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Lastrico solare, cos’è: significato, definizione e regole

Quando si parla di lastrico solare non sempre si hanno le idee chiare. Non esiste una definizione riconosciuta scientificamente per spiegare cos’è il lastrico solare. Possiamo dire in generale che si tratta di una struttura piana posta all’apice dell’edificio a protezione e copertura dello stesso. In questo articolo spieghiamo cos’è il lastrico solare: dalla definizione al significato e all’utilizzo di quello non calpestabile. Sul nostro blog, inoltre, è disponibile una pagina sulle regole per il barbecue in condominio

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Lastrico solare: definizione e significato

Una sentenza della Cassazione (13 dicembre n. 27942) ha stabilito che per lastrico solare deve intendersi: “La superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura/tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”. In molti, poi, si chiedono non solo cosa sono i lastrici solari ma anche a cosa servono. Scopri tutto quello che c’è da sapere di seguito. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Lastrico solare o terrazza: Quali sono le differenze?

Il lastrico solare può, come abbiamo già detto, svolgere la funzione di tetto. Questo infatti può anche essere costituito da una superficie calpestabile, ma il fatto di poter essere calpestato non ne cambia la sua destinazione, che rimane quella di copertura degli ambienti sottostanti.

La terrazza invece può essere definita come copertura ma con il perimetro ben delimitato da ringhiere, balaustre o muretti con funzione di protezione.

Pertanto la protezione di un lastrico solare ne va a modificare la sua destinazione d’uso da solaio di copertura a terrazza praticabile, ma dietro il rilascio di autorizzazioni a costruire (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989).

Lastrico solare ad uso comune e ad uso esclusivo

Il lastrico solare può essere di proprietà ad uso comune o di proprietà esclusiva. Vediamo quali sono le differenze:

  • Se è una proprietà ad uso comune ogni condomino ha il diritto di sfruttarlo entro i limiti della libertà altrui.
  • Se è ad uso esclusivo il condomino che ne avrà la proprietà sarà l’unico a poterlo sfruttare.

Cosa si intende per lastrico condominiale non calpestabile 

Il lastrico solare condominiale non calpestabile è un’area comune del condominio che non può essere utilizzata per scopi di transito o per attività che comportino un carico eccessivo. Solitamente, questa area è destinata a ospitare impianti tecnologici, come pannelli solari o antenne. Secondo il Codice Civile italiano, l’utilizzo è regolato dall’assemblea condominiale, che stabilisce le modalità di utilizzo e le eventuali limitazioni. Il lastrico colare condominiale non calpestabile deve essere mantenuto in buono stato di conservazione.

Chi deve pagare le spese di gestione e rifacimento del lastrico solare?

La distinzione tra proprietà comune e utilizzo esclusivo va a influenzare anche la ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per eventuali lavori di rifacimento.

Prima di determinare chi deve pagare cosa, vogliamo fare chiarezza su un punto. Quando si parla di uso esclusivo del lastrico solare non bisogna dimenticare che questo, svolgendo la funzione di protezione dell’edificio, è comunque parte dei beni strutturali del condominio. In virtù di questo interviene il codice civile con l’art 1126 c.c. che sui lastrici solari  in uso esclusivo, specifica che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini,

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quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve“.

Per quanto riguarda i lastrici solari di proprietà comune le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria verranno ripartite per tutti i condòmini dell’edificio in base alle quote millesimali di proprietà.

Le innovazioni

Fino ad ora ci siamo limitati a individuare i soggetti obbligati a pagare per la manutenzione ordinaria e per i lavori di rifacimento del lastrico solare. Ma se gli interventi fossero solo accessori e quindi a scopo di abbellimento? In questo caso come si dovrebbe procedere?

Per la proprietà comune andrebbe messa la questione ai voti in sede di assemblea e qualora fosse accettata ci sarebbe una ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda il lastrico ad uso esclusivo, il condomino in questione dovrà porre la questione in sede assembleare. Dimostrando che con i lavori non modificheranno la regolarità strutturale dell’edificio. Qualora gli altri condòmini fossero d’accordo, il condomino proprietario potrà iniziare i lavori accollandosene tutti i costi.

