L’indagine di Condexo sull’utilizzo del Green Pass obbligatorio in condominio: amministratori divisi. Due fornitori su tre contrari a obbligo per manutentori
Dal prossimo 15 ottobre il Green Pass sarà obbligatorio per tutti i lavoratori del settore pubblico e privato. Il decreto legge del governo ha definito i criteri e le nuove misure anti Covid ma il mondo del condominio resta nel limbo. Green Pass obbligatorio per l’amministratore, per chi svolge servizio di portierato o custodia dello stabile e per chi abbia con il condominio un rapporto di lavoro dipendente. Nulla stabilisce la legge in merito all’obbligo di Green Pass per la partecipazione all’assemblea condominiale, a meno che questa non si svolga nei luoghi al chiuso come ristoranti, centri sociali, culturali o ricreativi, istituti e luoghi di cultura, strutture ricettive in linea con quanto indicato all’articolo 3, comma 1, lettera a, c, d, g del Dl 105/2021.
Green Pass in assemblea condominiale: 80% dei condòmini lo vorrebbe obbligatorio
Ma sul Green Pass in condominio il dibattito ferve. Secondo un’indagine di Condexo, azienda italiana nel mondo del proptech che ha sviluppato un innovativo software per la gestione condominiale, l’80% dei condòmini sarebbe d’accordo a consentire l’ingresso all’assemblea di condominio solo alle persone munite di Green Pass, ritenendola una “misura necessaria ad arginare il rischio di contagio da Covid-19”. Il restante 20% si dice contrario all’esibizione della certificazione verde per partecipare all’assemblea condominiale, in quanto questo rischierebbe “di escludere qualcuno dalle decisioni del condominio”. Punta invece su tecnologia e soluzioni digitali il 22,5% dei cinquecento intervistati reputando la scelta migliore l’affidarsi alle assemblee online.
Qualora per la riunione condominiale venisse disposto l’obbligo di mostrare il Green Pass al presidente dell’assemblea, l’82,5% sarebbe disposto a mostrarlo al “vicino di casa” senza problemi; il 17,5% è invece di opposto avviso perchè, così hanno sottolineato 35 condòmini sui 500 intervistati da Condexo, si profilerebbe “una violazione della privacy”.
Il rispetto delle norme anticontagio nei condomini italiani
Tuttavia il possesso del Green Pass non esonera dal rispettare le più basilari norme anticontagio: come l’utilizzo della mascherina in luoghi chiusi interni al condominio o nelle aree comuni. Condòmini italiani piuttosto ligi al dovere: il 64% degli intervistati ha affermato che nella propria palazzina far rispettare tali norme “non è per nulla o è poco complesso”. Solo il 36% lamenta difficoltà nel far sì che tutti si comportino adeguatamente al periodo pandemico. Nel complesso il 53% dei condomini si dice “molto soddisfatto” del rispetto delle norme anticontagio nel proprio condominio.
Green Pass per assemblee di condominio: amministratori divisi
Il Green Pass per le assemblee di condominio divide invece gli amministratori: il 55% non è d’accordo a consentire l’ingresso in assemblea solo ai possessori della certificazione verde; favorevole il restante 45%. Per il 34% l’obbligo di Green Pass per partecipare all’assemblea di condominio rappresenterebbe “una inutile restrizione che rischia di escludere i condòmini da decisioni importanti”. Così il 26% dei seicento amministratori che hanno risposto all’indagine di Condexo si dice più favorevole alle assemblee online piuttosto che a quelle in presenza. Il 60% degli amministratori di condominio intervistati si dicono favorevoli all’obbligatorietà del Green Pass per loro e per i collaboratori del proprio studio, ma più della metà (il 51%) ha dichiarato che è altresì “molto complesso” mettere in pratica le misure anticontagio in ufficio e provvedere alla verifica del Green Pass per i propri dipendenti.
Fornitori condominio: 70% contrario a obbligo Green Pass per manutentori
E se il 67% delle trecento aziende di fornitori contattate da Condexo dichiarano di avere tra i loro dipendenti una percentuale di vaccinati “di oltre il 90%”, due fornitori su tre si dicono comunque contrari a consentire l’accesso agli spazi chiusi delle palazzine per le manutenzioni del caso solo agli addetti in possesso di Green Pass “perchè ciò – sottolineano le imprese – comporterebbe un ostacolo al corretto svolgimento dell’attività”.
