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Coronavirus: Assemblea condominiale in videoconferenza

A partire dal 4 marzo 2020 si sono susseguiti diversi decreti della Presidenza del Consiglio dei Ministri volti a contrastare la diffusione del Coronavirus. Questi hanno di fatto vietato la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in luoghi fisici. L’impossibilità viene però superata grazie alle precisazioni riportate nelle FAQ sul Covid-19, dove nella sezione Riunioni, alla risposta 1 troviamo che: “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”.  Viene cosi legittimata completamente la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale online.

Assemblea condominiale online

Condexo ha sin da subito accolto la possibilità di convocare le assemblee condominiali in modalità “smart”, ve ne abbiamo già parlato in questo articolo. Sono stati effettuati dei sondaggi tra i condòmini Condexo, per verificare che tutti avessero gli strumenti tecnici idonei per poter partecipare all’assemblea. Successivamente sono stati avviati dei tutorial con chi ne faceva richiesta per testare la piattaforma che verrà utilizzata per svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza.

Di quali strumenti tecnici c’è bisogno?

Per poter partecipare all’assemblea di condominio in videoconferenza tutti i partecipanti devono essere dotati di un telefono, possibilmente smartphone, o un PC o un Tablet. Questi dispositivi dovranno inoltre potersi connettere ad internet per poter avviare la videoconferenza.

Videoconferenza: come funziona?

L’assemblea condominiale online necessità, come abbiamo detto, di una piattaforma adeguata dove possano collegarsi contemporaneamente i convocati, numero di persone che varia da condominio a condominio ma che, senza dubbio, prevede almeno 10 partecipanti.

Regole da definire

Prima di svolgere l’assemblea online è bene definire delle regole da seguire per gestire al meglio la riunione da remoto. L’amministratore dovrà definire e accertarsi che:

  • Tutti i condòmini siano in grado di partecipare alla videconferenza e che gli venga ricordato qualche giorno prima della stessa;
  • Che l’assemblea di condominio sia comunque convocata in un luogo fisico in prima e seconda convocazione;
  • Il verbale deve contenere tutti i partecipanti e le relative votazioni, come per la presenza fisica.

Piattaforma idonea

Per questo Condexo ha deciso di utilizzare l’applicazione Zoom: un software che permette di svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza gratuita. La videoconferenza consente di far connettere virtualmente con audio e video e in tempo reale, due o più persone che si trovano in luoghi diversi, con lo scopo di farle comunicare tra loro. Partecipare a una videoconferenza Zoom è molto semplice, di seguito le istruzioni per partecipare e sfruttare al massimo gli strumenti a disposizione.

Istruzioni videoconferenza con Zoom Meeting

Il software Zoom oltre ad offrire la classica modalità di videoconferenza, offre molteplici strumenti che permettono di rispondere a diverse necessità, legate alla tipologia di conferenza o assemblea che si sta svolgendo. Vediamo passo passo come partecipare a una conferenza Zoom.

Accettare un invito Zoom da telefono, tablet o computer

Hai ricevuto un invito a un’assemblea Zoom ma non sai cosa fare?  Segui questi semplici passaggi: 

  1. Installare l’app sul proprio dispositivo andando su https://zoom.us/download e cliccando sul primo bottone di DOWNLOAD o utilizzare il proprio browser internet (Chrome, Mozilla, Safari);
    Invito zoom
  2. Cliccare sul link di invito ricevuto e inserire la password (se prevista).
    Si aprirà in automatico l’applicazione se scaricata (Apri zoom.us) o si dovrà dare l’ok per entrare (click here).
    Si può anche scaricare l’app dopo il click sull’invito (download & run Zoom)

    Apri zoom

  3. Inserire il proprio nome (Es: Gianni Rossi) nel campo di testo apposito e fare click sul pulsante Join. Non è necessario creare un account se si vuole solo partecipare a meeting creati da altri utenti;
  4. Accettare le condizioni d’uso della piattaforma, premendo sulla voce I Agree nel riquadro apertosi, e concedere all’app i permessi necessari per funzionare correttamente, nello specifico quelli relativi l’accesso alla fotocamera e al microfono ( Utilizzare il microfono? Consenti);

Funzionalità di Zoom Meeting

All’interno delle riunioni create con Zoom sono predisposte diverse funzionalità veramente interessanti, che consentono di svolgere al meglio un’assemblea condominiale con numerosi partecipanti.

Una volta collegati comparirà la schermata con i partecipanti all’assemblea. La schermata sarà interattiva e sarà possibile utilizzare alcuni comandi come:
    • Attiva/Disattiva audio e/o video cliccando sulle icone Microfono o Videocamera in basso a sinistra dello schermo;
    • Condividi lo schermo: per mostrare agli altri partecipanti il proprio schermo del computer o del telefono (Es: mostrare un documento PDF che si ha sul computer);
    •  Chat: per scrivere messaggi di testo durante l’assemblea. Saranno visibili in una chat sul lato destro della schermata
    • Alzata di mano: Zoom riconosce chi alza la mano all’interno dell’assemblea e lo segnala a chi gestisce il meeting, il quale potrà dare la parola;
    • Registrazione: ogni conferenza può essere registrata e salvata in formato MP4.

