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Bonus casa 2019: cosa cambia?

Con il bonus casa 2019 si è proceduto alla proroga della Legge di bilancio, che prevedeva numerose detrazioni per gli interventi di ristrutturazione degli edifici condominiali, con importanti novità fiscali fino al 31 dicembre 2019.

I pacchetti prorogati con il bonus sono i seguenti: ecobonus, sismabonus, bonus ristrutturazioni, bonus condominio, bonus mobili ed elettrodomestici.

Le principali novità del bonus casa 2019

Le novità più rilevanti in ambito di detrazioni fiscali riguardano le seguenti aree:

  • Bonus casa 2019 ristrutturazioni: detrazione del 50% per un massimo di 96.000 euro diviso in 10 quote annuali di pari importo;
  • Bonus verde 2019: detrazione del 36% per riqualificazioni urbana per interventi su proprietà private e per chi finanzia i lavori per il verde pubblico;
  • Ecobonus 2019: detrazioni del 65% su interventi per il risparmio energetico che non superino il costo di 100.000 euro da suddividere in 10 anni. Già con il bonus 2018 si era esteso il diritto di usufruire delle detrazioni anche all’edilizia popolare;
  • Bonus caldaie a condensazione 2019: detrazione del 65% per utilizzo caldaie con classe A con valvole di termoregolazione;
  • Bonus mobili ed elettrodomestici 2019: detrazione del 50% sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici nuovi;
  • Sismabonus 2019: detrazioni dell’85% per chi effettua lavori sull’intero edificio;
  • Bonus finestre ed infissi 2019: con una detrazione del 50%

bonus casa 2019

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Bonus unico condomini

Le detrazioni nei condomini sono previste esclusivamente per interventi combinati sismabonus+ecobonus e vanno dall’80 all’85% a seconda del grado di rischio ridotto con gli interventi. Questo tipo di interventi riguardano la proprietà comune, per quanto riguarda quella privata in condominio ora è prevista una detrazione del 65% divisa in rate estinguibili in 10 anni. Si sta lavorando per modulare le detrazioni in base all’entità dei risultati ottenuti.

Un’ulteriore modifica a cui il Governo sta lavorando prevede l’estensione del bonus unico condomini e le relative detrazioni anche ad opere di riqualificazione dei giardini condominiali, dei balconi, delle facciate e per interventi di rimozione dell’amianto dai tetti.

Infine, il Governo cercherà di unificare l’Ecobonus con il Sismabonus in un’unica soluzione in modo da poter aprire un solo cantiere a nome del condominio.

Il bonus casa 2019 rappresenta, dunque, una proroga della pecedente Legge di bilancio, ma apporta delle novità sostanziali in tema di detrazioni fiscali.

 

 

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Fatturazione elettronica in condominio: obbligo nel 2019

Dal 1° gennaio 2019 entrerà in vigore l’obbligo della fatturazione elettronica in condominio e in moltissimi altri settori. La legge n. 205 del 27 dicembre 2017 (anche detta legge di bilancio 2018), con l’intento di prevenire e contrastare l’evasione fiscale, ha apportato numerose modifiche all’ordinamento.

Il sistema per la fatturazione elettronica in condominio

Attraverso il provvedimento n. 89757/2018, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a identificare le procedure attraverso cui regolamentare l’emissione e la ricezione delle fatture elettroniche. A tal proposito, si è deciso di adottare l’SdI, ovvero il Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate, affinché la trasmissione delle fatture avvenga nella trasparenza più totale.

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Caratteristiche del processo di fatturazione 

La fattura in quanto elettronica non avrà formato cartaceo, ma XLM e la sua trasmissione avverrà esclusivamente tramite il sistema SdI. Il documento dovrà contenere tutti gli elementi previsti dell’ex art. 21-bis del d.P.R. n. 633/72.

fatturazione_elettronica_condominioIl sistema di interscambio avrà il compito di effettuare dei controlli sulla fattura o sul lotto di fatture inserite. Qualora il controllo avesse esito positivo si procederebbe con l’invio della ricevuta del superamento al destinatario. In caso di esito negativo, entro cinque giorni, andrebbe recapitata una “ricevuta di scarto” della fattura o del lotto di fatture al richiedente. Ogni fattura legata ad una ricevuta di scarto viene considerata per legge non emessa.