Con il mese di ottobre siamo entrati in una nuova fase della pandemia legata al Coronavirus. Nel corso del mese sono stati firmati 3 differenti decreti per fronteggiare l’emergenza: 13 ottobre, 18 ottobre e 24 ottobre 2020. In nessuno di questi nuovi decreti è stata espressamente trattata la fattispecie dell’assemblea condominiale, ma vediamo come loro interpretazione può essere applicata anche al condominio.
Con il decreto del 13 ottobre 2020 n. 126, conversione in legge, con modificazioni, del Decreto-Legge 14 agosto 2020, n.104, viene prevista la possibilità di convocare assemblee di condominio in modalità on line.
Alla legge 126 del 13 ottobre 2020 possiamo aggiungere la circolare del Ministero degli Interni N. 15350/117/2/1 Uff.III-Prot.Civ, del 20 ottobre, relativa al DPCM del 18 ottobre 2020. La circolare contiene la seguente dicitura: “Le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione. Si precisa che la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci, quali il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni, l’eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico, il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico. Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc”. In questo caso non è fatto divieto di svolgimento in presenza, ma si raccomanda fortemente di svolgerle da remoto.
L’ultimo decreto, in ordine di tempo, è quello firmato il 24 ottobre 2020: “Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, recante misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19, e del Decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33, recante ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19″. Come nella circolare Ministeriale del 20 ottobre 2020, anche nel nuovo DPCM del 24 ottobre si legge, all’articolo 9: “è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”.
In conclusione, ad oggi, è possibile svolgere le riunioni condominiali in presenza, nel rispetto delle linee guida contro il contagio, ma si raccomanda fortemente di svolgerle da remoto.
A partire dal 4 marzo 2020 si sono susseguiti diversi decreti della Presidenza del Consiglio dei Ministri volti a contrastare la diffusione del Coronavirus. Questi dapprima hanno di fatto vietato la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in luoghi fisici. L’impossibilità viene però superata nei mesi a seguire grazie alle precisazioni riportate nelle FAQ sul Covid-19, dove nella sezione Riunioni, alla risposta 1 troviamo che: “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”, dove viene cosi legittimata completamente la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza e con i nuovi DPCM che, come abbiamo visto, prevedono anche le riunioni in presenza.
E’ possibile portare un pò di novità anche alla più classica delle attività condominiali? In un periodo di forti restrizioni come questo è necessario adottare misure che contribuiscano alla salvaguardia dei condòmini.
Cos’è l’assemblea condominiale
L’assemblea condominiale è, secondo la legge, il secondo organo del condominio dopo l’amministratore. Ogni condomino ha il diritto di parteciparvi e prendere le decisioni comuni. L’assemblea condominiale di norma viene svolta di persona, in orari e luoghi prestabiliti. Ai tempi di oggi, con lo sviluppo di varie innovazioni tecnologiche, ci si domanda se sia possibile svolgere l’assemblea condominiale online. Nell’articolo elencheremo le varie normative e presenteremo la nostra versione dell’assemblea online.
Condexo: assemblea condominiale online
Condexo ha sin da subito accolto la possibilità di convocare le assemblee condominiali in modalità “smart”. Sono stati effettuati dei sondaggi tra i condòmini, per verificare che tutti avessero gli strumenti tecnici idonei per poter partecipare all’assemblea. Successivamente sono stati avviati dei tutorial con chi ne faceva richiesta per testare la piattaforma che verrà utilizzata per svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza. Condexo grazie alla sua esperienza ha dotato tutti i suoi condomini di un sistema semplice, intuitivo e veloce che permetta ad ogni condomino di partecipare all’Assemblea online. Il tutto seguendo le normative elencate nei paragrafi successivi. Vediamo come:
Invio della convocazione dell’assemblea secondo l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile;
Invio dell’invito tramite mail/numero di telefono per partecipare all’assemblea che si svolgerà attraverso il servizioZoom;
Gestione deleghe, discussione dei punti all’ordine del giorno e votazioni;
Redazione in diretta del verbale di condominio che verrà firmato dall’amministratore e inviato ad ogni condòmino.
Cosa dice la normativa?
L’articolo 1136 c.c. subordina la validità delle decisioni che vengono prese in sede di assemblea condominiale al numero dei suoi partecipanti. Questo infatti richiede, in seconda convocazione, la partecipazione di un numero di condomini che rappresenti un terzo del valore dell’edificio. Bisogna chiarire però, che l’articolo 1136 c.c. non precisa se la partecipazione debba essere fisica o possa essere anche virtuale.