Partecipare con una chiamata urbana a un meeting Zoom 

Con Zoom è anche possibile accedere a un’assemblea in videoconferenza utilizzando la semplice chiamata telefonica, questo per dare la possibilità anche a chi non dispone di una connessione internet di interagire in assemblea. 

Vediamo come funziona il meeting Zoom da telefono:

  1. Chiamare il seguente numero urbano: 06 94806488
  2. Seguire le istruzioni in inglese. Quando si sentirà la seguente frase “Enter your meeting ID followed by hash” (Inserire l’id della riunione seguito da cancelletto) inserire l’ID del meeting seguito da #:
    000 0000 0000#
  3. A questo punto la voce guida chiederà in che modalità si intende partecipare. Dopo la frase sarà sufficiente cliccare di nuovo su #:

    – If you’re a meeting host please enter your host key followed by #
    (Se sei un amministratore, per favore digita il tuo pin seguita da #) 
    – If you’re a participant, please press hash to continue
    (Se sei un partecipante, per favore digita # per continuare)

  4. A questo punto si potrà partecipare alla conferenza come se si stesse effettuando una classica chiamata telefonica. 

Assemblea Online: vantaggi e criticità

La situazione di crisi ha fatto si che molte attività si siano dovute riconfigurare per poter rispettare le prescrizioni ministeriali volte a preservare la nostra salute. L’assemblea condominiale rientra tra queste attività. I condomini Condexo sono tra i primi a sperimentare l’assemblea condominiale in videoconferenza, che potrebbe diventare una prassi consolidata anche dopo il superamento dell’emergenza sanitaria. I presupposti e gli strumenti ci sono tutti, affinché l’assemblea virtuale possa essere inserita come modalità alternativa alla convocazione fisica.

Insieme alle numerose potenzialità, questa modalità di assemblea presenta ancora alcune criticità. Tra le più evidenti ci sono:

  • Alfabetizzazione digitale carente;
  • Connessione internet: la connessione deve essere garantita in quanto la disconnessione di un solo condomino in fase di assemblea, ne sospenderebbe la seduta;
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Spese condominiali: che servizi coprono e come vengono ripartite

Per chi inizia a vivere nella realtà del condominio, una delle prime domande che vengono in mente riguarda le spese condominiali. Che servizi coprono? Sono divise in modo uguale tra tutti i condòmini? Lo scopo di questo articolo è proprio quello di chiarire tutti questi dubbi.

Che cosa sono le spese condominiali?

Iniziamo quindi con una definizione: si definiscono condominiali quelle spese che hanno ad oggetto proprio le parti comuni dell’edificio e tutti i partecipanti alla comunione sono tenuti a contribuire, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia. Al fine di garantire la contribuzione di ogni comproprietario, la legge prevede che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118 c. 2 c.c.), di conseguenza sarà tenuto a contribuire alla loro manutenzione, periodica e straordinaria.

Chi paga? I vari casi

L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava sul proprietario. Infatti, ciascun condomino deve partecipare alle spese per la conservazione dei beni comuni (art. 1118 c.c.). In altre parole, l’amministratore di condominio può esigere il pagamento degli oneri dal titolare del diritto di proprietà. Esistono però dei casi specifici che richiedono un differente trattamento e per questo è opportuno soffermarci:

  • Coniuge assegnatario della casa: le spese ordinarie, di uso e godimento dei beni comuni, gravano sul coniuge assegnatario. Le spese straordinarie, spettano al titolare del bene. Il coniuge assegnatario, dunque dell’immobile gode di un diritto di abitazione (art. 1022 c.c.). Si tratta di una forma particolare di usufrutto, in cui il titolare ha il diritto di abitare una casa, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
  • Usufruttuario e nudo proprietario: Per la legge, il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale (art. 67 c. 8 disp. att. c.c.). Pertanto, l’amministratore può esigere gli oneri condominiali sia dall’usufruttuario che dal nudo proprietario, in quanto sono condebitori solidali. Spettano all’usufruttuario le spese relative alla custodia, alla manutenzione ordinaria, alle riparazioni, ai canoni, alle imposte, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito (artt. 1004, 1008 c.c.). Gravano sul nudo proprietario le spese di straordinaria amministrazione.
  • Contratto di comodato: Il comodato è il contratto con cui il comodante consegna al comodatario un bene, mobile o immobile, (ad esempio, un appartamento), affinché questi se ne serva, con l’obbligo di restituirlo (art. 1803 c.c.). Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito. Sul comodatario gravano le spese di ordinaria manutenzione, sul comodante (ossia sul proprietario) gravano le spese straordinarie.
  • Pignoramento immobiliare: Il pignoramento costituisce un vincolo di indisponibilità sui beni, ma non modifica il diritto di proprietà. Il debitore, titolare del bene pignorato, non può disporre del bene, ma ne resta proprietario e quindi obbligato a pagarne le spese.
  • L’acquirente diventa condomino: L’acquirente dell’immobile diventa condomino dal momento della stipula del contratto di compravendita e, da allora, l’amministratore può esigere la corresponsione degli oneri condominiali. In caso di spese ordinarie, risponde chi era proprietario al tempo dell’esecuzione dei lavori (anche se la delibera è stata approvata mentre era proprietario il venditore). In ipotesi di spese straordinarie, l’obbligazione sorge in capo a chi era titolare del diritto dominicale alla data della delibera, che ha valore costitutivo (Cass. 8782/2013; Cass. 1847/2018).
RUOLO SPESE ORDINARIESPESE STRAORDINARIE
Assegnatario X
Titolare X
Usufruttuario X
Nudo proprietario X
Comodatario X
Comodante X
Nuovo proprietario X
Vecchio proprietario X

