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In condominio si è soliti far riferimento all’espressione “regolamento” in maniera generalizzata. L’intento di questo articolo è quello di chiarire che il regolamento condominiale non è unico e che in base alla configurazione che va ad assumere deve rispettare differenti norme.
Il concetto di regolamento
In ambito condominiale l’articolo 1138 c.c. afferma che ogni edificio con più di dieci proprietari vi è l’obbligo di adottare un regolamento. Ma cosa s’intende per regolamento? Può essere definito come una sorta di statuto che serve a disciplinare la gestione delle parti comuni.
Nello specifico esistono due tipi di regolamento condominiale: quello assembleare e quello contrattuale. Vediamoli
Regolamento condominiale assembleare
L’articolo 1138 c.c., primo comma, c.c. afferma che: “Il regolamento condominiale assembleare deve contenere esclusivamente le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.
Per approvarlo è necessario che, in sede assembleare, la maggioranza dei proprietari, che rappresenti i 500 millesimi del valore dell’intero edificio, voti favorevolmente.
Una volta votato e approvato il regolamento diventa vincolante per tutti i condòmini pena sanzioni.
Regolamento condominiale contrattuale
Il regolamento condominiale contrattuale oltre a far rispettare le disposizioni previste per quello assembleare permette di:
- Adottare delle norme ulteriori e in alcuni casi derogatorie rispetto a quanto previsto dalla legge (per esempio le deroghe alla ripartizione delle spese condominiali);
- Introdurre limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva (per esempio divieto di destinare la propria unità immobiliare ad ufficio o a detenere animali).
Per essere valido, il regolamento contrattuale deve essere sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio o quanto meno accettato da parte di tutti quanti attraverso un richiamo espresso contenuto nell’atto d’acquisto.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare che una volta effettuata la prima compravendita, se il regolamento, già accettato, viene anche trascritto nei pubblici registri immobiliari, allora varrà per tutti i successivi acquirenti, indipendentemente dalla sua accettazione. La trascrizione, infatti, lo rende opponibile ai terzi (Cass. 17 marzo 1994, n. 2546).
Le regole per la modifica dei regolamenti
Per modificare le clausole del regolamento condominiale assembleare saranno sufficienti le maggioranze previste per l’approvazione. Per quanto riguarda il regolamento contrattuale è dovuta intervenire la Corte di Cassazione per dirimere la situazione. In definitiva mentre un regolamento assembleare non può mai essere contrattuale, quest’ultimo in relazione al contenuto delle sue clausole può avere quella natura e dunque il regolamento contrattuale in alcune sue clausole (o in tutte a seconda della loro natura) potrà essere modificato con le maggioranze richieste per la modifica di quello assembleare.
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