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Videosorveglianza in condominio: regole e privacy

Videosorveglianza in codominio: è stato per molto tempo uno degli argomenti più discussi dalla legislazione, per mancanza di norme che regolassero il fenomeno.

Il vuoto normativo è stato colmato con la riforma del condominio l. n. 220/2012 e in particolare con l’articolo 1122-ter. Con questo articolo si ammette ufficialmente la presenza delle telecamere all’interno del condominio. Oltre a queste disposizioni, in materia di videosorveglianza, ci si deve affidare al Garante della privacy e al testo che ha redatto, ovvero “condominio e privacy”. Per questo motivo, nonostante le telecamere siano ammesse all’interno del condomino, bisognerà comunque seguire delle prescrizioni per non ledere la privacy altrui.

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Impianto di videosorveglianza in condominio

Un condominio che intenda munirsi di dispositivi di videosorveglianza lo potrà fare solo dopo aver indetto un’assemblea con ordine del giorno specifico, a tema “videosorveglianza in condominio”. In questa assemblea dovrà essere sottoposta la questione e messa al voto. L’assemblea potrà approvare la decisione solo se verranno raggiunte le maggioranze prescritte dall’articolo 1136 c.c.

Dopo l’approvazione della proposta dovranno essere rispettate determinate regole:

  • Segnalare la presenza degli impianti di videosorveglianza con dei cartelli;
  • Conservare le registrazioni per un periodo che va dalle 24 alle 48 ore;
  • Riprendere esclusivamente le parti comuni relative al condominio;
  • Proteggere i dati raccolti attraverso codici di sicurezza.

Rientrano nei sistemi di sorveglianza anche i videocitofoni in quanto hanno la capacità di rilevare immagini e suoni. Anche questi tipi di impianti seguono le indicazioni del Garante della privacy.

Il singolo condominio può installare telecamere?

Il singolo condomino che vorrà utilizzare i sistemi di videosorveglianza sulla sua proprietà potrà farlo ma dovrà seguire delle regole:

  1. Prima di tutto il condomino non sarà obbligato a segnalare le telecamere con dei cartelli;
  2. In secondo luogo dovrà assicurarsi che gli impianti riprendano solo la sua proprietà e non quella di altri condòmini;
  3. Infine deve vedere tutta la strada se la telecamera è collocata all’esterno come non deve nemmeno inquadrare tutto il garage ma soltanto il suo posto auto. Lo stesso vale per i videocitofoni.

Chi non rispetta queste regole viola la normativa sulla privacy ed è passibile di sanzioni civili e penali e dell’obbligo di risarcire eventuali danni.

Videosorveglianza: quando si commette reato?

Per la Cassazione, si commette reato di interferenze illecite nella vita privata quando ci sono queste due circostanze:

  • la violazione di domicilio con strumenti di videosorveglianza;
  • l’attinenza delle notizie o immagini alla vita privata.

 

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Spese condominiali: che servizi coprono e come vengono ripartite

Per chi inizia a vivere nella realtà del condominio, una delle prime domande che vengono in mente riguarda le spese condominiali. Che servizi coprono? Sono divise in modo uguale tra tutti i condòmini? Lo scopo di questo articolo è proprio quello di chiarire tutti questi dubbi.

Che cosa sono le spese condominiali?

Iniziamo quindi con una definizione: si definiscono condominiali quelle spese che hanno ad oggetto proprio le parti comuni dell’edificio e tutti i partecipanti alla comunione sono tenuti a contribuire, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia. Al fine di garantire la contribuzione di ogni comproprietario, la legge prevede che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118 c. 2 c.c.), di conseguenza sarà tenuto a contribuire alla loro manutenzione, periodica e straordinaria.

