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Riscaldamento condominiale: regole e novità del 2022/23

Cosa s’intende quando si parla di riscaldamento condominiale e quali sono le regole per il 2022/2023? Per quest’anno occorre rifarsi al Piano Riscaldamento 2022 del Ministero della Transizione Ecologica, che intende limitare i consumi energetici alla luce dei rincari del gas e della crisi delle forniture. Il piano di contenimento dei consumi di gas dovrà essere applicato agli edifici pubblici, ai condomini e alle abitazioni private e prevede limiti di temperature negli ambienti chiusi, riduzione oraria dell’accensione, nel rispetto delle fasce climatiche previste nel nostro paese. Il piano sarà approvato con un decreto ad hoc ed è possibile visionarlo qui.

Come funziona il riscaldamento centralizzato con contacalorie? 

Il primo argomento da trattare in tema di riscaldamento è legato alla centralizzazione degli impianti. A tal proposito, gli elementi come: la caldaia, le tubature, gli allacci di diramazione sono considerati per legge parti comuni del condominio e perciò seguono le normative relative alla gestione delle parti comuni.

In passato questo tipo di riscaldamento si attivava in tutto l’edificio per alcune ore stabilite in modo da mantenere una temperatura costante in tutti gli appartamenti e nessuno poteva modificare le modalità di funzionamento a proprio piacere.

Dal 2016, però, con una direttiva europea (2012/27/EU) le regole sono cambiate e il riscaldamento condominiale è regolato da apposite valvole termostatiche, da montare obbligatoriamente su tutti i termosifoni, per evitare di incorrere in salate sanzioni. Queste valvole permettono di poter modificare la temperatura del proprio appartamento in maniera autonoma e secondo le proprie esigenze, da parte di ogni singolo condomino.

L’accensione del contacalorie permette la verifica con precisione dei consumi dei singoli locali permettendo di pagare solo il consumo effettivo per unità.

Contabilizzatori, cosa sono e a cosa servono

Un ulteriore elemento da installare obbligatoriamente sui termosifoni degli appartamenti del condominio è il contabilizzatore. Ma cos’è e a cosa serve? Nonostante si chiami contabilizzatore, questo apparecchio non rileva effettivamente il calore prodotto dal termosifone, ma solo una stima in base alla differenza della temperatura del calorifero e quella della stanza.

Il funzionamento è più o meno questo: il contabilizzatore si attiva quando il termosifone raggiunge una temperatura di 23 gradi e la differenza di temperatura tra quest’ultimo e l’ambiente della stanza si aggira intorno a 4,5 gradi.

Due modelli di contabilizzatore:

  1. Contabilizzatore ad una sonda: più economico, non riesce a calcolare l’effettiva temperatura dell’ambiente esterno per questo la imposta di default a 20 gradi;
  2. Contabilizzatore a due sonde: più preciso, è in grado di verificare l’effettiva differenza di temperatura tra calorifero e ambiente in modo da programmare l’accensione.

Quando si accende il riscaldamento condominiale? Orari, date e regole:

È vero che ogni condomino può gestire la temperatura del proprio appartamento, ma vivendo in condominio, il riscaldamento è centralizzato e perciò l’accensione è soggetta alla legge nazionale (L. 10/1991 e D.P.R. 412/1993). Nel 2022 inoltre, è previsto un Piano Riscaldamento ad hoc per contingentare le spese relative al consumo energetico. 

Innanzitutto la legge stabilisce la temperatura massima entro cui regolare i termostati:

  • entro i 20 gradi in case private, scuole, uffici, con un margine di altri 2 gradi, perciò fino a 22 gradi;
  • fino a 18 gradi nei fabbricati industriali e artigianali.

La legge, infine, regolamenta l’accensione in base alle zone della nostra penisola e alle relative condizioni climatiche.

Il territorio può essere diviso in 6 zone e per ognuna è stabilita la durata massima di accensione dei riscaldamenti in base al fabbisogno termico delle diverse località.

Vediamo insieme la tabella di riferimento del 2022/2023, con già proiettato il piano di contenimento dei consumi di gas del 2022:

ZonaComuniDateOrari
ASud: Comuni di Lampedusa e Linosa, Porto EmpedocleDal 08/12 al 07/03
5 ore al giorno
BTirrenica (Sud e Isole): Province di Agrigento, Catania, Messina, Palermo, Siracusa, Trapani, Reggio Calabria e CrotoneDal 08/12 al 23/03
7 ore al giorno
CAdriatica: Province di Imperia, Latina, Bari, Benevento, Brindisi, Cagliari, Caserta, Catanzaro, Cosenza, Lecce, Napoli, Oristano, Ragusa, Salerno, Sassari e TarantoDal 22/11 al 23/03
9 ore al giorno
DAppennini: Province di Genova, La Spezia, Savona; Forlì, Ancona, Ascoli Piceno, Firenze, Grosseto, Livorno, Lucca, Macerata, Massa Carrara, Pesaro, Pisa, Pistoia, Prato, Roma, Siena, Terni, Viterbo, Avellino, Caltanissetta, Chieti, Foggia, Isernia, Matera, Nuoro, Pescara, Teramo e Vibo ValentiaDal 08/11 al 07/04
11 ore al giorno
EPianura Padana: Province di Alessandria, Aosta, Asti; Bergamo, Biella, Brescia, Como, Cremona, Lecco, Lodi, Milano, Novara, Padova, Pavia, Sondrio, Torino, Varese, Verbania, Vercelli, Bologna, Bolzano, Ferrara, Gorizia, Modena, Parma, Piacenza, Pordenone, Ravenna, Reggio Emilia, Rimini, Rovigo, Treviso, Trieste, Udine, Venezia, Verona, Vicenza, Arezzo, Perugia, Frosinone, Rieti, Campobasso, Enna, L’Aquila e PotenzaDal 22/10 al 07/04
13 ore al giorno
FAlpi: Province di Cuneo, Belluno e TrentoNessun limite

