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Riscaldamento condominiale: regole e novità del 2022/23

Cosa s’intende quando si parla di riscaldamento condominiale e quali sono le regole per il 2022/2023? Per quest’anno occorre rifarsi al Piano Riscaldamento 2022 del Ministero della Transizione Ecologica, che intende limitare i consumi energetici alla luce dei rincari del gas e della crisi delle forniture. Il piano di contenimento dei consumi di gas dovrà essere applicato agli edifici pubblici, ai condomini e alle abitazioni private e prevede limiti di temperature negli ambienti chiusi, riduzione oraria dell’accensione, nel rispetto delle fasce climatiche previste nel nostro paese. Il piano sarà approvato con un decreto ad hoc ed è possibile visionarlo qui.

Come funziona il riscaldamento centralizzato con contacalorie? 

Il primo argomento da trattare in tema di riscaldamento è legato alla centralizzazione degli impianti. A tal proposito, gli elementi come: la caldaia, le tubature, gli allacci di diramazione sono considerati per legge parti comuni del condominio e perciò seguono le normative relative alla gestione delle parti comuni.

In passato questo tipo di riscaldamento si attivava in tutto l’edificio per alcune ore stabilite in modo da mantenere una temperatura costante in tutti gli appartamenti e nessuno poteva modificare le modalità di funzionamento a proprio piacere.

Dal 2016, però, con una direttiva europea (2012/27/EU) le regole sono cambiate e il riscaldamento condominiale è regolato da apposite valvole termostatiche, da montare obbligatoriamente su tutti i termosifoni, per evitare di incorrere in salate sanzioni. Queste valvole permettono di poter modificare la temperatura del proprio appartamento in maniera autonoma e secondo le proprie esigenze, da parte di ogni singolo condomino.

L’accensione del contacalorie permette la verifica con precisione dei consumi dei singoli locali permettendo di pagare solo il consumo effettivo per unità.

Contabilizzatori, cosa sono e a cosa servono

Un ulteriore elemento da installare obbligatoriamente sui termosifoni degli appartamenti del condominio è il contabilizzatore. Ma cos’è e a cosa serve? Nonostante si chiami contabilizzatore, questo apparecchio non rileva effettivamente il calore prodotto dal termosifone, ma solo una stima in base alla differenza della temperatura del calorifero e quella della stanza.

Il funzionamento è più o meno questo: il contabilizzatore si attiva quando il termosifone raggiunge una temperatura di 23 gradi e la differenza di temperatura tra quest’ultimo e l’ambiente della stanza si aggira intorno a 4,5 gradi.

Due modelli di contabilizzatore:

  1. Contabilizzatore ad una sonda: più economico, non riesce a calcolare l’effettiva temperatura dell’ambiente esterno per questo la imposta di default a 20 gradi;
  2. Contabilizzatore a due sonde: più preciso, è in grado di verificare l’effettiva differenza di temperatura tra calorifero e ambiente in modo da programmare l’accensione.

Quando si accende il riscaldamento condominiale? Orari, date e regole:

È vero che ogni condomino può gestire la temperatura del proprio appartamento, ma vivendo in condominio, il riscaldamento è centralizzato e perciò l’accensione è soggetta alla legge nazionale (L. 10/1991 e D.P.R. 412/1993). Nel 2022 inoltre, è previsto un Piano Riscaldamento ad hoc per contingentare le spese relative al consumo energetico. 

Innanzitutto la legge stabilisce la temperatura massima entro cui regolare i termostati:

  • entro i 20 gradi in case private, scuole, uffici, con un margine di altri 2 gradi, perciò fino a 22 gradi;
  • fino a 18 gradi nei fabbricati industriali e artigianali.

La legge, infine, regolamenta l’accensione in base alle zone della nostra penisola e alle relative condizioni climatiche.

Il territorio può essere diviso in 6 zone e per ognuna è stabilita la durata massima di accensione dei riscaldamenti in base al fabbisogno termico delle diverse località.

Vediamo insieme la tabella di riferimento del 2022/2023, con già proiettato il piano di contenimento dei consumi di gas del 2022:

