costringere un condominio a partecipare a un programma di pulizia scale. Non è possibile nemmeno costringerlo a delegare il suo turno a un terzo. 

La pulizia scale ‘fai da te’: le regole

Se generalmente ci si affida a una ditta di pulizie, capita che in alcuni condomini si preferisca ricorrere a turnazioni tra i condòmini o ad affidare la pulizia delle scale solo a uno di essi.

Questa è una scelta che viene fatta soprattutto con la volontà di risparmiare. La legge consente di poter optare per questa possibilità, ma capita spesso che non duri a lungo perché qualcuno può dimenticare il proprio turno o non vuole più occuparsi personalmente della pulizia.

In questi casi si può andare incontro a litigi tra condòmini, ma la ragione dove sta?
La Corte di Cassazione viene incontro a chi cambia idea in un secondo momento rendendo legittima la decisione di ritirarsi dall’incarico. Ogni delibera condominiale diviene nulla poiché la legge stabilisce che i condòmini sono obbligati a contribuire alle spese per le pulizie, ma non a pulire personalmente gli spazi comuni.

Per questo motivo se si deliberano le pulizie fai da te, il consiglio è quello di raggiungere la maggioranza assoluta in assemblea condominiale perché, in caso contrario, si rischia che in futuro uno dei condòmini possa rifiutare la scelta presa dagli altri e non pulire.

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Riscaldamento condominiale: nuove regole, normativa e bonus del 2023/24

Cosa s’intende quando si parla di riscaldamento condominiale e quali sono le regole per il 2022/2023? Per quest’anno occorre rifarsi al Piano Riscaldamento del Ministero della Transizione Ecologica, che intende limitare i consumi energetici alla luce dei rincari del gas e della crisi delle forniture. Il piano di contenimento dei consumi di gas dovrà essere applicato agli edifici pubblici, ai condomini e alle abitazioni private e prevede limiti di temperature negli ambienti chiusi, riduzione oraria dell’accensione, nel rispetto delle fasce climatiche previste nel nostro paese. Il piano sarà approvato con un decreto ad hoc ed è possibile visionarlo qui. In questo articolo c’è tutto quello da sapere sul riscaldamento condominiale: dalla ripartizione spese alla quota fissa, dalle regole della normativa allo svuotamento dell’impianto, dall’orario per la legge a cosa fare se il condominio non accende il riscaldamento. Sul nostro sito, inoltre, c’è una pagina speciale con tutte le regole sulle cassette postali condominiali.

Come funziona il riscaldamento centralizzato con contacalorie? 

Il primo argomento da trattare in tema di riscaldamento è legato alla centralizzazione degli impianti. A tal proposito, gli elementi come: la caldaia, le tubature, gli allacci di diramazione sono considerati per legge parti comuni del condominio e perciò seguono le normative relative alla gestione delle parti comuni.

In passato questo tipo di riscaldamento si attivava in tutto l’edificio per alcune ore stabilite in modo da mantenere una temperatura costante in tutti gli appartamenti e nessuno poteva modificare le modalità di funzionamento a proprio piacere.

Dal 2016, però, con una direttiva europea (2012/27/EU) le regole sono cambiate e il riscaldamento condominiale è regolato da apposite valvole termostatiche, da montare obbligatoriamente su tutti i termosifoni, per evitare di incorrere in salate sanzioni. Queste valvole permettono di poter modificare la temperatura del proprio appartamento in maniera autonoma e secondo le proprie esigenze, da parte di ogni singolo condomino.

L’accensione del contacalorie permette la verifica con precisione dei consumi dei singoli locali permettendo di pagare solo il consumo effettivo per unità.

Riscaldamento condominiale: cosa servono e cosa sono i contabilizzatori

Un ulteriore elemento da installare obbligatoriamente sui termosifoni degli appartamenti del condominio è il contabilizzatore. Ma cos’è e a cosa serve? Nonostante si chiami contabilizzatore, questo apparecchio non rileva effettivamente il calore prodotto dal termosifone, ma solo una stima in base alla differenza della temperatura del calorifero e quella della stanza.

Il funzionamento è più o meno questo: il contabilizzatore si attiva quando il termosifone raggiunge una temperatura di 23 gradi e la differenza di temperatura tra quest’ultimo e l’ambiente della stanza si aggira intorno a 4,5 gradi.

