Capita a tutti, prima o poi, di dover fronteggiare il problema delle infiltrazioni d’acqua, dell’umidità e della muffa in casa. Ma prima di incolpare subito l’ inquilino del piano di sopra, sarebbe bene individuare le cause del problema e le relative responsabilità.
Cause e responsabilità: chi paga?
Le infiltrazioni d’acqua sono una delle cause più frequenti di danni alle strutture condominiali.
Una volta che il condominio presenta segni di infiltrazione, a chi va imputata la responsabilità del danno? Ai condomini danneggiati spetta un risarcimento? Individuare le cause delle infiltrazioni e le relative responsabilità, non è così semplice.
Le principali possono riferirsi a:
- rottura delle tubature: quelle di adduzione sono di proprietà condominiale finché non incontrano i contatori dei condomini, quelle di scarico finché non vengono collegate con quelle dei singoli appartamenti. Poi la responsabilità passa al singolo proprietario che dovrà pagare di tasca sua.
- muri perimetrali: dato che vengono considerati come parti comuni, il condominio risponde per i danni che causano ai singoli. Eccezion fatta per i danni da imputare a gravi difetti di costruzione. In questo caso il risarcimento può essere chiesto sia dal soggetto danneggiato che dal condominio stesso alla ditta che ha eseguito i lavori, entro 10 anni dalla loro ultimazione.
- terrazze a livello: anche se di proprietà o a uso esclusivo di un singolo condomino, viene considerata alla stregua della copertura del lastrico solare. Di conseguenza, dei danni causati all’appartamento sottostante ne rispondono tutti i condòmini, secondo le proporzioni riportate nell’art. 1126 c.c.
Nello specifico, per capire chi deve rispondere per la manutenzione degli immobili e gli eventuali danni da infiltrazione, ci viene in aiuto la legge.
Responsabilità del proprietario di un immobile
Se la rottura di una tubatura riguarda un singolo condomino, è egli stesso a dover provvedere ai danni provocati. Potrebbe evitare di risponderne dimostrando che sono derivati da un caso fortuito o che l’impianto riportava difetti e problematiche preesistenti al momento dell’acquisto del bene immobile (Cass. n. 11160/1997). Se così fosse, potrebbe tentare di agire in rivalsa nei confronti del venditore o del costruttore.
Responsabilità in caso di locazione
La sentenza Cass. n. 21788/ 2015 sancisce che per l’edificio in locazione il proprietario mantiene la custodia dei muri e degli impianti in essi inglobate e perciò ne è responsabile degli eventuali danni. Mentre il conduttore diviene solamente custode degli accessi e delle restanti parti del bene.
Responsabilità del condominio
Quando l’infiltrazione deriva dalla rottura di tubi di proprietà del condominio o di altri beni comuni, l’art. 2051 c.c. riferisce che la responsabilità spetta al soggetto che ne detiene la custodia e ne garantisce la manutenzione degli impianti. Per cui, dei danni che derivano da certi beni ne deve rispondere il condominio stesso. Deve avviare i lavori e provvedere al risarcimento delle parti colpite.
Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni d’acqua?
Nei casi in cui la responsabilità delle problematiche conseguenti le infiltrazioni è da imputare al condominio, l’amministratore ha l’onere di provvedere alla loro risoluzione.
Innanzitutto deve sollecitare l’assemblea affinché deliberi l’esecuzione dei lavori di riparazione e ripristino.
Infine, deve agire in rivalsa all’appaltatore, se le cause sono riconducibili alla costruzione, per richiedere un risarcimento.