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Pulizia scale condominio: regole, ripartizione spese e normativa

La pulizia scale condominio è spesso causa di litigi tra condòmini. La presenza delle scale è assolutamente necessaria perché consentono di collegare i vari piani di un edificio. Proprio per questa loro funzione le scale condominiali sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune. Quando si tratta della pulizia scale condominiali, cosa dice la legge? Come si effettuano le ripartizioni, ma sopratutto a chi spetta il pagamento delle spese condominiali? Nell’articolo, risponderemo alle vostre domande e a molto di più: ad esempio come si ripartiscono le spese per le pulizie delle scale nei condomini. E’ molto importante conoscere le regole della pulizia della scale in condominio: dalla normativa alla ripartizione delle spese. Chi abita al primo piano deve pulire tutte le scale? O pagare la pulizia delle scale? Cosa fare se un condomino non pulisce le scale? Come si fanno le pulizie in un condominio senza amministratore? In questo articolo si trovano tutte le informazioni sulle regole e sulla normativa relativa alla pulizia delle scale in un condominio. Ti ricordiamo che in questo sito è disponibile anche una guida speciale sulle regole dei panni stesi in condominio.

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Pulizia scale condominio: la normativa

Il codice civile disciplina la gestione delle scale e per cui anche la loro pulizia e relativa ripartizione delle spese.

Gli articoli che disciplinano la materia sono i seguenti:

  • Secondo l’art. 1117 c.c. le scale sono considerate proprietà comune e quindi spetta a tutti i condòmini contribuire alla pulizia e alla manutenzione. Sono comprese anche le scale esterne e quelle a piano terra con accesso alla strada. Le spese devono essere ripartite secondo le modalità disciplinate non solo tra i coinquilini regolari ma anche tra i proprietari di negozi, studi, laboratori e garage;
  • Art. 1123 c.c. La norma sancisce che le spese per la pulizia scale condominio devono essere divise in base alla misura nella quale vengono adoperate, cioè in base al piano in cui il condomino abita. Chi abita al primo piano paga meno di chi abita all’ultimo;
  • Oltre al codice civile anche il Regolamento condominiale, approvato da tutti i condomini, stabilisce le modalità di manutenzione del vano scale. Mentre spetta all’amministratore di condominio il compito di far rispettare la normativa e risolvere eventuali conflitti.

Ripartizione spese pulizie scale condominio

Il costo delle spese per la pulizia delle scale condominiali segue un criterio diverso in base al tipo di manutenzione che sia essa ordinaria o straordinaria. Vediamo come:

  • Per la manutenzione ordinaria, le spese per la pulizia delle scale condominiali vanno suddivise in base al criterio dell’altezza del piano;
  • Per la manutenzione straordinaria, le spese sono suddivise per metà in ragione dell’altezza del piano e per metà in ragione dei millesimi di proprietà;
  • Il condominio può, attraverso un’assemblea, decidere di dotarsi delle cosiddette tabelle d’uso e/o delle scale redatte da tecnici abilitati con lo scopo di ripartire solo le spese delle pulizia scale.

Resta comunque ferma l’opzione di seguire i dettami del regolamento condominiale per la ripartizione delle suddette spese. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo

Spese pulizie scale condominio: come si ripartiscono

Molti condomini vogliono maggiori informazioni su come si ripartiscono le spese relative alla pulizia delle scale in un condominio. In questo paragrafo spieghiamo come si dividono le spese delle pulizie, specificando che se un condominio è formato da più edifici i condomini dell’edificio “A” suddivideranno solo le spese delle scale del relativo edificio. 

Come si dividono le spese per la pulizia scale nei condomini:

  • metà della spesa viene divisa in base ai millesimi;
  • l’altra metà della spesa viene divisa in proporzione all’altezza di ciascun piano (i piani alti pagheranno più dei piani bassi).
  • Nel caso di proprietari allo stesso piano si suddivide su base di millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda le scale condominiali va compresa anche la parte in muratura che le sostiene e quindi nel caso di lavori che interessano la parte in muratura, opere di consolidamento della struttura portante, la ripartizione delle spese dei lavori avviene così: il 50% in base all’altezza e il 50% in base ai millesimi.

