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Condominio minimo: cos’è e come funziona

In questa pagina offriamo un articolo sul condominio minimo. Su cos’è, come funziona, quali sono le differenze con gli altri condomini e quali regole ci sono per quanto riguarda l’assemblea condominiale o l’amministratore in un condominio minimo. Inoltre, offriamo una panoramica completa su tutti i bonus disponibili per il condominio minimo. Nel nostro articolo è presente anche uno speciale su come funziona il bonus ristrutturazioni edilizie.

Definizione di condominio minimo: cosa significa

Il condominio minimo è quello caratterizzato dalla presenza di soli due proprietari, i quali vantano dunque una comunione forzosa, perpetua e indivisibile sulle parti comuni dell’edificio. In pratica, il condominio con due proprietari è definito minimo perché al di sotto di tale numero di titolari non si potrebbe scendere. Se l’edificio fosse di proprietà di un solo soggetto non si potrebbe parlare di condominio, in quanto non vi sarebbe nessuna comunione, cioè nessuna condivisione di beni. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo.

Condominio minimo, regole e regolamento

In questo paragrafo andiamo a vedere quali sono le regole principali in un condominio minimo che si costituisce automaticamente, nel momento in cui l’edificio diventa di proprietà di due soggetti diversi. In materia di ripartizione delle spese, la regola dice che esse sono divise tra i singoli proprietari in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà (in genere, espressa in millesimi). Alla stessa maniera, troverà applicazione la norma che impedisce a un proprietario di escludere gli altri dal godimento della parte comune. Ad esempio, non si potrà recintare il cortile oppure installare un cancello per evitare l’accesso al tetto o a una parte delle scale, inibendo così il diritto dell’altro proprietario di usare la parte comune. Inoltre, non è possibile mutare la destinazione della parte comune. Per esempio sarà proibito al singolo proprietario di trasformare il cortile in parcheggio. Per quanto riguarda il regolamento nel condominio minimo, non è obbligatorio.

Condominio minimo, chi prende le decisioni

L’assemblea condominiale in un condominio piccolo o minimo funziona esattamente come qualsiasi assemblea condominiale. L’approvazione di un regolamento condominiale è obbligatoria solo nei condomini con più di 10 proprietari (art. 1138 c.c.). Altrimenti ci può essere un condominio senza regolamento. Le tabelle millesimali obbligatorie nei condomini e allegate al regolamento non sono infatti obbligatorie nei condomini piccoli o minimi. I quorum per la delibera assembleare però seguono la stessa disciplina dei condomini regolari disciplinata nel codice civile. Quindi è bene che anche un piccolo condominio approvi in assemblea le tabelle millesimali per suddividere le spese ordinarie o straordinarie, che di volta in volta si rendano necessarie.

L’assemblea nel condominio minimo

Anche nel condominio minimo, come nei condomini normali, l’assemblea si convoca quando bisogna prendere decisioni importanti o comunque, per approvare il consuntivo, una volta l’anno. Anche nel condominio minimo, per far passare una delibera, occorre l’unanimità e, se uno dei due proprietari non acconsente, sarà necessario ricorrere al giudice.

Condominio minimo, la figura dell’amministratore

Nel condominio minimo la figura dell’amministratore potrebbe essere svolta da uno dei due condomini che, una volta incaricato di questo ruolo, provvederà a  svolgere le mansioni dell’amministratore, compresa la convocazione dell’assemblea.

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Lastrico solare, cos’è: significato, definizione e regole

Quando si parla di lastrico solare non sempre si hanno le idee chiare. Non esiste una definizione riconosciuta scientificamente per spiegare cos’è il lastrico solare. Possiamo dire in generale che si tratta di una struttura piana posta all’apice dell’edificio a protezione e copertura dello stesso. In questo articolo spieghiamo cos’è il lastrico solare: dalla definizione al significato e all’utilizzo di quello non calpestabile. Sul nostro blog, inoltre, è disponibile una pagina sulle regole per il barbecue in condominio

Lastrico solare: definizione e significato

Una sentenza della Cassazione (13 dicembre n. 27942) ha stabilito che per lastrico solare deve intendersi: “La superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura/tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”. In molti, poi, si chiedono non solo cosa sono i lastrici solari ma anche a cosa servono. Scopri tutto quello che c’è da sapere di seguito. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Lastrico solare o terrazza: Quali sono le differenze?