Chi paga? I vari casi

L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava sul proprietario. Infatti, ciascun condomino deve partecipare alle spese per la conservazione dei beni comuni (art. 1118 c.c.). In altre parole, l’amministratore di condominio può esigere il pagamento degli oneri dal titolare del diritto di proprietà. Esistono però dei casi specifici che richiedono un differente trattamento e per questo è opportuno soffermarci:

  • Coniuge assegnatario della casa: le spese ordinarie, di uso e godimento dei beni comuni, gravano sul coniuge assegnatario. Le spese straordinarie, spettano al titolare del bene. Il coniuge assegnatario, dunque dell’immobile gode di un diritto di abitazione (art. 1022 c.c.). Si tratta di una forma particolare di usufrutto, in cui il titolare ha il diritto di abitare una casa, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
  • Usufruttuario e nudo proprietario: Per la legge, il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale (art. 67 c. 8 disp. att. c.c.). Pertanto, l’amministratore può esigere gli oneri condominiali sia dall’usufruttuario che dal nudo proprietario, in quanto sono condebitori solidali. Spettano all’usufruttuario le spese relative alla custodia, alla manutenzione ordinaria, alle riparazioni, ai canoni, alle imposte, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito (artt. 1004, 1008 c.c.). Gravano sul nudo proprietario le spese di straordinaria amministrazione.
  • Contratto di comodato: Il comodato è il contratto con cui il comodante consegna al comodatario un bene, mobile o immobile, (ad esempio, un appartamento), affinché questi se ne serva, con l’obbligo di restituirlo (art. 1803 c.c.). Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito. Sul comodatario gravano le spese di ordinaria manutenzione, sul comodante (ossia sul proprietario) gravano le spese straordinarie.
  • Pignoramento immobiliare: Il pignoramento costituisce un vincolo di indisponibilità sui beni, ma non modifica il diritto di proprietà. Il debitore, titolare del bene pignorato, non può disporre del bene, ma ne resta proprietario e quindi obbligato a pagarne le spese.
  • L’acquirente diventa condomino: L’acquirente dell’immobile diventa condomino dal momento della stipula del contratto di compravendita e, da allora, l’amministratore può esigere la corresponsione degli oneri condominiali. In caso di spese ordinarie, risponde chi era proprietario al tempo dell’esecuzione dei lavori (anche se la delibera è stata approvata mentre era proprietario il venditore). In ipotesi di spese straordinarie, l’obbligazione sorge in capo a chi era titolare del diritto dominicale alla data della delibera, che ha valore costitutivo (Cass. 8782/2013; Cass. 1847/2018).
RUOLO SPESE ORDINARIESPESE STRAORDINARIE
Assegnatario X
Titolare X
Usufruttuario X
Nudo proprietario X
Comodatario X
Comodante X
Nuovo proprietario X
Vecchio proprietario X

Tipologia di spese condominiali

Come abbiamo già detto le spese condominiali hanno ad oggetto la manutenzione dei beni comuni, per mantenerli efficienti e funzionanti, in relazione all’uso per i quali sono impiegati. Esistono però varie tipologie di esborsi, vediamole nel dettaglio:

  • Le spese ordinarie: riguardano la gestione, manutenzione e funzionamento dei beni comuni. Si tratta di spese periodiche (annuali) come: pulizia delle scale; illuminazione dei beni comuni; revisione annuale degli impianti condominiali (come caldaia o ascensore); riparazioni generiche (come la sostituzione delle lampadine o delle serrature); assicurazione del condominio; compenso dell’amministratore; costi di gestione (le raccomandate per l’invio delle convocazioni, le spese di cancelleria ecc).
  • Le spese straordinarie: riguardano la manutenzione straordinaria dei beni comuni e la ristrutturazione. Sono esborsi che superano per importanza e entità le somme solitamente impiegate nella manutenzione del palazzo. A titolo di esempio, si considerano straordinarie le spese: necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte; la sostituzione delle travi; il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (art. 1005 c. 2 c.c.); il rifacimento di un impianto; il rifacimento della facciata; l’adeguamento dell’ascensore alle norme di sicurezza; la sostituzione della caldaia; le spese per le innovazioni.
  • Le spese indifferibili e urgenti: sono quelle che non possono essere differite, ossia che non ammettono ritardo. Riguardano opere di manutenzione che, per particolari esigenze, non possono compiersi con la consueta periodicità, ma esigono pronta spedizione. La giurisprudenza qualifica come urgenti le opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, «appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune» (Cass. 18759/2016; Cass. 4364/2001).7.5. Le spese di godimento
  • Le spese di godimento: riguardano il funzionamento degli impianti comuni; sono anche dette spese di esercizio. Gravano sui condomini che beneficiano dei servizi comuni e, quindi, vengono meno qualora si rinunci al servizio stesso.
  • Le spese per innovazioni gravose o voluttuarie: i condomini possono deliberare la realizzazione di tutte le innovazioni che siano dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c. 1 c.c.). La spesa si considera gravosa quando la sua entità non è commisurata al valore dello stabile; 9. Ripartizione delle spese condominiali

3 criteri per la ripartizione delle spese condominiali

L’obbligo di pagamento degli oneri condominiali relativi ai beni comuni sorge con la delibera di approvazione delle spese. I criteri di ripartizione delle spese indicati dalla legge sono segnatamente tre: il riparto proporzionale (art. 1123 c. 1 c.c.), quello in base all’uso differenziato (art. 1123 c. 2 c.c.) e quello in base all’uso separato (art. 1123 c. 3 c.c.).