Chi paga le spese delle pulizie scale?

Secondo la Cassazione: “Alle spese per la pulizia delle scale condominiali devono contribuire tutti i condòmini, compresi i proprietari di autorimesse, laboratori/negozi e gli aventi accesso autonomo e quindi indipendente da quello destinato agli altri piani dell’edificio,

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nonché i proprietari di seminterrati senza accesso ad altri piani”.

La pulizia delle scale condominiali, dunque non rappresenta un particolare caso di ripartizione, in quanto ogni condòmino è obbligato a corrispondere al condominio la propria quota come descritto nel paragrafo precedente.

Pulizia scale condominio senza amministratore

Chi gestisce la pulizia delle scale in un condominio senza amministratore? Il primo pensiero è di procedere a turno, o con la pulizia in prima persona o incaricando una persona terza. Ci dovrebbe essere quindi un accordo tra le varie parti per pulire a turno: si decidono i turni, e ciascuno si occupa della pulizia delle scale quando tocca a lui. Quando invece non si riesce a trovare l’accorso per i turni, la situazione diventa molto più complicata: possono emergere delle tensioni, anche perché non è possibile agire per vie legali. Alcune sentenze della Cassazione, come la n. 16485 del 22 novembre 2002, hanno infatti stabilito che non è possibile costringere un condominio a partecipare a un programma di pulizia scale. Non è possibile nemmeno costringerlo a delegare il suo turno a un terzo. 

La pulizia scale ‘fai da te’: le regole

Se generalmente ci si affida a una ditta di pulizie, capita che in alcuni condomini si preferisca ricorrere a turnazioni tra i condòmini o ad affidare la pulizia delle scale solo a uno di essi.

Questa è una scelta che viene fatta soprattutto con la volontà di risparmiare. La legge consente di poter optare per questa possibilità, ma capita spesso che non duri a lungo perché qualcuno può dimenticare il proprio turno o non vuole più occuparsi personalmente della pulizia.

In questi casi si può andare incontro a litigi tra condòmini, ma la ragione dove sta?
La Corte di Cassazione viene incontro a chi cambia idea in un secondo momento rendendo legittima la decisione di ritirarsi dall’incarico. Ogni delibera condominiale diviene nulla poiché la legge stabilisce che i condòmini sono obbligati a contribuire alle spese per le pulizie, ma non a pulire personalmente gli spazi comuni.

Per questo motivo se si deliberano le pulizie fai da te, il consiglio è quello di raggiungere la maggioranza assoluta in assemblea condominiale perché, in caso contrario, si rischia che in futuro uno dei condòmini possa rifiutare la scelta presa dagli altri e non pulire.

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Bonus facciate condominio: cos’è e come richiederlo

Il Bonus facciate, introdotto con la Legge di Bilancio 2020, è stato pensato per le ristrutturazioni degli esterni di case private e condomini con una detrazione fiscale. Ovviamente ci sono delle scadenze da rispettare per richiederlo. In questo articolo spieghiamo tutto sul bonus facciate: da come funziona a come richiederlo, dalla scadenze ai requisiti e al rifacimento dei balconi. Sul nostro sito trovi anche una pagina su come funziona il bonus ristrutturazioni edilizie

Prima di entrare nel dettaglio delle funzioni e applicazioni del bonus va chiarito che tale agevolazione non va confusa con L’Ecobonus al 110% del Decreto Rilancio. In quanto, il Superbonus 110% riguarda lavori di riqualificazione energetica mentre il Bonus facciate i lavori di pittura e tinteggiatura esterna.

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Bonus facciate: come funziona l’agevolazione

Il bonus facciate è un’agevolazione economica, messa a disposizione dal Governo ormai da diversi anni, che interessa la maggior parte degli interventi che possono essere portati a termine sulla facciata di un immobile. E’ destinato a tutti quei cittadini che vogliono richiedere interventi di miglioramento per le facciate degli edifici nei quali vivono o lavorano. Il bonus facciate, infatti è destinato a tutti i contribuenti, siano essi privati o pubblici. 