Tipologia di spese condominiali

Come abbiamo già detto le spese condominiali hanno ad oggetto la manutenzione dei beni comuni, per mantenerli efficienti e funzionanti, in relazione all’uso per i quali sono impiegati. Esistono però varie tipologie di esborsi, vediamole nel dettaglio:

  • Le spese ordinarie: riguardano la gestione, manutenzione e funzionamento dei beni comuni. Si tratta di spese periodiche (annuali) come: pulizia delle scale; illuminazione dei beni comuni; revisione annuale degli impianti condominiali (come caldaia o ascensore); riparazioni generiche (come la sostituzione delle lampadine o delle serrature); assicurazione del condominio; compenso dell’amministratore; costi di gestione (le raccomandate per l’invio delle convocazioni, le spese di cancelleria ecc).
  • Le spese straordinarie: riguardano la manutenzione straordinaria dei beni comuni e la ristrutturazione. Sono esborsi che superano per importanza e entità le somme solitamente impiegate nella manutenzione del palazzo. A titolo di esempio, si considerano straordinarie le spese: necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte; la sostituzione delle travi; il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (art. 1005 c. 2 c.c.); il rifacimento di un impianto; il rifacimento della facciata; l’adeguamento dell’ascensore alle norme di sicurezza; la sostituzione della caldaia; le spese per le innovazioni.
  • Le spese indifferibili e urgenti: sono quelle che non possono essere differite, ossia che non ammettono ritardo. Riguardano opere di manutenzione che, per particolari esigenze, non possono compiersi con la consueta periodicità, ma esigono pronta spedizione. La giurisprudenza qualifica come urgenti le opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, «appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune» (Cass. 18759/2016; Cass. 4364/2001).7.5. Le spese di godimento
  • Le spese di godimento: riguardano il funzionamento degli impianti comuni; sono anche dette spese di esercizio. Gravano sui condomini che beneficiano dei servizi comuni e, quindi, vengono meno qualora si rinunci al servizio stesso.
  • Le spese per innovazioni gravose o voluttuarie: i condomini possono deliberare la realizzazione di tutte le innovazioni che siano dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c. 1 c.c.). La spesa si considera gravosa quando la sua entità non è commisurata al valore dello stabile; 9. Ripartizione delle spese condominiali

3 criteri per la ripartizione delle spese condominiali

L’obbligo di pagamento degli oneri condominiali relativi ai beni comuni sorge con la delibera di approvazione delle spese. I criteri di ripartizione delle spese indicati dalla legge sono segnatamente tre: il riparto proporzionale (art. 1123 c. 1 c.c.), quello in base all’uso differenziato (art. 1123 c. 2 c.c.) e quello in base all’uso separato (art. 1123 c. 3 c.c.).

  • Ripartizione proporzionale ossia la ripartizione delle spese in proporzione alla propria quota millesimale. Pertanto, le spese sopra elencate si ripartiscono in base ai millesimi della tabella generale, questo criterio è quello più utilizzato.
  • Ripartizione in base all’uso differenziato: in questo caso le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio chi si trova ai piani più alti, deve corrispondere un contributo superiore, per il maggior uso che fa del bene comune (scale o ascensore).
  • Ripartizione in base all’uso separato: la ripartizione può avvenire anche in base all’uso separato, ad esempio, nell’ipotesi in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato.

Quali sono le spese a carico dell’inquilino?

Oltre alla corresponsione del canone locatizio, gravano sul conduttore i cosiddetti oneri accessori (art. 9 legge 392/1978). Trattasi delle spese relative:

  • al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore,
  • alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
  • alla fornitura di altri servizi comuni di cui abbia il godimento; le spese per il servizio di portineria – ove esistente – sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta. Il conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.Normalmente, sono a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione (ad esempio, le opere destinate a modificare o sostituire parti strutturali, come la facciata), mentre restano a carico del conduttore gli esborsi di ordinaria amministrazione (come la pulizia delle scale).

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Come innaffiare le piante quando si è in vacanza: i modi più semplici ed economici

Le valigie sono chiuse, la partenza imminente: resta solo da capire come innaffiare le piante quando si è in vacanza. Tante le soluzioni fai da te e quelle tecnologiche per far si che piante e fiori non si secchino durante le ferie. 

Come innaffiare le piante durante le vacanze?

Ma come innaffiare le piante in vacanza? Senza un portiere nel condominio, un vicino o un parente che se ne prenda cura trovare un modo per innaffiare le piante quando si è fuori è un cruccio per molti. Ma niente timori. Seguendo questi suggerimenti su come innaffiare le piante mentre si è in vacanza al vostro ritorno fiori sui balconi, piante da interno e giardini saranno ancora rigogliosi. 

