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Ecobonus domotica 2018: fino al 65% di detrazioni

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Prima di entrare nel dettaglio del tema Ecobonus domotica facciamo chiarezza su cos’è effettivamente questa pratica. La domotica è una scienza multidisciplinare in grado di rendere automatizzate le funzioni degli impianti di una casa, di un condominio, di un hotel ecc. In altre parole la domotica, sfruttando le nuove tecnologie, permette di gestire a distanza la propria abitazione e di ottimizzare e ridurre il consumo energetico.

Linee guida e requisiti Ecobonus domotica

Ecobonus domotica prevede una detrazione pari al 65% delle spese per l’adeguamento tecnologico della propria casa. Questa agevolazione fiscale è stata confermata fino al 31 dicembre 2018, i contribuenti interessati a fruirne dovranno presentare domanda. Questa dovrà essere fatta presso l’ENEA, ovvero, l’Agenzia nazionale per l’efficienza energetica che gestisce il bonus Irpef o Ires, attraverso la compilazione e invio Comunicazione ENEA 2018.

Gli aventi diritto alla detrazione domotica sono: proprietari di appartamento, proprietari di un intero condominio, titolari di reddito d’impresa e professionisti.

Secondo il vademecum ENEA, per usufruire del bonus, bisognerà essere in possesso di requisiti sia tecnici che dell’immobile.

Per quanto riguarda l’immobile, affinché la detrazione venga accordata, al momento della richiesta dovrà presentare le seguenti caratteristiche:

  • Regolarmente accatastato o in corso di accatastamento;
  • In regola con i pagamenti dei tributi;
  • Dotato di impianto di riscaldamento centralizzato o autonomo (sono esclusi i camini).

Per quanto riguarda i requisiti tecnici l’Ecobonus domotica è concessa per la fornitura e messa in opera di sistemi che permettano di gestire in automatico e personalizzare le soluzioni relative al riscaldamento, alla produzione di acqua calda, ai condizionatori.

ecobonus domotica 2018

La documentazione

Fino ad ora ci siamo occupati di individuare le caratteristiche delle soluzioni domotiche e i requisiti per accedere alle detrazioni del 65% previste da l’Ecobonus domotica. Ora vediamo come far richiesta agli enti preposti e quali documenti vanno conservati.

  1. Documentazione da inviare all’ENEA che attesti le spese relative al 2018 entro 90 giorni dalla fine dei lavori:
  • Per installazione domotica va presentato il modulo Allegato E del decreto edifici;
  • Per installazione + sostituzione del generatore di calore va presentato il modulo Allegato E;
  • Installazione + pannelli solari per la produzione di acqua calda va presentato il modulo Allegato F.
  1. Documentazione da conservare:
  • Perizia redatta da un tecnico abilitato attestante il possesso dei requisiti tecnici richiesti;
  • Schede tecniche;
  • Allegato E o F del decreto edifici in originale inviato all’ENEA, firmato dal tecnico o dal cliente;
  • Fatture relative alle spese per i lavori;
  • Ricevuta del bonifico bancario o postale, modalità di pagamento obbligatoria se chi usufruisce della detrazione è una persona fisica. Nella causale del bonifico, deve essere indicato il riferimento alla Finanziaria 2007, il numero della fattura e la relativa data di emissione, i dati di chi chiede la detrazione e del beneficiario del bonifico;
  • Ricevuta di avvenuta trasmissione telematica della documentazione a ENEA, codice Cpid. Per chi, invece, spedisce i documenti tramite raccomandata, dovrà allegre la ricevuta della stessa.

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Regolamento condominiale: assembleare e contrattuale

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In condominio si è soliti far riferimento all’espressione “regolamento” in maniera generalizzata. L’intento di questo articolo è quello di chiarire che il regolamento condominiale non è unico e che in base alla configurazione che va ad assumere deve rispettare differenti norme.

Il concetto di regolamento

In ambito condominiale l’articolo 1138 c.c. afferma che ogni edificio con più di dieci proprietari vi è l’obbligo di adottare un regolamento. Ma cosa s’intende per regolamento? Può essere definito come una sorta di statuto che serve a disciplinare la gestione delle parti comuni.

Nello specifico esistono due tipi di regolamento condominiale: quello assembleare e quello contrattuale. Vediamoli

Regolamento condominiale assembleare

L’articolo 1138 c.c., primo comma, c.c. afferma che: “Il regolamento condominiale assembleare deve contenere esclusivamente le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.

Per approvarlo è necessario che, in sede assembleare, la maggioranza dei proprietari, che rappresenti i 500 millesimi del valore dell’intero edificio, voti favorevolmente.