Il lastrico solare può, come abbiamo già detto, svolgere la funzione di tetto. Questo infatti può anche essere costituito da una superficie calpestabile, ma il fatto di poter essere calpestato non ne cambia la sua destinazione, che rimane quella di copertura degli ambienti sottostanti.

La terrazza invece può essere definita come copertura ma con il perimetro ben delimitato da ringhiere, balaustre o muretti con funzione di protezione.

Pertanto la protezione di un lastrico solare ne va a modificare la sua destinazione d’uso da solaio di copertura a terrazza praticabile, ma dietro il rilascio di autorizzazioni a costruire (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989).

Lastrico solare ad uso comune e ad uso esclusivo

Il lastrico solare può essere di proprietà ad uso comune o di proprietà esclusiva. Vediamo quali sono le differenze:

  • Se è una proprietà ad uso comune ogni condomino ha il diritto di sfruttarlo entro i limiti della libertà altrui.
  • Se è ad uso esclusivo il condomino che ne avrà la proprietà sarà l’unico a poterlo sfruttare.

Cosa si intende per lastrico condominiale non calpestabile 

Il lastrico solare condominiale non calpestabile è un’area comune del condominio che non può essere utilizzata per scopi di transito o per attività che comportino un carico eccessivo. Solitamente, questa area è destinata a ospitare impianti tecnologici, come pannelli solari o antenne. Secondo il Codice Civile italiano, l’utilizzo è regolato dall’assemblea condominiale, che stabilisce le modalità di utilizzo e le eventuali limitazioni. Il lastrico colare condominiale non calpestabile deve essere mantenuto in buono stato di conservazione.

Chi deve pagare le spese di gestione e rifacimento del lastrico solare?

La distinzione tra proprietà comune e utilizzo esclusivo va a influenzare anche la ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per eventuali lavori di rifacimento.

Prima di determinare chi deve pagare cosa, vogliamo fare chiarezza su un punto. Quando si parla di uso esclusivo del lastrico solare non bisogna dimenticare che questo, svolgendo la funzione di protezione dell’edificio, è comunque parte dei beni strutturali del condominio. In virtù di questo interviene il codice civile con l’art 1126 c.c. che sui lastrici solari  in uso esclusivo, specifica che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve“.

Per quanto riguarda i lastrici solari di proprietà comune le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria verranno ripartite per tutti i condòmini dell’edificio in base alle quote millesimali di proprietà.

Le innovazioni

Fino ad ora ci siamo limitati a individuare i soggetti obbligati a pagare per la manutenzione ordinaria e per i lavori di rifacimento del lastrico solare. Ma se gli interventi fossero solo accessori e quindi a scopo di abbellimento? In questo caso come si dovrebbe procedere?

Per la proprietà comune andrebbe messa la questione ai voti in sede di assemblea e qualora fosse accettata ci sarebbe una ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda il lastrico ad uso esclusivo, il condomino in questione dovrà porre la questione in sede assembleare. Dimostrando che con i lavori non modificheranno la regolarità strutturale dell’edificio. Qualora gli altri condòmini fossero d’accordo, il condomino proprietario potrà iniziare i lavori accollandosene tutti i costi.

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Premio Giovane Amministratore: al via la terza edizione con in palio 10mila euro

Terza edizione del premio Giovane Amministratore promosso da Condexo, azienda che si occupa di gestione integrata del condominio, per incentivare formazione e avvio della professione

Aiutare i giovani amministratori di condominio ad avviare la propria professione attraverso l’utilizzo di strumenti digitali innovativi; sostenere la loro formazione offrendo mentoring e corsi dedicati all’acquisizione di nuove skills tenuti da esperti e professionisti. E’ con questi scopi che Condexo, azienda nel mondo del propetch nata con l’obiettivo di semplificare la vita di amministratori, condomini e fornitori grazie ad un sistema integrato di gestione del condominio, promuove il Premio “Giovane Amministratore”, arrivato quest’anno alla sua terza edizione. Il contest si svolgerà tra aprile e maggio 2024.