Due modelli di contabilizzatore:

  1. Contabilizzatore ad una sonda: più economico, non riesce a calcolare l’effettiva temperatura dell’ambiente esterno per questo la imposta di default a 20 gradi;
  2. Contabilizzatore a due sonde: più preciso, è in grado di verificare l’effettiva differenza di temperatura tra calorifero e ambiente in modo da programmare l’accensione.

Bonus riscaldamento 2023: come funziona

Il bonus riscaldamento 2023 è un sostegno economico destinato a tutte le famiglie che non beneficiano del bonus sociale bollette e che si trovano ad affrontare l’aumento del costo dei servizi energetici. Lo Stato ha messo in bilancio un budget di circa un miliardo di euro per dare la possibilità a determinate famiglie di passare l’ultimo trimestre dell’anno con qualche rincaro in meno sulla bolletta. Chi può beneficiare del bonus riscaldamento 2023? Non esiste un limite imposto circa il reddito e per questo motivo tutte le famiglie ne possono beneficiare. Ma come funziona il bonus? Il contributo del bonus riscaldamento 2023 è finalizzato ad aiutare le famiglie a ottobre novembre e dicembre, cioè nei mesi in cui il freddo inizia a farsi sentire. Lo Stato dovrebbe pagare la differenza qualora la media dei prezzi giornalieri del gas naturale sul mercato all’ingrosso supererà una soglia specifica, ossia 45 euro al megawattora. Le famiglie si ritroveranno il contributo erogato direttamente sull’utenza elettrica.

Quando si accende il riscaldamento condominiale? Orari, date e regole:

È vero che ogni condomino può gestire la temperatura del proprio appartamento, ma vivendo in condominio, il riscaldamento è centralizzato e perciò l’accensione è soggetta alla legge nazionale (L. 10/1991 e D.P.R. 412/1993). Inoltre, è previsto un Piano Riscaldamento ad hoc per contingentare le spese relative al consumo energetico. 

Innanzitutto la legge stabilisce la temperatura massima entro cui regolare i termostati:

  • entro i 20 gradi in case private, scuole, uffici, con un margine di altri 2 gradi, perciò fino a 22 gradi;
  • fino a 18 gradi nei fabbricati industriali e artigianali.

La legge, infine, regolamenta l’accensione in base alle zone della nostra penisola e alle relative condizioni climatiche.

Il territorio può essere diviso in 6 zone e per ognuna è stabilita la durata massima di accensione dei riscaldamenti in base al fabbisogno termico delle diverse località.

Riscaldamenti a Roma

Quando si accendono i riscaldamenti a Roma? Roma è compresa nella Zona D, insieme a Firenze, Genova e Pescare, che prevede l’accensione dei termosifoni e dei riscaldamenti centralizzati a partire dall’8 novembre 2022 e fino al 7 aprile 2023. Ai comuni appartenenti a questa Zona è permesso accendere i riscaldamenti per massimo 11 ore al giorno.

Questa regola è valida solo per i riscaldamenti centralizzati, presenti nei condomini ad esempio, e non per chi dispone di un riscaldamento autonomo. Date le temperature miti che spesso si registrano a Roma è molto probabile che i termosifoni non vengano accesi per tutte le 12 ore previste giornalmente. Mentre potrebbero verificarsi condizioni climatiche particolari, con freddo imprevisto: in quel caso è possibile accendere il riscaldamento anche fuori dai periodi di accensione della Zona D, ma per un massimo di 6 ore.

Accensione riscaldamenti a Milano

La stagione termica a Milano e in tutta la Lombardia va dal 22 ottobre al 7 aprile 2023. Milano rientra nella Zona climatica E, dove gli impianti centralizzati vengono accesi per un massimo di 13 ore al giorno, salvo particolari condizioni climatiche avverse. In questi casi si possono accendere i riscaldamenti anche fuori dalle fasce prestabilite per un massimo di 7 ore al giorno.

Accensione e spegnimento riscaldamento 2023/24 in tutta Italia

 
ZONA CLIMATICA PERIODO ACCENSIONE-SPEGNIMENTO ORARIO
ZONA F
(Trento e zone alpine)
Nessun limite Nessun limite
ZONA E
(Milano, Torino, ecc.)
22 ottobre – 07 aprile 13 ore al giorno
ZONA D
(Roma, Pescara, ecc.)
08 novembre – 07 aprile 11 ore al giorno
ZONA C
(Napoli, Caserta, ecc.)
22 novembre – 23 marzo 9 ore al giorno
ZONA B
(Palermo, Trapani, ecc.)
08 dicembre – 23 marzo 7 ore al giorno
ZONA A
(Lampedusa, Sud e Isole)
08 dicembre – 07 marzo 5 ore al giorno

