Nessun commento

Prevenzione incendi in condominio

La prevenzione degli incedi è uno dei temi più importanti da affrontare all’interno del condominio. In linea di massima rientrano nella disciplina della prevenzione incendi tutte quelle attività volte ad evitare l’insorgenza di un incendio e a limitarne le possibili conseguenze. Sarà dunque compito dell’amministratore verificare e adeguare il condominio a tali disposizioni.

Le attività sottoposte alla prevenzione incendi

Il d.p.r. 1 agosto 2011, n. 151 noto come “Regolamento per la disciplina di procedimenti relativi alla prevenzione incendi” va a elencare le attività soggette alla disciplina. Nello specifico vengono individuate tre categorie (A, B, C) distinte in base al livello di rischio al quale sono potenzialmente soggette. Vediamo nello specifico le tre categorie:

  • Nella categoria A: sono state inserite quelle attività dotate di “regola tecnica” di riferimento. Queste sono contraddistinte da un limitato livello di complessità e quindi di rischio. Tale giudizio è legato alla consistenza dell’attività, all’affollamento e ai quantitativi di materiale presente.
  • Nella categoria B: sono state inserite, come tipologia, le stesse attività della categoria A. Ciò che realmente caratterizza queste attività e le differenzia è un maggiore livello di complessità e l’assenza di una specifica regolamentazione tecnica.
  • Nella categoria C: sono state inserite le attività con un alto livello di complessità indipendentemente dalla presenza di una regola tecnica o meno.

La documentazione

Il Regolamento oltre a classificare le attività in base alla pericolosità chiarisce anche quali siano gli obblighi da rispettare affinché possa essere rilasciato il certificato di prevenzione incendi.

Per le attività nella categoria A è sufficiente presentare al Comando Provinciale dei VV.F., prima di dare inizio all’attività di prevenzione incendi, una SCIA antincendio (Segnalazione Certificata Inizio Attività). Questa deve riportare: la firma di un tecnico abilitato, la documentazione, la certificazione e i grafici relativi all’attività. Una volta presentati questi documenti il Comando ha l’obbligo di verificarne l’attendibilità e di rilasciare la ricevuta che dà il via libera all’inizio dei lavori.  È bene specificare che nonostante il rilascio della ricevuta il Comando Provinciale dei VV.F. potrebbe effettuare sopralluoghi di verifica su richiesta e/o a campione.

Per le attività in categoria B vi è l’obbligo di presentare l’istanza di approvazione del progetto, prima di dare inizio ai lavori, oltre alle procedure già presenti nella categoria A.

Per le attività in categoria è obbligatorio possedere il CPI (Certificato Prevenzione Incendi) prima di dare inizio ai lavori.

prevenzione incendi in condominio

Le regole in condominio

Riguardo alle parti comuni dell’edificio in condominio, bisogna innanzitutto chiarire che gli riguardanti la costruzione secondo norme antincendio si riferiscono ad edifici, di nuova costruzione o soggetti a sostanziali modifiche, di altezza uguale o superiore a 12 m.  L’ “altezza antincendio” è quella che si calcola misurando le distanze esistenti tra il piano terra all’apertura inferiore dell’ultimo piano abitabile.

Per quanto riguarda invece la presenza di estintori in condominio la legge ne prescrive l’obbligatorietà solo negli edifici di altezza superiore a 32 m. Qualora si decidesse, in sede assembleare, di apporli anche in uno stabile meno alto, spetterebbe all’amministratore di condomino occuparsi della richiesta e della manutenzione. Per la manutenzione degli estintori bisogna far riferimento alla norma UNI 9994 del 2013 che la prevede con cadenza semestrale. Il relativo costo della manutenzione deve essere inserito dall’amministratore nel preventivo annuale di gestione.

 

Nessun commento

Il condominio e la nuova normativa sulla privacy

Dallo scorso 25 maggio è entrato in vigore il Regolamento UE 2016/679 in materia di privacy, conosciuto anche come GDPR. Questo va a incidere sul lavoro dell’amministratore. Vediamo come:

Fino ad ora all’interno del contesto condominiale si era soliti far riferimento all’articolo 1130, comma 6 del codice civile che prescrive tra gli obblighi dell’amministratore: “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”.

Privacy e trattamento

Il Regolamento chiarisce che con il termine “trattamento” vengono indicate tutte le operazioni effettuate su un dato. Nello specifico l’art. 4 punto 2 afferma che: “qualsiasi operazione o insieme di operazioni, compiute con o senza l’ausilio di processi automatizzati e applicate a dati personali o insiemi di dati personali, come la raccolta, la registrazione, l’organizzazione, la strutturazione, la conservazione, l’adattamento o la modifica, l’estrazione, la consultazione, l’uso, la comunicazione mediante trasmissione, diffusione o qualsiasi altra forma di messa a disposizione, il raffronto o l’interconnessione, la limitazione, la cancellazione o la distruzione”.