  • Ripartizione proporzionale ossia la ripartizione delle spese in proporzione alla propria quota millesimale. Pertanto, le spese sopra elencate si ripartiscono in base ai millesimi della tabella generale, questo criterio è quello più utilizzato.
  • Ripartizione in base all’uso differenziato: in questo caso le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio chi si trova ai piani più alti, deve corrispondere un contributo superiore, per il maggior uso che fa del bene comune (scale o ascensore).
  • Ripartizione in base all’uso separato: la ripartizione può avvenire anche in base all’uso separato, ad esempio, nell’ipotesi in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato.

Quali sono le spese a carico dell’inquilino?

Oltre alla corresponsione del canone locatizio, gravano sul conduttore i cosiddetti oneri accessori (art. 9 legge 392/1978). Trattasi delle spese relative:

  • al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore,
  • alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
  • alla fornitura di altri servizi comuni di cui abbia il godimento; le spese per il servizio di portineria – ove esistente – sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. Il conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.Normalmente, sono a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione (ad esempio, le opere destinate a modificare o sostituire parti strutturali, come la facciata), mentre restano a carico del conduttore gli esborsi di ordinaria amministrazione (come la pulizia delle scale).

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Come innaffiare le piante quando si è in vacanza: i modi più semplici ed economici

Le valigie sono chiuse, la partenza imminente: resta solo da capire come innaffiare le piante quando si è in vacanza. Tante le soluzioni fai da te e quelle tecnologiche per far si che piante e fiori non si secchino durante le ferie. 

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Come innaffiare le piante durante le vacanze?

Ma come innaffiare le piante in vacanza? Senza un portiere nel condominio, un vicino o un parente che se ne prenda cura trovare un modo per innaffiare le piante quando si è fuori è un cruccio per molti. Ma niente timori. Seguendo questi suggerimenti su come innaffiare le piante mentre si è in vacanza al vostro ritorno fiori sui balconi, piante da interno e giardini saranno ancora rigogliosi. 

Innaffiare piante in vacanza: ecco come fare

Se per mantenere verde il prato del giardino di casa il metodo migliore è l’impianto di irrigazione automatico, che quindi abbia un programmatore elettronico per scegliere fascia oraria adeguata e durata dell’irrorazione, innaffiare le piante durante il periodo delle vacanze è sicuramente più impegnativo. Non impossibile. 

Come prima cosa posizionate i vasi di piante e fiori in un luogo ombreggiato affinché l’esposizione diretta e prolungata al sole non le rovini e non acceleri l’evaporazione dell’acqua. Mettendole l’una vicina all’altra, e dunque creando un “microclima” idoneo, avrete un risultato migliore. Seguite poi i metodi più facili per innaffiare, anche quando non ci siete. 

Cinque modi per innaffiare le piante durante le vacanze

Il modo più semplice per dare acqua a fiori e piante anche mentre si è lontani da casa per giorni è l’utilizzo delle bottiglie. Potete innaffiare i vasi utilizzando le bottiglie rovesciate: basterà riempire una bottiglia da 1,5 litri o 2, praticare un foro nel tappo e fissarla “a testa in giù” nel terreno perché l’acqua scenda in modo da innaffiare la pianta. E’ possibile anche applicare un gocciolatore acquistabile a pochi euro. 

In alternativa al rovesciamento, potete semplicemente interrare la bottiglia riempita d’acqua: basta aver praticato in precedenza dei forellini alla base.

Innaffiare le piante con il filo di lana

Tra i rimedi per innaffiare le piante mentre si è in vacanza c’è anche quello, un po’ retrò e ingegnoso, del filo di lana. Intrecciate i fili di lana o in alternativa delle striscioline di cotone, poi posizionate accanto al vaso da irrigare un secchio (va posto più in alto rispetto al vaso) e infilate una delle estremità del filo nel recipiente colmo d’acqua e l’altra a circa 3 centimetri sotto terra. I vostri fiori sopravviveranno. 