Per garantire l’autenticità del processo di fatturazione su ogni ricevuta il SdI apporrà un sigillo elettronico di approvazione o scarto. Attraverso un codice destinatario o via indirizzo PEC comunicato, il cliente finale riceverà le fatture d’acquisto direttamente o tramite un intermediario.

Un ulteriore caratteristica che rende il Sistema di Interscambio dell’Agenzia dell’Entrate tanto efficiente, oltre l’apposizione del sigillo, è la modalità di conservazione. L’Agenzia delle Entrata metterà, dunque, a disposizione dell’utente di un servizio gratuito di archiviazione in modo da poter recuperare in qualsiasi momento le ricevute approvate.

Quali benefici per il condominio? 

La fatturazione elettronica in condominio sicuramente potrà essere d’ausilio al lavoro dell’amministratore. In particolare, l’acquisizione automatica dei movimenti in entrata e uscita permette all’amministratore di avere una base attraverso la quale predisporre il bilancio condominiale.

Per quanto riguarda invece i condomini uno dei maggiori benefici legati alla fatturazione elettronica è sicuramente quello della trasparenza. I condomini infatti avranno la possibilità di controllare in tempo reale i movimenti legati alla gestione condominiale.

La fatturazione elettronica si popone dunque come un sistema  facile, veloce e che, dal prossimo 1° gennaio 2019, sarà in grado di abbattere l’evasione proponendo chiarezza e trasparenza.

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Bonus lavori condominiali per il 2018

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Il bonus lavori condominiali individua delle agevolazioni riservati a condomini e condòmini per: lavori di ristrutturazione; lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria; lavori di riqualificazione energetica e misure antisismiche.

Le detrazioni del bonus lavori condominiali

Come abbiamo già detto il bonus lavori condominiali 2018 è un’agevolazione fiscale che rientra tra i cd. bonus casa 2018 e che consente ai singoli condòmini di detrarre, dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni all’interno dei condomini.

Tra questi interventi rientrano le ristrutturazioni edilizie, manutenzione, restauro e risanamento, manutenzione ordinaria e straordinaria per i quali spetta una detrazione del 50%. Per i lavori di riqualificazione energetica la detrazione è del 65% e infine per il miglioramento della classe di rischio sismico le agevolazioni variano dal 75 all’80%.

Con la legge di stabilità 2018 tali bonus non solo sono stati prorogati ma anche potenziati:

  • Bonus ristrutturazione 2018: è stata confermata fino al 31 dicembre una detrazione del 50%;
  • Ecobonus risparmio energetico: è valido solo per le caldaie a condensazione con una detrazione del 65% se di classe A (munite di strumenti termoregolativi evoluti) e del 50% se di classe A;
  • Bonus mobili ed elettrodomestici: fino al 31 dicembre prevede una detrazione del 50% per un massimo di spesa pari 10.000 euro. In questo bonus rientrano anche le spese per l’acquisto di mobili per arredare le parti comuni, le guardiole o l’appartamento del portiere;
  • Sismabonus condomini: nel 2018 è prevista una nuova configurazione di questo bonus poiché va ad accorpare il Sismabonus e Ecobonus;
  • Bonus finestre e bonus tede da sole 2018: detrazione del 50%;
  • Bonus verde condomini 2018: per terrazze, balconi e giardini condominiali.

Va chiarito che i bonus appena elencati (ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus) sono detrazioni alternative tra loro e in quanto tali si può decidere di usufruirne di una sola qualora si facciano diversi lavori in condominio. Tutto ciò fatta eccezione di chi effettua nello stesso momento lavori condominiali di Ecobonus + Sismabonus.

bonus lavori condominiali 2018

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Requisiti per i lavori 

Per poter usufruire delle detrazioni legate ai vari bonus, i condomini devo rispettare un requisito fondamentale ovvero quello che i lavori dovranno essere eseguiti sulle parti comuni dell’edificio (art. 1117c.c.).

Documenti da presentare 

I condòmini hanno l’obbligo di effettuare i pagamenti degli interventi attraverso bonifico bancario o postale intestato al condominio. A seconda dei soggetti coinvolti ci sono diversi documenti da conservare e successivamente presentare per poter usufruire dei bonus.