Una volta votato e approvato il regolamento diventa vincolante per tutti i condòmini pena sanzioni.

regolamento condominiale

Regolamento condominiale contrattuale

Il regolamento condominiale contrattuale oltre a far rispettare le disposizioni previste per quello assembleare permette di:

  1. Adottare delle norme ulteriori e in alcuni casi derogatorie rispetto a quanto previsto dalla legge (per esempio le deroghe alla ripartizione delle spese condominiali);
  2. Introdurre limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva (per esempio divieto di destinare la propria unità immobiliare ad ufficio o a detenere animali).

Per essere valido, il regolamento contrattuale deve essere sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio o quanto meno accettato da parte di tutti quanti attraverso un richiamo espresso contenuto nell’atto d’acquisto.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare che una volta effettuata la prima compravendita, se il regolamento, già accettato, viene anche trascritto nei pubblici registri immobiliari, allora varrà per tutti i successivi acquirenti, indipendentemente dalla sua accettazione. La trascrizione, infatti, lo rende opponibile ai terzi (Cass. 17 marzo 1994, n. 2546).

Le regole per la modifica dei regolamenti

Per modificare le clausole del regolamento condominiale assembleare saranno sufficienti le maggioranze previste per l’approvazione. Per quanto riguarda il regolamento contrattuale è dovuta intervenire la Corte di Cassazione per dirimere la situazione.  In definitiva mentre un regolamento assembleare non può mai essere contrattuale, quest’ultimo in relazione al contenuto delle sue clausole può avere quella natura e dunque il regolamento contrattuale in alcune sue clausole (o in tutte a seconda della loro natura) potrà essere modificato con le maggioranze richieste per la modifica di quello assembleare.

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Cassette postali condominiali: quali regole?

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Cassette postali condominiali è questa l’espressione più comunemente utilizzata per indicare il casellario postale condominiale. Che ci si riferisca a questi oggetti con un’espressione o con l’altra bisogna essere a conoscenza delle norme che regolamentano il loro posizionamento e utilizzo. 

Questo articolo si pone l’intento, dunque, di contrastare ogni errore in materia.

Le disposizioni di legge per i proprietari delle cassette postali condominiali 

La prima domanda alla quale vogliamo rispondere è: “Dove vanno posizionate le cosidette buche delle lettere?”. Iniziamo con l’affermare che ogni domicilio deve possedere la sua personale cassetta delle lettere. Questa infatti, è necessaria affinché il proprietario dell’abitazione riceva le proprie comunicazioni. 

In materia sono intervenute diverse normative che hanno provveduto a disciplinarne il posizionamento, la struttura e i materiali delle cassette postali condominiali. Primo di questi fu il decreto del 9 aprile 2001 con cui il Ministero delle Comunicazioni ha provveduto ad approvare le condizioni generali del servizio postale. Successivamente è stato approvato il decreto del 1 ottobre 2002 del Ministero dello sviluppo economico che ripropone il contenuto del primo. Infine a conferma della delibera è intervenuta l’Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni con un decreto del 20 giugno 2013.

cassette postali condominiali

Cassette domiciliari e cassette condominiali

Per quanto riguarda le “cassette domiciliari” si afferma che il recapito degli invii semplici è effettuato in apposite cassette accessibili al portalettere installate dal destinatario a proprie spese.   La forma e le dimensioni della cassetta e l’apertura devono risultare tali da consentire di introdurvi gli invii senza difficoltà. Queste sono le chiare disposizioni per quanto riguarda le cassette postali domiciliari, quando però si parla di quelle condominiali sorgono i problemi. 

Le cassette postali condominiali devono allo stesso tempo essere accessibili per tutti i condòmini e rispettare la normativa vigente. Il provvedimento, a questo proposito, chiarisce che: “Negli edifici plurifamiliari, nei complessi formati da più edifici e negli edifici abitati a sede d’impresa, le cassette devono essere raggruppate in un unico punto di accesso”. La stessa normativa stabilisce in via generale che le cassette devono essere collocate al limite della proprietà, sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile, salvo accordi differenti con l’ufficio postale. In sostanza il postino deve essere in grado di accedere alle cassette senza essere costretto a bussare o accedere alla proprietà privata per adempiere ai suoi compiti. La soluzione dunque è quella di collocare le cassette postali all’esterno del palazzo. Un’ulteriore prescrizione prevede l’obbligo di indicazione del nome del proprietario della cassetta. 

Per quanto riguarda le spese per l’installazione delle cassette postali verranno ripartite in parti uguali per le singole unità. Per quanto riguarda invece la riparazione di una cassetta dovrà provvederne il proprietario.