Bonus facciate 2024

Il bonus facciate ha subito delle variazioni nel corso degli anni fino al 31 dicembre 2022. Come per l’anno 2023, anche per tutta la durata dell’anno 2024 non è previsto il bonus facciate per i condomini: non sarà possibile quindi scaricare le spese per i lavori eseguiti sulle facciate. La proroga dei bonus è prevista invece per altri tipi di interventi, come l’installazione degli impianti fotovoltaici e per la ristrutturazione antisismica dei condomini. Molti cercano anche dettagli e informazioni sul bonus facciate relative all’Agenzia delle Entrate, basta andare sul sito ufficiale per vedere tutte le novità.

Quali lavori rientrano nel bonus facciate

Nel bonus facciate rientrano i lavori che riguardano l’involucro esterno dell’edificio: come la tinteggiatura e la ristrutturazione vera e propria (nella fattispecie, soprattutto, gli interventi di miglioramento delle componenti strutturali). Era possibile richiedere l’agevolazione anche per il rinnovo degli elementi costitutivi della facciata e per il rifacimento dei veri balconi

Tre le modalità previste per accedere al bonus facciate: 

  • con lo sconto in fattura;
  • con la cessione del credito;
  • con una detrazione sulla dichiarazione dei redditi.

Per poter usufruire della detrazione occorre compilare un modulo e inoltrarlo all’Agenzia delle Entrate, inviando tutta la documentazione utile ad attestare lo stato dei lavori e la loro esecuzione. 

Rifacimento bonus facciate 2023: quest’anno sono previste importanti novità riguardo questa agevolazione. Scopriamo quali sono nel prossimo paragrafo. 

Le novità del 2023

Bonus facciate: proroga prevista per il 2023? La risposta a questa domanda, purtroppo, è negativa. Il bonus facciate dava la possibilità ai contribuenti di usufruire di uno sconto pari al 60% sulle spese sostenute per il rifacimento della facciata di un edificio. Tale bonus poteva essere utilizzato ai fini Ires e Irpef, e poteva essere richiesto sia da società che da enti pubblici o privati cittadini. 

L’agevolazione riguardava esclusivamente gli interventi svolti lungo la facciata esterna dell’edificio, compresi i lavori eseguiti su balconi e ornamenti. Per quanto riguarda, invece, il rifacimento bonus facciate 2023, la principale novità è in negativo: il bonus, infatti, non è stato prorogato per quest’anno. 

I contribuenti non possono accedere ai vantaggi offerti da questa agevolazione, che già aveva subito un importante cambiamento mediante l’articolo 1 comma 37 della Legge n. 234/2021. Questa legge portava la scadenza del bonus facciate al 31 dicembre 2022. Conseguentemente, la detrazione fiscale che prima prevedeva la possibilità di risparmiare il 90% delle spese sostenute, veniva ribassata a un’aliquota pari al 60%. 

Il rifacimento del bonus facciate 2023 non permette ai contribuenti di usufruire dell’agevolazione per i lavori effettuati e che si svolgeranno nel 2023. È possibile, però, richiedere la detrazione della spesa mediante la dichiarazione dei redditi per tutti i lavori svolti nel corso del 2022 (ma solo in caso non sia stata effettuata cessione del credito e non sia stato richiesto ancora uno sconto in fattura). 

Bonus facciate: obiettivi e funzione

Ci siamo già occupati dei lavori legati al rifacimento della facciata, oggi entriamo nel particolare affrontando le detrazioni legati a tali lavori.

Il Bonus Facciate, prorogato per tutto il 2021, non è altro che una agevolazione fiscale per rilanciare e promuovere gli interventi di miglioramento e recupero del patrimonio edilizio.

Fino ad oggi per eseguire dei lavori di rifacimento della facciata condominiale poteva essere sfruttata solo la detrazione per ristrutturazioni edilizie. Questa agevolazione ha un limite di spesa di 96 mila euro per unità immobiliare ed un valore di detrazione del 50% per le spese di rifacimento facciata.

In alternativa la scelta migliore era pensare anche ad un intervento di riqualificazione energetica con un cappotto termico sulla facciata o l’isolamento ad insufflaggio esterno per sfruttare Ecobonus 110% 2020 con una detrazione del 110% fino a tutto il 2021.