La pacciamatura per il giardino

Per le piante del giardino ecco la pacciamatura: ossia la tecnica di ricoprire il terreno con uno strato di ghiaia, corteccia o foglie in modo da mantenere l’umidità della terra rallentando l’evaporazione dell’acqua. 

Acqua gel per innaffiare le piante

Altro metodo pratico per innaffiare le piante durante le vacanze è quello dell’acqua gel, facilmente reperibile sul mercato. Il composto di acqua addensata e derivato cellulosico, completamente naturale e innocuo, una volta a contatto con i microorganismi del terriccio si disgrega tornando acqua. Le vostre piante saranno così innaffiate in modo costante.

Bonus verde: come funziona l’incentivo 

E se tenete tanto a piante e fiori non potete che puntare ad essere parte di un condominio verde. Essere “green” è possibile sfruttando il Bonus Verde: l’incentivo per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili. Con una spesa minima di 5 mila euro per unità immobiliare si possono trasformare in verde gli spazi comuni esterni degli edifici abitativi, ottenendo il 36% di recupero fiscale in 10 anni. La detrazione aumenta se moltiplicata al numero di unità abitative. Tutte le info su come funziona il bonus verde e chi ne può usufruire

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Cessione del credito e Ecobonus: le ultime novità

In questo articolo parleremo della cessione del credito, in particolare di quella relativa agli Ecobonus, che permette di cedere il credito al fornitore dei beni e servizi utilizzati per gli interventi di riqualificazione energetica del proprio edificio. Con il prolungamento della riforma anche per il 2020, Sismabonus e Ecobonus permettono, oggi, di migliorare dal punto di vista energetico la propria abitazione tramite la cessione del credito per le ristrutturazioni.

Un focus verrà fatto anche sul nuovo Ecobonus al 110%, previsto nel DL Rilancio del 19 maggio 2020.

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Ecobonus 110% come funziona?

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge N. 34 del 19 maggio 2020, meglio conosciuto com DL Rilancio (è possibile consultare il Decreto Rilancio sul sito della Gazzetta a questo link), sono state previste misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19. Tra le misure presenti nel decreto vi è l’ampliamento dell’ecobonus al 110%, ovvero una detrazione fiscale pari al 110% delle spese sostenute per l’efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico.

Destinatari della misura

L’agevolazione è rivolta a contribuenti, residenti e non residenti, possessori a qualsiasi titolo dell’immobile sul quale verranno effettuati gli interventi, in cui rientrano anche familiari e cointestatari. Tra questi figurano anche i condomini, gli Istituti delle case popolari e, nel caso di lavori eseguiti sui singoli appartamenti, le persone fisiche fuori dall’esercizio di attività di impresa.

Quali interventi sono compresi nell’ecobonus al 110%?

L’ecobonus al 110% è valido per gli interventi di:

  • Isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio per almeno il 25% della superficie totale (Cappotto termico), con un limite di 60mila euro moltiplicato per le unità abitative presenti;
  • Sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione;
  • Installazione di impianti fotovoltaici;
  • Installazione di colonnine di ricarica elettrica.

Il bonus viene applicato a condizione che l’immobile venga migliorato, in termini di efficientamento energetico, di almeno 2 classi.

Quali sono le tempistiche previste?

Gli interventi devono essere realizzati tra il 1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 e la restituzione del credito di imposta sarà erogata in 5 anni.

Quale documentazione è richiesta?

La documentazione da presentare per beneficiare del nuovo ecobonus prevede:

  • Dichiarazione di conformità del direttore dei lavori;
  • Scheda informativa degli interventi;
  • APE (Attestato di prestazione energetica)

Insieme a questo, occorre presentare copia del bonifico, bancario o postale.

E’ prevista la cessione del credito?

Anche per questo tipo di manovra, è prevista le cessione del credito fiscale, ovvero la cifra che verrà restituita al cittadino nell’arco di cinque anni, a intermediari finanziari (banche o assicurazioni) o all’impresa che realizza i lavori di efficientamento. 

