La mediazione condominiale: il d.l. 21.06.2013 n. 69, anche definito “decreto del fare” e convertito con modificazioni nella legge n. 98/2013, ha reintrodotto l’obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie previste dall’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 e quindi anche quelle condominiali. L’obbligo in questione è valido sia per il condominio minimo, sia quello orizzontale, che il supercondominio.
Tali disposizioni raggiungono concretezza attraverso l’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile introdotto dalla legge 220/2012.
Materie oggetto della mediazione condominiale ed eccezioni
Con l’espressione “controversie condominiali” si identificano le materie normate dagli articoli 1117 e 1139 del c.c. oggetto della mediazione. In particolare, rientrano nella mediazione condominiale le vicende riguardanti:
- le parti comuni e la loro destinazione d’uso;
- l’amministratore di condominio e la sua gestione;
- le disposizioni relative agli articoli 61 e 62 in tema di scioglimento del condominio e l’articolo 63 relativo alle riscossioni degli oneri condominiali;
- le disposizioni relative alle tabelle millesimali e sui regolamenti condominiali (artt. da 68 a 72 c.c.).
L’obbligatorietà della mediazione non preclude però che possa avviarsi e compiersi un procedimento urgente di ingiunzione. Ciò vuol dire che qualora, ad esempio, l’amministratore avesse bisogno di recuperare della documentazione potrà procedere all’azione ingiuntiva senza previa istanza di mediazione.
Procedimento di mediazione
Le fasi e le norme relative al processo di mediazione vengono esplicitate nel d.lgs. n. 28/2010.
Successivamente alla presentazione dell’istanza spetta al responsabile dell’organo di mediazione di designare un mediatore e di fissare il primo incontro tra le parti al quale sono obbligati a partecipare anche i rispettivi legali. Durante il primo incontro il mediatore avrà il compito di presentare alle compagini le modalità di svolgimento del procedimento e di chiedere alle parti se intendono procedere o meno con la mediazione. Se la risposta fosse negativa il procedimento di riterrebbe concluso senza l’obbligo di pagare alcun onere all’organismo di conciliazione. Qualora la risposta fosse positiva si procederebbe con l’avvio del procedimento.
Durante lo svolgimento della mediazione si possono verificare due condizioni:
- il raggiungimento di un accordo tra le parti a seguito del quale il mediatore è obbligato a redigere un verbale a carattere esecutivo;
- il non raggiungimento di un accordo tra le parti che obbliga il mediatore a proporre un’ipotesi di conciliazione che dovrà essere accettata o rifiutata entro 7 giorni.
La legge prevede inoltre che i termini entro i quali il procedimento di mediazione può protrarsi non debbano superare i tre mesi.
Legittimazione
Al processo di mediazione condominiale è legittimato a partecipare l’amministratore attraverso previa delibera assembleare con le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c.