ZonaComuniDateOrari
ASud: Comuni di Lampedusa e Linosa, Porto EmpedocleDal 08/12 al 07/03
5 ore al giorno
BTirrenica (Sud e Isole): Province di Agrigento, Catania, Messina, Palermo, Siracusa, Trapani, Reggio Calabria e CrotoneDal 08/12 al 23/03
7 ore al giorno
CAdriatica: Province di Imperia, Latina, Bari, Benevento, Brindisi, Cagliari, Caserta, Catanzaro, Cosenza, Lecce, Napoli, Oristano, Ragusa, Salerno, Sassari e TarantoDal 22/11 al 23/03
9 ore al giorno
DAppennini: Province di Genova, La Spezia, Savona; Forlì, Ancona, Ascoli Piceno, Firenze, Grosseto, Livorno, Lucca, Macerata, Massa Carrara, Pesaro, Pisa, Pistoia, Prato, Roma, Siena, Terni, Viterbo, Avellino, Caltanissetta, Chieti, Foggia, Isernia, Matera, Nuoro, Pescara, Teramo e Vibo ValentiaDal 08/11 al 07/04
11 ore al giorno
EPianura Padana: Province di Alessandria, Aosta, Asti; Bergamo, Biella, Brescia, Como, Cremona, Lecco, Lodi, Milano, Novara, Padova, Pavia, Sondrio, Torino, Varese, Verbania, Vercelli, Bologna, Bolzano, Ferrara, Gorizia, Modena, Parma, Piacenza, Pordenone, Ravenna, Reggio Emilia, Rimini, Rovigo, Treviso, Trieste, Udine, Venezia, Verona, Vicenza, Arezzo, Perugia, Frosinone, Rieti, Campobasso, Enna, L’Aquila e PotenzaDal 22/10 al 07/04
13 ore al giorno
FAlpi: Province di Cuneo, Belluno e TrentoNessun limite

Questi limiti possono essere superati in seguito a condizioni climatiche straordinarie per un massimo della metà di quella consentita.

A chi spetta, quindi, il compito di decidere se è il caso di cambiare le direttive?

È il sindaco a stabilire quando è possibile modificare il calendario o apportare modifiche agli orari.

Piano Riscaldamento 2022: cosa cambia

Il Piano Riscaldamento sarà attuato entro settembre 2022. Il piano prevede le seguenti regole in merito alla gestione del riscaldamento condominiale, pubblico e privato:

  • Termosifoni con 1° in meno: i termosifoni dovranno essere regolati sui 19°, invece che 20°;
  • Periodo di accensione: rimarrà valida la suddivisione del territorio in 6 zone climatiche ma l‘avvio degli impianti sarà ridotto di 15 giorni, con 8 giorni di posticipazione dell’accensione e 7 giorni di spegnimento anticipato rispetto alle regole generali. Verrà altresì diminuita di 1h l’accensione giornaliera. 

Fasce climatiche secondo il Piano di Accensione 2022

Il piano 2022 prevede delle indicazioni in deroga alle normali regolamentazioni degli orari e periodi di accensione, nel rispetto delle 6 fasce o zone climatiche:

  • Zona A: massimo 5 ore al giorno dall’8 dicembre al 7 marzo;
  • Zona B: massimo 7 ore al giorno dall’8 dicembre al 23 marzo;
  • Zona C: massimo 9 ore al giorno dal 22 novembre al 23 marzo;
  • Zona D: massimo 11 ore al giorno dall’8 novembre al 7 aprile;
  • Zona E: massimo 13 ore al giorno dal 22 ottobre al 7 aprile;
  • Zona F: non sono previste limitazioni. 

Spese condominiali riscaldamento

Dato che con l’introduzione delle valvole termostatiche ognuno può regolare la temperatura autonomamente, come funziona il pagamento delle spese condominiali riscaldamento?

Ogni condomino è chiamato a pagare secondo la seguente ripartizione:

  • una quota fissa calcolata sui millesimi termici dei metri quadrati dell’appartamento, oppure dei metri cubi, oppure in base alla potenza dei termosifoni installati;
  • una quota variabile in base all’effettivo consumo di energia. Generalmente si attesta tra i 50% e il 70% del totale.

L’accensione del riscaldamento condominiale centralizzato spetta, ovviamente, all’amministratore. La mancata accensione, di solito, è conseguente alla mancanza di fondi a causa di condomini morosi. In questo caso cosa prevede la legge? Sono previste delle sanzioni per la mancata accensione dei riscaldamenti?

Il regolamento condominiale prevede in questi casi di indire un’assemblea e trovare un accordo. Se la soluzione non si risolve e non viene colmata la mancanza di fondi condominiali, è bene procedere intentando una causa contro i condòmini morosi per la somma anticipata per loro conto.

Come staccarsi dal riscaldamento condominiale

Le domande che vengono poste più spesso quando si parla di riscaldamento condominiale sono: “ci si può staccare dall’impianto di riscaldamento condominiale e se sì, come? Il distacco di un condomino dal riscaldamento condominiale centralizzato è possibile in due casi:

  1. Se tutti i condòmini si dichiarano favorevoli a tale azione;
  2. Se non tutti i condòmini sono favorevoli, ma l’interessato dimostra che il distaccamento non provocherà danni collaterali come: un aumento dei costi di gestione, un danneggiamento dell’equilibrio termico dell’edificio o della funzionalità degli impianti.

Affinché l’operazione di distaccamento vada a buon fine è opportuno rivolgersi ad una ditta specializzata che provvederà ad indicare tempi e modalità di esecuzione. Mediamente il costo per il distacco va dai 4.000 ai 9.000 euro, a seconda dell’impianto scelto, mentre le tempistiche, tra sopralluogo e rilascio del certificato, possono variare tra i 10 e i 15 giorni.

L’ultima cosa che necessariamente bisogna sapere è che: il distaccamento non comporta l’annullamento delle spese di manutenzione straordinaria e di messa a norma degli impianti. I costi legati invece ai consumi non dovranno più essere corrisposti.