Ecobonus e Legge di Bilancio 2020

Ecobonus e Sismabonus sono regolamentati rispettivamente dall’art. 14, commi 2-ter e 2-sexies del D.L. n. 63/2013 e dall’art. 16, commi 1-quinquies e 1-septies del D.L. n. 63/2013. Norme che sono state confermate dalla Legge di Bilancio 2020 (Legge 27 dicembre 2019, n. 160), la quale prevede che:

  • possano essere richieste detrazioni fiscali per gli interventi edilizi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, fino al 31 dicembre 2020.
  • Viene invece eliminata la possibilità di richiedere lo sconto in fattura, con l’abrogazione dei commi 2, 3 e 3-ter, dell’art. 10 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 (c.d. Decreto Crescita) per le singole unità abitative.

Lo sconto in fattura è comunque confermato per gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) di importo pari o superiore a 200.000 euro effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali (Art. 1, Comma 70 della Legge di Bilancio 2020), si parla quindi di ristrutturazioni importanti di primo livello. Questa tipologia di ristrutturazioni interessano l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dello stesso e comprendono anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.

Il 2020 si conferma essere un anno di importanti novità in tema di bonus energetici, per chiunque abiti in una realtà residenziale o condominiale, per questo andremo ad analizzare quali sono le ultime novità in materia, come funziona la cessione del credito, il bonus facciate e il ruolo degli ESCo, quali Enel X.

Sismabonus e Ecobonus: le ultime novità

La Legge di Bilancio 2020 conferma quanto già previsto nel 2019 in tema di cessione del credito per gli ecobonus e sismabonus. E’ possibile infatti cedere ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi di efficientamento o ad altri soggetti privati un credito pari alla detrazione Irpef spettante, come pagamento di una parte del corrispettivo, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2020 (2021 per quelle condominiali).

I soggetti privati a cui cedere il credito devono essere collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione, come per esempio in caso di lavori condominiali ad altri condomini cui spetta la detrazione. Sono ammesse le Energy Service energy Companies (E.s.co.) e le società di servizi energetici (Sse).

Tra le novità, c’è da segnalare il nuovo Bonus Facciate 2020 che stabilisce un credito di imposta per i lavori di recupero e risanamento delle pareti esterne degli edifici (siano essi edifici condominiali, ville singole, ecc…). Il bonus è indicato nell’Art. 25 del DDL di Bilancio 2020 e statuisce che:
“(…) Per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi edilizi, ivi inclusi quelli di manutenzione ordinaria, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici la detrazione dall’imposta lorda di cui al comma l è incrementata al 90 per cento. Non si applicano i limiti massimi di spesa di cui al comma l del presente articolo e dei commi l e 3 dell’articolo 16-bis del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni (…)”.

Sorprende invece l’abolizione della cessione del credito d’imposta per l’istallazione di impianti fotovoltaici.

Comunicazione ENEA Ristrutturazione 2020

L’attuale Legge di Bilancio introduce anche l’obbligo di comunicazione ENEA anche per le ristrutturazioni edili. L’obbligo, già previsto dalla scorsa Legge di Bilancio, stabilisce che vengano comunicati a ENEA gli interventi di ristrutturazione edile, che vanno ad aggiungersi a quelli per la riqualificazione energetica degli edifici. La comunicazione ENEA può essere effettuata tramite il sito dedicato

Interventi di efficientamento previsti dalla Legge di Bilancio 2020

Vediamo ora quali sono gli interventi previsti dalla Legge di Bilancio 2020 per i  quali è possibile richiedere la detrazione e che rientrano tra gli interventi di efficientamento:

InterventoDetrazione Fiscale
Bonus Ristrutturazioni 2020Detrazione IRPEF al 50% per una spesa max di 96.000.000€
Sismabonus 2020Detrazione o sconto in fattura per interventi di riduzione di rischio cosi suddivisi:
- 70% per riduzione di 1 classe di rischio
- 75% per riduzione di 2 classi di rischio
- 75% per riduzione di 1 classe di rischio nei condomini
- 85% per riduzione di 2 classi di rischio nei condomini
Ecobonus 2020Detrazione o sconto in fattura al 65% o 50% per interventi di efficientamento energetico fino a max 100.000€:
- Bonus caldaia: da 0% a 50% e fino al 65% a seconda della tipologia di caldaia
- Bonus zanzariere: se dotate di schermature solari al 50%
- Bonus tende da sole: Pari al 50%
- Bonus finestre e infissi: pari al 50%

Cos’è la cessione del credito di imposta?