Innaffiare piante in vacanza: ecco come fare

Se per mantenere verde il prato del giardino di casa il metodo migliore è l’impianto di irrigazione automatico, che quindi abbia un programmatore elettronico per scegliere fascia oraria adeguata e durata dell’irrorazione, innaffiare le piante durante il periodo delle vacanze è sicuramente più impegnativo. Non impossibile. 

Come prima cosa posizionate i vasi di piante e fiori in un luogo ombreggiato affinché l’esposizione diretta e prolungata al sole non le rovini e non acceleri l’evaporazione dell’acqua. Mettendole l’una vicina all’altra, e dunque creando un “microclima” idoneo, avrete un risultato migliore. Seguite poi i metodi più facili per innaffiare, anche quando non ci siete. 

Cinque modi per innaffiare le piante durante le vacanze

Il modo più semplice per dare acqua a fiori e piante anche mentre si è lontani da casa per giorni è l’utilizzo delle bottiglie. Potete innaffiare i vasi utilizzando le bottiglie rovesciate: basterà riempire una bottiglia da 1,5 litri o 2, praticare un foro nel tappo e fissarla “a testa in giù” nel terreno perché l’acqua scenda in modo da innaffiare la pianta. E’ possibile anche applicare un gocciolatore acquistabile a pochi euro. 

In alternativa al rovesciamento, potete semplicemente interrare la bottiglia riempita d’acqua: basta aver praticato in precedenza dei forellini alla base.

Innaffiare le piante con il filo di lana

Tra i rimedi per innaffiare le piante mentre si è in vacanza c’è anche quello, un po’ retrò e ingegnoso, del filo di lana. Intrecciate i fili di lana o in alternativa delle striscioline di cotone, poi posizionate accanto al vaso da irrigare un secchio (va posto più in alto rispetto al vaso) e infilate una delle estremità del filo nel recipiente colmo d’acqua e l’altra a circa 3 centimetri sotto terra. I vostri fiori sopravviveranno. 

La pacciamatura per il giardino

Per le piante del giardino ecco la pacciamatura: ossia la tecnica di ricoprire il terreno con uno strato di ghiaia, corteccia o foglie in modo da mantenere l’umidità della terra rallentando l’evaporazione dell’acqua. 

Acqua gel per innaffiare le piante

Altro metodo pratico per innaffiare le piante durante le vacanze è quello dell’acqua gel, facilmente reperibile sul mercato. Il composto di acqua addensata e derivato cellulosico, completamente naturale e innocuo, una volta a contatto con i microorganismi del terriccio si disgrega tornando acqua. Le vostre piante saranno così innaffiate in modo costante.

Bonus verde: come funziona l’incentivo 

E se tenete tanto a piante e fiori non potete che puntare ad essere parte di un condominio verde. Essere “green” è possibile sfruttando il Bonus Verde: l’incentivo per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili. Con una spesa minima di 5 mila euro per unità immobiliare si possono trasformare in verde gli spazi comuni esterni degli edifici abitativi, ottenendo il 36% di recupero fiscale in 10 anni. La detrazione aumenta se moltiplicata al numero di unità abitative. Tutte le info su come funziona il bonus verde e chi ne può usufruire

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Sanificazioni e Superbonus 110%, gli amministratori di condominio si confrontano con esperti e fornitori: ecco il primo workshop Condexo

Workshop Condexo: Superbonus 110% con l’approfondimento sugli aspetti normativi da parte dell’esperto; il focus sulle varie tipologie di sanificazioni che si possono effettuare nella relazione di una delle ditte d’eccellenza nel settore; poi il parere dei fornitori in merito agli interventi di ristrutturazione più richiesti nei condomini e più utili per raggiungere quel miglioramento della classe energetica necessario per poter accedere all’ecobonus. Questi i temi affrontati nel primo workshop organizzato da Condexo, startup italiana nel proptech nata con l’obiettivo di semplificare la vita di amministratori, condòmini e fornitori grazie ad un sistema integrato di gestione del condominio. Tra le funzionalità di Condexo la gestione dei pagamenti online, la richiesta e gestione dei preventivi delle ditte certificate Condexo direttamente dalla piattaforma oltre alla rendicontazione automatica e l’easy change, ossia l’importazione dei dati di gestione da tutti i programmi gestionali. 

L’importanza delle sanificazioni e il bonus

“Le sanificazioni in questo periodo in particolare sono il vero nervo scoperto del Paese: la nostra società tuttavia da anni è leader nel settore e grazie all’utilizzo di prodotti antisettici d’eccellenza, di tecniche e macchinari di ultima generazione è in grado di rispondere alle esigenze di tutti che siano condomini, attività commerciali o uffici” – ha detto l’ing. Francesco Giaconi introducendo le attività della ECTM Ingegneria. Sanificazione ambientale, sanificazione degli impianti idrico-sanitari, sanificazione degli impianti di climatizzazione e areazione quelle più richieste. “E’ riconosciuto un credito di imposta pari al 60% delle spese sostenute per sanificazione e acquisto di prodotti e dispositivi per la sicurezza, e la sanificazione, fino ad un massimo di €60.000. L’importo reale – ha aggiunto l’ing. Giaconi – sarà tuttavia parametrato in base al totale delle risorse disponibili: 200 milioni di euro”. 