L’amministratore svolgendo il duplice ruolo di rappresentante legale del condominio e di responsabile del trattamento dovrà rispondere di eventuali danni causati dal non corretto uso delle norme riguardanti il trattamento dei dati dei condòmini.

privacy in condominio, GDPR

Informativa

L’elemento in comune tra la vecchia e la nuova normativa sulla privacy riguarda l’informativa. Questa deve essere consegnata ad ogni condomino riportante: il nome e il cognome del titolare del trattamento (in questo caso l’amministratore) e i recapiti di quest’ultimo.

In linea generale l’informativa ha lo scopo di informare gli interessati circa:

  • le finalità per cui vengono trattati i dati;
  • le modalità del trattamento;
  • la obbligatorietà o facoltatività della consegna dei dati;
  • i soggetti che possono prendere visione dei dati;
  • l’ambito di diffusione dei dati;
  • il periodo di trattamento e di detenzione dei dati.

Consenso

Gli articoli 6,7,9 del Regolamento chiariscono che ogni operazione sui dati per scopi diversi da quelli indicati nell’informativa necessitano di un consenso. Se ciò non avviene ogni azione è considerata illecita e perseguibile.

Fanno parte della categoria che necessitano di consenso quei dati che vanno a rilevare: l’origine razziale o etnica, le opinioni politiche, le convinzioni religiose o filosofiche, l’appartenenza sindacale, la salute, la vita o l’orientamento sessuale. Va infine richiesto il consenso se si volessero utilizzare i dati per scopi promozionali.

Responsabilità

Una delle innovazioni più grandi apportate dal Regolamento è il principio di responsabilizzazione (accountability) dei titolari e dei responsabili del trattamento dei dati.

Il titolare del trattamento dei dati “determina le finalità e i mezzi del trattamento dei dati personali”, mentre il responsabile del trattamento dei dati “tratta i dati personali per conto del titolare del trattamento”.

Spetta dunque al titolare del trattamento il compito di decidere autonomamente le modalità, le garanzie e i limiti del trattamento dei dati personali, nel rispetto delle disposizioni normative. Deve inoltre essere in grado di dimostrare di avere adottato un processo complessivo di misure tecniche e organizzative per la protezione dei dati personali.

Nessun commento

Assemblea di condominio: tutte le caratteristiche

Quando si parla di assemblea di condominio bisogna specificare che questa insieme all’amministratore costituiscono gli organi rappresentativi. In assemblea di condominio vengono prese le decisioni che riguardano le parti comuni dell’edificio.

La convocazione

L’assemblea di condominio viene convocata dall’amministratore con un apposito documento che deve riportare le seguenti voci:

  • Chi convoca l’assemblea;
  • Il giorno, il luogo e l’orario nel quale si svolgeranno le due differenti convocazioni;
  • I partecipanti all’assemblea: qualora ve ne sia bisogno, oltre ai proprietari, anche gli inquilini e gli usufruttuari. I proprietari che non possono partecipare all’assemblea provvederanno a consegnare una delega ad un altro condomino per far valere la loro posizione in sede assembleare;
  • L’ordine del giorno ovvero gli argomenti che verranno trattati durante l’assemblea e per i quali potranno essere emanate delle delibere.

La convocazione dell’assemblea di condominio deve essere consegnata obbligatoriamente almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione. Le modalità di consegna della convocazione sono differenti: questa infatti può essere inviata tramite fax, lettera raccomandata, PEC o consegnata di persona.

L’assemblea condominiale deve essere convocata almeno una volta l’anno per l’approvazione dei conti della gestione cioè dei preventivi di spesa e del consuntivo dell’anno precedente. In questi casi si parla di assemblea ordinaria.

L’assemblea può essere convocata tutte le volte che è necessario deliberare su questioni particolari. In questi casi si parla di assemblea straordinaria.

assemblea di condominio

Assemblea di condominio: svolgimento

L’assemblea di condominio è svolta seguendo un preciso ordine che possiamo dividere in fasi:

fase preliminare: prima di iniziare a discutere dell’ordine del giorno dovranno essere indicati in sede assembleare due condòmini che ricoprano il ruolo di presidente e di segretario. Il presidente avrà il compito di gestire e organizzare la discussione. Il segretario avrà il compito di redigere il verbale. Si procederà poi alla verifica delle presenze e all’acquisizione delle deleghe.

fase di discussione: questa è la fase in cui vengono analizzati gli ordini del giorno e vengono prese le decisioni con un sistema basato sulle maggioranze (art. 1136 c.c.). Chiariamo però che queste ultime differiscono a seconda che ci si trovi in prima o in seconda convocazione. In prima convocazione, affinché le delibere possano considerarsi valide, devono partecipare all’assemblea almeno la maggioranza dei condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio. In seconda convocazione devono partecipare almeno un terzo dei condòmini con un terzo del valore dell’edificio.