La cessione del credito è disciplinata dall’articolo 1260 del codice civile “cedibilità dei crediti”:

Il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge…”

La cessione del credito riguarda i soggetti che rientrano nella cosiddetta no tax area (con reddito complessivo annuo non soggetto a imposizioni fiscali IRPEF). La cessione permette ai contribuenti di cedere la detrazione fiscale a fornitori o altri soggetti privati.

Per i lavori condominiali occorre indicare la cessione del credito nella delibera assembleare. Sarà l’amministratore che dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione contenente tutti i dati richiesti.

Cessione del credito e condominio

Vediamo ora cosa succede nel condominio. La cessione del credito è una pratica, già messa in opera da alcune ESCo (Energy Service Company), che consiste nell’acquisire il credito fiscale dei condomini che intendono usufruire dei bonus. In questo modo, il contribuente cede il credito fiscale ad una società che acquistandolo anticipa uno sconto in fattura.

Ecobonus Enel X 2020

Quella che fino ad oggi sembrava una pratica di poche società entra ufficialmente in una delle più importanti multinazionali dell’energia e del gas: Enel X.

Enel X si propone con un programma mirato alla riqualificazione abitativa rivolto ai condomini con più di 8 unità immobiliari. Grazie alla cessione del credito a Enel X il costo di cui si deve fare carico il condominio si limita alla sola quota della parte non coperta dagli incentivi fiscali e così si riduce drasticamente la spesa che il condomino dovrà anticipare.

Francesco Venturini, AD di Enel X , ha dichiarato: “Noi, acquistiamo dal condomino tutto il credito d’imposta, che può andare dal 50% all’85% del costo dell’intervento a seconda della tipologia. Lo sconto sarà del 5-6%, quindi vantaggioso per i condomini. Questo dovrebbe avere un impatto positivo sul bacino di utenza. Che è enorme”.

Perché cedere il credito a Enel X?

Per finanziare le richieste che saranno formulate, Enel ha previsto di investire 260 milioni di euro nel bilancio 2019.  In 400 condomini italiani i lavori di riqualifica sono già partiti. Numeri ancora al di sotto del potenziale.

“L’efficienza energetica, continua Venturini, è il nostro mestiere. Inoltre siamo dei forti contribuenti e quindi abbiamo la capienza fiscale per recuperare, tramite il credito d’imposta distribuito nei 10 anni, le somme che anticipiamo. Infine, su questa operazione, diversamente da altri operatori o utility che agiscono esclusivamente dal punto di vista finanziario ci mettiamo la faccia: Enel X si fa garante della qualità dei lavori che saranno eseguiti e che seguiremo direttamente dalla proposta iniziale alla loro conclusione”.

Quali interventi sono ammessi con gli ecobonus di Enel X??

La tipologia di lavori in condominio è varia e flessibile in quanto può riguardare sia un pacchetto di interventi globale che uno parziale in base alle necessità dell’edificio. Enel X elenca alcune tipologie di intervento ammesse sfruttando gli ecobonus:

  • detrazione dell’85% per interventi di miglioramento di 2 classi sismiche se effettuati contestualmente all’installazione del cappotto termico
  • dal 50% al 65% per gli impianti di riscaldamento centralizzato
  • dal 50% al 65% per i sistemi di building automation e collettori solari
  • 50% per finestre e infissi 

Conclusioni: Le 5 cose più importanti sulla cessione del credito e gli Ecobonus

Le nuove tecnologie stanno cambiando sempre di più il settore energetico: un’attenzione sempre crescente verso l’ambiente e l’uso del digitale hanno previsto tutta una serie di incentivi diretti a enti pubblici e privati. Grazie agli incentivi dell’Eco-Sisma bonus e alla cessione del credito è possibile apportare delle migliorie sostanziali, in termini di risparmio energetico e valorizzazione dell’immobile, tra cui i condomini, senza doversi porre dei problemi in termini di liquidità immediata.

Abbiamo visto come il DL “Rilancio”, emanato per far fronte alla crisi economica causata dal Coronavirus, va ad implementare gli incentivi già previsti nella Legge di Bilancio del 2020.

