Avrete sentito sicuramente parlare di gestione ordinaria e straordinaria in condominio.
Con il termine gestione di condominio vengono indicate tutte quelle attività atte alla conservazione delle parti comuni.
Per indicare quegli interventi di conservazione si è soliti utilizzare anche l’espressione manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio a seconda dell’entità dei lavori.
Di seguito verranno delineati le principali caratteristiche dei diversi interventi, le regole previste dalla legge e gli obblighi per l’amministratore.
Gestione ordinaria
Rientrano nella sfera della gestione ordinaria: le attività giornaliere e i piccoli lavori di manutenzione che non vanno a modificare le parti comuni. Questi comprendono tutte e riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio e i suoi impianti.
Le attività che appartengono alla manutenzione ordinaria del condominio sono:
- Pulizia e illuminazione degli spazi comuni come le scale, il giardino e l’androne;
- Riparazioni generiche come la sostituzione delle lampadine, delle serrature delle porte ecc..;
- Compenso dell’amministratore;
- Ripartizione spese ordinarie di gestione.
Gestione straordinaria
Rientrano nella gestione straordinaria tutte quelle attività non preventivate e che comportano un ingente esborso monetario. Come per gli interventi di manutenzione ordinaria, quelli di straordinaria manutenzione non alterano in modo sostanziale le parti comuni e la “destinazione d’uso”, cioè la funzione specifica a cui il condominio e i condomini hanno destinato quella parte comune. Nonostante ciò però affinché vengano approvati ed eseguiti necessitano di un’assemblea straordinaria che l’amministratore avrà il compito di indire.
A tal proposito è opportuno specificare che i quorum deliberativi per i lavori straordinari sono differenti rispetto a quelli della nuova gestione:
- in prima convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;
- in seconda convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.
A questo punto è opportuno specificare che, qualora i lavori approvati vadano a modificare sostanzialmente le parti comuni dell’edificio, non si parlerebbe di lavori straordinari ma di innovazioni.
Di seguito alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria
| INTERVENTI DI GESTIONE ORDINARIA | INTERVENTI DI GESTIONE STRAORDINARIA |
|---|---|
| manutenzione verde condominiale | installazione canne fumarie esterne |
| pulitura delle facciate | il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi |
| pulizia delle parti comuni condominiali | opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche |
| ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della copertura | sostituzione dei lampioni condominiali |
| rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi | rifacimento della facciata che modifichi sostanzialmente l'aspetto dello stabile |
| riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapetti | abbattimento alberi condominiali |
| riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetro | rifacimento scale recinzioni, muri di cinta e cancellate |
| riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, compreso l’eventuale rinforzo dei solai, riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiature | sostituzione caldaia condominiale |
| riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande e delle vetrine | modifica integrale dell'impianto idrico, dell'impianto elettrico, dell'impianto sanitario |
| riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversi | trasformazione del giardino condominiale in posti auto |
| riparazione ringhiere e parapetti | interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi |
| ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti | opere di consolidamento statico |
| sostituzione grondaie e pluviali | realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni |
Ripartizione spese di gestione, chi paga?
Anche le spese condominiali seguono delle regole per la corretta ripartizione in base al tipo di intervento sia esso ordinario o straordinario:
- Per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria queste vengono approvate in sede assembleare all’inizio dell’anno e vengono ripartite in base alle tabelle millesimali d’uso comune. Queste infatti tengono in considerazione l’uso che ogni condomino può fare delle parti comuni.
- Per le attività di manutenzione straordinaria e le innovazioni le spese vengono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà posseduti.
Obblighi dell’amministratore
Spetta all’amministratore di condominio occuparsi di gestire le attività ordinarie in quanto rappresentante del condominio. Non apportando modifiche alle parti comuni queste attività non necessitano di un’assemblea, per ognuna, che ne approvi l’esecuzione. Differentemente nel caso degli interventi straordinari l’amministratore è obbligato a convocare un’assemblea che approvi o meno gli interventi necessari.
La normativa
In materia di gestione/manutenzione condominiale si fa riferimento al d.p.r. n. 380/2001 che indica:
- “opere di manutenzione ordinaria come interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”;
- “opere di manutenzione straordinaria come interventi volti a mantenere in buono stato l’intero edificio e, quindi, sono quelli che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell’edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti”.