Questi limiti possono essere superati in seguito a condizioni climatiche straordinarie per un massimo della metà di quella consentita.

A chi spetta, quindi, il compito di decidere se è il caso di cambiare le direttive?

È il sindaco a stabilire quando è possibile modificare il calendario o apportare modifiche agli orari.

Piano Riscaldamento 2022: cosa cambia

Il Piano Riscaldamento sarà attuato entro settembre 2022. Il piano prevede le seguenti regole in merito alla gestione del riscaldamento condominiale, pubblico e privato:

  • Termosifoni con 1° in meno: i termosifoni dovranno essere regolati sui 19°, invece che 20°;
  • Periodo di accensione: rimarrà valida la suddivisione del territorio in 6 zone climatiche ma l‘avvio degli impianti sarà ridotto di 15 giorni, con 8 giorni di posticipazione dell’accensione e 7 giorni di spegnimento anticipato rispetto alle regole generali. Verrà altresì diminuita di 1h l’accensione giornaliera. 

Fasce climatiche secondo il Piano di Accensione 2022

Il piano 2022 prevede delle indicazioni in deroga alle normali regolamentazioni degli orari e periodi di accensione, nel rispetto delle 6 fasce o zone climatiche:

  • Zona A: massimo 5 ore al giorno dall’8 dicembre al 7 marzo;
  • Zona B: massimo 7 ore al giorno dall’8 dicembre al 23 marzo;
  • Zona C: massimo 9 ore al giorno dal 22 novembre al 23 marzo;
  • Zona D: massimo 11 ore al giorno dall’8 novembre al 7 aprile;
  • Zona E: massimo 13 ore al giorno dal 22 ottobre al 7 aprile;
  • Zona F: non sono previste limitazioni. 

Spese condominiali riscaldamento

Dato che con l’introduzione delle valvole termostatiche ognuno può regolare la temperatura autonomamente, come funziona il pagamento delle spese condominiali riscaldamento?

Ogni condomino è chiamato a pagare secondo la seguente ripartizione:

  • una quota fissa calcolata sui millesimi termici dei metri quadrati dell’appartamento, oppure dei metri cubi, oppure in base alla potenza dei termosifoni installati;
  • una quota variabile in base all’effettivo consumo di energia. Generalmente si attesta tra i 50% e il 70% del totale.

L’accensione del riscaldamento condominiale centralizzato spetta, ovviamente, all’amministratore. La mancata accensione, di solito, è conseguente alla mancanza di fondi a causa di condomini morosi. In questo caso cosa prevede la legge? Sono previste delle sanzioni per la mancata accensione dei riscaldamenti?

Il regolamento condominiale prevede in questi casi di indire un’assemblea e trovare un accordo. Se la soluzione non si risolve e non viene colmata la mancanza di fondi condominiali, è bene procedere intentando una causa contro i condòmini morosi per la somma anticipata per loro conto.

Come staccarsi dal riscaldamento condominiale

Le domande che vengono poste più spesso quando si parla di riscaldamento condominiale sono: “ci si può staccare dall’impianto di riscaldamento condominiale e se sì, come? Il distacco di un condomino dal riscaldamento condominiale centralizzato è possibile in due casi:

  1. Se tutti i condòmini si dichiarano favorevoli a tale azione;
  2. Se non tutti i condòmini sono favorevoli, ma l’interessato dimostra che il distaccamento non provocherà danni collaterali come: un aumento dei costi di gestione, un danneggiamento dell’equilibrio termico dell’edificio o della funzionalità degli impianti.

Affinché l’operazione di distaccamento vada a buon fine è opportuno rivolgersi ad una ditta specializzata che provvederà ad indicare tempi e modalità di esecuzione. Mediamente il costo per il distacco va dai 4.000 ai 9.000 euro, a seconda dell’impianto scelto, mentre le tempistiche, tra sopralluogo e rilascio del certificato, possono variare tra i 10 e i 15 giorni.

L’ultima cosa che necessariamente bisogna sapere è che: il distaccamento non comporta l’annullamento delle spese di manutenzione straordinaria e di messa a norma degli impianti. I costi legati invece ai consumi non dovranno più essere corrisposti.