Un riconoscimento per l’amministratore di condominio under 40 che dimostri di saper orientarsi sempre di più verso la figura del building manager in grado di gestire in maniera efficiente e dinamica i propri condomini e che abbia valide idee per accelerare l’evoluzione del condominio tradizionale in digitale.

In palio per il vincitore del contest ‘Giovane Amministratore’ promosso da Condexo, un premio dal valore di 10mila euro che comprende: 12 mesi di software Condexo a disposizione;  15 ore di mentoring sulla professione, corsi di formazione per l’acquisizione di nuove e necessarie skills; una postazione di lavoro nel Wire Coworking Space, a Roma, per 12 mesi.

Il premio  “Giovane amministratore” è rivolto a chi è in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e abbia frequentato un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore o sia in possesso di un attestato di partecipazione ad un corso di aggiornamento professionale per amministratore di condominio nell’anno 2023 e non abbia compiuto 40 (quaranta) anni alla data del 31.05.2024.

Per concorrere alla terza edizione del premio Condexo “Giovane amministratore” il candidato dovrà redigere un elaborato scritto, di massimo sei pagine, sul seguente tema: “L’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio: da contabile a vero e proprio imprenditore condominiale che si occupa della manutenzione tanto quanto del benessere dei condomini. Il candidato illustri (in un massimo di sei pagine) quali azioni ha già avviato per trasformare i suoi condomini in un luogo riqualificato, dove trovare servizi e puntare sul welfare per creare un ambiente sereno in grado di far acquisire un valore sempre maggiore allo stabile.”

L’elaborato dovrà essere inviato in formato PDF entro e non oltre le ore 23 del giorno 03/05/2024 esclusivamente a mezzo mail all’indirizzo: ufficiostampa@condexo.it.

Il vincitore sarà premiato il giorno sabato 11 maggio 2024 al box Condexo presso Condominio in Fiera a Roma.

Per ulteriori dettagli si rimanda al Regolamento della terza edizione del premio ‘Giovane Amministratore’ qui di seguito.

 

Terza edizione Premio ‘Giovane Amministratore’ – Regolamento

1. Introduzione

Condexo srl ha creato la terza edizione del Premio ‘Giovane Amministratore’, rivolto agli amministratori di condominio under 40, con lo scopo di sostenere la loro formazione e aiutarli nell’avvio della professione.

2. Requisiti dei candidati

Per concorrere alla terza edizione del Premio ‘Giovane Amministratore’ promosso da Condexo e che si svolgerà tra aprile e maggio 2024 è necessario possedere i seguenti requisiti:

  • essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e avere frequentato un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore o essere in possesso di un attestato di partecipazione ad un corso di aggiornamento professionale per amministratore di condominio nell’anno 2023
  • non aver compiuto ancora 40 (quaranta) anni alla data del 31.05.2024.

3. Modalità di partecipazione

Per concorrere al “Premio Giovane Amministratore” promosso da Condexo srl il candidato dovrà redigere un elaborato sul tema indicato nel punto 4. L’elaborato, da massimo 6 (sei) pagine, dovrà essere inviato in formato PDF entro e non oltre le ore 23 del giorno 03/05/2024 esclusivamente a mezzo mail all’indirizzo ufficiostampa@condexo.it. La consegna potrà ritenersi compiuta esclusivamente nel momento in cui il candidato riceverà una mail di risposta a conferma della ricezione. Qualora la mail di conferma non dovesse pervenire entro 5 giorni, il candidato dovrà contattare telefonicamente la segreteria al numero 06 62288766 per verificare la sussistenza di eventuali problemi tecnici.

4. Titolo dell’elaborato

Il tema scelto per la seconda edizione del Premio ‘Giovane Amministratore’ è il seguente: “L’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio: da contabile a vero e proprio imprenditore condominiale che si occupa della manutenzione tanto quanto del benessere dei condomini. Il candidato illustri (in un massimo di sei pagine) quali azioni ha già avviato per trasformare i suoi condomini in un luogo riqualificato, dove trovare servizi e puntare sul welfare per creare un ambiente sereno in grado di far acquisire un valore sempre maggiore allo stabile.”