Ulteriori elementi che legittimano questa versione remota dell’assemblea riguardano una sentenza della Corte di Cassazione:
Le figure del presidente e del segretario non sono necessarie. Sul punto, si cita un estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017: “proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non comportano l’invalidità delle delibere dell’assemblea”.
La sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario non è obbligatoria. Si riporta un ulteriore estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017: “Tanto meno sussiste, prima come dopo la Riforma del 2012, una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto il Codice civile fa all’art. 2375, per le deliberazioni dell’assemblea delle società per azioni) che le delibere dell’assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario”.
Di quali strumenti tecnici c’è bisogno?
Per poter partecipare all’assemblea di condominio in videoconferenza tutti i partecipanti devono essere dotati di un telefono, possibilmente smartphone, o un PC o un Tablet. Questi dispositivi dovranno inoltre potersi connettere ad internet per poter avviare la videoconferenza.
Videoconferenza: come funziona?
L’assemblea condominiale online necessità, come abbiamo detto, di una piattaforma adeguata dove possano collegarsi contemporaneamente i convocati, numero di persone che varia da condominio a condominio ma che, senza dubbio, prevede almeno 10 partecipanti.
Regole da definire
Prima di svolgere l’assemblea online è bene definire delle regole da seguire per gestire al meglio la riunione da remoto. L’amministratore dovrà definire e accertarsi che:
Tutti i condòmini siano in grado di partecipare alla videconferenza e che gli venga ricordato qualche giorno prima della stessa;
Che l’assemblea di condominio sia comunque convocata in un luogo fisico in prima e seconda convocazione;
Il verbale deve contenere tutti i partecipanti e le relative votazioni, come per la presenza fisica.
Piattaforma idonea
Condexo ha deciso di utilizzare l’applicazione Zoom: un software che permette di svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza gratuita. La videoconferenza consente di far connettere virtualmente con audio e video e in tempo reale, due o più persone che si trovano in luoghi diversi, con lo scopo di farle comunicare tra loro. Partecipare a una videoconferenza Zoom è molto semplice, di seguito le istruzioni per partecipare e sfruttare al massimo gli strumenti a disposizione.
Istruzioni videoconferenza con Zoom Meeting
Il software Zoom oltre ad offrire la classica modalità di videoconferenza, offre molteplici strumenti che permettono di rispondere a diverse necessità, legate alla tipologia di conferenza o assemblea che si sta svolgendo. Vediamo passo passo come partecipare a una conferenza Zoom.
Accettare un invito Zoom da telefono, tablet o computer
Hai ricevuto un invito a un’assemblea Zoom ma non sai cosa fare? Segui questi semplici passaggi:
Installare l’app sul proprio dispositivo andando su https://zoom.us/download e cliccando sul primo bottone di DOWNLOAD o utilizzare il proprio browser internet (Chrome, Mozilla, Safari);
2. Cliccare sul link di invito ricevuto e inserire la password (se prevista). Si aprirà in automatico l’applicazione se scaricata (Apri zoom.us) o si dovrà dare l’ok per entrare (click here).
Si può anche scaricare l’app dopo il click sull’invito (download & run Zoom)
3. Inserire il proprio nome (Es: Gianni Rossi) nel campo di testo apposito e fare click sul pulsante Join. Non è necessario creare un account se si vuole solo partecipare a meeting creati da altri utenti;
4. Accettare le condizioni d’uso della piattaforma, premendo sulla voce I Agree nel riquadro apertosi, e concedere all’app i permessi necessari per funzionare correttamente, nello specifico quelli relativi l’accesso alla fotocamera e al microfono ( Utilizzare il microfono? Consenti);
Funzionalità di Zoom Meeting
All’interno delle riunioni create con Zoom sono predisposte diverse funzionalità veramente interessanti, che consentono di svolgere al meglio un’assemblea condominiale con numerosi partecipanti.Una volta collegati comparirà la schermata con i partecipanti all’assemblea. La schermata sarà interattiva e sarà possibile utilizzare alcuni comandi come:
Attiva/Disattiva audio e/o video cliccando sulle icone Microfono o Videocamera in basso a sinistra dello schermo;
Condividi lo schermo: per mostrare agli altri partecipanti il proprio schermo del computer o del telefono (Es: mostrare un documento PDF che si ha sul computer);
Chat: per scrivere messaggi di testo durante l’assemblea. Saranno visibili in una chat sul lato destro della schermata
Alzata di mano: Zoom riconosce chi alza la mano all’interno dell’assemblea e lo segnala a chi gestisce il meeting, il quale potrà dare la parola;
Registrazione: ogni conferenza può essere registrata e salvata in formato MP4.
