L’assemblea condominiale in videoconferenza è legale dal 2020 — ma non sempre è valida. La differenza dipende da come viene convocata, chi ha dato il consenso e come si svolge il voto. In questa guida trovi il quadro normativo aggiornato al 2026, le sentenze più recenti, i rischi concreti e come evitare che la tua assemblea online venga impugnata.
Aggiornato a luglio 2026.
L’assemblea online è legale? La risposta nel 2026
Sì, ma con condizioni precise. L’art. 66 disp. att. c.c., modificato nel 2020, prevede esplicitamente che la partecipazione all’assemblea possa avvenire in modalità di videoconferenza. La norma è chiara su un punto fondamentale: non è necessario che sia previsto dal regolamento condominiale, ma serve il consenso della maggioranza dei condòmini.
Il Tribunale di Taranto (sentenza n. 574/2025) ha confermato che l’assemblea online è valida quando rispetta queste condizioni — e ha annullato delibere dove le regole non erano state rispettate.
Il consenso della maggioranza: cosa significa esattamente
Questo è il punto più dibattuto nei forum e nelle aule di tribunale. Il consenso della maggioranza:
- Non è una delibera permanente — il Tribunale di Palermo (sentenza 1261/2023) ha stabilito che il consenso deve essere raccolto per ogni singola riunione, non basta una delibera assembleare che autorizzi genericamente le assemblee online
- Deve essere espresso e scritto — non è sufficiente un’accettazione informale
- L’amministratore non può imporla unilateralmente — anche se la maggioranza dei condòmini è d’accordo in linea di principio, non può essere l’amministratore a decidere da solo la modalità online
In pratica: prima di convocare un’assemblea online, l’amministratore deve raccogliere il consenso scritto della maggioranza dei condòmini per quella specifica assemblea. Solo dopo può procedere con la convocazione.
Assemblea mista: presenza e videoconferenza insieme
La modalità mista — alcuni condòmini in presenza, altri collegati da remoto — è quella che ha generato più contenzioso. La giurisprudenza è quasi unanime:
- Tribunale di Napoli (sentenza 11490/2023) — delibera annullata perché l’assemblea si era svolta in parte in presenza e in parte in videoconferenza senza previo consenso della maggioranza
- Tribunale di Milano (sentenze 5576/2024 e 3557/2024) — stesso orientamento: modalità mista senza consenso preventivo = delibera annullabile
- Tribunale di Taranto (sentenza 574/2025) — ha invece validato un’assemblea mista dove il consenso era stato raccolto correttamente prima della convocazione
La regola pratica: in assemblea mista il consenso preventivo è ancora più importante che in quella interamente online. Un solo condòmino che partecipa da remoto senza consenso preventivo può invalidare tutte le delibere.
Quando l’assemblea online può essere impugnata
I vizi delle assemblee in videoconferenza rientrano tra i vizi di annullabilità (non di nullità), come ha chiarito la dottrina prevalente richiamando la Cassazione SS.UU. n. 4806/2005. Questo significa:
- La delibera è impugnabile entro 30 giorni dalla ricezione del verbale per i dissenzienti, dalla conoscenza per gli assenti
- Se nessuno impugna entro 30 giorni, il vizio è sanato e la delibera diventa definitiva
I motivi più frequenti di impugnazione delle assemblee online:
- Mancanza del consenso preventivo della maggioranza
- Impossibilità di un condòmino di partecipare per motivi tecnici non risolti
- Voto non verificabile — se non è chiaro chi ha votato cosa e in quale modo
- Verbale incompleto — mancata indicazione di chi era presente online vs in presenza
- Convocazione non inviata con le modalità di legge
Cosa deve garantire l’assemblea online per essere valida
L’assemblea condominiale online è valida solo se tutti i partecipanti possono:
- Intervenire senza ostacoli — audio e video funzionanti, nessuna esclusione tecnica
- Seguire la discussione in tempo reale
- Esprimere il voto in modo chiaro e verificabile
- Far verbalizzare correttamente la propria posizione (voto favorevole, contrario, astenuto)
Se anche uno solo dei partecipanti non riesce a collegarsi e non viene garantita un’alternativa, l’assemblea è a rischio impugnazione.