5. Ammontare del premio

Il premio per la terza edizione del contest ‘Giovane Amministratore’ messo in palio da Condexo è del valore di 10mila euro e comprende:

  • 12 mesi di software Condexo a disposizione;
  • 15 ore di mentoring dedicata su professione e nuove skills;
  • una postazione desk nel Wire Coworking Space (Ex Mulini Biondi – via Baccio Baldini, 12 – Roma) per 12 mesi.

5. Criteri di valutazione

Gli elaborati saranno letti e valutati da una commissione appositamente costituita, sulla base di diversi criteri di analisi. Saranno valutate, in particolare, la completezza espositiva e l’originalità delle idee proposte. Si specifica che sarà elemento di valutazione positiva la capacità del candidato di esporre le esperienze nell’ambito del condominio maturate nell’esercizio della professione. Il giudizio della commissione è insindacabile e non dovrà essere motivato.

6. Accettazione del Regolamento

La presentazione della candidatura implica l’accettazione del Regolamento della terza edizione del Premio ‘Giovane Amministratore’.

Scopri i vincitori delle passate edizioni

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Ascensore condominiale: spese, uso e manutenzione

Uno degli argomenti più spinosi quando si parla di condomini è l’ascensore condominiale: dall’uso alla manutenzione, dai costi ai lavori. L’Italia è la nazionale con il maggior numero di ascensori e quindi sono tanti i condòmini che cercano informazioni su cosa dice la legge italiana sull’ascensore condominiale: un problema non da poco per l’amministratore di condominio, che è il responsabile della manutenzione degli impianti comuni. In questo articolo approfondiamo il discorso sull’ascensore condominiale parlando di costi, uso, regole, manutenzione, della maggioranza che serve per l’installazione e tutto quello che c’è da sapere sull’argomento. Sul nostro sito, inoltre, è disponibile un articolo sulla pulizia delle scale in condominio.

Ascensore condominiale in regola, cosa dice la legge

Un ascensore condominiale deve avere determinati requisiti per essere considerato in regola. Cosa dice la legge in Italia? Il codice civile, all’art. 1117 sulle parti comuni dell’edificio, specifica che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani, o porzioni di piani di un edificio; se il contrario non risulta dal titolo, anche le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo.


Ascensori nuovi, le regole sulle dimensioni

Negli ascensori moderni, la cabina deve misurare almeno L 95 x P 130 cm. Le porte devono essere a scorrimento automatico o ad anta incernierata e devono rimanere aperte almeno 8 secondi.

Ascensore condominiale: quanto costa?

Il prezzo di un ascensore condominiale interno parte dai 10mila euro. Il costo ovviamente cresce in base al numero di piani da servire e dalle caratteristiche della cabina. Per condomini di 4 piani il costo può aumentare fino a raggiungere i 35mila euro. Il costo di un ascensore esterno è più o meno uguale. Soluzione consigliata quando all’interno degli edifici non c’è spazio sufficiente per creare un vano. Si parte da impianti di 10mila euro e possono crescere fino a 25mila per 2 piani.

Spese condominio ascensore: chi deve pagare?

Una domanda molto frequente riguarda le spese per l’ascensore condominiale. La legge è molto chiara riguardo alle spese che spettano al proprietario e quelle che deve pagare il locatore. Ricordiamo che il locatore ha sempre diritto di prendere visione dei giustificativi delle spese concernenti l’ascensore.

  • Spese d’uso e di manutenzione ordinaria spettano all’affittuario. Lo prevede la legge n. 392/1978: sono interamente a carico dell’affittuario, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore.
  • Spese per la verifica biennale sono a carico del conduttore, perché è una tipologia di manutenzione ordinaria.
  • Spese straordinarie di intervento sull’impianto e sulla sua funzionalità complessiva: il costo dell’adeguamento è in carico al proprietario.
  • Spese per la manutenzione straordinaria sono del proprietario.