Questa detrazione è stata potenziata con il Decreto Rilancio per contrastare la crisi generata dal Coronavirus, aumentando la percentuale al 110%, rispettando dei requisiti del Superbonus 110%. Questo vuol dire rifare la facciata di casa gratis, con un recupero in 5 anni o anche senza anticipare soldi con lo sconto in fattura.

Il bonus facciate 2021 ha un funzionamento analogo alle altre agevolazioni fiscali. Si tratta di una Detrazione del 90% Irpef in 10 anni delle spese per alcuni lavori di rifacimento della facciata di un edificio, ma a differenza di altre agevolazioni non si hanno limiti di spesa. Di contro, rispetto all’Ecobonus non è possibile sfruttare il credito di imposta o lo sconto in fattura. Non tutti gli edifici possono beneficiare del bonus.

Edifici soggetti al bonus

Il comma 219 specifica, come detto, che solo alcuni edifici posso beneficiare del bonus del 90%. Questi edifici devono essere ubicati nelle zone A e B definite dal Decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 aprile 1968, n.1444. Ma cosa s’intende per zona A e zona B?:

  • La Zona A riguarda “le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.” Si parla dunque di centro storico di qualsiasi comune italiano e le aree ad esso circostanti;
  • La Zona B riguarda “le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq”. Rimangono quindi escluse tutte le abitazioni che risiedono nelle aree di espansione urbanistica, come ad esempio una casa di campagna isolata.

Proprietari o inquilini, a chi spettano le detrazioni?

Dopo aver chiarito i dettagli tecnici del bonus passiamo a chi spetta di usufruirne.

I beneficiari di tali detrazioni sono chiaramente i proprietari dell’immobile, ma è possibile beneficiarne anche come inquilino. L’Agenzia dell’Entrate, infatti, esplicita che i contribuenti che possono usufruire dell’incentivo fiscale con detrazione 90% devono:

  • Possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • Detenere l’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Quindi in qualità di inquilino.

Interventi inclusi nelle detrazioni al 90%

Il Bonus Facciate prevede una detrazione del 90% per tutti quegli interventi finalizzati al recupero o al restauro di una facciata esterna di un edificio esistente o su una sua parte. Non vi sono vincoli catastali, tranne l’esistenza dell’immobile. Ciò significa che l’edificio non deve essere in fase di costruzione, ma essere già completo.

Tra i lavori e i costi inerenti alla facciata esterna sono previsti nel bonus:

  • Pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
  • Balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;
  • Strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
  • Riparazione o sostituzione delle grondaie e dei pluviali se si trovano sulle pareti esterne dell’edificio;
  • Acquisto dei materiali;
  • Progettazione ed altre prestazioni relative ai lavori;
  • Gestione delle richieste, con perizie, sopralluoghi;
  • Rilascio APE (attestato di prestazione energetica);
  • Costo dei ponteggi;
  • Smaltimento dei materiali in discarica;
  • Tassa di occupazione suolo pubblico;
  • IVA, imposta di bollo ed eventuali diritti per la richiesta di titoli abitativi edilizi.

Interventi esclusi dalle detrazioni al 90%

Tra i lavori da poter fare in condominio vengono esclusi dal bonus facciate le seguenti attività:

  • Rifacimento di un tetto o di un lastrico solare in quanto si tratta di copertura orizzontale e non fanno parte della facciata del palazzo. Nel caso di lavori di rifacimento del lastrico solare o del tetto si potranno utilizzare le detrazioni del 50%;
  • Sostituzione di infissi, serramenti, grate, cancelli esterni o portoni, sebbene si trovino sulla facciata non è possibile beneficiare della detrazione del 90%. Analogamente anche le tende e le schermature solari non rientrano nel bonus del 90% ma a quello del 50%.
Lavori inclusi nel bonus facciate 2020Lavori esclusi dal bonus facciate 2020
Pulitura o tinteggiatura esternaRifacimento del tetto
Balconi, ornamenti o fregiRifacimento del lastrico solare
Strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termicoSostituzione infissi
Acquisto dei materiali e tassa di occupazione del suolo pubblicoSostituzione serramenti
Progettazione ed altre prestazioni relative ai lavoriSostituzione grate
Gestione delle richieste, con perizie, sopralluoghiSostituzioni cancelli esterni o portoni
Rilascio APE (attestato di prestazione energetica)Sostituzione tende
Costo dei ponteggi e dello smaltimento dei materiali in discaricaSostituzione schermature solari

Il caso particolare del cappotto termico al 110%

Il Decreto Legge Rilancio ha un riferimento preciso del cappotto termico, parla di interventi di risparmio energetico che “… riguardano superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo…”.