  • Documenti di responsabilità dell’amministratore: fatture e ricevute fiscali delle spese sostenute per eseguire i lavori; ricevuta del bonifico; copia delle comunicazioni trasmesse all’Agenzia delle Entrate e all’Asl locale per l’inizio dei lavori.
  • Documenti di responsabilità di ciascun condomino: la certificazione rilasciata dall’amministratore attestante l’adempimento di ogni obbligo di legge e la quota di spese imputabile ad ogni condomino.

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Ecobonus domotica 2018: fino al 65% di detrazioni

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Prima di entrare nel dettaglio del tema Ecobonus domotica facciamo chiarezza su cos’è effettivamente questa pratica. La domotica è una scienza multidisciplinare in grado di rendere automatizzate le funzioni degli impianti di una casa, di un condominio, di un hotel ecc. In altre parole la domotica, sfruttando le nuove tecnologie, permette di gestire a distanza la propria abitazione e di ottimizzare e ridurre il consumo energetico.

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Linee guida e requisiti Ecobonus domotica

Ecobonus domotica prevede una detrazione pari al 65% delle spese per l’adeguamento tecnologico della propria casa. Questa agevolazione fiscale è stata confermata fino al 31 dicembre 2018, i contribuenti interessati a fruirne dovranno presentare domanda. Questa dovrà essere fatta presso l’ENEA, ovvero, l’Agenzia nazionale per l’efficienza energetica che gestisce il bonus Irpef o Ires, attraverso la compilazione e invio Comunicazione ENEA 2018.

Gli aventi diritto alla detrazione domotica sono: proprietari di appartamento, proprietari di un intero condominio, titolari di reddito d’impresa e professionisti.

Secondo il vademecum ENEA, per usufruire del bonus, bisognerà essere in possesso di requisiti sia tecnici che dell’immobile.

Per quanto riguarda l’immobile, affinché la detrazione venga accordata, al momento della richiesta dovrà presentare le seguenti caratteristiche:

  • Regolarmente accatastato o in corso di accatastamento;
  • In regola con i pagamenti dei tributi;
  • Dotato di impianto di riscaldamento centralizzato o autonomo (sono esclusi i camini).

Per quanto riguarda i requisiti tecnici l’Ecobonus domotica è concessa per la fornitura e messa in opera di sistemi che permettano di gestire in automatico e personalizzare le soluzioni relative al riscaldamento, alla produzione di acqua calda, ai condizionatori.

ecobonus domotica 2018

La documentazione

Fino ad ora ci siamo occupati di individuare le caratteristiche delle soluzioni domotiche e i requisiti per accedere alle detrazioni del 65% previste da l’Ecobonus domotica. Ora vediamo come far richiesta agli enti preposti e quali documenti vanno conservati.

  1. Documentazione da inviare all’ENEA che attesti le spese relative al 2018 entro 90 giorni dalla fine dei lavori:
  • Per installazione domotica va presentato il modulo Allegato E del decreto edifici;
  • Per installazione + sostituzione del generatore di calore va presentato il modulo Allegato E;
  • Installazione + pannelli solari per la produzione di acqua calda va presentato il modulo Allegato F.
  1. Documentazione da conservare:
  • Perizia redatta da un tecnico abilitato attestante il possesso dei requisiti tecnici richiesti;
  • Schede tecniche;
  • Allegato E o F del decreto edifici in originale inviato all’ENEA, firmato dal tecnico o dal cliente;
  • Fatture relative alle spese per i lavori;
  • Ricevuta del bonifico bancario o postale, modalità di pagamento obbligatoria se chi usufruisce della detrazione è una persona fisica. Nella causale del bonifico, deve essere indicato il riferimento alla Finanziaria 2007, il numero della fattura e la relativa data di emissione, i dati di chi chiede la detrazione e del beneficiario del bonifico;
  • Ricevuta di avvenuta trasmissione telematica della documentazione a ENEA, codice Cpid. Per chi, invece, spedisce i documenti tramite raccomandata, dovrà allegre la ricevuta della stessa.

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Conto corrente condominiale: è obbligatorio?

Il conto corrente, come noto, è uno strumento che viene utilizzato per versare e prelevare delle somme di denaro presso un istituto bancario o postale. Al giorno d’oggi chiunque possiede un conto corrente, ma come funziona per il condominio?

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Conto corrente condominiale: la norma

L’articolo 1129, settimo comma, c.c. afferma che: “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”.