Piano Riscaldamento: cosa cambia

Il Piano Riscaldamento sarà attuato entro settembre 2022. Il piano prevede le seguenti regole in merito alla gestione del riscaldamento condominiale, pubblico e privato:

  • Termosifoni con 1° in meno: i termosifoni dovranno essere regolati sui 19°, invece che 20°;
  • Periodo di accensione: rimarrà valida la suddivisione del territorio in 6 zone climatiche ma l‘avvio degli impianti sarà ridotto di 15 giorni, con 8 giorni di posticipazione dell’accensione e 7 giorni di spegnimento anticipato rispetto alle regole generali. Verrà altresì diminuita di 1h l’accensione giornaliera. 

Per quanto riguarda i controlli da parte delle autorità, questi saranno effettuati su edifici pubblici, impianti condominiali, locali commerciali, attraverso il rilevamento dei dati giornalieri di consumo. Non sono previste sanzioni per chi non aderisce alle misure di risparmio energetico dettate dal governo. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Fasce climatiche secondo il Piano di Accensione

Il piano prevede delle indicazioni in deroga alle normali regolamentazioni degli orari e periodi di accensione, nel rispetto delle 6 fasce o zone climatiche:

  • Zona A: massimo 5 ore al giorno dall’8 dicembre al 7 marzo;
  • Zona B: massimo 7 ore al giorno dall’8 dicembre al 23 marzo;
  • Zona C: massimo 9 ore al giorno dal 22 novembre al 23 marzo;
  • Zona D: massimo 11 ore al giorno dall’8 novembre al 7 aprile;
  • Zona E: massimo 13 ore al giorno dal 22 ottobre al 7 aprile;
  • Zona F: non sono previste limitazioni. 

I comportamenti virtuosi che influenzano le bollette

L’emergenza energetica e l’aumento delle spese per il gas dovranno essere affrontati con norme strutturali da parte dei Governi e degli enti sovranazionali, ma tutti noi possiamo mettere in pratica dei comportamenti virtuosi utili sia al contenimento delle spese che all’ambiente. Di seguito alcune azioni, a costo zero, da poter mettere subito in pratica:

  • riduzione della temperatura e della durata delle docce;
  • l’abbassamento del fuoco dopo l’ebollizione e la riduzione del tempo di accensione del forno;
  • l’utilizzo di lavastoviglie e lavatrice a pieno carico;
  • il distacco della spina di alimentazione della lavatrice quando non in funzione;
  • lo spegnimento o l’inserimento della funzione a basso consumo del frigorifero quando in vacanza;
  • non lasciare in stand by TV, decoder e altri elettrodomestici;
  • Accendere le luci solo quando necessario.

A questi possiamo aggiungere, laddove possibile, la sostituzione di vecchi elettrodomestici con nuovi a basso consumo. Stesso discorso per le lampadine, dove è meglio utilizzare quelle a LED. Sul nostro sito trovi anche l’articolo con tutte le informazioni e le regole sul bonus ristrutturazioni.

Riscaldamento condominiale: ripartizione spese e quota fissa

Dato che con l’introduzione delle valvole termostatiche ognuno può regolare la temperatura autonomamente, come funziona il pagamento delle spese condominiali riscaldamento?

Ogni condomino è chiamato a pagare secondo la seguente ripartizione:

  • una quota fissa calcolata sui millesimi termici dei metri quadrati dell’appartamento, oppure dei metri cubi, oppure in base alla potenza dei termosifoni installati;
  • una quota variabile in base all’effettivo consumo di energia. Generalmente si attesta tra i 50% e il 70% del totale.

L’accensione del riscaldamento condominiale centralizzato spetta, ovviamente, all’amministratore. La mancata accensione, di solito, è conseguente alla mancanza di fondi a causa di condomini morosi. In questo caso cosa prevede la legge? Sono previste delle sanzioni per la mancata accensione dei riscaldamenti?

Il regolamento condominiale prevede in questi casi di indire un’assemblea e trovare un accordo. Se la soluzione non si risolve e non viene colmata la mancanza di fondi condominiali, è bene procedere intentando una causa contro i condòmini morosi per la somma anticipata per loro conto.