Tra le spese ammissibili la sanificazione degli ambienti nei quali è esercitata l’attività lavorativa e istituzionale e degli strumenti utilizzati nell’ambito di tali attività; l’acquisto di dispositivi di protezione individuale, di prodotti detergenti e disinfettanti e l’acquisto di dispositivi di sicurezza oltre che di quelli atti a garantire la distanza interpersonale. Per fare richiesta del bonus sanificazione c’è tempo fino al 7 settembre

Il Superbonus 110%: tutto quello che c’è da sapere

Ben più scivoloso il terreno relativo al Superbonus 110% (ne abbiamo parlato anche qui), ossia “il potenziamento delle detrazioni fiscali già esistenti per la riqualificazione energetica ‘Ecobonus’, per la messa in sicurezza sismica ‘Sismabonus’, per l’istallazione di impianti fotovoltaici ‘Bonus Edilizia’.” – ha sottolineato il dott. Giorgio Boccabella dello Studio Lillo. 

Tutti i bonus al 110% sono ripartiti in 5 quote annuali. Vengono ammessi, in alternativa alla fruizione diretta del beneficio (detrazione suddivisa in 5 anni), per tutte le detrazioni potenziate, ‘sconto in fattura’ e la cessione del credito d’imposta a terzi, comprese le banche e gli altri intermediari finanziari. “È possibile usufruire dei Superbonus per le spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 sino al 31 dicembre 2021, a prescindere dalla data di stipula del contratto e dell’inizio dei lavori. Tra le spese agevolabili – ha ricordato il dott. Boccabella – rientrano anche quelle sostenute per il rilascio di attestazioni, asseverazioni, nonché del visto di conformità, ove richiesti, oltre a quelle per progettazione e direzione lavori”. 

Interventi di ristrutturazione: il parere degli esperti 

“Per rientrare nel Superbonus 110% è necessario che gli interventi assicurino nel loro complesso, anche congiuntamente agli interventi di installazione di impianti fotovoltaici, il miglioramento di almeno due classi energetiche, o il conseguimento della classe energetica più alta possibile. Questo – ha tenuto a precisare il dott. Massimo Meloni di Magitecdovrà essere dimostrato mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E) ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata”. 

Una panoramica sulle tematiche più rilevanti del momento con gli amministratori intervenuti al workshop organizzato da Condexo, nel pieno rispetto delle regole anticontagio e sul distanziamento sociale, a poter porre direttamente domande agli esperti, esporre i propri dubbi su normative ed interventi utili per i loro condomini, accogliere suggerimenti e pareri. Un vero e proprio forum sul condomino valido per il potenziamento delle conoscenze su norme e procedure utili a cogliere le opportunità e affrontare l’immediato futuro post Covid.

I prossimi workshop Condexo

Al questo primo workshop di Condexo ne seguiranno periodicamente di nuovi, dove esperti del settore e amministratori avranno modo di confrontarsi sulle ultime novità in ambito condominiale. 
I nuovi incontri verranno comunicati sul blog Condexo e attraverso le newsletter dedicate. 

I workshop sono ospitati nel nostro co-working space Wire, aperto a quanti saranno interessati a partecipare.


E’ possibile consultare gli interventi completi relativi al workshop su Sanificazione e Bonus 110% in queste slide riassuntive:


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Senza assemblee Superbonus 110% a rischio per 10 milioni di edifici: nasce la piattaforma per le riunioni di condominio online

Il software sarà messo gratuitamente a disposizione di tutti gli amministratori: “Così si coglie opportunità detrazioni e condomini tornano a decidere in sicurezza”

Un’adesione di oltre il 65% delle unità con la possibilità per tutti i condòmini intervenuti di visionare con un semplice click i documenti relativi all’ordine del giorno: fotografie in alta risoluzione delle parti da ristrutturare, video, rendering e preventivi. Tutto in tempo reale. A Roma si è svolta la prima assemblea di condominio online. A renderla possibile l’utilizzo del software messo a disposizione da noi di Condexo, startup italiana nel PropTech nati con l’obiettivo di semplificare la vita di amministratori, condòmini e fornitori grazie ad un sistema integrato di gestione del condominio. Oltre alla piattaforma per l’assistenza h24, i pagamenti online, la gestione e consultazione dei documenti in cloud, introdotta anche la possibilità di partecipare alle riunioni di condominio da remoto, collegandosi da qualsiasi dispositivo.

Una modalità innovativa e necessaria ai tempi dell’emergenza Coronavirus. Nella maggior parte dei casi i condomini non hanno spazi sufficientemente grandi e dunque idonei nei quali poter svolgere le riunioni garantendo il distanziamento interpersonale imposto dalle norme anti contagio: per ogni persona servirebbero almeno 4 o 5 metri quadrati, anche solo per ospitare venti condomini lo spazio dovrebbe essere di almeno 100mq. Troppi per non correre il rischio che le assemblee condominiali si trasformino in “assembramenti”.