Partecipare con una chiamata urbana a un meeting Zoom
Con Zoom è anche possibile accedere a un’assemblea in videoconferenza utilizzando la semplice chiamata telefonica, questo per dare la possibilità anche a chi non dispone di una connessione internet di interagire in assemblea.
Vediamo come funziona il meeting Zoom da telefono:
Chiamare il seguente numero urbano: 06 94806488
Seguire le istruzioni in inglese. Quando si sentirà la seguente frase “Enter your meeting ID followed by hash” (Inserire l’id della riunione seguito da cancelletto) inserire l’ID del meeting seguito da #: 000 0000 0000#
A questo punto la voce guida chiederà in che modalità si intende partecipare. Dopo la frase sarà sufficiente cliccare di nuovo su #:– If you’re a meeting host please enter your host key followed by # (Se sei un amministratore, per favore digita il tuo pin seguita da #) – If you’re a participant, please press hash to continue (Se sei un partecipante, per favore digita # per continuare)
A questo punto si potrà partecipare alla conferenza come se si stesse effettuando una classica chiamata telefonica.
Assemblea condominiale online: possibilità e limiti
Come abbiamo già affermato l’articolo 1136 c.c. non specifica se i partecipanti all’assemblea condominiale debbano essere presenti solo fisicamente oppure no, e la sentenza della Corte di Cassazione esclude l’obbligo di nomina e firma del presidente e del segretario. Detto questo è sempre più chiara la possibilità da parte dell’amministratore di continuare le proprie attività utilizzando un mezzo innovativo come l’assemblea di condominio online. Qualora la sperimentazione di tale mezzo fosse apprezzata dai condòmini si potrà decidere di adottarla come prassi, includendola nel regolamento di condominio. Partendo da questo presupposto possiamo affermare che, qualora tutti i condòmini fossero d’accordo, si potrebbe specificare nel regolamento condominiale la legittimità dell’assemblea condominiale online anche dopo il periodo di emergenza in cui ci troviamo.
Le uniche difficoltà legate a tale strumento sarebbero dunque:
Far pervenire a tutti i partecipanti la convocazione e le deleghe secondo le imposizioni di legge;
L’accesso da parte dei condòmini ad una rete internet.
“Volevo sapè come t’eri messo per ferragosto”. Se alla domanda cult di Carlo Verdone la risposta è rimanere in città non c’è modo migliore di affrontare afa e deserto cittadino che un bel barbecue, anche in condominio.
Che sia nel proprio giardino, sul balcone o sul terrazzo condominiale la grigliata, specie a Ferragosto, ha sempre il suo fascino. E se il vicino non è invitato attenzione a non scatenare la sua ira con fumi e odori molesti.
Barbecue in condominio: le regole da rispettare
Ma quali le regole da rispettare per il barbecue in condominio? Se il rispetto del vicino è alla base di ogni convivenza, la legge parla chiaro: nell’articolo 844 del codice civile che regola le “immissioni” è scritto che “il proprietario di un fondo non può impedirele immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”. Quindi sì al barbecue in condominio a patto che odori e fumi provenienti dalla brace non disturbino i vostri vicini: la soglia della “normale tollerabilità” è difficile da stabilire con precisione, ma se a prevalere sono buonsenso e rispetto nulla osta alla grigliata sul balcone o in giardino.
La Cassazione
Se si vuole comprendere fino in fondo e agire lecitamente, si può far riferimento a diverse sentenze della Corte di Cassazione che regolamentano l’emissione di fumi.
La sentenza Cass. n. 3204/1992 afferma che in caso di emissioni queste sono autorizzate nei limiti tollerabili, evitando il superamento di tali limiti o di quelli imposti ad esempio dal regolamento condominiale.
Ma come può essere valutato il grado di tollerabilità?
La Cassazione indica che non deve essere necessariamente rilevata tramite perizia, sono sufficienti le dichiarazioni di coloro che sono in grado di riferire entità ed effetti delle emissioni (Sent. n. 5215/1995, sent. n. 739/1998).