Questo vuol dire che nell’effettuare lavori sul cappotto termico e se questo interessa oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda bisognerà fare anche un lavoro di risparmio energetico per beneficiare della detrazione al 90% (cappotto, insufflaggio).

Cosa dice la Legge

Il Bonus Facciate previsto dalla Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020: Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022) dal comma 219 al 223 prevede:

  • 219: “Per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento”;
  • 220: “Nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, pubblicato nel supplemento ordinario n. 39 alla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015, e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 66 del 18 marzo 2008. In tali ipotesi, ai fini delle verifiche e dei controlli si applicano i commi 3-bis e 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 902”;
  • 221: “Ferme restando le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica, sono ammessi al beneficio di cui ai commi da 219 a 224 esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”;
  • 222: “La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi”;
  • 223: “Si applicano le disposizioni del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 18 febbraio 1998, n. 41 (Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia)”.

Bonus Facciate 2021 per interventi del 2022

Sebbene sia molto probabile che il Bonus Facciate non verrà confermato dalla Legge di Bilancio 2022, sarà comunque possibile sfruttarlo nel 2022 per completare i lavori avviati. In una risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 903-521/2021 del 7 luglio 2021 si evidenzia come sia possibile per il condominio beneficiare del bonus facciate anche nel 2022 se, rispettati tutti i requisiti e gli adempimenti, relativamente ai costi sostenuti nel 2021 per i lavori (ancora in corso), sarà pagata entro il 31 dicembre 2021 la quota del corrispettivo pari al 10% che resta applicando lo sconto in fattura. 

Insieme alla risposta dell’Agenzia delle Entrate arriva quella del Ministero dell’Economia e delle Finanze nelle interrogazioni del 20 ottobre 2021, dove si legge quanto segue:

Con riferimento al terzo quesito concernente la possibilità di fruire del cd. bonus facciate a seguito dell’emissione della fattura a saldo da parte della ditta, con il pagamento del corrispondente 10 per cento che residua dopo l’applicazione dello sconto in fattura, entro la scadenza di dicembre, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori, che potranno essere completati anche successivamente, si osserva quanto segue…
…in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, alternativamente: per la fruizione di un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari; per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.”

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Addobbi di Natale in condominio: regole e divieti

Ci siamo è arrivato il periodo più scintillante dell’anno, il Natale. Ogni anno inizia la corsa all’addobbo più bello e appariscente, ma cosa succede se si abita in condominio? Nell’articolo chiariremo diritti e doveri dei condomini. In questo articolo approfondiamo il discorso su tutto quello che c’è da sapere sugli addobbi natalizi in condominio: leggi, regole, doveri condominiali. Dove si possono installare? Posso mettere gli addobbi di Natale in balcone? In questo articolo spieghiamo tutto. Sul nostro sito inoltre, trovi anche una guida speciale sulla qualità dell’acqua in condominio e le relative specifiche

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Addobbi natalizi in condominio, cosa dice il regolamento

Il regolamento di condominio contiene la serie di norme, accettate e votate dai condòmini, che vanno rispettate. Per questo motivo, è buona norma controllare sempre il regolamento per capire se si sta intraprendendo un’azione specificatamente vietata. Gli addobbi di Natale non fanno di certo eccezione a questa regola. Il condominio dunque, dovrà verificare se nel regolamento di condominio si fa riferimento ad alcuni tipi di addobbi che sono vietati.  Chi viola il regolamento, in quanto contratto tra i condòmini, può rischiare di incorrere in ammonimenti o sanzioni, anche queste specificati nel testo. Qualora non si faccia riferimento ad alcun divieto il condomino sarà legittimato ad addobbare la sua proprietà, che va dalla porta d’entrata al balcone, come vuole. Vuoi sapere tutto sulle regole condominiali o cerchi un nuovo amministratore di condominio? Iscriviti ora su Condexo.

