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Condomino moroso: cosa bisogna fare?

Si definisce moroso il condomino che non ha corrisposto la sua parte di oneri condominiali. Una delle innovazioni apportate dalla riforma del condominio (220/2012) riguarda proprio la figura del condomino moroso. Tale riforma si occupa di individuare i diritti e i doveri delle parti coinvolte in una situazione di morosità.

I poteri dell’amministratore 

L’amministratore acquisisce, grazie alla riforma del condominio, la capacità di recuperare i crediti condominiali senza previa autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale. Inoltre viene abolito l’obbligo da parte dell’amministratore di mettere in mora il condomino inadempiente.

In base all’articolo 63 c.c. disp att. l’amministratore di condominio può ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo nei confronti del condomino moroso che, a sua volta, può opporsi.

Abbiamo già detto che l’amministratore ha la facoltà di agire nei confronti del condomino moroso, esiste però un termine entro il quale tutto ciò è consentito. L’amministratore ha tempo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale per agire contro il condomino moroso.

Un’altra facoltà riconosciuta all’amministratore può essere considerata una misura cautelare. Questa  permette di sospendere l’utilizzo, da parte del condomino moroso, dei servizi comuni destinati a godimento separato.

condomino moroso: cosa fare?

Se il debito del condomino moroso è verso terzi? 

Fino ad ora ci siamo occupati di descrivere quale azioni possono essere intraprese se il condomino si rende moroso.

Adesso è opportuno soffermarci sulle caratteristiche degli obblighi nei confronti di terzi. La legge stabilisce che i condomini debbano corrispondere l’ammontare del debito in misura ai millesimi di proprietà posseduti.

Poniamo il caso però che una ditta abbia eseguito dei lavori per un condominio e che la maggior parte dei condomini abbia pagato la sua quota. Nel momento in cui la ditta non rientra del credito, a causa di un condomino inadempiente, la legge dice che sarà compito dell’amministratore fornire il nome del condomino moroso a questa. Una volta ricevuto il nome del condomino moroso la ditta potrà procedere con la sua “previa escussione”.

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Tabelle millesimali: come redigerle e modificarle

Le tabelle millesimali servono a determinare l’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio in misura pari al valore e alla grandezza dell’unità abitativa di cui è proprietario.

Cosa sono i millesimi e a cosa servono

La Corte di Cassazione, a sezioni unite, il 9 agosto 2010 ha affermato che: “I millesimi riflettono il rapporto di valore tra le diverse unità immobiliari site nel condominio”. Questa sentenza ha anche chiarito che il millesimo di proprietà serve per ripartire gli oneri condominiali e per determinare le maggioranze assembleari. Nello specifico il millesimo rappresenta l’espressione numerica del rapporto tra i valori delle unità abitative e l’intero immobile (rapportato a 1000).

Abbiamo già detto che il calcolo dei millesimi avviene attraverso il ricavo della superficie reale dell’unità abitativa. Una volta fatto questo, la superficie viene moltiplicata per i coefficienti di riduzione o di aumento che restituiscono i dati relativi l’effettivo utilizzo della superficie.

I coefficienti che vengono applicati alla superficie dell’abitazione non sono solo quelli di aumento e di riduzione ma possono seguire criteri diversi (luminosità, funzionalità, esposizione ecc..).

tabelle millesimali condominio

Le tabelle millesimali e le sue forme

L’articolo 68 disp. att. c.c. afferma che i millesimi vengono riportati, in un’apposita tabella allegata, al regolamento di condominio.

Le tabelle millesimali sono un documento all’interno del quale vi è riportata la rappresentazione grafica dei millesimi appartenenti a ciascun condomino.

Per una corretta stesura delle stesse, è necessario tenere in considerazione alcune regole:

  • Le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento di condominio;
  • Sono obbligatorie quanto i condomini sono più di dieci;
  • Ogni condomino può, per sua iniziativa, avviare il processo di formazione;
  • Per l’approvazione delle tabelle millesimali ci si rifà alle maggioranze dettate dall’art. 1136 c.c.

Le tabelle millesimali possono assumere tre forme:

  • Contrattuali;
  • Assembleari;
  • Giudiziali.

Come modificare le tabelle millesimali

La riforma del condominio (220/2012) ha sancito che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.