Come staccarsi dal riscaldamento condominiale

Le domande che vengono poste più spesso quando si parla di riscaldamento condominiale sono: “ci si può staccare dall’impianto di riscaldamento condominiale e se sì, come? Il distacco di un condomino dal riscaldamento condominiale centralizzato è possibile in due casi:

  1. Se tutti i condòmini si dichiarano favorevoli a tale azione;
  2. Se non tutti i condòmini sono favorevoli, ma l’interessato dimostra che il distaccamento non provocherà danni collaterali come: un aumento dei costi di gestione, un danneggiamento dell’equilibrio termico dell’edificio o della funzionalità degli impianti.

Affinché l’operazione di distaccamento vada a buon fine è opportuno rivolgersi ad una ditta specializzata che provvederà ad indicare tempi e modalità di esecuzione. Mediamente il costo per il distacco va dai 4.000 ai 9.000 euro, a seconda dell’impianto scelto, mentre le tempistiche, tra sopralluogo e rilascio del certificato, possono variare tra i 10 e i 15 giorni.

L’ultima cosa che necessariamente bisogna sapere è che: il distaccamento non comporta l’annullamento delle spese di manutenzione straordinaria e di messa a norma degli impianti. I costi legati invece ai consumi non dovranno più essere corrisposti.

Costi riscaldamento condominiale: i consigli per risparmiare

E’ normale che i costi del gas si alzino durante la stagione invernale per l’utilizzo più frequente degli impianti. Ma n questo articolo offriamo una serie di consigli per risparmiare sui costi del riscaldamento condominiale. Ecco come fare:

  • Regola i termosifoni in base alle tue esigenze
  • La temperature consigliata è 19 gradi
  • Inserisci pannelli isolanti dietro i caloriferi
  • Serve mantenere la corretta umidità nell’immobile
  • Attiva il riscaldamento nei giorni e nelle ore consentite nella tua zona climatica
  • Sfrutta le valvole termostatiche
  • Non attivare i termosifoni nelle zone della casa poco frequentate
  • Controlla periodicamente la caldaia
  • Migliora l’isolamento termico dell’immobile: dagli infissi al cappotto
  • Non arieggiare nelle ore più fredde
  • Fai entrare il sole nelle ore più calde

Le 5 cose da sapere sul riscaldamento condominiale:

  1. Le manopole di contabilizzazione del calore non devono essere azionate. Una volta effettuata l’installazione della valvola al calorifero, questa si attiverà automaticamente una volta accesa la caldaia;
  2. La temperatura dei caloriferi all’interno delle stanze di un’abitazione possono essere diverse. Grazie alle manopole di contabilizzazione infatti il condomino può decidere autonomamente a che livello fissare i caloriferi (da 0 a 5);
  3. Gli impianti di riscaldamento devono essere manutenuti periodicamente. Il compito di verificarne le condizioni e di contattare i tecnici spetta all’amministratore di condominio;
  4. Una volta spento l’impianto di riscaldamento posizionare tutte le manopole termostatiche in corrispondenza del valore di massima apertura (5). Questo permette di ridurre la formazione di sedimenti. Così facendo, non si andrà a compromettere il funzionamento dell’impianto quando la caldaia verrà riaccesa l’anno successivo;
  5. Verificare lo stato di isolamento della propria abitazione evita di incorrere in dispersioni di calore e quindi esporsi eccessivi di denaro.

Svuotamento impianto riscaldamento condominiale: come funziona

Nei condomini può presentarsi l’esigenza di dover svuotare l’impianto di riscaldamento centralizzato per permettere a una o più unità abitative di eseguire dei lavori di ristrutturazione, manutenzione delle valvole, spostamento e/o sostituzione dei termosifoni.

Solitamente questo tipo di intervento viene effettuato alla fine della stagione termica della Zona di appartenenza del condominio. Ad intervenire è una ditta specializzata che dovrà svuotare l’impianto e riempirlo di nuovo al completamento degli interventi di manutenzione previsti.

Chi paga lo svuotamento dell’impianto di riscaldamento? La ripartizione delle spese dipende dalle esigenze condominiali e personali: se a dover intervenire è solo un condomino, o comunque alcuni condòmini, per esigenze personali, i costi saranno a loro imputanti. Il costo di svuotamento e successivo riempimento degli impianti può essere imputato a tutto il condominio se il lavoro è stato approvato in assemblea per lavori di manutenzione.

Gli esperti raccomandano di non effettuare troppo frequentemente l’operazione di svuotamento, perché l’attività potrebbe portare al deperimento dei materiali dell’impianto di riscaldamento.