Regole sugli addobbi natalizi in condominio

Insomma se nel regolamento non c’è nessuna regola che vieti espressamente di addobbare le parti comuni con decorazioni natalizie oppure con altri oggetti simili, è possibile ornare l’edificio con luci, piante e alberi di Natale. Non devono, però, essere di intralcio agli altri. In altre parole, salvo che il regolamento non ponga un esplicito divieto, gli addobbi natalizi sono ammessi in condominio, ma gli altri condòmini devono comunque poter continuare ad utilizzare le parti comuni.

Addobbi di Natale vietati in alcuni condomini: quali?

Nonostante vi sia un regolamento condominiale che ha il compito di indicare la lista dei comportamenti ammessi e di quelli vietati, esiste un caso che sovrasta l’autorità di questo documento. 

Gli addobbi di Natale, infatti, sono vietati in tutti i condomini che si trovano al centro città per il valore dell’immobile.

È vietato installare luci o altre decorazioni per chi abita in palazzi storici o dall’alto valore culturale.

Addobbi di Natale in balcone

Molti vogliono sapere se ci sono regole o limiti per gli addobbi natalizi in balcone. Prima di mettere gli addobbi di Natale sul balcone meglio assicurarsi che il regolamento condominiale lo consenta. Possono infatti esserci divieti su alcuni addobbi natalizi o si possono addobbare solo alcune parti della casa. Queste limitazioni derivano fondamentalmente al fine di tutelare il decoro e la sicurezza dei passanti. Ovvero, per evitare che qualche addobbo possa accidentalmente cadere in strada.

Quando gli addobbi di Natale violano il “decoro architettonico”

Può capitare che luci e addobbi natalizi in condominio siano vietati perché rovinano il decoro architettonico. Che significa? Questo concetto si riferisce all’estetica dell’edificio e serve a tutelare la bellezza della facciata. La definizione di “decoro architettonico”, concetto tutelato dalla legge, è stata elaborata dalla Corte di cassazione (sentenza n. 8731/1998):

“Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art.1120 c.c., deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L’alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l’originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile.”

Qualsiasi decorazione, fabbricato o installazione può alterare il decoro architettonico, e chi infrange il divieto, ove presente nel regolamento, non solo dovrà rimuovere gli addobbi ma rischia anche la multa fino a 800 euro.

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Revisore contabile condominiale

la riforma del condominio 220 del 2012 ha stabilito che l’assemblea dei condomini può, durante l’anno, richiedere ad un revisore contabile di verificare la conformità dei conti del condominio.

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Chi è il revisore contabile

Il revisore dei conti analizza la situazione del condominio in un determinato momento, per controllare la correttezza dei pagamenti effettuati. Garantendo un’equa ripartizione delle spese e assicurandosi che ogni condomino abbia versato la propria quota

Il revisore svolge un ruolo di tutela del patrimonio condominiale e immobiliare e ha il compito di redigere un documento riguardante esclusivamente i flussi di cassa e non le scelte approvate in sede assembleare.

Nomina del revisore contabile in assemblea

Come specificato dall’art. 1130-bis del Codice Civile: “l’assemblea di condominio può in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.

Da quanto si evince nell’articolo l’assemblea ha la facoltà, quindi non l’obbligo, di nominare un revisore. Inoltre, tale necessità non deve solo essere mossa da dubbi sulla gestione della contabilità. Alcuni dei principali motivi per cui si può avere bisogno di questo servizio sono i seguenti:

  1. Nel caso della nuova amministrazione per verificare che i conti siano stati lasciati in ordine dall’amministratore uscente;
  2. Per errori riferenti a bilanci già approvati;
  3. Per verificare eventuali ammanchi causati dall’appropriazione indebita da parte dell’amministrazione. 

Oltre alla non obbligatorietà del servizio, la revisione dei conti deve riguardare un’annualità precisa oggetto di controllo. Con il termine “annualità” s’intende un esercizio finanziario della gestione condominiale di 12 mesi che, di regola, coincide con l’anno solare (1 gennaio-31 dicembre), ma può anche ricomprendere un periodo diverso

Revisione da parte di un condomino: è valida?