Il regolamento di condominio decide sul barbecue
E’ il regolamento di condominio a poter rappresentare un ostacolo all’accensione del barbecue. La Suprema Corte ha disposto che la questione delle emissioni può essere regolamentata a livello condominiale (Sent. n.1195/1992) e il Codice Civile afferma che i condòmini possono disciplinare i loro rapporti reciproci in tema di emissioni di fumo tramite il regolamento condominiale (art. 844 c.c.): se in questo è presente una clausola che vieta di fare una grigliata in condominio, gli amanti della brace dovranno rassegnarsi. O battersi per cambiare il regolamento condominiale.
Come grigliare rispettando il vicino
Si è visto, la legge ci dimostra che nessuno può impedirci di fare un barbecue, basta che non dia fastidio ai vicini.
Come possiamo fare una grigliata mantenendo la pace con il vicinato?
Vogliamo indicarvi qualche consiglio utile da seguire:
se avete spazio a disposizione, disponete il barbecue in una zona che sia il più possibile lontana dalle finestre delle altre abitazioni, tenendo bene in considerazione la direzione del vento;
se possibile, preferite un barbecue con coperchio, limiterete il fumo e gli odori, oppure barbecue elettrici che raggiungono la temperatura senza fumo come il LotusGrill G-AN-34 – Barbecue a carbone senza fumo;
evitate di utilizzare liquidi infiammabili per facilitare l’accensione o il mantenimento della brace, il cattivo odore potrebbe essere eccessivamente fastidioso;
se potete, avvertite il vicino della vostra intenzione di accendere la griglia, può così evitare di stendere il bucato e inoltre è un gesto di cortesia!;
limitate la frequenza del barbecue per non sfidare la pazienza del vicinato.
Come fare un barbecue di Ferragosto perfetto
E dopo aver appreso le regole per la grigliata nel condominio, ecco qualche suggerimento per un barbecue di Ferragosto perfetto.
La griglia. La premessa con le parole di Steven Raichlen, il più grande esperto di barbecue, è d’obbligo: la griglia deve essere “pulita, calda e leggermente unta”.
La brace. Fondamentale la preparazione della brace che deve essere distribuita in modo uniforme, meglio puntare su un’altezza di almeno cinque centimetri. Se ne avete la possibilità preferite il legno alla carbonella. In ogni caso prima di mettere sulla griglia carne o verdure accertarsi che la brace sia al punto giusto di fuoco. Per accenderla meglio una pigna d’abete o un contenitore per le uova di quelli riciclabili e biodegradabili. Mai utilizzare alcool.
La carne. Olio, aglio, rosmarino, sale, limone e spezie: la marinatura consentirà alla carne di restare saporita dopo il passaggio sul barbecue. Per una grigliata da leccarsi i baffi controllare bene i tempi di cottura a seconda della carne e del taglio scelto.
Il pesce. Orologio alla mano soprattutto per il pesce: una cottura troppo prolungata rischia di seccarlo e di farlo sfaldare. Raccoglierlo dalla griglia potrebbe essere un problema!
Infine, il consiglio migliore è quello di organizzare un barbecue in condominio, metterete tutti d’accordo.
Avrete sentito sicuramente parlare di gestione ordinaria e straordinaria in condominio. Con il termine gestione di condominio vengono indicate tutte quelle attività atte alla conservazione delle parti comuni. Per indicare quegli interventi di conservazione si è soliti utilizzare anche l’espressione manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio a seconda dell’entità dei lavori.
Di seguito verranno delineati le principali caratteristiche dei diversi interventi, le regole previste dalla legge e gli obblighi per l’amministratore.
Gestione ordinaria
Rientrano nella sfera della gestione ordinaria: le attività giornaliere e i piccoli lavori di manutenzione che non vanno a modificare le parti comuni. Questi comprendono tutte e riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio e i suoi impianti.
Le attività che appartengono alla manutenzione ordinaria del condominio sono:
Pulizia e illuminazione degli spazi comuni come le scale, il giardino e l’androne;
Riparazioni generiche come la sostituzione delle lampadine, delle serrature delle porte ecc..;
Compenso dell’amministratore;
Ripartizione spese ordinarie di gestione.