Terminata la fase di discussione dei vari punti presenti nell’ordine del giorno e arrivati ad una decisione in merito si potrà passare alla fase finale.

Il verbale dell’assemblea

fase finale: la chiusura dell’assemblea di condominio prevede la stesura di un verbale all’interno del quale dovranno essere annotate: tutte le fasi dell’assemblea, le presenze, le deleghe e le delibere. Una volta compilato, il verbale verrà consegnato all’amministratore che dovrà trascriverlo in un apposito registro. Le delibere approvate in sede assembleare dovranno infine essere inviate a tutti i condòmini in modo da tenere informati anche gli assenti.

Nessun commento

Amministratore di condominio: requisiti, nomina e revoca

Amministratore di condominio: ha il compito di rappresentare tutti i condomìni che lo hanno eletto. Quale organo di rappresentanza è tenuto ad osservare alcune regole. Vediamo quali.

Requisiti dell’amministratore di condominio

L’articolo 71-bis della nuova legge n. 220/2012 elenca i requisiti necessari che ogni individuo deve possedere per ricoprire la carica di amministratore di condominio.

Nello specifico possono svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro che:

  • “hanno il godimento dei diritti civili”: ovvero la piena capacità giuridica e cioè la libertà di compiere atti giuridici senza alcuna limitazione;
  • “non hanno avuto condanne penali”: ovvero coloro che non hanno commesso delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altro delitto non colposo per il quale la legge prevede la pena di reclusione tra un minimo di due anni e un massimo di cinque anni;
  • “quelli che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione”: l’autorità giudiziaria emette dei provvedimenti che mirano a contrastare la pericolosità di una persona;
  • “non hanno il proprio nome annotato nell’elenco dei protesti cambiari”: coloro cioè che non hanno pagato le cambiali;
  • “i non interdetti o inabilitati”: coloro cioè sottoposti a misure che limitano la libertà di individui con particolari patologie;
  • “possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado”;
  • “hanno frequentato un corso di formazione iniziale e degli aggiornamenti periodici in materia di amministrazione condominiale”.

nomina amministratore di condominio

Nomina

La nomina dell’amministratore condominiale può avvenire in due ipotesi:

La prima ipotesi riguarda la nomina obbligatoria che prevede l’obbligatorietà di nomina di un amministratore in un edificio con un minimo di nove condòmini proprietari.

La seconda ipotesi  riguarda la nomina facoltativa che  prevede in sede assembleare la nomina di un amministratore che gestisca le parti comuni anche se l’edificio in questione non è un condominio. (numero di proprietari inferiore a quanto previsto dalla legge per costituire un condominio).

Ogni condomino prima di nominare un amministratore avrà il diritto di visionare le diverse candidature, ognuna delle quali dovrà presentare un preventivo per le sue prestazioni. Una volta individuata l’offerta più interessante si procederà con la nomina dell’amministratore condominiale attraverso la firma di un contratto di mandato.

Nel caso in cui l’assemblea non riesca a pervenire ad un nome sarà compito dell’Autorità Giudiziaria (art. 1129 c.c.) nominare l’amministratore di condominio.

Revoca

L’articolo 1129 c.c. stabilisce che in ogni momento del suo operato l’amministratore di condominio può essere revocato. La revoca avviene in due modi: attraverso l’assemblea con una decisione unanime dei condòmini (revoca assembleare); attraverso l’Autorità Giudiziaria con un ricorso da parte di alcuni condòmini (revoca giudiziaria). In quest’ultima ipotesi sarà compito dei condòmini che hanno fatto ricorso portare le prove di una cattiva gestione dell’amministratore che giustifichino la sua revoca.

Nessun commento

Supercondominio: cos’è e come si costituisce?

Il supercondominio si costituisce nel momento in cui due o più edifici hanno dei beni o dei servizi in comune. Il supercondominio data la sua composizione particolare viene chiamato anche condominio orizzontale o condominio complesso. Quando parliamo di beni e servizi in comune intendiamo ad esempio: un giardino, un cortile, un parcheggio, i servizi d’illuminazione o di riscaldamento e il portiere.

La costituzione dunque è subordinata alle modalità di costruzione degli edifici e non ad una decisione presa in assemblea condominiale.