Ad oggi non vi è alcun impedimento di legge nell’affidare ad un condomino senza alcuna competenza in materia, la revisione dei conti del condominio. 
Nel caso però di dover affrontare un processo giudiziario sarebbe dunque sempre utile affidare la revisione dei conti ad un professionista del settore.

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Condominio verde: bonus Irpef fino al 36%

Se il mondo ci chiede di essere sempre più green, noi possiamo rispondere in vari modi. Uno di questi è rendere la nostra abitazione un condominio verde sfruttando il bonus verde 2021 con le detrazioni IRPEF fino al 36%.

C’è già chi si è proiettato verso un futuro più sostenibile, come possiamo sfruttare questo bonus?

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Il bonus verde

L’ultima legge di bilancio ha confermato l’incentivo per tutti coloro che vogliono colorare di verde la propria abitazione.

La nuova moda prevede l’istallazione di vere e proprie piante per decorare le nostre case.

Chi può usufruire del bonus?

I beneficiari della detrazione sono tutti coloro che sono proprietari di un immobile o ne usufruiscono in locazione. Ad essere esclusi dall’agevolazione sono gli immobili di nuova costruzione. Il bonus può essere utilizzato anche per le parti comuni degli edifici condominiali. Ogni condomino potrà ricevere il bonus solo se avrà contribuito economicamente alla realizzazione dell’intervento e secondo i propri millesimi.

Come funziona il bonus?

Con una spesa massima di 5 mila euro per unità immobiliare si possono trasformare in verde gli spazi comuni esterni degli edifici abitativi, ottenendo il 36% di recupero fiscale in 10 anni. La detrazione aumenta se moltiplicata al numero di unità abitative, fino ad un massimo di 1.800€.

Quali sono gli interventi ammessi?

La detrazione del 36% è valida per i seguenti interventi:

  • impianti di irrigazione;
  • realizzazione pozzi;
  • sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni;
  • grandi potature;
  • riqualificazione prati;
  • realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili;
    piante e arbusti;
  • spese di progettazione relative a lavori successivamente effettuati
  • Non sono ammesse le spese relative alla manutenzione ordinaria e quelle relative all’acquisto di attrezzi.

Green is the new condominio: gli esempi in Italia

condominio verde

Sembra essere una novità, eppure in Italia esistono già esempi di edifici che hanno accolto tante piccole piante sui loro balconi:

  • Milano. L’esempio più famoso è sicuramente il Bosco Verticale. Questo è stato premiato come il più innovativo edificio al mondo. Oltre ad essere un piacere per gli occhi, è un ambizioso progetto di riforestazione metropolitana che si propone di incrementare la biodiversità vegetale e animale del luogo.
  • Torino. Uno degli esempi più famosi è quello del Condominio 25 verde che rappresenta il primo esperimento di architettura eco sostenibile in città. Come una piccola foresta di 150 alberi, Condominio 25, crea un microclima con un apporto ambientale quantificabile in 150 litri di ossigeno l’ora.
  • Catania. Nel 2017 la città siciliana ha scelto di installare una parete verde trasformando totalmente la facciata di un palazzo e abbracciando la causa green.
  • Trieste. Qui, invece, una superficie già esistente è stata convertita in un vero e proprio giardino.

Tutte le qualità del condominio verde secondo [wpi_designer_button text=’Condexo’ link=’https://www.condexo.it/’ style_id=’601′ target=’_blank’]

Se non siete ancora convinti di questa novità, ecco tutti i pro di questa scelta:

  • piante e fiori possono riqualificare terrazzi, balconi e attici;
  • la nuova veste può migliorare l’aspetto estetico dell’edificio;
    aumenta il valore dell’immobile;
  • comporta risparmi in bolletta con l’utilizzo dell’acqua di falda per gli impianti di riscaldamento e rinfrescamento;
  • si autoalimenta con l’irrigazione dell’acqua piovana;
  • crea un isolamento da inquinamento acustico e da smog;
  • migliora la qualità dell’aria riducendo l’anidride carbonica e aumentando l’ossigeno.