I comportamenti virtuosi che influenzano le bollette

L’emergenza energetica e l’aumento delle spese per il gas dovranno essere affrontati con norme strutturali da parte dei Governi e degli enti sovranazionali, ma tutti noi possiamo mettere in pratica dei comportamenti virtuosi utili sia al contenimento delle spese che all’ambiente. Di seguito alcune azioni, a costo zero, da poter mettere subito in pratica:

  • riduzione della temperatura e della durata delle docce;
  • l’abbassamento del fuoco dopo l’ebollizione e la riduzione del tempo di accensione del forno;
  • l’utilizzo di lavastoviglie e lavatrice a pieno carico;
  • il distacco della spina di alimentazione della lavatrice quando non in funzione;
  • lo spegnimento o l’inserimento della funzione a basso consumo del frigorifero quando in vacanza;
  • non lasciare in stand by TV, decoder e altri elettrodomestici;
  • Accendere le luci solo quando necessario.

A questi possiamo aggiungere, laddove possibile, la sostituzione di vecchi elettrodomestici con nuovi a basso consumo. Stesso discorso per le lampadine, dove è meglio utilizzare quelle a LED. 

Riscaldamenti a Roma

Quando si accendono i riscaldamenti a Roma? Roma è compresa nella Zona D, insieme a Firenze, Genova e Pescare, che prevede l’accensione dei termosifoni e dei riscaldamenti centralizzati a partire dall’8 novembre 2022 e fino al 7 aprile 2023. Ai comuni appartenenti a questa Zona è permesso accendere i riscaldamenti per massimo 11 ore al giorno.

Questa regola è valida solo per i riscaldamenti centralizzati, presenti nei condomini ad esempio, e non per chi dispone di un riscaldamento autonomo. Date le temperature miti che spesso si registrano a Roma è molto probabile che i termosifoni non vengano accesi per tutte le 12 ore previste giornalmente. Mentre potrebbero verificarsi condizioni climatiche particolari, con freddo imprevisto: in quel caso è possibile accendere il riscaldamento anche fuori dai periodi di accensione della Zona D, ma per un massimo di 6 ore.

Accensione riscaldamenti a Milano

La stagione termica a Milano e in tutta la Lombardia va dal 22 ottobre al 7 aprile 2023. Milano rientra nella Zona climatica E, dove gli impianti centralizzati vengono accesi per un massimo di 13 ore al giorno, salvo particolari condizioni climatiche avverse. In questi casi si possono accendere i riscaldamenti anche fuori dalle fasce prestabilite per un massimo di 7 ore al giorno.

Le 5 cose da sapere sul riscaldamento condominiale:

  1. Le manopole di contabilizzazione del calore non devono essere azionate. Una volta effettuata l’installazione della valvola al calorifero, questa si attiverà automaticamente una volta accesa la caldaia;
  2. La temperatura dei caloriferi all’interno delle stanze di un’abitazione possono essere diverse. Grazie alle manopole di contabilizzazione infatti il condomino può decidere autonomamente a che livello fissare i caloriferi (da 0 a 5);
  3. Gli impianti di riscaldamento devono essere manutenuti periodicamente. Il compito di verificarne le condizioni e di contattare i tecnici spetta all’amministratore di condominio;
  4. Una volta spento l’impianto di riscaldamento posizionare tutte le manopole termostatiche in corrispondenza del valore di massima apertura (5). Questo permette di ridurre la formazione di sedimenti. Così facendo, non si andrà a compromettere il funzionamento dell’impianto quando la caldaia verrà riaccesa l’anno successivo;
  5. Verificare lo stato di isolamento della propria abitazione evita di incorrere in dispersioni di calore e quindi esporsi eccessivi di denaro.

I consigli per l’Amministratore

Svuotare l’impianto di riscaldamento centralizzato

Nei condomini può presentarsi l’esigenza di dover svuotare l’impianto di riscaldamento centralizzato per permettere a una o più unità abitative di eseguire dei lavori di ristrutturazione, manutenzione delle valvole, spostamento e/o sostituzione dei termosifoni.

Solitamente questo tipo di intervento viene effettuato alla fine della stagione termica della Zona di appartenenza del condominio. Ad intervenire è una ditta specializzata che dovrà svuotare l’impianto e riempirlo di nuovo al completamento degli interventi di manutenzione previsti.

Chi paga lo svuotamento dell’impianto di riscaldamento? La ripartizione delle spese dipende dalle esigenze condominiali e personali: se a dover intervenire è solo un condomino, o comunque alcuni condòmini, per esigenze personali, i costi saranno a loro imputanti. Il costo di svuotamento e successivo riempimento degli impianti può essere imputato a tutto il condominio se il lavoro è stato approvato in assemblea per lavori di manutenzione.

Gli esperti raccomandano di non effettuare troppo frequentemente l’operazione di svuotamento, perché l’attività potrebbe portare al deperimento dei materiali dell’impianto di riscaldamento.

 

 

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Assemblea condominiale online: è legale?