Gestione straordinaria
Rientrano nella gestione straordinaria tutte quelle attività non preventivate e che comportano un ingente esborso monetario. Come per gli interventi di manutenzione ordinaria, quelli di straordinaria manutenzione non alterano in modo sostanziale le parti comuni e la “destinazione d’uso”, cioè la funzione specifica a cui il condominio e i condomini hanno destinato quella parte comune. Nonostante ciò però affinché vengano approvati ed eseguiti necessitano di un’assemblea straordinaria che l’amministratore avrà il compito di indire.
A tal proposito è opportuno specificare che i quorum deliberativi per i lavori straordinari sono differenti rispetto a quelli della nuova gestione:
in prima convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;
in seconda convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.
A questo punto è opportuno specificare che, qualora i lavori approvati vadano a modificare sostanzialmente le parti comuni dell’edificio, non si parlerebbe di lavori straordinari ma di innovazioni.
Di seguito alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria
INTERVENTI DI GESTIONE ORDINARIA
INTERVENTI DI GESTIONE STRAORDINARIA
manutenzione verde condominiale
installazione canne fumarie esterne
pulitura delle facciate
il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi
pulizia delle parti comuni condominiali
opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche
ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della copertura
sostituzione dei lampioni condominiali
rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi
rifacimento della facciata che modifichi sostanzialmente l'aspetto dello stabile
riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapetti
abbattimento alberi condominiali
riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetro
rifacimento scale recinzioni, muri di cinta e cancellate
riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, compreso l’eventuale rinforzo dei solai, riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiature
sostituzione caldaia condominiale
riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande
e delle vetrine
riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversi
trasformazione del giardino condominiale in posti auto
riparazione ringhiere e parapetti
interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi
ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti
opere di consolidamento statico
sostituzione grondaie e pluviali
realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni
Ripartizione spese di gestione, chi paga?
Anche le spese condominiali seguono delle regole per la corretta ripartizione in base al tipo di intervento sia esso ordinario o straordinario:
Per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria queste vengono approvate in sede assembleare all’inizio dell’anno e vengono ripartite in base alle tabelle millesimali d’uso comune. Queste infatti tengono in considerazione l’uso che ogni condomino può fare delle parti comuni.
Per le attività di manutenzione straordinaria e le innovazioni le spese vengono ripartite tra i condomini in base aimillesimi di proprietàposseduti.
Obblighi dell’amministratore
Spetta all’amministratore di condominio occuparsi di gestire le attività ordinarie in quanto rappresentante del condominio. Non apportando modifiche alle parti comuni queste attività non necessitano di un’assemblea, per ognuna, che ne approvi l’esecuzione. Differentemente nel caso degli interventi straordinari l’amministratore è obbligato a convocare un’assemblea che approvi o meno gli interventi necessari.
La normativa
In materia di gestione/manutenzione condominiale si fa riferimento al d.p.r. n. 380/2001 che indica:
“opere di manutenzione ordinaria come interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”;
“opere di manutenzione straordinaria come interventi volti a mantenere in buono stato l’intero edificio e, quindi, sono quelli che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell’edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti”.
Quando si parla di lastrico solare non sempre si hanno le idee chiare. Non esiste una definizione riconosciuta scientificamente per spiegare cos’è il lastrico solare. Possiamo dire in generale che si tratta di una struttura piana posta all’apice dell’edificio a protezione e copertura dello stesso.
Una sentenza della Cassazione (13 dicembre n. 27942) ha stabilito che per lastrico solare deve intendersi: “La superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura/tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”.
Lastrico solare o terrazza: Quali sono le differenze?
Il lastrico solare può, come abbiamo già detto, svolgere la funzione di tetto. Questo infatti può anche essere costituito da una superficie calpestabile, ma il fatto di poter essere calpestato non ne cambia la sua destinazione, che rimane quella di copertura degli ambienti sottostanti.
La terrazza invece può essere definita come copertura ma con il perimetro ben delimitato da ringhiere, balaustre o muretti con funzione di protezione.
Pertanto la protezione di un lastrico solare ne va a modificare la sua destinazione d’uso da solaio di copertura a terrazza praticabile, ma dietro il rilascio di autorizzazioni a costruire (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989).
Lastrico solare ad uso comune e ad uso esclusivo
Il lastrico solare può essere di proprietà ad uso comune o di proprietà esclusiva. Vediamo quali sono le differenze:
Se è una proprietà ad uso comune ogni condomino ha il diritto di sfruttarlo entro i limiti della libertà altrui.