Le disposizioni per i costruttori delle cassette postali

La normativa  europea UNI EN 13724, completa quelle nazionali, stabilendo degli standard da seguire per la produzione delle cassette postali. Gli standard si riferiscono a dimensioni, resistenza, sicurezza contro l’effrazione e la salvaguardia della privacy. Per quanto riguarda le dimensioni, la cassetta deve essere in grado di contenere sia una busta A4, sia delle riviste. Devono anche possedere degli strumenti antiprelievo. Infine ogni cassetta non dovrà possiede nessuno spigolo vivo per evitare eventuali dolorosi incidenti.

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Rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale, ai sensi dell’articolo 1130-bis c.c., contiene: “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.

Di seguito ci occuperemo di delineare le caratteristiche che costituiscono un rendiconto “perfetto”.

Obblighi in materia di rendiconto condominiale

Per dare conto della gestione contabile del condominio è necessario che il rendiconto segua le seguenti regole:

  1. Essere accompagnato da diversi documenti che se non presenti possono causarne l’invalidità. Tra questi elementi abbiamo:
  • Il registro di contabilità all’interno del quale l’amministratore dovrà annotare tutte le somme incassate ed erogate durante il suo mandato. Ogni somma dovrà essere annotata in ordine cronologico entro trenta giorni dalla rilevazione dei movimenti;
  • Un riepilogo finanziario;
  • Una nota esplicativa sulle modalità di gestione, sui rapporti in corso e sui carichi pendenti.
  1. Alla fine di ogni anno contabile andrà convocata un’assemblea dedicata all’approvazione del rendiconto condominiale. L’assemblea ha inoltre la facoltà di nominare, in ogni momento, un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
  2. Una volta compilato il rendiconto condominiale dovrà essere conservato per i successivi dieci anni. Ogni condomino ha il diritto di prendere visione della documentazione e di farne una copia.
  3. Per garantire la trasparenza della gestione l’amministratore ha l’obbligo di far transitare le somme in entrata e in uscita attraverso un apposito conto corrente (bancario o postale) intestato al condominio.

Per quanto riguarda il punto 4, le procedure di richiesta e presa visione della documentazione a volte possono rivelarsi essere piuttosto lunghe: prendere appuntamento con l’amministratore, fare domanda dei documenti, farsi fare una copia, ecc…

Con Condexo tutto ciò non sarà più necessario!
In un’unica piattaforma potranno essere visualizzati e scaricarti tutti i documenti relativi al condominio comodamente da casa propria.
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Quale criterio scegliere per redigere il rendiconto condominiale?

Per poter redigere un rendiconto condominiale bisogna scegliere un criterio contabile. I criteri contabili si dividono in: criteri di cassa e criteri di competenza.

  • Il criterio di cassa: mostra numericamente le entrate e le uscite del periodo preso in considerazione. Si parla cioè de flusso finanziario.
  • Il criterio di competenza: impone di considerare tutti i costi e i contributi relativi a un determinato anno solare, in questo caso non si considerano gli elementi di introito ed esborso relativi al periodo di bilancio.

La legge non impone di usare un criterio piuttosto che un altro, sta quindi alla discrezione di ogni amministratore scegliere il criterio più opportuno. Va detto che in linea generale si è soliti utilizzare il criterio di cassa.

Le gravi irregolarità

L’articolo 1129 c.c. chiarisce che per gravi irregolarità l’amministratore di condominio può essere revocato. Tra queste irregolarità vengono annoverate anche quelle relative all’omessa compilazione e approvazione del rendiconto condominiale. Se per qualsiasi motivo il rendiconto manca in uno dei suoi elementi fondamentali o non viene fatto approvare in sede assembleare ne risponderà direttamente l’amministratore. La revoca può essere fatta dall’Autorità Giudiziaria, con un apposito atto, subito dopo la verifica delle gravi irregolarità legate al rendiconto.

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Sito internet condominiale e privacy

Il sito internet condominiale è legale? Come deve essere strutturato per non ledere la privacy dei condòmini? In questo articolo cerchiamo di rispondere a queste domande.

Iniziamo dicendo che con la riforma del condominio (legge 220/2012) sono state introdotte numerose novità per quanto riguarda la vita condominiale. Tra queste novità l’articolo 71-ter delle disposizioni di attuazione del c.c. si è occupato proprio del sito internet condominiale.

I contenuti del sito internet condominiale

L’art. 71-ter c.c. in particolare afferma che: “Su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare”. Inoltre le spese per l’attivazione e la gestione del sito saranno a carico dei condòmini.

La possibilità di attivare un sito internet e di inserirvi tutta la documentazione personale dei condòmini e del condominio è una grande opportunità di trasparenza. Allo stesso modo però porta con sé problematiche relative alla privacy soprattutto dopo la nuova GDPR (Reg. UE 2016/679).