Con il mese di ottobre siamo entrati in una nuova fase della pandemia legata al Coronavirus. Nel corso del mese sono stati firmati 3 differenti decreti per fronteggiare l’emergenza: 13 ottobre, 18 ottobre e 24 ottobre 2020.  In nessuno di questi nuovi decreti è stata espressamente trattata la fattispecie dell’assemblea condominiale, ma vediamo come loro interpretazione può essere applicata anche al condominio.

Con il decreto del 13 ottobre 2020 n. 126, conversione in legge, con modificazioni, del Decreto-Legge 14 agosto 2020, n.104, viene prevista la possibilità di convocare assemblee di condominio in modalità on line.

Alla legge 126 del 13 ottobre 2020 possiamo aggiungere la circolare del Ministero degli Interni N. 15350/117/2/1 Uff.III-Prot.Civ, del 20 ottobre, relativa al DPCM del 18 ottobre 2020. La circolare contiene la seguente dicitura: “Le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione. Si precisa che la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci, quali il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni, l’eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico, il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico. Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc”. In questo caso non è fatto divieto di svolgimento in presenza, ma si raccomanda fortemente di svolgerle da remoto.

L’ultimo decreto, in ordine di tempo, è quello firmato il 24 ottobre 2020: “Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, recante misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19, e del Decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33, recante ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19″. Come nella circolare Ministeriale del 20 ottobre 2020, anche nel nuovo DPCM del 24 ottobre si legge, all’articolo 9: “è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”.

In conclusione, ad oggi, è possibile svolgere le riunioni condominiali in presenza, nel rispetto delle linee guida contro il contagio, ma si raccomanda fortemente di svolgerle da remoto.

A partire dal 4 marzo 2020 si sono susseguiti diversi decreti della Presidenza del Consiglio dei Ministri volti a contrastare la diffusione del Coronavirus. Questi dapprima hanno di fatto vietato la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in luoghi fisici. L’impossibilità viene però superata nei mesi a seguire grazie alle precisazioni riportate nelle FAQ sul Covid-19, dove nella sezione Riunioni, alla risposta 1 troviamo che: “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”, dove viene cosi legittimata completamente la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza e con i nuovi DPCM che, come abbiamo visto, prevedono anche le riunioni in presenza.

E’ possibile portare un pò di novità anche alla più classica delle attività condominiali? In un periodo di forti restrizioni come questo è necessario adottare misure che contribuiscano alla salvaguardia dei condòmini.

Cos’è l’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è, secondo la legge, il secondo organo del condominio dopo l’amministratore. Ogni condomino ha il diritto di parteciparvi e prendere le decisioni comuni. L’assemblea condominiale di norma viene svolta di persona, in orari e luoghi prestabiliti.
Ai tempi di oggi, con lo sviluppo di varie innovazioni tecnologiche, ci si domanda se sia possibile svolgere l’assemblea condominiale online. Nell’articolo elencheremo le varie normative e presenteremo la nostra versione dell’assemblea online.

Condexo: assemblea condominiale online

Condexo ha sin da subito accolto la possibilità di convocare le assemblee condominiali in modalità “smart”. Sono stati effettuati dei sondaggi tra i condòmini, per verificare che tutti avessero gli strumenti tecnici idonei per poter partecipare all’assemblea. Successivamente sono stati avviati dei tutorial con chi ne faceva richiesta per testare la piattaforma che verrà utilizzata per svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza. Condexo grazie alla sua esperienza ha dotato tutti i suoi condomini di un sistema semplice, intuitivo e veloce che permetta ad ogni condomino di partecipare all’Assemblea online. Il tutto seguendo le normative elencate nei paragrafi successivi. Vediamo come:

  1. Invio della convocazione dell’assemblea secondo l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile;
  2. Invio dell’invito tramite mail/numero di telefono per partecipare all’assemblea che si svolgerà attraverso il servizio Zoom;
  3. Gestione deleghe, discussione dei punti all’ordine del giorno e votazioni;
  4. Redazione in diretta del verbale di condominio che verrà firmato dall’amministratore e inviato ad ogni condòmino.

Cosa dice la normativa?

L’articolo 1136 c.c. subordina la validità delle decisioni che vengono prese in sede di assemblea condominiale al numero dei suoi partecipanti. Questo infatti richiede, in seconda convocazione, la partecipazione di un numero di condomini che rappresenti un terzo del valore dell’edificio. Bisogna chiarire però, che l’articolo 1136 c.c. non precisa se la partecipazione debba essere fisica o possa essere anche virtuale.

Ulteriori elementi che legittimano questa versione remota dell’assemblea riguardano una sentenza della Corte di Cassazione:

  • Le figure del presidente e del segretario non sono necessarie. Sul punto, si cita un estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017“proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non comportano l’invalidità delle delibere dell’assemblea”.
  • La sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario non è obbligatoria. Si riporta un ulteriore estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017: “Tanto meno sussiste, prima come dopo la Riforma del 2012, una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto il Codice civile fa all’art. 2375, per le deliberazioni dell’assemblea delle società per azioni) che le delibere dell’assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario”.

Di quali strumenti tecnici c’è bisogno?