E’ la tecnologia a venire in soccorso ad amministratori, facilitati nelle convocazioni, e condomini che senza le deliberazioni necessarie rischiano di veder sfumare la possibilità di accedere al Superbonus 110%: la misura che assicura sgravi per interventi che rendano gli edifici più efficienti dal punto di vista energetico e più sicuri in caso di terremoti. Una detrazione estesa anche alle seconde case con l’assemblea online di Condexo utile dunque anche per riunire i proprietari di unità immobiliari che non hanno l’immediata possibilità di adunarsi.

L’emergenza sanitaria che purtroppo ci siamo trovati ad affrontare ha imposto un cambio radicale nelle nostre abitudini sulle quali difficilmente si potrà tornare indietro. Come molte altre aziende abbiamo lavorato senza sosta in questo periodo per aprire i nostri servizi proponendo uno strumento che potesse facilitare il lavoro di tantissime persone.

Così è nata la piattaforma per l’assemblea di condominio online. Un sistema disponibile gratuitamente per tutti gli amministratori che ne facciano richiesta per i loro condomini che così potranno tornare a riunirsi e deliberare senza rischi, superando le difficoltà logistiche. Un valido aiuto per accedere al Superbonus 110% che senza assemblee rischia di sfumare.

In Italia oltre un quinto del patrimonio edilizio, e quindi oltre due milioni di immobili, necessita di interventi di riqualificazione. Sono invece oltre 8 milioni gli edifici per i quali sarebbe necessario l’efficientamento energetico. L’assemblea online si rivela così un importante alleato per l’ammodernamento dei condomini e anche per il rilancio del settore dei lavori edili e dunque dell’economia.

“In questo periodo convocare assemblee in presenza è complicato, ecco perchè il nostro condominio ha scelto di sfruttare il software di Condexo. L’assemblea online ha permesso, con voto in diretta, conteggio delle presenze e validazione delle deleghe, di approvare il bilancio preventivo e analizzare con il supporto di foto, video e preventivi gli interventi di manutenzione. Tutti passaggi importanti per la vita e l’economia del complesso residenziale. La presenza di quasi 70 proprietari su 100 – ha commentato a margine della riunione Stefano Sarandrea, amministratore del condominio Fiume delle Perle – dimostra che la strada è quella giusta”.

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Cessione del credito e Ecobonus: le ultime novità

In questo articolo parleremo della cessione del credito, in particolare di quella relativa agli Ecobonus, che permette di cedere il credito al fornitore dei beni e servizi utilizzati per gli interventi di riqualificazione energetica del proprio edificio. Con il prolungamento della riforma anche per il 2020, Sismabonus e Ecobonus permettono, oggi, di migliorare dal punto di vista energetico la propria abitazione tramite la cessione del credito per le ristrutturazioni.

Un focus verrà fatto anche sul nuovo Ecobonus al 110%, previsto nel DL Rilancio del 19 maggio 2020.

Ecobonus 110% come funziona?

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge N. 34 del 19 maggio 2020, meglio conosciuto com DL Rilancio (è possibile consultare il Decreto Rilancio sul sito della Gazzetta a questo link), sono state previste misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19. Tra le misure presenti nel decreto vi è l’ampliamento dell’ecobonus al 110%, ovvero una detrazione fiscale pari al 110% delle spese sostenute per l’efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico.

Destinatari della misura

L’agevolazione è rivolta a contribuenti, residenti e non residenti, possessori a qualsiasi titolo dell’immobile sul quale verranno effettuati gli interventi, in cui rientrano anche familiari e cointestatari. Tra questi figurano anche i condomini, gli Istituti delle case popolari e, nel caso di lavori eseguiti sui singoli appartamenti, le persone fisiche fuori dall’esercizio di attività di impresa.

Quali interventi sono compresi nell’ecobonus al 110%?

L’ecobonus al 110% è valido per gli interventi di:

  • Isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio per almeno il 25% della superficie totale (Cappotto termico), con un limite di 60mila euro moltiplicato per le unità abitative presenti;
  • Sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione;
  • Installazione di impianti fotovoltaici;
  • Installazione di colonnine di ricarica elettrica.

Il bonus viene applicato a condizione che l’immobile venga migliorato, in termini di efficientamento energetico, di almeno 2 classi.

Quali sono le tempistiche previste?

Gli interventi devono essere realizzati tra il 1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 e la restituzione del credito di imposta sarà erogata in 5 anni.

Quale documentazione è richiesta?

La documentazione da presentare per beneficiare del nuovo ecobonus prevede:

  • Dichiarazione di conformità del direttore dei lavori;
  • Scheda informativa degli interventi;
  • APE (Attestato di prestazione energetica)

Insieme a questo, occorre presentare copia del bonifico, bancario o postale.

E’ prevista la cessione del credito?

Anche per questo tipo di manovra, è prevista le cessione del credito fiscale, ovvero la cifra che verrà restituita al cittadino nell’arco di cinque anni, a intermediari finanziari (banche o assicurazioni) o all’impresa che realizza i lavori di efficientamento. 