Chi sta al piano terra deve pagare l’ascensore condominiale?

Una domanda molto frequente riguarda anche il pagamento dell’ascensore condominiale da parte di chi sta al piano terra. Chi sta al piano terra deve pagare l’ascensore condominiale? La risposta è Sì perché l’ascensore è una parte comune del condominio e quindi tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese di gestione delle parti comuni. Nel caso d’installazione di un ascensore in un “vecchio” stabile è possibile trovare delle soluzioni che vengano incontro ai condòmini che abitano al piano terra o che hanno negozi o uffici con accessi indipendenti. Sul nostro sito trovi anche una pagina con tutto quello che c’è da sapere sul riscaldamento condominiale.

Installazione ascensore condominiale: chi decide?

Come recita il comma 5 dell’art. 1136 del codice civile, la decisione di installare un ascensore in condominio spetta all’assemblea che deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 dei millesimi dell’intero edificio: le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. Se la richiesta dell’ascensore condominiale è finalizzata all’abbattimento delle barriera architettoniche per la presenza di una persona anziana o con difficoltà a deambulare nel condominio, la deliberà può essere approvata a maggioranza semplice.

Ascensore condominiale: che maggioranza serve per l’installazione

Per l’installazione di un ascensore in un condominio occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti nell’assemblea: almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio (cioè, almeno 666,66 millesimi). ESEMPIO: in un condominio di 15 proprietari, 10 partecipano all’assemblea e 9 di essi votano per l’installazione. L’ascensore non potrà comunque essere installato se i favorevoli non raggiungono almeno 666,66 millesimi. Per l’approvazione dell’ascensore in condominio serve infatti una maggioranza qualificata, che è quella degli intervenuti in assemblea (maggioranza per teste) che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi totali (maggioranza per quote).

Manutenzione ascensore, a chi spetta

A stabilire i principi in base a cui le spese dell’ascensore devono essere ripartite in condominio è l’articolo 1124 del codice civile. L’articolo recita infatti: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

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Barbecue in condominio, si può grigliare? Tutte le regole e le norme

“Volevo sapè come t’eri messo per ferragosto”. Se alla domanda cult di Carlo Verdone la risposta è rimanere in città non c’è modo migliore di affrontare afa e deserto cittadino che un bel barbecue, anche in condominioChe sia nel proprio giardino, sul balcone o sul terrazzo condominiale la grigliata, specie a Ferragosto, ha sempre il suo fascino. E se il vicino non è invitato attenzione a non scatenare la sua ira con fumi e odori molesti. In questo articolo offriamo una guida completa sulle regole e le norme relative al barbecue in condominio: si può grigliare in balcone? Cosa dice la legge sui barbecue? L’utilizzo del barbecue è lecito ma nel rispetto di alcune regole per una pacifica convivenza. In tanti specialmente nei periodo vicini alla Pasquetta, al  Primo Maggio o a Ferragosto, vogliono avere maggiori informazioni sulle regole del barbecue in condominio: si può grigliare al piano terra o nel giardino privato? Di seguito trovi tutto quello che c’è da sapere. Inoltre, sul nostro sito, c’è anche una pagina speciale sulle regole dei panni stesi in condominio.

Barbecue in condominio: le regole da rispettare

 

Ma quali le regole da rispettare per il barbecue in condominio? Se il rispetto del vicino è alla base di ogni convivenza, la legge parla chiaro: nell’articolo 844 del codice civile che regola le “immissioni” è scritto che “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”. Quindi sì al barbecue in condominio a patto che odori e fumi provenienti dalla brace non disturbino i vostri vicini: la soglia della “normale tollerabilità” è difficile da stabilire con precisione, ma se a prevalere sono buonsenso e rispetto nulla osta alla grigliata sul balcone o in giardino. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Si può grigliare in condominio? Cosa dice la Cassazione

Se si vuole comprendere fino in fondo e agire lecitamente, si può far riferimento a diverse sentenze della Corte di Cassazione che regolamentano l’emissione di fumi.