Per poter partecipare all’assemblea di condominio in videoconferenza tutti i partecipanti devono essere dotati di un telefono, possibilmente smartphone, o un PC o un Tablet. Questi dispositivi dovranno inoltre potersi connettere ad internet per poter avviare la videoconferenza.

Videoconferenza: come funziona?

L’assemblea condominiale online necessità, come abbiamo detto, di una piattaforma adeguata dove possano collegarsi contemporaneamente i convocati, numero di persone che varia da condominio a condominio ma che, senza dubbio, prevede almeno 10 partecipanti.

Regole da definire

Prima di svolgere l’assemblea online è bene definire delle regole da seguire per gestire al meglio la riunione da remoto. L’amministratore dovrà definire e accertarsi che:

  • Tutti i condòmini siano in grado di partecipare alla videconferenza e che gli venga ricordato qualche giorno prima della stessa;
  • Che l’assemblea di condominio sia comunque convocata in un luogo fisico in prima e seconda convocazione;
  • Il verbale deve contenere tutti i partecipanti e le relative votazioni, come per la presenza fisica.

Piattaforma idonea

Condexo ha deciso di utilizzare l’applicazione Zoom: un software che permette di svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza gratuita. La videoconferenza consente di far connettere virtualmente con audio e video e in tempo reale, due o più persone che si trovano in luoghi diversi, con lo scopo di farle comunicare tra loro. Partecipare a una videoconferenza Zoom è molto semplice, di seguito le istruzioni per partecipare e sfruttare al massimo gli strumenti a disposizione.

Istruzioni videoconferenza con Zoom Meeting

Il software Zoom oltre ad offrire la classica modalità di videoconferenza, offre molteplici strumenti che permettono di rispondere a diverse necessità, legate alla tipologia di conferenza o assemblea che si sta svolgendo. Vediamo passo passo come partecipare a una conferenza Zoom.

Accettare un invito Zoom da telefono, tablet o computer

Hai ricevuto un invito a un’assemblea Zoom ma non sai cosa fare?  Segui questi semplici passaggi:

  1. Installare l’app sul proprio dispositivo andando su https://zoom.us/download e cliccando sul primo bottone di DOWNLOAD o utilizzare il proprio browser internet (Chrome, Mozilla, Safari);

2. Cliccare sul link di invito ricevuto e inserire la password (se prevista).
Si aprirà in automatico l’applicazione se scaricata (Apri zoom.us) o si dovrà dare l’ok per entrare (click here).

Si può anche scaricare l’app dopo il click sull’invito (download & run Zoom)


3. Inserire il proprio nome (Es: Gianni Rossi) nel campo di testo apposito e fare click sul pulsante Join. Non è necessario creare un account se si vuole solo partecipare a meeting creati da altri utenti;

4. Accettare le condizioni d’uso della piattaforma, premendo sulla voce I Agree nel riquadro apertosi, e concedere all’app i permessi necessari per funzionare correttamente, nello specifico quelli relativi l’accesso alla fotocamera e al microfono ( Utilizzare il microfono? Consenti);

Funzionalità di Zoom Meeting

All’interno delle riunioni create con Zoom sono predisposte diverse funzionalità veramente interessanti, che consentono di svolgere al meglio un’assemblea condominiale con numerosi partecipanti.Una volta collegati comparirà la schermata con i partecipanti all’assemblea. La schermata sarà interattiva e sarà possibile utilizzare alcuni comandi come:

  • Attiva/Disattiva audio e/o video cliccando sulle icone Microfono o Videocamera in basso a sinistra dello schermo;
  • Condividi lo schermo: per mostrare agli altri partecipanti il proprio schermo del computer o del telefono (Es: mostrare un documento PDF che si ha sul computer);
  •  Chat: per scrivere messaggi di testo durante l’assemblea. Saranno visibili in una chat sul lato destro della schermata
  • Alzata di mano: Zoom riconosce chi alza la mano all’interno dell’assemblea e lo segnala a chi gestisce il meeting, il quale potrà dare la parola;
  • Registrazione: ogni conferenza può essere registrata e salvata in formato MP4.

Partecipare con una chiamata urbana a un meeting Zoom

Con Zoom è anche possibile accedere a un’assemblea in videoconferenza utilizzando la semplice chiamata telefonica, questo per dare la possibilità anche a chi non dispone di una connessione internet di interagire in assemblea.

Vediamo come funziona il meeting Zoom da telefono:

  1. Chiamare il seguente numero urbano: 06 94806488
  2. Seguire le istruzioni in inglese. Quando si sentirà la seguente frase “Enter your meeting ID followed by hash” (Inserire l’id della riunione seguito da cancelletto) inserire l’ID del meeting seguito da #:
    000 0000 0000#
  3. A questo punto la voce guida chiederà in che modalità si intende partecipare. Dopo la frase sarà sufficiente cliccare di nuovo su #:– If you’re a meeting host please enter your host key followed by #
    (Se sei un amministratore, per favore digita il tuo pin seguita da #) 
    – If you’re a participant, please press hash to continue
    (Se sei un partecipante, per favore digita # per continuare)
  4. A questo punto si potrà partecipare alla conferenza come se si stesse effettuando una classica chiamata telefonica.

Assemblea condominiale online: possibilità e limiti

Come abbiamo già affermato l’articolo 1136 c.c. non specifica se i partecipanti all’assemblea condominiale debbano essere presenti solo fisicamente oppure no, e la sentenza della Corte di Cassazione esclude l’obbligo di nomina e firma del presidente e del segretario. Detto questo è sempre più chiara la possibilità da parte dell’amministratore di continuare le proprie attività utilizzando un mezzo innovativo come l’assemblea di condominio online.
Qualora la sperimentazione di tale mezzo fosse apprezzata dai condòmini si potrà decidere di adottarla come prassi, includendola nel regolamento di condominio. Partendo da questo presupposto possiamo affermare che, qualora tutti i condòmini fossero d’accordo, si potrebbe specificare nel regolamento condominiale la legittimità dell’assemblea condominiale online anche dopo il periodo di emergenza in cui ci troviamo.

Le uniche difficoltà legate a tale strumento sarebbero dunque:

  1. Far pervenire a tutti i partecipanti la convocazione e le deleghe secondo le imposizioni di legge;
  2. L’accesso da parte dei condòmini ad una rete internet.
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Gestione ordinaria e straordinaria del condominio

Avrete sentito sicuramente parlare di gestione ordinaria e straordinaria in condominio.
Con il termine gestione di condominio vengono indicate tutte quelle attività atte alla conservazione delle parti comuni.
Per indicare quegli interventi di conservazione si è soliti utilizzare anche l’espressione manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio a seconda dell’entità dei lavori.

Di seguito verranno delineati le principali caratteristiche dei diversi interventi, le regole previste dalla legge e gli obblighi per l’amministratore.

Gestione ordinaria

Rientrano nella sfera della gestione ordinaria: le attività giornaliere e i piccoli lavori di manutenzione che non vanno a modificare le parti comuni. Questi comprendono tutte e riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio e i suoi impianti.

Le attività che appartengono alla manutenzione ordinaria del condominio sono:

  • Pulizia e illuminazione degli spazi comuni come le scale, il giardino e l’androne;
  • Riparazioni generiche come la sostituzione delle lampadine, delle serrature delle porte ecc..;
  • Compenso dell’amministratore;
  • Ripartizione spese ordinarie di gestione.

Gestione straordinaria

Rientrano nella gestione straordinaria tutte quelle attività non preventivate e che comportano un ingente esborso monetario. Come per gli interventi di manutenzione ordinaria, quelli di straordinaria manutenzione non alterano in modo sostanziale le parti comuni e la “destinazione d’uso”, cioè la funzione specifica a cui il condominio e i condomini hanno destinato quella parte comune. Nonostante ciò però affinché vengano approvati ed eseguiti necessitano di un’assemblea straordinaria che l’amministratore avrà il compito di indire.

A tal proposito è opportuno specificare che i quorum deliberativi per i lavori straordinari sono differenti rispetto a quelli della nuova gestione:

  • in prima convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;
  • in seconda convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.

A questo punto è opportuno specificare che, qualora i lavori approvati vadano a modificare sostanzialmente le parti comuni dell’edificio, non si parlerebbe di lavori straordinari ma di innovazioni.

Di seguito alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria 

INTERVENTI DI GESTIONE ORDINARIAINTERVENTI DI GESTIONE STRAORDINARIA
manutenzione verde condominialeinstallazione canne fumarie esterne
pulitura delle facciateil rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi
pulizia delle parti comuni condominialiopere per l'abbattimento delle barriere architettoniche
ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della coperturasostituzione dei lampioni condominiali
rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedirifacimento della facciata che modifichi sostanzialmente l'aspetto dello stabile
riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapettiabbattimento alberi condominiali
riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetrorifacimento scale recinzioni, muri di cinta e cancellate
riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, compreso l’eventuale rinforzo dei solai, riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiaturesostituzione caldaia condominiale
riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande
e delle vetrine
modifica integrale dell'impianto idrico, dell'impianto elettrico, dell'impianto sanitario
riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversitrasformazione del giardino condominiale in posti auto
riparazione ringhiere e parapettiinterventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi
ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistentiopere di consolidamento statico
sostituzione grondaie e pluvialirealizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni

Ripartizione spese di gestione, chi paga?

Anche le spese condominiali seguono delle regole per la corretta ripartizione in base al tipo di intervento sia esso ordinario o straordinario:

  • Per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria queste vengono approvate in sede assembleare all’inizio dell’anno e vengono ripartite in base alle tabelle millesimali d’uso comune. Queste infatti tengono in considerazione l’uso che ogni condomino può fare delle parti comuni.
  • Per le attività di manutenzione straordinaria e le innovazioni le spese vengono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà posseduti.

Obblighi dell’amministratore

Spetta all’amministratore di condominio occuparsi di gestire le attività ordinarie in quanto rappresentante del condominio. Non apportando modifiche alle parti comuni queste attività non necessitano di un’assemblea, per ognuna, che ne approvi l’esecuzione. Differentemente nel caso degli interventi straordinari l’amministratore è obbligato a convocare un’assemblea che approvi o meno gli interventi necessari. 

La normativa

In materia di gestione/manutenzione condominiale si fa riferimento al d.p.r. n. 380/2001 che indica:

  • opere di manutenzione ordinaria come interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”;
  • opere di manutenzione straordinaria come  interventi volti a  mantenere in buono stato l’intero edificio e, quindi, sono quelli che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell’edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti”.
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Lastrico solare: cos’è e di chi è la sua proprietà?

Quando si parla di lastrico solare non sempre si hanno le idee chiare. Non esiste una definizione riconosciuta scientificamente per spiegare cos’è il lastrico solare. Possiamo dire in generale che si tratta di una struttura piana posta all’apice dell’edificio a protezione e copertura dello stesso.

Una sentenza della Cassazione (13 dicembre n. 27942) ha stabilito che per lastrico solare deve intendersi: “La superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura/tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”.

Lastrico solare o terrazza: Quali sono le differenze?

Il lastrico solare può, come abbiamo già detto, svolgere la funzione di tetto. Questo infatti può anche essere costituito da una superficie calpestabile, ma il fatto di poter essere calpestato non ne cambia la sua destinazione, che rimane quella di copertura degli ambienti sottostanti.

La terrazza invece può essere definita come copertura ma con il perimetro ben delimitato da ringhiere, balaustre o muretti con funzione di protezione.

Pertanto la protezione di un lastrico solare ne va a modificare la sua destinazione d’uso da solaio di copertura a terrazza praticabile, ma dietro il rilascio di autorizzazioni a costruire (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989).

Lastrico solare ad uso comune e ad uso esclusivo

Il lastrico solare può essere di proprietà ad uso comune o di proprietà esclusiva. Vediamo quali sono le differenze:

  • Se è una proprietà ad uso comune ogni condomino ha il diritto di sfruttarlo entro i limiti della libertà altrui.
  • Se è ad uso esclusivo il condomino che ne avrà la proprietà sarà l’unico a poterlo sfruttare.

lastrico solare condominio

Chi deve pagare le spese di gestione e rifacimento del lastrico solare?

La distinzione tra proprietà comune e utilizzo esclusivo va a influenzare anche la ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per eventuali lavori di rifacimento.

Prima di determinare chi deve pagare cosa, vogliamo fare chiarezza su un punto. Quando si parla di uso esclusivo del lastrico solare non bisogna dimenticare che questo, svolgendo la funzione di protezione dell’edificio, è comunque parte dei beni strutturali del condominio. In virtù di questo interviene il codice civile con l’art 1126 c.c. che sui lastrici solari  in uso esclusivo, specifica che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve“.

Per quanto riguarda i lastrici solari di proprietà comune le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria verranno ripartite per tutti i condòmini dell’edificio in base alle quote millesimali di proprietà.

Le innovazioni

Fino ad ora ci siamo limitati a individuare i soggetti obbligati a pagare per la manutenzione ordinaria e per i lavori di rifacimento del lastrico solare. Ma se gli interventi fossero solo accessori e quindi a scopo di abbellimento? In questo caso come si dovrebbe procedere?

Per la proprietà comune andrebbe messa la questione ai voti in sede di assemblea e qualora fosse accettata ci sarebbe una ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda il lastrico ad uso esclusivo, il condomino in questione dovrà porre la questione in sede assembleare. Dimostrando che con i lavori non modificheranno la regolarità strutturale dell’edificio. Qualora gli altri condòmini fossero d’accordo, il condomino proprietario potrà iniziare i lavori accollandosene tutti i costi.

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Cassette postali condominiali: quali regole?

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Cassette postali condominiali è questa l’espressione più comunemente utilizzata per indicare il casellario postale condominiale. Che ci si riferisca a questi oggetti con un’espressione o con l’altra bisogna essere a conoscenza delle norme che regolamentano il loro posizionamento e utilizzo. 

Questo articolo si pone l’intento, dunque, di contrastare ogni errore in materia.

Le disposizioni di legge per i proprietari delle cassette postali condominiali 

La prima domanda alla quale vogliamo rispondere è: “Dove vanno posizionate le cosidette buche delle lettere?”. Iniziamo con l’affermare che ogni domicilio deve possedere la sua personale cassetta delle lettere. Questa infatti, è necessaria affinché il proprietario dell’abitazione riceva le proprie comunicazioni. 

In materia sono intervenute diverse normative che hanno provveduto a disciplinarne il posizionamento, la struttura e i materiali delle cassette postali condominiali. Primo di questi fu il decreto del 9 aprile 2001 con cui il Ministero delle Comunicazioni ha provveduto ad approvare le condizioni generali del servizio postale. Successivamente è stato approvato il decreto del 1 ottobre 2002 del Ministero dello sviluppo economico che ripropone il contenuto del primo. Infine a conferma della delibera è intervenuta l’Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni con un decreto del 20 giugno 2013.

cassette postali condominiali

Cassette domiciliari e cassette condominiali

Per quanto riguarda le “cassette domiciliari” si afferma che il recapito degli invii semplici è effettuato in apposite cassette accessibili al portalettere installate dal destinatario a proprie spese.   La forma e le dimensioni della cassetta e l’apertura devono risultare tali da consentire di introdurvi gli invii senza difficoltà. Queste sono le chiare disposizioni per quanto riguarda le cassette postali domiciliari, quando però si parla di quelle condominiali sorgono i problemi. 