Ecobonus e Legge di Bilancio 2020

Ecobonus e Sismabonus sono regolamentati rispettivamente dall’art. 14, commi 2-ter e 2-sexies del D.L. n. 63/2013 e dall’art. 16, commi 1-quinquies e 1-septies del D.L. n. 63/2013. Norme che sono state confermate dalla Legge di Bilancio 2020 (Legge 27 dicembre 2019, n. 160), la quale prevede che:

  • possano essere richieste detrazioni fiscali per gli interventi edilizi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, fino al 31 dicembre 2020.
  • Viene invece eliminata la possibilità di richiedere lo sconto in fattura, con l’abrogazione dei commi 2, 3 e 3-ter, dell’art. 10 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 (c.d. Decreto Crescita) per le singole unità abitative.

Lo sconto in fattura è comunque confermato per gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) di importo pari o superiore a 200.000 euro effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali (Art. 1, Comma 70 della Legge di Bilancio 2020), si parla quindi di ristrutturazioni importanti di primo livello. Questa tipologia di ristrutturazioni interessano l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dello stesso e comprendono anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.

Il 2020 si conferma essere un anno di importanti novità in tema di bonus energetici, per chiunque abiti in una realtà residenziale o condominiale, per questo andremo ad analizzare quali sono le ultime novità in materia, come funziona la cessione del credito, il bonus facciate e il ruolo degli ESCo, quali Enel X.

Sismabonus e Ecobonus: le ultime novità

La Legge di Bilancio 2020 conferma quanto già previsto nel 2019 in tema di cessione del credito per gli ecobonus e sismabonus. E’ possibile infatti cedere ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi di efficientamento o ad altri soggetti privati un credito pari alla detrazione Irpef spettante, come pagamento di una parte del corrispettivo, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2020 (2021 per quelle condominiali).

I soggetti privati a cui cedere il credito devono essere collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione, come per esempio in caso di lavori condominiali ad altri condomini cui spetta la detrazione. Sono ammesse le Energy Service energy Companies (E.s.co.) e le società di servizi energetici (Sse).

Tra le novità, c’è da segnalare il nuovo Bonus Facciate 2020 che stabilisce un credito di imposta per i lavori di recupero e risanamento delle pareti esterne degli edifici (siano essi edifici condominiali, ville singole, ecc…). Il bonus è indicato nell’Art. 25 del DDL di Bilancio 2020 e statuisce che:
“(…) Per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi edilizi, ivi inclusi quelli di manutenzione ordinaria, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici la detrazione dall’imposta lorda di cui al comma l è incrementata al 90 per cento. Non si applicano i limiti massimi di spesa di cui al comma l del presente articolo e dei commi l e 3 dell’articolo 16-bis del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni (…)”.

Sorprende invece l’abolizione della cessione del credito d’imposta per l’istallazione di impianti fotovoltaici.

Comunicazione ENEA Ristrutturazione 2020

L’attuale Legge di Bilancio introduce anche l’obbligo di comunicazione ENEA anche per le ristrutturazioni edili. L’obbligo, già previsto dalla scorsa Legge di Bilancio, stabilisce che vengano comunicati a ENEA gli interventi di ristrutturazione edile, che vanno ad aggiungersi a quelli per la riqualificazione energetica degli edifici. La comunicazione ENEA può essere effettuata tramite il sito dedicato

Interventi di efficientamento previsti dalla Legge di Bilancio 2020

Vediamo ora quali sono gli interventi previsti dalla Legge di Bilancio 2020 per i  quali è possibile richiedere la detrazione e che rientrano tra gli interventi di efficientamento:

InterventoDetrazione Fiscale
Bonus Ristrutturazioni 2020Detrazione IRPEF al 50% per una spesa max di 96.000.000€
Sismabonus 2020Detrazione o sconto in fattura per interventi di riduzione di rischio cosi suddivisi:
- 70% per riduzione di 1 classe di rischio
- 75% per riduzione di 2 classi di rischio
- 75% per riduzione di 1 classe di rischio nei condomini
- 85% per riduzione di 2 classi di rischio nei condomini
Ecobonus 2020Detrazione o sconto in fattura al 65% o 50% per interventi di efficientamento energetico fino a max 100.000€:
- Bonus caldaia: da 0% a 50% e fino al 65% a seconda della tipologia di caldaia
- Bonus zanzariere: se dotate di schermature solari al 50%
- Bonus tende da sole: Pari al 50%
- Bonus finestre e infissi: pari al 50%

Cos’è la cessione del credito di imposta?

La cessione del credito è disciplinata dall’articolo 1260 del codice civile “cedibilità dei crediti”:

Il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge…”

La cessione del credito riguarda i soggetti che rientrano nella cosiddetta no tax area (con reddito complessivo annuo non soggetto a imposizioni fiscali IRPEF). La cessione permette ai contribuenti di cedere la detrazione fiscale a fornitori o altri soggetti privati.

Per i lavori condominiali occorre indicare la cessione del credito nella delibera assembleare. Sarà l’amministratore che dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione contenente tutti i dati richiesti.

Cessione del credito e condominio

Vediamo ora cosa succede nel condominio. La cessione del credito è una pratica, già messa in opera da alcune ESCo (Energy Service Company), che consiste nell’acquisire il credito fiscale dei condomini che intendono usufruire dei bonus. In questo modo, il contribuente cede il credito fiscale ad una società che acquistandolo anticipa uno sconto in fattura.