I comportamenti virtuosi che influenzano le bollette

L’emergenza energetica e l’aumento delle spese per il gas dovranno essere affrontati con norme strutturali da parte dei Governi e degli enti sovranazionali, ma tutti noi possiamo mettere in pratica dei comportamenti virtuosi utili sia al contenimento delle spese che all’ambiente. Di seguito alcune azioni, a costo zero, da poter mettere subito in pratica:

  • riduzione della temperatura e della durata delle docce;
  • l’abbassamento del fuoco dopo l’ebollizione e la riduzione del tempo di accensione del forno;
  • l’utilizzo di lavastoviglie e lavatrice a pieno carico;
  • il distacco della spina di alimentazione della lavatrice quando non in funzione;
  • lo spegnimento o l’inserimento della funzione a basso consumo del frigorifero quando in vacanza;
  • non lasciare in stand by TV, decoder e altri elettrodomestici;
  • Accendere le luci solo quando necessario.

A questi possiamo aggiungere, laddove possibile, la sostituzione di vecchi elettrodomestici con nuovi a basso consumo. Stesso discorso per le lampadine, dove è meglio utilizzare quelle a LED. 

Riscaldamenti a Roma

Quando si accendono i riscaldamenti a Roma? Roma è compresa nella Zona D, insieme a Firenze, Genova e Pescare, che prevede l’accensione dei termosifoni e dei riscaldamenti centralizzati a partire dall’8 novembre 2022 e fino al 7 aprile 2023. Ai comuni appartenenti a questa Zona è permesso accendere i riscaldamenti per massimo 11 ore al giorno.

Questa regola è valida solo per i riscaldamenti centralizzati, presenti nei condomini ad esempio, e non per chi dispone di un riscaldamento autonomo. Date le temperature miti che spesso si registrano a Roma è molto probabile che i termosifoni non vengano accesi per tutte le 12 ore previste giornalmente. Mentre potrebbero verificarsi condizioni climatiche particolari, con freddo imprevisto: in quel caso è possibile accendere il riscaldamento anche fuori dai periodi di accensione della Zona D, ma per un massimo di 6 ore.

Accensione riscaldamenti a Milano

La stagione termica a Milano e in tutta la Lombardia va dal 22 ottobre al 7 aprile 2023. Milano rientra nella Zona climatica E, dove gli impianti centralizzati vengono accesi per un massimo di 13 ore al giorno, salvo particolari condizioni climatiche avverse. In questi casi si possono accendere i riscaldamenti anche fuori dalle fasce prestabilite per un massimo di 7 ore al giorno.

Le 5 cose da sapere sul riscaldamento condominiale:

  1. Le manopole di contabilizzazione del calore non devono essere azionate. Una volta effettuata l’installazione della valvola al calorifero, questa si attiverà automaticamente una volta accesa la caldaia;
  2. La temperatura dei caloriferi all’interno delle stanze di un’abitazione possono essere diverse. Grazie alle manopole di contabilizzazione infatti il condomino può decidere autonomamente a che livello fissare i caloriferi (da 0 a 5);
  3. Gli impianti di riscaldamento devono essere manutenuti periodicamente. Il compito di verificarne le condizioni e di contattare i tecnici spetta all’amministratore di condominio;
  4. Una volta spento l’impianto di riscaldamento posizionare tutte le manopole termostatiche in corrispondenza del valore di massima apertura (5). Questo permette di ridurre la formazione di sedimenti. Così facendo, non si andrà a compromettere il funzionamento dell’impianto quando la caldaia verrà riaccesa l’anno successivo;
  5. Verificare lo stato di isolamento della propria abitazione evita di incorrere in dispersioni di calore e quindi esporsi eccessivi di denaro.

I consigli per l’Amministratore

Svuotare l’impianto di riscaldamento centralizzato

Nei condomini può presentarsi l’esigenza di dover svuotare l’impianto di riscaldamento centralizzato per permettere a una o più unità abitative di eseguire dei lavori di ristrutturazione, manutenzione delle valvole, spostamento e/o sostituzione dei termosifoni.

Solitamente questo tipo di intervento viene effettuato alla fine della stagione termica della Zona di appartenenza del condominio. Ad intervenire è una ditta specializzata che dovrà svuotare l’impianto e riempirlo di nuovo al completamento degli interventi di manutenzione previsti.

Chi paga lo svuotamento dell’impianto di riscaldamento? La ripartizione delle spese dipende dalle esigenze condominiali e personali: se a dover intervenire è solo un condomino, o comunque alcuni condòmini, per esigenze personali, i costi saranno a loro imputanti. Il costo di svuotamento e successivo riempimento degli impianti può essere imputato a tutto il condominio se il lavoro è stato approvato in assemblea per lavori di manutenzione.

Gli esperti raccomandano di non effettuare troppo frequentemente l’operazione di svuotamento, perché l’attività potrebbe portare al deperimento dei materiali dell’impianto di riscaldamento.