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Per chi inizia a vivere nella realtà del condominio, una delle prime domande che vengono in mente riguarda le spese condominiali. Che servizi coprono? Sono divise in modo uguale tra tutti i condòmini? Lo scopo di questo articolo è proprio quello di chiarire tutti questi dubbi.

Che cosa sono le spese condominiali?

Iniziamo quindi con una definizione: si definiscono condominiali quelle spese che hanno ad oggetto proprio le parti comuni dell’edificio e tutti i partecipanti alla comunione sono tenuti a contribuire, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia. Al fine di garantire la contribuzione di ogni comproprietario, la legge prevede che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118 c. 2 c.c.), di conseguenza sarà tenuto a contribuire alla loro manutenzione, periodica e straordinaria.

Chi paga? I vari casi

L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava sul proprietario. Infatti, ciascun condomino deve partecipare alle spese per la conservazione dei beni comuni (art. 1118 c.c.). In altre parole, l’amministratore di condominio può esigere il pagamento degli oneri dal titolare del diritto di proprietà. Esistono però dei casi specifici che richiedono un differente trattamento e per questo è opportuno soffermarci:

• Coniuge assegnatario della casa: le spese ordinarie, di uso e godimento dei beni comuni, gravano sul coniuge assegnatario. Le spese straordinarie, spettano al titolare del bene. Il coniuge assegnatario, dunque dell’immobile gode di un diritto di abitazione (art. 1022 c.c.). Si tratta di una forma particolare di usufrutto, in cui il titolare ha il diritto di abitare una casa, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
• Usufruttuario e nudo proprietario: Per la legge, il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale (art. 67 c. 8 disp. att. c.c.). Pertanto, l’amministratore può esigere gli oneri condominiali sia dall’usufruttuario che dal nudo proprietario, in quanto sono condebitori solidali. Spettano all’usufruttuario le spese relative alla custodia, alla manutenzione ordinaria, alle riparazioni, ai canoni, alle imposte, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito (artt. 1004, 1008 c.c.). Gravano sul nudo proprietario le spese di straordinaria amministrazione.
• Contratto di comodato: Il comodato è il contratto con cui il comodante consegna al comodatario un bene, mobile o immobile, (ad esempio, un appartamento), affinché questi se ne serva, con l’obbligo di restituirlo (art. 1803 c.c.). Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito. Sul comodatario gravano le spese di ordinaria manutenzione, sul comodante (ossia sul proprietario) gravano le spese straordinarie.
• Pignoramento immobiliare: Il pignoramento costituisce un vincolo di indisponibilità sui beni, ma non modifica il diritto di proprietà. Il debitore, titolare del bene pignorato, non può disporre del bene, ma ne resta proprietario e quindi obbligato a pagarne le spese.
• L’acquirente diventa condomino: L’acquirente dell’immobile diventa condomino dal momento della stipula del contratto di compravendita e, da allora, l’amministratore può esigere la corresponsione degli oneri condominiali. In caso di spese ordinarie, risponde chi era proprietario al tempo dell’esecuzione dei lavori (anche se la delibera è stata approvata mentre era proprietario il venditore). In ipotesi di spese straordinarie, l’obbligazione sorge in capo a chi era titolare del diritto dominicale alla data della delibera, che ha valore costitutivo (Cass. 8782/2013; Cass. 1847/2018).

Tipologia di spese condominiali

Come abbiamo già detto le spese condominiali hanno ad oggetto la manutenzione dei beni comuni, per mantenerli efficienti e funzionanti, in relazione all’uso per i quali sono impiegati. Esistono però varie tipologie di esborsi, vediamole nel dettaglio:

• Le spese ordinarie: riguardano la gestione, manutenzione e funzionamento dei beni comuni. Si tratta di spese periodiche (annuali) come: pulizia delle scale; illuminazione dei beni comuni; revisione annuale degli impianti condominiali (come caldaia o ascensore); riparazioni generiche (come la sostituzione delle lampadine o delle serrature); assicurazione del condominio; compenso dell’amministratore; costi di gestione (le raccomandate per l’invio delle convocazioni, le spese di cancelleria ecc).
• Le spese straordinarie: riguardano la manutenzione straordinaria dei beni comuni e la ristrutturazione. Sono esborsi che superano per importanza e entità le somme solitamente impiegate nella manutenzione del palazzo. A titolo di esempio, si considerano straordinarie le spese: necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte; la sostituzione delle travi; il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (art. 1005 c. 2 c.c.); il rifacimento di un impianto; il rifacimento della facciata; l’adeguamento dell’ascensore alle norme di sicurezza; la sostituzione della caldaia; le spese per le innovazioni.
• Le spese indifferibili e urgenti: sono quelle che non possono essere differite, ossia che non ammettono ritardo. Riguardano opere di manutenzione che, per particolari esigenze, non possono compiersi con la consueta periodicità, ma esigono pronta spedizione. La giurisprudenza qualifica come urgenti le opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, «appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune» (Cass. 18759/2016; Cass. 4364/2001).7.5. Le spese di godimento
• Le spese di godimento: riguardano il funzionamento degli impianti comuni; sono anche dette spese di esercizio. Gravano sui condomini che beneficiano dei servizi comuni e, quindi, vengono meno qualora si rinunci al servizio stesso.
• Le spese per innovazioni gravose o voluttuarie: i condomini possono deliberare la realizzazione di tutte le innovazioni che siano dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c. 1 c.c.). La spesa si considera gravosa quando la sua entità non è commisurata al valore dello stabile; 9. Ripartizione delle spese condominiali

3 criteri per la ripartizione delle spese condominiali

L’obbligo di pagamento degli oneri condominiali relativi ai beni comuni sorge con la delibera di approvazione delle spese. I criteri di ripartizione delle spese indicati dalla legge sono segnatamente tre: il riparto proporzionale (art. 1123 c. 1 c.c.), quello in base all’uso differenziato (art. 1123 c. 2 c.c.) e quello in base all’uso separato (art. 1123 c. 3 c.c.).

• Ripartizione proporzionale ossia la ripartizione delle spese in proporzione alla propria quota millesimale. Pertanto, le spese sopra elencate si ripartiscono in base ai millesimi della tabella generale, questo criterio è quello più utilizzato.
• Ripartizione in base all’uso differenziato: in questo caso le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio chi si trova ai piani più alti, deve corrispondere un contributo superiore, per il maggior uso che fa del bene comune (scale o ascensore).
• Ripartizione in base all’uso separato: la ripartizione può avvenire anche in base all’uso separato, ad esempio, nell’ipotesi in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato.

Quali sono le spese a carico dell’inquilino?

Oltre alla corresponsione del canone locatizio, gravano sul conduttore i cosiddetti oneri accessori (art. 9 legge 392/1978). Trattasi delle spese relative:

• al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore,
• alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
• allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
• alla fornitura di altri servizi comuni di cui abbia il godimento; le spese per il servizio di portineria – ove esistente – sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. Il conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.Normalmente, sono a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione (ad esempio, le opere destinate a modificare o sostituire parti strutturali, come la facciata), mentre restano a carico del conduttore gli esborsi di ordinaria amministrazione (come la pulizia delle scale).