Ecobonus Enel X 2020

Quella che fino ad oggi sembrava una pratica di poche società entra ufficialmente in una delle più importanti multinazionali dell’energia e del gas: Enel X.

Enel X si propone con un programma mirato alla riqualificazione abitativa rivolto ai condomini con più di 8 unità immobiliari. Grazie alla cessione del credito a Enel X il costo di cui si deve fare carico il condominio si limita alla sola quota della parte non coperta dagli incentivi fiscali e così si riduce drasticamente la spesa che il condomino dovrà anticipare.

Francesco Venturini, AD di Enel X , ha dichiarato: “Noi, acquistiamo dal condomino tutto il credito d’imposta, che può andare dal 50% all’85% del costo dell’intervento a seconda della tipologia. Lo sconto sarà del 5-6%, quindi vantaggioso per i condomini. Questo dovrebbe avere un impatto positivo sul bacino di utenza. Che è enorme”.

Perché cedere il credito a Enel X?

Per finanziare le richieste che saranno formulate, Enel ha previsto di investire 260 milioni di euro nel bilancio 2019.  In 400 condomini italiani i lavori di riqualifica sono già partiti. Numeri ancora al di sotto del potenziale.

“L’efficienza energetica, continua Venturini, è il nostro mestiere. Inoltre siamo dei forti contribuenti e quindi abbiamo la capienza fiscale per recuperare, tramite il credito d’imposta distribuito nei 10 anni, le somme che anticipiamo. Infine, su questa operazione, diversamente da altri operatori o utility che agiscono esclusivamente dal punto di vista finanziario ci mettiamo la faccia: Enel X si fa garante della qualità dei lavori che saranno eseguiti e che seguiremo direttamente dalla proposta iniziale alla loro conclusione”.

Quali interventi sono ammessi con gli ecobonus di Enel X??

La tipologia di lavori in condominio è varia e flessibile in quanto può riguardare sia un pacchetto di interventi globale che uno parziale in base alle necessità dell’edificio. Enel X elenca alcune tipologie di intervento ammesse sfruttando gli ecobonus:

  • detrazione dell’85% per interventi di miglioramento di 2 classi sismiche se effettuati contestualmente all’installazione del cappotto termico
  • dal 50% al 65% per gli impianti di riscaldamento centralizzato
  • dal 50% al 65% per i sistemi di building automation e collettori solari
  • 50% per finestre e infissi 

Conclusioni: Le 5 cose più importanti sulla cessione del credito e gli Ecobonus

Le nuove tecnologie stanno cambiando sempre di più il settore energetico: un’attenzione sempre crescente verso l’ambiente e l’uso del digitale hanno previsto tutta una serie di incentivi diretti a enti pubblici e privati. Grazie agli incentivi dell’Eco-Sisma bonus e alla cessione del credito è possibile apportare delle migliorie sostanziali, in termini di risparmio energetico e valorizzazione dell’immobile, tra cui i condomini, senza doversi porre dei problemi in termini di liquidità immediata.

Abbiamo visto come il DL “Rilancio”, emanato per far fronte alla crisi economica causata dal Coronavirus, va ad implementare gli incentivi già previsti nella Legge di Bilancio del 2020.

Qui riassumiamo le 5 cose più importanti da tenere in considerazione se si ha intenzione di sfruttare le misure previste dal governo:

  1. Chi può richiedere gli incentivi? Una detrazione fiscale del 110% sulla spesa sostenuta, spetta a chi effettuerà lavori di efficientamento energetico, di prevenzione antisismica e per interventi connessi relativi all’installazione di impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Possono richiedere la detrazione i condomini, le singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale e gli Istituti autonomi case popolari (IACP).
  2. Quali sono le tempistiche? L’incentivo riguarda le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Il credito di imposta verrà restituito in 5 anni.
  3. A quanto ammonta il bonus facciate? Il bonus facciate non ha subito variazioni rispetto a quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2020. E’ prevista quindi una detrazione fiscale al 90% per il ripristino o il restauro delle facciate spetta agli edifici situati nelle zone A o B o ad esse assimilate.
  4. Quali sono gli interventi di efficientamento ammessi? – Interventi di isolamento termico, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (Massimale di spesa: 60mila euro x n. unità immobiliari che compongono l’edificio);
    – Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (Massimale di spesa 30mila euro x n. unità immobiliari che compongono l’edificio);
    – Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (Massimale di spesa 30mila euro);
    Installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica
    (Massimale di spesa: 48mila euro);
    Installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (Massimale di spesa: 3.000 euro);
    Interventi di messa in sicurezza sismica degli edifici.
  5. Come utilizzare il beneficio fiscale? chi esegue i lavori potrà beneficiare della detrazione recuperando il 110% dell’importo speso nelle dichiarazioni dei redditi dei 5 anni successivi al 2021. E’ prevista anche la possibilità di cedere il credito fiscale ad altri soggetti (es. Banche) o di sfruttare lo sconto in fattura. Lo sconto in fattura sarà pari alla detrazione e anticipato dal fornitore, il quale potrà recuperarlo sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successiva cessione.