Qui riassumiamo le 5 cose più importanti da tenere in considerazione se si ha intenzione di sfruttare le misure previste dal governo:

  1. Chi può richiedere gli incentivi? Una detrazione fiscale del 110% sulla spesa sostenuta, spetta a chi effettuerà lavori di efficientamento energetico, di prevenzione antisismica e per interventi connessi relativi all’installazione di impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Possono richiedere la detrazione i condomini, le singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale e gli Istituti autonomi case popolari (IACP).
  2. Quali sono le tempistiche? L’incentivo riguarda le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Il credito di imposta verrà restituito in 5 anni.
  3. A quanto ammonta il bonus facciate? Il bonus facciate non ha subito variazioni rispetto a quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2020. E’ prevista quindi una detrazione fiscale al 90% per il ripristino o il restauro delle facciate spetta agli edifici situati nelle zone A o B o ad esse assimilate.
  4. Quali sono gli interventi di efficientamento ammessi? – Interventi di isolamento termico, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (Massimale di spesa: 60mila euro x n. unità immobiliari che compongono l’edificio);
    – Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (Massimale di spesa 30mila euro x n. unità immobiliari che compongono l’edificio);
    – Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (Massimale di spesa 30mila euro);
    Installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica
    (Massimale di spesa: 48mila euro);
    Installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (Massimale di spesa: 3.000 euro);
    Interventi di messa in sicurezza sismica degli edifici.
  5. Come utilizzare il beneficio fiscale? chi esegue i lavori potrà beneficiare della detrazione recuperando il 110% dell’importo speso nelle dichiarazioni dei redditi dei 5 anni successivi al 2021. E’ prevista anche la possibilità di cedere il credito fiscale ad altri soggetti (es. Banche) o di sfruttare lo sconto in fattura. Lo sconto in fattura sarà pari alla detrazione e anticipato dal fornitore, il quale potrà recuperarlo sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successiva cessione.
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Gestione ordinaria e straordinaria del condominio

Avrete sentito sicuramente parlare di gestione ordinaria e straordinaria in condominio.
Con il termine gestione di condominio vengono indicate tutte quelle attività atte alla conservazione delle parti comuni.
Per indicare quegli interventi di conservazione si è soliti utilizzare anche l’espressione manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio a seconda dell’entità dei lavori.

Di seguito verranno delineati le principali caratteristiche dei diversi interventi, le regole previste dalla legge e gli obblighi per l’amministratore.

Gestione ordinaria

Rientrano nella sfera della gestione ordinaria: le attività giornaliere e i piccoli lavori di manutenzione che non vanno a modificare le parti comuni. Questi comprendono tutte e riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio e i suoi impianti.

Le attività che appartengono alla manutenzione ordinaria del condominio sono:

  • Pulizia e illuminazione degli spazi comuni come le scale, il giardino e l’androne;
  • Riparazioni generiche come la sostituzione delle lampadine, delle serrature delle porte ecc..;
  • Compenso dell’amministratore;
  • Ripartizione spese ordinarie di gestione.

Gestione straordinaria

Rientrano nella gestione straordinaria tutte quelle attività non preventivate e che comportano un ingente esborso monetario. Come per gli interventi di manutenzione ordinaria, quelli di straordinaria manutenzione non alterano in modo sostanziale le parti comuni e la “destinazione d’uso”, cioè la funzione specifica a cui il condominio e i condomini hanno destinato quella parte comune. Nonostante ciò però affinché vengano approvati ed eseguiti necessitano di un’assemblea straordinaria che l’amministratore avrà il compito di indire.

A tal proposito è opportuno specificare che i quorum deliberativi per i lavori straordinari sono differenti rispetto a quelli della nuova gestione:

  • in prima convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;
  • in seconda convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.

A questo punto è opportuno specificare che, qualora i lavori approvati vadano a modificare sostanzialmente le parti comuni dell’edificio, non si parlerebbe di lavori straordinari ma di innovazioni.