Le tabelle millesimali, quindi, possono essere modificate quando risultano come conseguenza di un errore o come conseguenza di una modificazione strutturale dell’edificio.

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Richiedere alla banca la documentazione delle spese condominiali

Chiedere l’estratto conto bancario

Una delle preoccupazioni maggiori di chi abita in un condominio, è sapere da dove vengono le spese che si è tenuti a pagare. E’ importante che l’amministratore fornisca tutta la documentazione delle spese condominiali, necessaria a rendere trasparenti i movimenti bancari e postali. La documentazione delle spese condominiali deve attestare i servizi per i quali i soldi del condomino sono stati utilizzati. 

Normalmente, la copia dell’estratto conto bancario va richiesta per prima cosa all’amministratore. Questo è tenuto in ogni circostanza a consegnarla al richiedente. Nel caso in cui ciò non avvenga è possibile contattare direttamente la banca in cui è aperto il conto corrente condominiale.

Come richiedere la documentazione delle spese condominiali

Il condomino che vuole visionare la lista movimenti, il rendiconto e gli estratti conto, deve prima di tutto farne richiesta all’amministratore. Questa deve pervenire tramite raccomandata, di cui tenere copia, in modo da poterla presentare come prova all’istituto bancario. Questa procedura basta per impegnare la banca a fornire la documentazione delle spese condominiali, a spese del condomino. Dunque l’amministratore, il quale non è proprietario ma solo gestore, non è l’unica figura che ha facoltà di accedere ai documenti bancari condominiali.

Nonostante il processo non sia veloce, e comporti al proprietario una certa quantità di atti da compiere autonomamente e di esborsi monetari, la disciplina gli assicura la sicurezza di non dover rimanere all’oscuro sulle manovre amministrative. L’amministratore disonesto, che vuole coprire una cattiva gestione dello stabile, può essere scoperto dal singolo condomino che nutre dei dubbi a riguardo, e le sue malefatte portate alla luce.

Il metodo di Condexo snellisce fortemente tutte queste procedure ed elimina i costi a carico del condomino, rendendo la gestione cristallina, in quanto i movimenti bancari saranno sempre consultabili online.

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Rumori in condominio, orari e regole

Abbiamo già parlato di quanto possa essere difficile la convivenza in condominio, a causa delle molteplici piccole grandi problematiche che derivano dallo stare insieme. Stavolta andiamo a parlare dei rumori in condominio, una delle maggiori fonti di liti tra vicini. Vedremo quali sono quelli ammessi, le fasce di tolleranza, e quelli che sono considerati un vero e proprio reato.

Esistono delle fasce orarie per i rumori in condominio?

Va chiarito subito che, per il codice civile, non esistono delle fasce orarie predefinite durante le quali poter fare rumori in condominio  o meno. Spetta al buonsenso di ognuno capire quando poter eseguire determinati lavori o faccende, e quando no. Nel caso questo non avvenisse, a decidere è il giudice, che si esprime per ogni singolo caso. Non vi è infatti una legislazione che stabilisca una soluzione unica per tutti, cui attenersi. Entrano spesso in gioco proprio le regole condominiali, che possono stabilire regole specifiche per lo specifico condominio. Queste regole possono infatti stabilire orari in cui mantenere il silenzio assoluto, bandendo ogni rumore, compresi quelli che il codice civile ritiene tollerabili.

 

Quando i rumori in condominio diventano reato?

I rumori in condominio possono in alcuni casi assumere carattere penale. Si presenta  sotto forma di illecito civile se il disturbo viene arrecato solo a un vicino prossimo alla fonte del rumore. In questo caso, si può intervenire con una lettera di diffida che inviti a terminare le attività rumorose, fino ad arrivare alla causa civile. L’amministratore può intervenire solo se l’attività che crea fastidi contravviene a una regola condominiale. Ben diverso è quando, da un appartamento, si irradia un suono intollerabile che crea disturbo a una pluralità di persone sparse nel condominio. In questo caso non si tratta più di un semplice illecito, ma di una violazione penale in piena regola. E’ lecito chiamare i carabinieri per porre fine al disturbo in quanto l’attività che crea il disturbo prende la forma di reato.

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Bilancio condominiale: come redigerlo e presentarlo

Cos’è il bilancio condominiale?