Vediamo nello specifico tutti i punti che costituiscono l’articolo:

  • Da quanto si evince la norma non lascia spazio all’immaginazione. Ogni amministratore di condominio è dunque obbligato ad aprire un conto corrente per ogni condominio gestito senza previa autorizzazione da parte dell’assemblea;
  • Per il principio della trasparenza l’amministratore è tenuto a far transitare dal conto corrente tutte le somme, a qualsiasi titolo, ricevute dai condòmini o da terzi, nonché quelle erogate per conto del condominio. Per rendere questo punto ancora più chiaro proponiamo un esempio: “i condòmini versano all’amministratore in contanti gli oneri condominiale e lo stesso giorno si presenta all’ufficio dell’amministratore l’impresa di pulizie per reclamare il pagamento mensile.  Egli non potrà effettuare il pagamento con quelle somme, ma con quelle già presenti sul conto e quindi tracciabili”;
  • È buona norma provvedere al versamento delle somme sul conto corrente entro trenta giorni dalla consegna;
  • I costi legati alla gestione del conto corrente condominiale vengono ripartiti in base ai millesimi di proprietà.

conto corrente condominiale

Inadempimento e revoca dell’amministratore

L’articolo 1129 c.c. al comma undici dispone che qualora l’amministratore non provvedesse all’apertura o all’utilizzo del conto corrente andrebbe incontro alla revoca.

L’amministratore potrà essere revocato o dai condomini in un’apposita assemblea o dall’Autorità Giudiziaria qualora in sede assembleare non si fosse raggiunto un accordo.

Presa visione della documentazione

Chi e in che modo può avere accesso alla documentazione inerente il conto corrente condominiale? Sul punto la legge è chiara: i condòmini possono chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica inerente il rapporto di conto corrente. La richiesta deve pervenire all’istituto bancario tramite l’amministratore.

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Supercondominio: cos’è e come si costituisce?

Il supercondominio si costituisce nel momento in cui due o più edifici hanno dei beni o dei servizi in comune. Il supercondominio data la sua composizione particolare viene chiamato anche condominio orizzontale o condominio complesso. Quando parliamo di beni e servizi in comune intendiamo ad esempio: un giardino, un cortile, un parcheggio, i servizi d’illuminazione o di riscaldamento e il portiere.

La costituzione dunque è subordinata alle modalità di costruzione degli edifici e non ad una decisione presa in assemblea condominiale.

I beni e i servizi  oltre a dover essere in comune tra gli edifici devono avere un rapporto di accessorietà con gli edifici. Per accessorietà s’intende che i beni e i servizi in questione devono servire in egual modo tutti gli edifici che fanno parte del supercondominio.

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I costi

Come avviene per un condominio classico le spese per le parti comuni vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà tra tutti i condomini dei vari edifici. Essendo il condominio e il supercondominio due realtà separate ogni edificio avrà due tabelle millesimali: una relativa alle spese del supercondominio e una relativa alle spese del singolo condominio.

supercondominio

Chi fa l’amministratore?

La carica di amministratore del supercondominio può essere ricoperta sia dall’amministratore dei singoli condomini che da un individuo differente. Come accade in un normale condominio l’amministratore verrà eletto a maggioranza in sede assembleare. Una volta eletto l’amministratore dovrà limitarsi ad occuparsi delle questioni riguardanti la gestione del supercondominio. Ogni cambiamento o decisione verrà valutata e approvata nell’assemblea condominiale.

Si può sciogliere un supercondominio?

Il supercondominio può essere sciolto in modo tale che le varie parti che lo compongono si costituiscano come edifici autonomi.

La possibilità di scioglierlo sussiste anche se rimangono in comune alcuni beni o servizi. In questo caso sarà possibile gestire le parti in comune grazie ad un’apposita convenzione.

Un altro caso in cui si può procedere allo scioglimento  si verifica quando vengono fatti dei lavori di modifica agli stabili. Per procedere all’esecuzione di tali lavori sarà necessaria l’approvazione di almeno due terzi dei millesimi in sede assembleare.

Due diverse maggioranze a seconda dei casi:

  • In assemblea condominiale: maggioranza degli intervenuti con almeno la metà dei millesimi;
  • Dall’autorità giudiziaria: con la domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio che vuole dividersi dal supercondominio. In linea generale il giudice non approverà la mozione se risulterà impossibile costituire porzioni di edifici autonomi.