I beni e i servizi  oltre a dover essere in comune tra gli edifici devono avere un rapporto di accessorietà con gli edifici. Per accessorietà s’intende che i beni e i servizi in questione devono servire in egual modo tutti gli edifici che fanno parte del supercondominio.

I costi

Come avviene per un condominio classico le spese per le parti comuni vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà tra tutti i condomini dei vari edifici. Essendo il condominio e il supercondominio due realtà separate ogni edificio avrà due tabelle millesimali: una relativa alle spese del supercondominio e una relativa alle spese del singolo condominio.

supercondominio

Chi fa l’amministratore?

La carica di amministratore del supercondominio può essere ricoperta sia dall’amministratore dei singoli condomini che da un individuo differente. Come accade in un normale condominio l’amministratore verrà eletto a maggioranza in sede assembleare. Una volta eletto l’amministratore dovrà limitarsi ad occuparsi delle questioni riguardanti la gestione del supercondominio. Ogni cambiamento o decisione verrà valutata e approvata nell’assemblea condominiale.

Si può sciogliere un supercondominio?

Il supercondominio può essere sciolto in modo tale che le varie parti che lo compongono si costituiscano come edifici autonomi.

La possibilità di scioglierlo sussiste anche se rimangono in comune alcuni beni o servizi. In questo caso sarà possibile gestire le parti in comune grazie ad un’apposita convenzione.

Un altro caso in cui si può procedere allo scioglimento  si verifica quando vengono fatti dei lavori di modifica agli stabili. Per procedere all’esecuzione di tali lavori sarà necessaria l’approvazione di almeno due terzi dei millesimi in sede assembleare.

Due diverse maggioranze a seconda dei casi:

  • In assemblea condominiale: maggioranza degli intervenuti con almeno la metà dei millesimi;
  • Dall’autorità giudiziaria: con la domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio che vuole dividersi dal supercondominio. In linea generale il giudice non approverà la mozione se risulterà impossibile costituire porzioni di edifici autonomi.
Nessun commento

Assicurazione condominiale: cos’è e chi la stipula

Assicurazione condominiale: cos’è? Si tratta di una polizza che prende generalmente il nome di “Polizza Globale Fabbricati”. Ha il compito di proteggere il condominio e i condòmini da eventuali danni causati alla proprietà pubblica e a quella privata.

Assicurazione condominiale è obbligatoria? 

L’ordinamento in vigore non prescrive l’obbligatorietà di stipula della polizza, a meno che questa non sia prevista dal regolamento di condominio. In questo caso è l’amministratore di condominio che deve prendersi l’incarico di stipulare l’assicurazione, in quanto rappresentante legale dello stesso, nel caso in cui questa non sia stata già fatta.

Un altro caso in cui l’assicurazione del condominio può essere stipulata si verifica quando, in sede di assemblea, la maggioranza dei condòmini chieda all’amministratore di avviare le pratiche per munire il condominio di una polizza assicurativa.

Nonostante l’assicurazione condominiale sia, come abbiamo detto, facoltativa. Al giorno d’oggi è sempre meglio munirsi di una polizza che protegga il condominio e i suoi abitanti da possibili danni.

assicurazione condominiale

Assicurazione condominiale: cosa copre? 

La Polizza Globale Fabbricati copre i danni al condominio, alle abitazioni private dei condòmini e i danni provocati dal condominio alle proprietà o alla persona di terzi.

L’assicurazione di condominio base comprende la copertura dei danni riguardanti due argomenti:

  • Incendio: nel quale vengono compresi anche i danni causati da fulmini, esplosioni e implosioni;
  • Responsabilità civile del condominio (RC): la quale comprende la copertura dei danni causati a terzi (Rct), causati a prestatori di lavoro (Rco) e causati dall’utilizzo delle parti comuni del fabbricato.

Alle clausole base della polizza possono essere applicate delle opzioni aggiuntive che possono prevedere la copertura di tanti altri danni come quelli idrici o quelli ai lastrici. Grazie a queste personalizzazioni è possibile soddisfare tutte le esigenze dei vari condomìni.

Assicurazione condominiale: quali sono i costi? 

In campo di assicurazione condominiale i costi possono variare in base a tre elementi:

  • I massimali (cifra massima che l’assicurazione intente pagare per risarcire un danno);
  • Le coperture base o aggiuntive che compongono la polizza;
  • Le caratteristiche strutturali del condominio.

Determinate le caratteristiche della polizza si procede alla stipula della stessa. Come vengono ripartite le spese tra i condòmini? Come accade per le spese ordinarie il pagamento della polizza viene ripartita tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà.