L’assemblea di condominio è il cuore della vita condominiale: il luogo dove si prendono le decisioni che riguardano tutti, dalle spese ordinarie ai lavori straordinari, dalla nomina dell’amministratore alle regole di convivenza. In questa guida trovi tutto quello che devi sapere — convocazione, maggioranze, verbale — e qualche consiglio su come gestire le assemblee che durano tre ore e non concludono nulla.
Aggiornato a luglio 2026.
Cos’è l’assemblea di condominio e quando è obbligatoria
L’assemblea condominiale è, insieme all’amministratore di condominio, uno dei due organi rappresentativi del condominio. Ogni condòmino ha il diritto di parteciparvi e di votare sulle decisioni che riguardano le parti comuni dell’edificio.
Esistono due tipi di assemblea:
- Assemblea ordinaria — convocata almeno una volta l’anno per approvare il rendiconto condominiale, il preventivo di spesa e per deliberare sulla gestione ordinaria
- Assemblea straordinaria — convocata ogni volta che è necessario deliberare su questioni urgenti o particolari: lavori straordinari, modifica del regolamento condominiale, controversie tra condòmini
Come funziona la convocazione dell’assemblea
La convocazione è disciplinata dall’art. 66 disp. att. c.c. e deve essere inviata a ogni condòmino almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione. Può essere recapitata tramite raccomandata A/R, PEC, fax o consegna a mano.
La convocazione deve contenere obbligatoriamente:
- Chi convoca l’assemblea
- Data, luogo e orario della prima e seconda convocazione
- L’elenco dei partecipanti (proprietari, e dove previsto inquilini e usufruttuari)
- L’ordine del giorno — ovvero tutti gli argomenti che verranno discussi e sui quali si potrà deliberare
Attenzione: si può deliberare solo sugli argomenti indicati nell’ordine del giorno. Una delibera su un punto non previsto è nulla. La Cassazione (n. 427/2026) ha inoltre ribadito che la convocazione deve essere inviata a tutti i comproprietari di una stessa unità, non solo a uno di essi.
Chi può partecipare e le deleghe
Hanno diritto di partecipare all’assemblea tutti i proprietari delle unità immobiliari. In alcuni casi anche inquilini e usufruttuari, limitatamente ai punti che li riguardano direttamente.
Chi non può essere presente può delegare un altro condòmino o un terzo a rappresentarlo. La delega deve essere scritta. Il regolamento condominiale può limitare il numero massimo di deleghe che una singola persona può ricevere.
Le maggioranze: prima e seconda convocazione
Le delibere assembleari sono valide solo se approvate con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. Le regole cambiano tra prima e seconda convocazione:
Prima convocazione
- Quorum costitutivo: maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio (667 millesimi)
- Quorum deliberativo: dipende dall’argomento (vedi tabella sotto)
Seconda convocazione
- Quorum costitutivo: almeno 1/3 dei condòmini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio (334 millesimi)
- Quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore
Maggioranze speciali per delibere importanti
- Nomina/revoca amministratore: maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi
- Lavori straordinari di notevole entità: maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi
- Innovazioni: maggioranza degli intervenuti + 667 millesimi
- Modifica tabelle millesimali o regolamento contrattuale: unanimità
Per approfondire come i millesimi influenzano il voto, leggi la nostra guida alle tabelle millesimali.
Come si svolge l’assemblea: le tre fasi
Fase 1 — Apertura
Prima di entrare nel merito dell’ordine del giorno, i condòmini presenti nominano un presidente (che gestisce la discussione) e un segretario (che redige il verbale). Si procede poi alla verifica delle presenze e alla raccolta delle deleghe. La Cassazione ha chiarito che presidente e segretario non sono figure obbligatorie per legge — la loro assenza non invalida la delibera.
Fase 2 — Discussione e votazione
Si discutono i punti dell’ordine del giorno nell’ordine indicato nella convocazione. Per ogni punto si vota e si verifica il raggiungimento del quorum deliberativo. Non si può deliberare su punti non all’ordine del giorno.
Fase 3 — Verbale e chiusura
Il segretario redige il verbale che deve contenere: presenze, deleghe, discussione dei punti, delibere e risultati delle votazioni. Il verbale viene consegnato all’amministratore, trascritto nel registro delle assemblee e inviato a tutti i condòmini — anche assenti — entro i termini previsti. Da quel momento decorrono i 30 giorni per impugnare le delibere.