Quando si parla di documentazione condominiale si fa riferimento ad esempio: all’anagrafe condominiale, al regolamento condominiale, alle tabelle millesimali, al certificato di abitabilità, ai verbali dell’assemblea, ai conti del condominio. Come noto queste informazioni riguardano un condominio e i suoi abitanti e per questo solo questi ultimi dovrebbero averne accesso.

sito internet condominiale e privacy

Le disposizioni in materia di privacy

Al fine di garantire il rispetto delle nuove disposizioni sulla privacy (vedi art. GDPR) dovranno essere assunti alcuni accorgimenti:

  • Predisporre un’area riservata all’interno del sito per ogni condomino. Questi avranno la possibilità, una volta registrati, di accedere alla documentazione del condominio. Al momento della registrazione, secondo il nuovo Regolamento europeo, è obbligatorio far leggere un’informativa su come verranno trattati i dati inseriti (nome, cognome, email, numero di telefono ecc..). Un altro accorgimento che riguarda l’accesso all’area privata è quello di proteggere il sito da eventuali intromissioni di terzi tramite un certificato SSL;
  • L’amministratore dovrà tenere costantemente aggiornato l’elenco degli autorizzati ad entrare nell’area riservata, provvedendo ad eliminare chi non risulta più come condomino;
  • Accertare l’ubicazione dei server del provider ovvero se i dati risiederanno in Europa o meno, quali sono le misure di sicurezza adottata, i tempi di comunicazioni di eventuali violazioni dei server e verificare se nel contratto del servizio di hosting vi sia la nomina a responsabile del trattamento dei dati;
  • Al momento dell’accesso al sito, dovrà apparire il banner con l’informativa sull’uso dei cookie come da provvedimento n. 224 dell’8 maggio 2014 del Garante della Privacy.

Ogni infrazione relativa ad una di queste disposizioni comporta diversi gradi di sanzione.

La soluzione di Condexo

Come abbiamo avuto modo di notare, dotarsi di un sito internet condominiale non è semplice. Ci sono moltissime disposizioni da seguire, per non parlare dell’impegno di tempo e risorse. L’amministratore è costretto a perdere molto del suo tempo per seguire tutte le regole in materia di privacy e i condòmini devono sostenere delle spese ulteriori per la gestione e attivazione del sito. Allora come fare? Ci pensa Condexo che in un unico gestionale dà la possibilità di agevolare il lavoro dell’amministratore e di tenere sempre aggiornati i condòmini su tutte le attività del condominio compresa la consultazione di tutta la documentazione e di risparmiare sui costi del sito.
Per saperne di più vai sul nostro sito www.condexo.it

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Conto corrente condominiale: è obbligatorio?

Il conto corrente, come noto, è uno strumento che viene utilizzato per versare e prelevare delle somme di denaro presso un istituto bancario o postale. Al giorno d’oggi chiunque possiede un conto corrente, ma come funziona per il condominio?

Conto corrente condominiale: la norma

L’articolo 1129, settimo comma, c.c. afferma che: “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”.

Vediamo nello specifico tutti i punti che costituiscono l’articolo:

  • Da quanto si evince la norma non lascia spazio all’immaginazione. Ogni amministratore di condominio è dunque obbligato ad aprire un conto corrente per ogni condominio gestito senza previa autorizzazione da parte dell’assemblea;
  • Per il principio della trasparenza l’amministratore è tenuto a far transitare dal conto corrente tutte le somme, a qualsiasi titolo, ricevute dai condòmini o da terzi, nonché quelle erogate per conto del condominio. Per rendere questo punto ancora più chiaro proponiamo un esempio: “i condòmini versano all’amministratore in contanti gli oneri condominiale e lo stesso giorno si presenta all’ufficio dell’amministratore l’impresa di pulizie per reclamare il pagamento mensile.  Egli non potrà effettuare il pagamento con quelle somme, ma con quelle già presenti sul conto e quindi tracciabili”;
  • È buona norma provvedere al versamento delle somme sul conto corrente entro trenta giorni dalla consegna;
  • I costi legati alla gestione del conto corrente condominiale vengono ripartiti in base ai millesimi di proprietà.

conto corrente condominiale

Inadempimento e revoca dell’amministratore

L’articolo 1129 c.c. al comma undici dispone che qualora l’amministratore non provvedesse all’apertura o all’utilizzo del conto corrente andrebbe incontro alla revoca.

L’amministratore potrà essere revocato o dai condomini in un’apposita assemblea o dall’Autorità Giudiziaria qualora in sede assembleare non si fosse raggiunto un accordo.

Presa visione della documentazione

Chi e in che modo può avere accesso alla documentazione inerente il conto corrente condominiale? Sul punto la legge è chiara: i condòmini possono chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica inerente il rapporto di conto corrente. La richiesta deve pervenire all’istituto bancario tramite l’amministratore.