Il bilancio condominiale è un documento contabile, usato per rendere conto della gestione dello stabile. Illustra: la situazione del patrimonio intesa come crediti e debiti,  il bilancio di entrate e uscite e la presenza di un fondo per le opere straordinarie. Il bilancio condominiale è stilato annualmente  e deve essere approvato dall’assemblea condominiale. Questa va convocata a tal proposito entro 180 giorni dalla chiusura annuale di gestione. Il documento è accompagnato da una relazione, che serve a spiegarlo e renderlo comprensibile. Inoltre vengono presentate insieme anche le fatture dei pagamenti e l’estratto conto del condominio.

I condòmini possono controllarlo?

Come dicevamo, l’approvazione del bilancio condominiale passa dall’assemblea. Questa ha la totale facoltà di controllare il lavoro dell’amministratore, e anche il singolo condomino ce l’ha. Ogni abitante del condominio può chiedere una copia del bilancio da visionare: sia i proprietari che gli inquilini o usufruttuari. Per facilitare questa facoltà, l’assemblea può nominare un singolo revisore o un consiglio di almeno tre persone, che saranno in grado di controllare il bilancio presente e quelli vecchi fino a 10 anni.

Può succedere che il bilancio risulti sbagliato: va capito se si tratta di un errore o di una falsificazione. Nel primo caso, l’errore può derivare di un calcolo errato o da uno sbaglio nel ripartire le somme. In questo caso, l’amministratore può convocare di nuovo l’assemblea per approvare il bilancio corretto. La falsificazione porta invece conseguenze penali per l’amministratore. Si capisce per la presenza di spese inesistenti, e in generale perché la situazione del patrimonio non corrisponde a quella reale. L’amministratore realizza così un profitto illecito, che va sanzionato.

 E se l’amministratore non presenta il bilancio?

E’ obbligo dell’amministratore presentare il bilancio di fine gestione, convocando l’assemblea entro 180 giorni dalla sua chiusura. Se questo non avviene, l’amministratore va incontro a ripercussioni gravi. Anche qui, sia il condominio per intero che il singolo condomino, possono chiedere la revoca dell’incarico, citandolo in tribunale. Con Condexo, non c’è bisogno di attendere l’assemblea per visionare il bilancio: questo viene caricato online, consentendo sempre la sua consultazione.

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Rifacimento della facciata: spesa ordinaria o straordinaria?

Il rifacimento della facciata condominiale rientra in quelle spese che prima o poi possono riguardare ogni condominio. Le questioni di gestione dell’immobile possono notoriamente creare conflitti. Ad esempio, nel caso specifico, non tutti i condòmini possono ritenere questo intervento come indispensabile. In questo caso, ci si chiede se sia obbligatorio partecipare a una spesa che non si ritiene necessaria.

Il rifacimento della facciata è una spesa straordinaria indispensabile oppure no?

Ciò che è importante capire è in quale categoria di spese rientra il rifacimento della facciata. L’art. 1117 c.c. considera la facciata “un bene comune, la cui manutenzione non può ritenersi una spesa voluttuaria”. Le spese voluttuarie infatti sono quelle non rigorosamente necessarie in correlazione alle condizioni del condominio. Di conseguenza non ci si può opporre in assemblea col pretesto della non necessità dell’intervento. L’unico modo di sottrarsi, sarebbe presentarla come una spesa di innovazione, ma ciò è estremamente difficile. Rifare la facciata inoltre è da considerarsi spesa straordinaria in relazione al suo alto costo. Sicuramente è un costo prevedibile, legato al passare del tempo, ma non è comunque possibile considerarlo ordinario in quanto molto più gravoso delle normali spese. 

Dunque, si è obbligati a pagare? Chi deve pagare?

In quanto spesa straordinaria di manutenzione di un bene comune, non ci si può rifiutare di pagare, tutti devono contribuire. Anche se non si ritiene necessario l’intervento in quel momento, la delibera dell’assemblea a favore è vincolante. Far presente la propria contrarietà in assemblea non esonera il condomino dall’obbligo di pagare la sua parte. In quanto spesa straordinaria, spetta di conseguenza ai singoli proprietari. Se un proprietario ha il suo appartamento in locazione, la spesa grava comunque su di lui. L’affittuario non è tenuto a pagare una spesa tanto gravosa, in quanto non rientra tra le spese ordinarie ma in quella serie di interventi a carico esclusivo del proprietario.