La sentenza Cass. n. 3204/1992 afferma che in caso di emissioni queste sono autorizzate nei limiti tollerabili, evitando il superamento di tali limiti o di quelli imposti ad esempio dal regolamento condominiale.

Ma come può essere valutato il grado di tollerabilità?

La Cassazione indica che non deve essere necessariamente rilevata tramite perizia, sono sufficienti le dichiarazioni di coloro che sono in grado di riferire entità ed effetti delle emissioni (Sent. n. 5215/1995, sent. n. 739/1998).

Barbecue in condominio: le domande frequenti

  • Cosa dice la legge?
    L’articolo 844 del Codice Civile chiarisce che non si può impedire la grigliata purché non sia superata la normale tollerabilità e di avere riguardo della condizione dei luoghi.
  • Quando è vietato fare il barbecue? 
    Ci potrebbe essere un particolare divieto nelle giornate ecologiche. Bisogna sempre informarsi bene nel proprio Comune di residenza, perché potrebbe non essere permesso.
  • Quale barbecue usare in condominio? 
    Sicuramente meglio il barbecue elettrico perché produce meno fumo. 

Il regolamento di condominio decide sul barbecue

E’ il regolamento di condominio a poter rappresentare un ostacolo all’accensione del barbecue. La Suprema Corte ha disposto che la questione delle emissioni può essere regolamentata a livello condominiale (Sent. n.1195/1992) e il Codice Civile afferma che i condòmini possono disciplinare i loro rapporti reciproci in tema di emissioni di fumo tramite il regolamento condominiale (art. 844 c.c.): se in questo è presente una clausola che vieta di fare una grigliata in condominio, gli amanti della brace dovranno rassegnarsi. O battersi per cambiare il regolamento condominiale

Barbecue in condominio al piano terra e in giardino privato

Si può fare il barbecue in condominio al piano terra e nel giardino privato? In questo paragrafo rispondiamo a questa domanda che si pongono in tanti. Soprattutto quando si avvicinano giornate come la Pasquetta, il Primo Maggio e il Ferragosto in cui la gente ha voglia di fare una bella grigliata a casa. “Il comportamento dannoso del proprietario di unità immobiliare posta in edificio condominiale consistente nell’emissione di fumo prodotto dalla cottura di cibi alla brace sul proprio terrazzo o giardino, attribuisce al proprietario del limitrofo appartamento il diritto di chiederne la cessazione, qualora dimostri il superamento del limite di normale tollerabilità previsto dall’art. 844 c.c., dovendo, però, il giudice aver riguardo alla condizione dei luoghi, alle esigenze di vita ed alle abitudini della popolazione del luogo” (Trib. Nocera Inferiore 17 luglio 2000).  Prima di procedere alla grigliata consigliamo di leggere attentamente il regolamento di condominio per vedere se contiene una norma di natura contrattuale che vieta espressamente l’uso di barbecue o ne impedisce indirettamente l’uso.

Come grigliare rispettando il vicino

Si è visto, la legge ci dimostra che nessuno può impedirci di fare un barbecue, basta che non dia fastidio ai vicini.

Come possiamo fare una grigliata mantenendo la pace con il vicinato?

Vogliamo indicarvi qualche consiglio utile da seguire:

  • se avete spazio a disposizione, disponete il barbecue in una zona che sia il più possibile lontana dalle finestre delle altre abitazioni, tenendo bene in considerazione la direzione del vento;
  • se possibile, preferite un barbecue con coperchio, limiterete il fumo e gli odori, oppure barbecue elettrici che raggiungono la temperatura senza fumo come il LotusGrill G-AN-34 – Barbecue a carbone senza fumo;
  • evitate di utilizzare liquidi infiammabili per facilitare l’accensione o il mantenimento della brace, il cattivo odore potrebbe essere eccessivamente fastidioso;
  • se potete, avvertite il vicino della vostra intenzione di accendere la griglia, può così evitare di stendere il bucato e inoltre è un gesto di cortesia!;
  • limitate la frequenza del barbecue per non sfidare la pazienza del vicinato.