Se è ad uso esclusivo il condomino che ne avrà la proprietà sarà l’unico a poterlo sfruttare.
Chi deve pagare le spese di gestione e rifacimento del lastrico solare?
La distinzione tra proprietà comune e utilizzo esclusivo va a influenzare anche la ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per eventuali lavori di rifacimento.
Prima di determinare chi deve pagare cosa, vogliamo fare chiarezza su un punto. Quando si parla di uso esclusivo del lastrico solare non bisogna dimenticare che questo, svolgendo la funzione di protezione dell’edificio, è comunque parte dei beni strutturali del condominio. In virtù di questo interviene il codice civile con l’art 1126 c.c. che sui lastrici solari in uso esclusivo, specifica che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve“.
Per quanto riguarda i lastrici solari di proprietà comune le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria verranno ripartite per tutti i condòmini dell’edificio in base alle quote millesimali di proprietà.
Le innovazioni
Fino ad ora ci siamo limitati a individuare i soggetti obbligati a pagare per la manutenzione ordinaria e per i lavori di rifacimento del lastrico solare. Ma se gli interventi fossero solo accessori e quindi a scopo di abbellimento? In questo caso come si dovrebbe procedere?
Per la proprietà comune andrebbe messa la questione ai voti in sede di assemblea e qualora fosse accettata ci sarebbe una ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.
Per quanto riguarda il lastrico ad uso esclusivo, il condomino in questione dovrà porre la questione in sede assembleare. Dimostrando che con i lavori non modificheranno la regolarità strutturale dell’edificio. Qualora gli altri condòmini fossero d’accordo, il condomino proprietario potrà iniziare i lavori accollandosene tutti i costi.
In condominio si è soliti far riferimento all’espressione “regolamento” in maniera generalizzata. L’intento di questo articolo è quello di chiarire che il regolamento condominiale non è unico e che in base alla configurazione che va ad assumere deve rispettare differenti norme.
Il concetto di regolamento
In ambito condominiale l’articolo 1138 c.c. afferma che ogni edificio con più di dieci proprietari vi è l’obbligo di adottare un regolamento. Ma cosa s’intende per regolamento? Può essere definito come una sorta di statuto che serve a disciplinare la gestione delle parti comuni.
Nello specifico esistono due tipi di regolamento condominiale: quello assembleare e quello contrattuale. Vediamoli
Regolamento condominiale assembleare
L’articolo 1138 c.c., primo comma, c.c. afferma che: “Il regolamento condominiale assembleare deve contenere esclusivamente le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.
Per approvarlo è necessario che, in sede assembleare, la maggioranza dei proprietari, che rappresenti i 500 millesimi del valore dell’intero edificio, voti favorevolmente.
Una volta votato e approvato il regolamento diventa vincolante per tutti i condòmini pena sanzioni.
Regolamento condominiale contrattuale
Il regolamento condominiale contrattuale oltre a far rispettare le disposizioni previste per quello assembleare permette di:
Adottare delle norme ulteriori e in alcuni casi derogatorie rispetto a quanto previsto dalla legge (per esempio le deroghe alla ripartizione delle spese condominiali);
Introdurre limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva (per esempio divieto di destinare la propria unità immobiliare ad ufficio o a detenere animali).
Per essere valido, il regolamento contrattuale deve essere sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio o quanto meno accettato da parte di tutti quanti attraverso un richiamo espresso contenuto nell’atto d’acquisto.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare che una volta effettuata la prima compravendita, se il regolamento, già accettato, viene anche trascritto nei pubblici registri immobiliari, allora varrà per tutti i successivi acquirenti, indipendentemente dalla sua accettazione. La trascrizione, infatti, lo rende opponibile ai terzi (Cass. 17 marzo 1994, n. 2546).
Le regole per la modifica dei regolamenti
Per modificare le clausole del regolamento condominiale assembleare saranno sufficienti le maggioranze previste per l’approvazione. Per quanto riguarda il regolamento contrattuale è dovuta intervenire la Corte di Cassazione per dirimere la situazione. In definitiva mentre un regolamento assembleare non può mai essere contrattuale, quest’ultimo in relazione al contenuto delle sue clausole può avere quella natura e dunque il regolamento contrattuale in alcune sue clausole (o in tutte a seconda della loro natura) potrà essere modificato con le maggioranze richieste per la modifica di quello assembleare.
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