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Di seguito alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria 

INTERVENTI DI GESTIONE ORDINARIAINTERVENTI DI GESTIONE STRAORDINARIA
manutenzione verde condominialeinstallazione canne fumarie esterne
pulitura delle facciateil rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi
pulizia delle parti comuni condominialiopere per l'abbattimento delle barriere architettoniche
ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della coperturasostituzione dei lampioni condominiali
rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedirifacimento della facciata che modifichi sostanzialmente l'aspetto dello stabile
riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapettiabbattimento alberi condominiali
riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetrorifacimento scale recinzioni, muri di cinta e cancellate
riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, compreso l’eventuale rinforzo dei solai, riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiaturesostituzione caldaia condominiale
riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande
e delle vetrine
modifica integrale dell'impianto idrico, dell'impianto elettrico, dell'impianto sanitario
riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversitrasformazione del giardino condominiale in posti auto
riparazione ringhiere e parapettiinterventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi
ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistentiopere di consolidamento statico
sostituzione grondaie e pluvialirealizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni

Ripartizione spese di gestione, chi paga?

Anche le spese condominiali seguono delle regole per la corretta ripartizione in base al tipo di intervento sia esso ordinario o straordinario:

  • Per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria queste vengono approvate in sede assembleare all’inizio dell’anno e vengono ripartite in base alle tabelle millesimali d’uso comune. Queste infatti tengono in considerazione l’uso che ogni condomino può fare delle parti comuni.
  • Per le attività di manutenzione straordinaria e le innovazioni le spese vengono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà posseduti.

Obblighi dell’amministratore

Spetta all’amministratore di condominio occuparsi di gestire le attività ordinarie in quanto rappresentante del condominio. Non apportando modifiche alle parti comuni queste attività non necessitano di un’assemblea, per ognuna, che ne approvi l’esecuzione. Differentemente nel caso degli interventi straordinari l’amministratore è obbligato a convocare un’assemblea che approvi o meno gli interventi necessari. 

La normativa

In materia di gestione/manutenzione condominiale si fa riferimento al d.p.r. n. 380/2001 che indica:

  • opere di manutenzione ordinaria come interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”;
  • opere di manutenzione straordinaria come  interventi volti a  mantenere in buono stato l’intero edificio e, quindi, sono quelli che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell’edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti”.
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Energia elettrica condominiale: iva al 22%

Una delle principali domande che vengono poste riguardano l’energia elettrica condominiale e in particolare: che aliquota viene applicata? Se per l’uso domestico è prevista un’agevolazione sull’aliquota al 10%; per l’energia elettrica condominiale è prevista al 22%, questo perché è considerata parte comune del condominio. 

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Cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Tra l’energia elettronica condominiale e quindi destinata all’uso comune, rientrano: l’illuminazione delle scale, gli ascensori, il cancello elettrico, l’illuminazione del giardino condominiale ecc. Questa viene pagata con un’aliquota ordinaria e per cui al 22%.

L’Agenzia delle Entrate ha specificato questa disposizione con la risposta n.3 del 4/12/2018 ad una richiesta di consulenza giuridica pubblicata sul suo portale.

Un’associazione ha sollevato il dubbio, convinta che nel caso si tratti di un condominio prevalentemente residenziale le spese per l’energia elettrica condominiale debbano avere la stessa aliquota delle bollette domestiche. L’Agenzia delle Entrate ha risposto all’istanza negando la possibilità di pagare l’aliquota al 10% , esclusiva dei singoli appartamenti.

Energia elettrica condominiale: iva al 22%

Già in passato aveva indicato chi può beneficiare dell’aliquota ridotta specificando che è rivolta esclusivamente: “Alle sole ipotesi di impiego dell’energia nelle abitazioni familiari o in analoghe strutture a carattere collettivo caratterizzante del requisito della residenzialità, con esclusione delle ipotesi in cui le medesime somministrazioni vengano erogate in strutture non residenziali, sia pubbliche che private (cfr. circolare n. 82/E del 1999)“.

Cosa si intende per uso domestico 

A volte risulta confusionaria la distinzione tra parti comuni e uso domestico, queste due dimensioni a volte si intrecciano se si parla di condomini.

Cosa si intende per uso domestico dell’energia elettrica? 

L’Agenzia delle Entrate limita l’espressione “uso domestico” all’impiego dell’energia nelle abitazioni familiari in strutture analoghe a carattere collettivo e residenziale. Perciò non sono incluse le strutture non residenziali sia pubbiche che private. 

La fornitura di energia elettrica è fatturata distintamente e a ogni unità immobiliare (a prescindere dalla destinazione d’uso). Mentre per la fornitura di energia elettrica condominiale e quindi per il funzionamento delle parti comuni è fatturata direttamente allo stesso condominio.