Le cassette postali condominiali devono allo stesso tempo essere accessibili per tutti i condòmini e rispettare la normativa vigente. Il provvedimento, a questo proposito, chiarisce che: “Negli edifici plurifamiliari, nei complessi formati da più edifici e negli edifici abitati a sede d’impresa, le cassette devono essere raggruppate in un unico punto di accesso”. La stessa normativa stabilisce in via generale che le cassette devono essere collocate al limite della proprietà, sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile, salvo accordi differenti con l’ufficio postale. In sostanza il postino deve essere in grado di accedere alle cassette senza essere costretto a bussare o accedere alla proprietà privata per adempiere ai suoi compiti. La soluzione dunque è quella di collocare le cassette postali all’esterno del palazzo. Un’ulteriore prescrizione prevede l’obbligo di indicazione del nome del proprietario della cassetta. 

Per quanto riguarda le spese per l’installazione delle cassette postali verranno ripartite in parti uguali per le singole unità. Per quanto riguarda invece la riparazione di una cassetta dovrà provvederne il proprietario.

Le disposizioni per i costruttori delle cassette postali

La normativa  europea UNI EN 13724, completa quelle nazionali, stabilendo degli standard da seguire per la produzione delle cassette postali. Gli standard si riferiscono a dimensioni, resistenza, sicurezza contro l’effrazione e la salvaguardia della privacy. Per quanto riguarda le dimensioni, la cassetta deve essere in grado di contenere sia una busta A4, sia delle riviste. Devono anche possedere degli strumenti antiprelievo. Infine ogni cassetta non dovrà possiede nessuno spigolo vivo per evitare eventuali dolorosi incidenti.

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Rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale, ai sensi dell’articolo 1130-bis c.c., contiene: “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.

Di seguito ci occuperemo di delineare le caratteristiche che costituiscono un rendiconto “perfetto”.

Obblighi in materia di rendiconto condominiale

Per dare conto della gestione contabile del condominio è necessario che il rendiconto segua le seguenti regole:

  1. Essere accompagnato da diversi documenti che se non presenti possono causarne l’invalidità. Tra questi elementi abbiamo:
  • Il registro di contabilità all’interno del quale l’amministratore dovrà annotare tutte le somme incassate ed erogate durante il suo mandato. Ogni somma dovrà essere annotata in ordine cronologico entro trenta giorni dalla rilevazione dei movimenti;
  • Un riepilogo finanziario;
  • Una nota esplicativa sulle modalità di gestione, sui rapporti in corso e sui carichi pendenti.
  1. Alla fine di ogni anno contabile andrà convocata un’assemblea dedicata all’approvazione del rendiconto condominiale. L’assemblea ha inoltre la facoltà di nominare, in ogni momento, un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
  2. Una volta compilato il rendiconto condominiale dovrà essere conservato per i successivi dieci anni. Ogni condomino ha il diritto di prendere visione della documentazione e di farne una copia.
  3. Per garantire la trasparenza della gestione l’amministratore ha l’obbligo di far transitare le somme in entrata e in uscita attraverso un apposito conto corrente (bancario o postale) intestato al condominio.

Per quanto riguarda il punto 4, le procedure di richiesta e presa visione della documentazione a volte possono rivelarsi essere piuttosto lunghe: prendere appuntamento con l’amministratore, fare domanda dei documenti, farsi fare una copia, ecc…

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Quale criterio scegliere per redigere il rendiconto condominiale?

Per poter redigere un rendiconto condominiale bisogna scegliere un criterio contabile. I criteri contabili si dividono in: criteri di cassa e criteri di competenza.

  • Il criterio di cassa: mostra numericamente le entrate e le uscite del periodo preso in considerazione. Si parla cioè de flusso finanziario.
  • Il criterio di competenza: impone di considerare tutti i costi e i contributi relativi a un determinato anno solare, in questo caso non si considerano gli elementi di introito ed esborso relativi al periodo di bilancio.

La legge non impone di usare un criterio piuttosto che un altro, sta quindi alla discrezione di ogni amministratore scegliere il criterio più opportuno. Va detto che in linea generale si è soliti utilizzare il criterio di cassa.

Le gravi irregolarità

L’articolo 1129 c.c. chiarisce che per gravi irregolarità l’amministratore di condominio può essere revocato. Tra queste irregolarità vengono annoverate anche quelle relative all’omessa compilazione e approvazione del rendiconto condominiale. Se per qualsiasi motivo il rendiconto manca in uno dei suoi elementi fondamentali o non viene fatto approvare in sede assembleare ne risponderà direttamente l’amministratore. La revoca può essere fatta dall’Autorità Giudiziaria, con un apposito atto, subito dopo la verifica delle gravi irregolarità legate al rendiconto.