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Condominio e Coronavirus: anche il settore condominiale deve attenersi a regole e adottare misure specifiche per contenere la diffusione del virus. 

In questo particolare momento storico, che vede molte attività sospese al fine di contenere la diffusione dell’epidemia da Coronavirus, anche gli amministratori di condominio devono poter continuare a ottemperare a quanto prescritto dalla normativa. Cosa succede alla gestione pratica del condominio? Come deve comportarsi un amministratore tanto per gli adempimenti fiscali, quanto per quelli relativi alla gestione ordinaria? Cosa prevedono i decreti di emergenza in ambito condominiale? A queste e molte altre domande rispondono gli esperti: giuristi, professionisti di categoria e avvocati.

L’amministratore può svolgere la sua attività?

Iniziamo da uno dei quesiti più rilevanti: Un amministratore di condominio può continuare a svolgere la sua attività alla luce delle restrizioni imposte dall’emergenza sanitaria da Coronavirus?

Il quadro normativo: Con il DPCM del 22 marzo 2020 (e successive modifiche) viene escluso il codice Ateco 68.32.0, relativo ad “amministrazione di condomini e gestione di immobili per conto terzi”, quale attività non sospesa. La mancanza però risulta subito essere in contrasto con quanto previsto dal testo del decreto il quale dispone che le attività professionali non sono sospese. A chiarire i dubbi ci pensa il Governo tramite le FAQ pubblicate sul sito istituzionale, dove alla domanda “Le attività professionali, come per esempio quella di amministratore di condominio, devono essere sospese se svolte nella forma di impresa?” risponde:
Tutte le attività professionali, a prescindere dalla forma con cui vengono svolte, sono espressamente consentite in quanto prevale la natura dell’attività non la forma con cui la stessa si esercita. L’articolo 2, comma 2, del Dpcm 26 aprile 2020 prevede che qualsiasi attività, anche se sospesa, può continuare ad essere esercitata se organizzata in modalità a distanza o lavoro agile (circostanza applicabile anche alle amministrazioni condominiali).

Grazie al nuovo DPCM del 26 aprile 2020 arriva anche la legittimazione da parte del Governo, al proseguimento dell’attività di gestione da parte dell’amministratore di condominio, con l’inserimento del codice Ateco relativo all’attività di gestione condominiale.

Quali sono le attività non sospese in condominio per il coronavirus?

Il virus non ha fermato alcune delle attività tra le più frequenti in condominio. Tra le attività non sospese sin da subito abbiamo quelle delle imprese di pulizia e di manutenzione degli impianti negli stabili. A partire dal 4 maggio sono stati ripristinati i codici Ateco  41 (ristrutturazione di strutture residenziali già esistenti, incluso il restauro di edifici storici e monumentali) e 43 (completamento e finitura di edifici; installazione di impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento e di condizionamento dell’aria ed altri lavori di costruzione e installazione; installazione, riparazione e manutenzione di ascensori e scale mobili; lavori di isolamento termico, acustico o antivibrazioni).

Quali sono le responsabilità dell’amministratore in materia di contenimento della diffusione Covid-19?

Con la circolare n. 3190 del 3 febbraio 2020 il Ministero della Salute ha definito le responsabilità del datore di lavoro in merito alla tutela dei lavoratori, con l’obiettivo di contenere la diffusione del Covid-19. L’amministratore di condominio ha quindi l’obblio di informare i condomini circa i comportamenti da assumere al fine di evitare il contagio. Ad esempio può stampare le linee guida dell’Istituto Superiore della Sanità e affiggerle nella bacheca condominiale o inibire l’uso simultaneo dell’ascensore da parte di più persone.

Per quanto riguarda i dipendenti del condominio (portiere, giardinieri ecc), deve essere garantita la fornitura di dispositivi di protezione individuale e una corretta pulizia delle mani e delle superfici.

Quali misure igienico-sanitarie devono essere prese in condominio?

Facciamo riferimento a quanto espresso nell’allegato 1 del d.p.c.m. dell’8 marzo 2020, il quale elenca tutte le misure igienico-sanitarie da rispettare per evitare il contagio. Anche in questo caso l’amministratore dovrà attenersi a quanto previsto, stabilendo con la ditta di pulizie quali sono gli interventi da fare e quali prodotti utilizzare.

In tal senso sono da stabilire e portare avanti le seguenti attività:

• Frequenza della sanificazione delle parti comuni, interne ed esterne dello stabile (i portoni di ingresso; le rampe di scale ed i pianerottoli; la lavanderia e gli stenditoi; gli ascensori; i cortili ed i portici; la portineria o l’eventuale alloggio del portiere; le facciate);
• Utilizzo di prodotti certificati per la disinfezione di ringhiere, corrimano, maniglie, pulsanti, ascensori;
• Delimitazione delle aree riservate alla raccolta rifiuti;
• Esposizione della certificazione degli interventi di sanificazione;

La sanificazione delle parti comuni può essere intesa come lo step successivo dopo la pulizia di un ambiente, attraverso la disinfezione degli ambienti con prodotti specifici, al fine di ridurre la presenza di agenti patogeni. Dal punto di vista normativo gli interventi di sanificazione possono essere intesi come interventi di manutenzione straordinaria. L’amministratore al fine di preservare la salute dei condòmini è tenuto a comunicare data e ora dell’intervento, in quanto possono prevedere l’uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l’accesso ai locali trattati.