Assemblea in presenza o in videoconferenza
Dal 2020 è possibile tenere assemblee condominiali in modalità online o mista (parte in presenza, parte da remoto). La materia è disciplinata dall’art. 66 disp. att. c.c. come modificato — per approfondire le regole specifiche, i rischi e le sentenze più recenti, leggi la nostra guida all’assemblea condominiale in videoconferenza. Condexo mette a disposizione una piattaforma dedicata per gestire assemblee online in modo sicuro e conforme alla legge.
Le figure “mitologiche” dell’assemblea: come gestirle
Chi ha partecipato a qualche assemblea condominiale le conosce bene. Eccole — con qualche consiglio pratico per non perdere tre ore della propria vita.
Il Sempre Contrario
Vota no a prescindere. Spesso ha ragioni storiche con l’amministratore o con il vicino del quarto piano. Come gestirlo: coinvolgerlo prima dell’assemblea, spiegargli i vantaggi concreti della proposta. Chi si sente ascoltato prima del voto è meno portato a opporsi durante.
Il Professore
Ha letto tutto il Codice Civile (o almeno pensa di averlo fatto) e cita articoli a memoria — spesso sbagliati. Ogni punto all’ordine del giorno diventa una lezione. Come gestirlo: il presidente chiede interventi brevi e contingentati, con gentilezza ma fermezza. “Grazie, prendiamo nota e andiamo avanti.”
Il Disturbatore Seriale
Interrompe, parla fuori turno, risponde al telefono ad alta voce. Come gestirlo: regole chiare all’inizio (alzata di mano per parlare, telefoni in silenzioso). Il presidente ha il potere di richiamare all’ordine — e nei casi gravi di togliere la parola.
Il Grande Assente che poi Impugna
Non viene mai, delega sempre, poi impugna le delibere entro 30 giorni. Come gestirlo: verbali dettagliati, invio tracciato (PEC o raccomandata), ordine del giorno chiaro. Un verbale preciso è la miglior difesa contro le impugnazioni.
Il Tuttologo dei Lavori
Ha un cognato geometra e sa già che il preventivo è troppo caro, che la ditta è pessima e che i lavori dureranno il doppio. Come gestirlo: portare in assemblea almeno tre preventivi comparabili. I numeri parlano da soli.
Come ridurre i tempi dell’assemblea
Un’assemblea che dura tre ore e mezza è un fallimento organizzativo, non un segno di partecipazione. Qualche regola pratica:
- Ordine del giorno preciso — punti chiari e specifici, non generici come “varie ed eventuali” che apre a tutto
- Documenti inviati prima — rendiconto, preventivi e relazioni vanno letti a casa, non in assemblea
- Tempo massimo per intervento — 3-5 minuti per condòmino, comunicato all’inizio dal presidente
- Seconda convocazione ravvicinata — convocale nello stesso giorno a distanza di un’ora: si risparmia tempo e si garantisce comunque il quorum
- Piattaforma digitale — con strumenti come Condexo Assemblea le votazioni sono immediate e il verbale si redige in tempo reale
Domande frequenti sull’assemblea condominiale
Cosa succede se l’assemblea non raggiunge il quorum?
Se in prima convocazione non si raggiunge il quorum costitutivo, si passa alla seconda convocazione (che può essere fissata nello stesso giorno, almeno un’ora dopo). Se anche in seconda convocazione il quorum non è raggiunto, l’assemblea è deserta e si deve riconvocare.
Entro quando va inviato il verbale?
La legge prevede che il verbale vada inviato con le stesse modalità della convocazione. La Cassazione (n. 427/2026) ha ribadito che dalla data di ricezione del verbale decorrono i 30 giorni per impugnare le delibere. È fondamentale conservare la prova dell’avvenuto invio.
Si può impugnare una delibera assembleare?
Sì. I condòmini dissenzienti o assenti possono impugnare le delibere annullabili entro 30 giorni (dalla delibera per i presenti, dalla ricezione del verbale per gli assenti). Le delibere nulle — per oggetto impossibile o illecito — sono impugnabili senza limiti di tempo.
L’amministratore può convocare l’assemblea su richiesta dei condòmini?
Sì. Almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono richiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria. Se l’amministratore non provvede entro 10 giorni, i condòmini richiedenti possono convocarla autonomamente.
Cosa sono le “varie ed eventuali”?
È l’ultimo punto dell’ordine del giorno, usato per argomenti non previsti. Attenzione: su “varie ed eventuali” si può solo discutere, non deliberare. Qualsiasi delibera presa sotto questo punto è nulla e impugnabile.
Il condomino moroso può partecipare e votare?
Sì, la morosità non sospende il diritto di voto. Il condomino moroso partecipa e vota come gli altri. Per sapere cosa può fare il condominio nei confronti di chi non paga, leggi la nostra guida al condomino moroso.
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