Come fare un barbecue di Ferragosto perfetto

 

E dopo aver appreso le regole per la grigliata nel condominio, ecco qualche suggerimento per un barbecue di Ferragosto perfetto

La griglia. La premessa con le parole di Steven Raichlen, il più grande esperto di barbecue, è d’obbligo: la griglia deve essere “pulita, calda e leggermente unta”. 

La brace. Fondamentale la preparazione della brace che deve essere distribuita in modo uniforme, meglio puntare su un’altezza di almeno cinque centimetri. Se ne avete la possibilità preferite il legno alla carbonella. In ogni caso prima di mettere sulla griglia carne o verdure accertarsi che la brace sia al punto giusto di fuoco. Per accenderla meglio una pigna d’abete o un contenitore per le uova di quelli riciclabili e biodegradabili. Mai utilizzare alcool.

 La carne. Olio, aglio, rosmarino, sale, limone e spezie: la marinatura consentirà alla carne di restare saporita dopo il passaggio sul barbecue. Per una grigliata da leccarsi i baffi controllare bene i tempi di cottura a seconda della carne e del taglio scelto. 

 Il pesce. Orologio alla mano soprattutto per il pesce: una cottura troppo prolungata rischia di seccarlo e di farlo sfaldare. Raccoglierlo dalla griglia potrebbe essere un problema! 

Infine, il consiglio migliore è quello di organizzare un barbecue in condominio, metterete tutti d’accordo.

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Pulizia scale condominio: regole, ripartizione spese e normativa

La pulizia scale condominio è spesso causa di litigi tra condòmini. La presenza delle scale è assolutamente necessaria perché consentono di collegare i vari piani di un edificio. Proprio per questa loro funzione le scale condominiali sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune. Quando si tratta della pulizia scale condominiali, cosa dice la legge? Come si effettuano le ripartizioni, ma sopratutto a chi spetta il pagamento delle spese condominiali? Nell’articolo, risponderemo alle vostre domande e a molto di più: ad esempio come si ripartiscono le spese per le pulizie delle scale nei condomini. E’ molto importante conoscere le regole della pulizia della scale in condominio: dalla normativa alla ripartizione delle spese. Chi abita al primo piano deve pulire tutte le scale? O pagare la pulizia delle scale? Cosa fare se un condomino non pulisce le scale? Come si fanno le pulizie in un condominio senza amministratore? In questo articolo si trovano tutte le informazioni sulle regole e sulla normativa relativa alla pulizia delle scale in un condominio. Ti ricordiamo che in questo sito è disponibile anche una guida speciale sulle regole dei panni stesi in condominio.

Pulizia scale condominio: la normativa

Il codice civile disciplina la gestione delle scale e per cui anche la loro pulizia e relativa ripartizione delle spese.

Gli articoli che disciplinano la materia sono i seguenti:

  • Secondo l’art. 1117 c.c. le scale sono considerate proprietà comune e quindi spetta a tutti i condòmini contribuire alla pulizia e alla manutenzione. Sono comprese anche le scale esterne e quelle a piano terra con accesso alla strada. Le spese devono essere ripartite secondo le modalità disciplinate non solo tra i coinquilini regolari ma anche tra i proprietari di negozi, studi, laboratori e garage;
  • Art. 1123 c.c. La norma sancisce che le spese per la pulizia scale condominio devono essere divise in base alla misura nella quale vengono adoperate, cioè in base al piano in cui il condomino abita. Chi abita al primo piano paga meno di chi abita all’ultimo;
  • Oltre al codice civile anche il Regolamento condominiale, approvato da tutti i condomini, stabilisce le modalità di manutenzione del vano scale. Mentre spetta all’amministratore di condominio il compito di far rispettare la normativa e risolvere eventuali conflitti.

Ripartizione spese pulizie scale condominio

Il costo delle spese per la pulizia delle scale condominiali segue un criterio diverso in base al tipo di manutenzione che sia essa ordinaria o straordinaria. Vediamo come:

  • Per la manutenzione ordinaria, le spese per la pulizia delle scale condominiali vanno suddivise in base al criterio dell’altezza del piano;
  • Per la manutenzione straordinaria, le spese sono suddivise per metà in ragione dell’altezza del piano e per metà in ragione dei millesimi di proprietà;
  • Il condominio può, attraverso un’assemblea, decidere di dotarsi delle cosiddette tabelle d’uso e/o delle scale redatte da tecnici abilitati con lo scopo di ripartire solo le spese delle pulizia scale.