Come convocare correttamente un’assemblea in videoconferenza
- Raccogli il consenso scritto della maggioranza dei condòmini per quella specifica assemblea
- Invia la convocazione con le modalità previste dall’art. 66 disp. att. c.c. (raccomandata, PEC, fax, consegna a mano) almeno 5 giorni prima — incluso il link o le istruzioni per collegarsi
- Verifica che tutti abbiano gli strumenti per partecipare — connessione internet, dispositivo compatibile. Per chi non ce l’ha, predisponi un’alternativa (es. partecipazione telefonica)
- Testa la piattaforma prima dell’assemblea, specialmente con i condòmini meno pratici di tecnologia
- Redigi il verbale in tempo reale indicando per ciascun partecipante se era presente in videoconferenza o in presenza, e come ha votato su ciascun punto
- Invia il verbale con le stesse modalità della convocazione, conservando la prova dell’invio — da quel momento decorrono i 30 giorni per impugnare
Quali piattaforme usare
La legge non impone una piattaforma specifica — l’importante è che garantisca audio e video in tempo reale per tutti i partecipanti. Le più usate nei condomini italiani:
- Zoom — permette fino a 100 partecipanti nella versione gratuita, con funzioni utili come alzata di mano virtuale, chat e condivisione schermo. Per chi non ha internet è possibile partecipare con una chiamata telefonica
- Google Meet — integrato con Gmail, facile per chi usa già Google
- Microsoft Teams — più adatto a condomini con molte unità o gestori professionali
- Piattaforme dedicate al condominio — come Condexo Assemblea, che integra convocazione, votazione e verbale in un unico strumento conforme alle normative
Domande frequenti sull’assemblea condominiale online
L’assemblea online è valida senza il consenso di tutti i condòmini?
Sì — serve il consenso della maggioranza, non l’unanimità. Chi non ha dato il consenso può comunque partecipare in videoconferenza o, se disponibile, in presenza. Non può però bloccare lo svolgimento dell’assemblea online se la maggioranza è d’accordo.
Posso rifiutare di partecipare a un’assemblea online?
Puoi non partecipare (come puoi non andare a un’assemblea in presenza), ma non puoi impedire che si svolga se la maggioranza ha dato il consenso. Se ritieni che l’assemblea online violi le regole, puoi impugnarla entro 30 giorni dalla ricezione del verbale.
Il verbale dell’assemblea online deve essere firmato?
La Cassazione (n. 27163/2017) ha chiarito che la firma del presidente e del segretario non è obbligatoria per legge — né in presenza né online. La sua assenza non invalida le delibere. È però fortemente consigliata per evitare contestazioni.
Chi non ha internet può partecipare all’assemblea online?
Sì — Zoom e molte altre piattaforme permettono di partecipare tramite chiamata telefonica, senza connessione internet. L’amministratore deve informare questi condòmini delle istruzioni per la partecipazione telefonica nella convocazione.
L’assemblea online può deliberare su qualsiasi argomento?
Sì, non ci sono limitazioni tematiche. Un’assemblea online può approvare il rendiconto, deliberare lavori straordinari, nominare o revocare l’amministratore — con le stesse maggioranze previste per le assemblee in presenza.
L’assemblea online può essere registrata?
Tecnicamente sì — molte piattaforme lo permettono. Ma la registrazione richiede il consenso di tutti i partecipanti ai sensi della normativa sulla privacy. L’amministratore deve informare i partecipanti dell’eventuale registrazione prima che inizi. Per approfondire, consulta la nostra guida sulla privacy in condominio.
Come partecipare a un’assemblea Zoom: guida pratica
Accettare un invito Zoom da telefono, tablet o computer
Hai ricevuto un invito a un’assemblea Zoom ma non sai cosa fare? Segui questi semplici passaggi:
- Installa l’app sul tuo dispositivo andando su zoom.us/download e clicca su Download — oppure usa direttamente il browser (Chrome, Safari, Firefox)
- Clicca sul link di invito ricevuto e inserisci la password (se prevista). Si aprirà automaticamente l’app Zoom oppure potrai entrare dal browser.
- Inserisci il tuo nome (es. Mario Rossi) e clicca su Join. Non è necessario creare un account per partecipare.
- Accetta le condizioni d’uso e concedi i permessi alla fotocamera e al microfono (Consenti).
Funzionalità utili durante l’assemblea
Una volta collegati, avrai a disposizione:
- Microfono e videocamera — attiva/disattiva in basso a sinistra
- Alzata di mano — per chiedere la parola senza interrompere
- Chat — per messaggi scritti visibili a tutti
- Condivisione schermo — per mostrare documenti (es. rendiconto in PDF)
- Registrazione — se autorizzata, salva l’assemblea in formato MP4
Partecipare via telefono senza internet
Chi non ha connessione internet può partecipare chiamando il numero 06 94806488, inserendo l’ID del meeting seguito da # quando richiesto. Potrà ascoltare e intervenire vocalmente come in una normale chiamata.
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