La sanificazione è obbligatoria?

Al momento non c’è una risposta univoca al quesito circa l’obbligatorietà degli interventi di sanificazione in condominio. Nell’ambito del contenimento della diffusione del Covid-19 sul territorio comunale, alcuni Sindaci hanno emesso delle ordinanze ad hoc, rivolte agli amministratori di condominio, affinché provvedano alla sanificazione di tutti gli ambienti. Si consiglia pertanto di verificare le ordinanze attive sul territorio comunale dei condomini amministrati.

Gli studi professionali vanno sanificati?

Dal 4 maggio, come da DPCM del 26 aprile, anche gli studi professionali possono riaprire al pubblico. Tra questi troviamo gli studi degli amministratori condominiali. Come per gli altri luoghi chiusi, anche gli studi professionali dovranno adottare delle misure specifiche per evitare la diffusione del virus:

• Sanificazione del locale;
• Creazione di un protocollo di sicurezza facendo riferimento ai DPCM approvati dall’8 marzo 2020;
• Comunicare ai dipendenti, attraverso apposita informativa, le misure adottate all’interno dello studio;
• Comunicare ai condomini che si recano allo studio quali sono le indicazioni da rispettare per un efficace contenimento della diffusione del Coronavirus;
• Fornire ai dipendenti strumenti di protezione individuale e gel igienizzante;
• Mantenere distanziamento sociale di almeno 1.5M per dipendenti e titolari.

Rispettare tutte queste prescrizioni è importante per la salute dei dipendenti e per tutelare il titolare. Contrarre il virus sul luogo del lavoro viene equiparato all’infortunio sul lavoro.

Assemblea condominiale in videoconferenza è valida?

L’emergenza Coronavirus ha imposto il divieto di svolgere l’assemblea condominiale a partire dal DPCM del 4 marzo 2020. La decisione è stata presa al fine di evitare possibili luoghi di contagio attraverso assembramenti di persone.

Viene però legittimata l’assemblea condominiale in videoconferenza (ne abbiamo parlato anche in un articolo dedicato). Troviamo infatti nelle FAQ del Governo, sul Covid-19, nella sezione Riunioni, la risposta alla domanda 1: “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”.

Occorre precisare che l’assemblea in videoconferenza non può essere intesa come unica modalità di convocazione. La giurisprudenza afferma che l’assemblea deve essere sempre convocata in luogo “fisicamente” idoneo a consentire a tutti i condòmini di parteciparvi (Cass. sent. n. 14461 del 22.12.1999).

I dipendenti del condominio possono continuare a lavorare?

Facendo riferimento al quadro normativo in vigore, in materia di Covid-19, non risulta sospeso il lavoro dei dipendenti da proprietari di fabbricati, quali ad esempio i portieri (Ateco 97).

Come per gli altri dipendenti in generale, anche per quelli condominiali si consiglia di incentivare ferie e congedi, adottare tutte le prescrizioni in materia di sicurezza per evitare i contagi, come il distanziamento sociale, la fornitura di strumenti di protezione individuale e come già illustrato, una regolare sanificazione degli ambienti.

Decreto Cura Italia

Il Decreto Cura Italia, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.70 del 17/03/2020 contiene le misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19. Tra le misure più interessanti in ambito condominiale, troviamo:

• Cassa Integrazione in deroga;
• Sospensione dei licenziamenti: Un dipendente condominiale non può essere licenziato per giusta causa, in quanto espressamente vietato dall’Art. 46 del decreto. La sospensione dei licenziamenti sarà efficace per 5 mesi;
• Sono sospesi tutti gli adempimenti fiscali, ritenute alla fonte e contributi previdenziali: I versamenti sospesi dovranno essere effettuati entro il 31 maggio 2020 (1 giugno 2020 poiché il 31 maggio cade di domenica) senza applicazione di interessi e sanzioni in forma cumulativa. In unica soluzione oppure in cinque rate a decorrere dal 1 giugno 2020;
• Premio ai lavoratori dipendenti che restano in sede: viene riconosciuto un premio di 100€, non tassabile e proporzionale ai giorni lavorati, ai dipendenti condominiali con reddito inferiore ai 40 mila € annui;
• Resta invariata la data di scadenza al 31 marzo 2020 per l’invio delle comunicazioni dei dati che vanno inseriti nella precompilata 730/2020.

A quanto previsto dal Decreto Cura Italia aggiungiamo lo stop ai distacchi per morosità. Lo stop si applica a tutti i clienti domestici dell’energia elettrica e ai clienti domestici gas con consumi non superiori a 200.000 Smc/anno. Il blocco è stato deliberato da ARERA ed è valido fino al 17 maggio 2020, salvo proroghe.