Resta comunque ferma l’opzione di seguire i dettami del regolamento condominiale per la ripartizione delle suddette spese. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Spese pulizie scale condominio: come si ripartiscono

Molti condomini vogliono maggiori informazioni su come si ripartiscono le spese relative alla pulizia delle scale in un condominio. In questo paragrafo spieghiamo come si dividono le spese delle pulizie, specificando che se un condominio è formato da più edifici i condomini dell’edificio “A” suddivideranno solo le spese delle scale del relativo edificio. 

Come si dividono le spese per la pulizia scale nei condomini:

  • metà della spesa viene divisa in base ai millesimi;
  • l’altra metà della spesa viene divisa in proporzione all’altezza di ciascun piano (i piani alti pagheranno più dei piani bassi).
  • Nel caso di proprietari allo stesso piano si suddivide su base di millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda le scale condominiali va compresa anche la parte in muratura che le sostiene e quindi nel caso di lavori che interessano la parte in muratura, opere di consolidamento della struttura portante, la ripartizione delle spese dei lavori avviene così: il 50% in base all’altezza e il 50% in base ai millesimi.

Chi paga le spese delle pulizie scale?

Secondo la Cassazione: “Alle spese per la pulizia delle scale condominiali devono contribuire tutti i condòmini, compresi i proprietari di autorimesse, laboratori/negozi e gli aventi accesso autonomo e quindi indipendente da quello destinato agli altri piani dell’edificio, nonché i proprietari di seminterrati senza accesso ad altri piani”.

La pulizia delle scale condominiali, dunque non rappresenta un particolare caso di ripartizione, in quanto ogni condòmino è obbligato a corrispondere al condominio la propria quota come descritto nel paragrafo precedente.

Pulizia scale condominio senza amministratore

Chi gestisce la pulizia delle scale in un condominio senza amministratore? Il primo pensiero è di procedere a turno, o con la pulizia in prima persona o incaricando una persona terza. Ci dovrebbe essere quindi un accordo tra le varie parti per pulire a turno: si decidono i turni, e ciascuno si occupa della pulizia delle scale quando tocca a lui. Quando invece non si riesce a trovare l’accorso per i turni, la situazione diventa molto più complicata: possono emergere delle tensioni, anche perché non è possibile agire per vie legali. Alcune sentenze della Cassazione, come la n. 16485 del 22 novembre 2002, hanno infatti stabilito che non è possibile costringere un condominio a partecipare a un programma di pulizia scale. Non è possibile nemmeno costringerlo a delegare il suo turno a un terzo. 

La pulizia scale ‘fai da te’: le regole

Se generalmente ci si affida a una ditta di pulizie, capita che in alcuni condomini si preferisca ricorrere a turnazioni tra i condòmini o ad affidare la pulizia delle scale solo a uno di essi.

Questa è una scelta che viene fatta soprattutto con la volontà di risparmiare. La legge consente di poter optare per questa possibilità, ma capita spesso che non duri a lungo perché qualcuno può dimenticare il proprio turno o non vuole più occuparsi personalmente della pulizia.

In questi casi si può andare incontro a litigi tra condòmini, ma la ragione dove sta?
La Corte di Cassazione viene incontro a chi cambia idea in un secondo momento rendendo legittima la decisione di ritirarsi dall’incarico. Ogni delibera condominiale diviene nulla poiché la legge stabilisce che i condòmini sono obbligati a contribuire alle spese per le pulizie, ma non a pulire personalmente gli spazi comuni.

Per questo motivo se si deliberano le pulizie fai da te, il consiglio è quello di raggiungere la maggioranza assoluta in assemblea condominiale perché, in caso contrario, si rischia che in futuro uno dei condòmini possa rifiutare la scelta presa dagli altri e non pulire.