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Fatturazione elettronica in condominio: obbligo nel 2019

Dal 1° gennaio 2019 entrerà in vigore l’obbligo della fatturazione elettronica in condominio e in moltissimi altri settori. La legge n. 205 del 27 dicembre 2017 (anche detta legge di bilancio 2018), con l’intento di prevenire e contrastare l’evasione fiscale, ha apportato numerose modifiche all’ordinamento.

Il sistema per la fatturazione elettronica in condominio

Attraverso il provvedimento n. 89757/2018, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a identificare le procedure attraverso cui regolamentare l’emissione e la ricezione delle fatture elettroniche. A tal proposito, si è deciso di adottare l’SdI, ovvero il Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate, affinché la trasmissione delle fatture avvenga nella trasparenza più totale.

Caratteristiche del processo di fatturazione 

La fattura in quanto elettronica non avrà formato cartaceo, ma XLM e la sua trasmissione avverrà esclusivamente tramite il sistema SdI. Il documento dovrà contenere tutti gli elementi previsti dell’ex art. 21-bis del d.P.R. n. 633/72.

fatturazione_elettronica_condominioIl sistema di interscambio avrà il compito di effettuare dei controlli sulla fattura o sul lotto di fatture inserite. Qualora il controllo avesse esito positivo si procederebbe con l’invio della ricevuta del superamento al destinatario. In caso di esito negativo, entro cinque giorni, andrebbe recapitata una “ricevuta di scarto” della fattura o del lotto di fatture al richiedente. Ogni fattura legata ad una ricevuta di scarto viene considerata per legge non emessa.

Per garantire l’autenticità del processo di fatturazione su ogni ricevuta il SdI apporrà un sigillo elettronico di approvazione o scarto. Attraverso un codice destinatario o via indirizzo PEC comunicato, il cliente finale riceverà le fatture d’acquisto direttamente o tramite un intermediario.

Un ulteriore caratteristica che rende il Sistema di Interscambio dell’Agenzia dell’Entrate tanto efficiente, oltre l’apposizione del sigillo, è la modalità di conservazione. L’Agenzia delle Entrata metterà, dunque, a disposizione dell’utente di un servizio gratuito di archiviazione in modo da poter recuperare in qualsiasi momento le ricevute approvate.

Quali benefici per il condominio? 

La fatturazione elettronica in condominio sicuramente potrà essere d’ausilio al lavoro dell’amministratore. In particolare, l’acquisizione automatica dei movimenti in entrata e uscita permette all’amministratore di avere una base attraverso la quale predisporre il bilancio condominiale.

Per quanto riguarda invece i condomini uno dei maggiori benefici legati alla fatturazione elettronica è sicuramente quello della trasparenza. I condomini infatti avranno la possibilità di controllare in tempo reale i movimenti legati alla gestione condominiale.

La fatturazione elettronica si popone dunque come un sistema  facile, veloce e che, dal prossimo 1° gennaio 2019, sarà in grado di abbattere l’evasione proponendo chiarezza e trasparenza.

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Albo per amministratori di condominio

Nell’ordinamento italiano, attualmente, non è previsto un albo per amministratori di condominio. La ragione di tutto ciò sta nel fatto che l’attività di amministratore non rientra tra le cosiddette professioni ordinistiche. Chi svolge questo tipo di attività infatti tra le altre disposizioni ha anche l’obbligo di iscriversi a determinati ordini e collegi.

La professione oggi

Attualmente chiunque abiti in un condominio in cui vi siano più di otto proprietari è obbligato a dotarsi di un amministratore. L’amministratore, dunque, è a tutti gli effetti l’organo rappresentativo del condominio e, in quanto tale, deve rispondere ad alcuni requisiti indicati dalla legge (art. 71-bis disp. att. c.c.).

Chiunque volesse avviarsi alla professione dovrebbe iscriversi ad un corso di formazione iniziale di 72 ore e successivamente frequentare annualmente dei corsi di aggiornamento della durata di 15 ore. Avviata la professione l’amministratore potrà decidere autonomamente se iscriversi ad un’associazione di categoria. Oppure se avviare la sua formazione e professione proprio attraverso una delle associazioni riconosciute a livello nazionale.

Come già affermato, non essendo una professione ordinistica ad oggi non esiste un albo per amministratori di condominio, ma la discussione circa la possibilità della sua formazione si fa sempre più pressante.

Albo per amministratori di condominio

Il sottosegretario alla giustizia, Jacopo Morrone, durante l’ultimo Forum nazionale dei commercialisti si è espresso soprattutto sugli albi professionali e in particolare su quello degli amministratori di condominio.

L’adozione di un albo per amministratori di condominio consentirebbe di sottoporre a regole universalmente riconosciute la categoria e di creare una lista accessibile nella quale segnare gli appartenenti. Il sottosegretario ha, infatti, dichiarato: “Già abbiamo aperto tavoli tecnici per risolvere su più fronti. Tra questi, abbiamo dato molta attenzione agli amministratori di condominio. Il nostro obiettivo è quello di dare tutele a questa professione. Infatti, è allo studio la costituzione di un registro o di un albo per il comparto, in modo da definire regole e compiti precisi”.

albo amministratori condominio

Un altro punto fondamentale della riforma riguarderebbe anche la retribuzione, molto spesso soggetta a critiche da parte di amministratori e condomini. Morrone, a tal proposito, ha affermato: “Bisogna valorizzare il lavoro dei componenti degli ordini professionali; il modo migliore è garantirgli la giusta paga per il lavoro che svolgono”.

Infine, il sottosegretario ha voluto specificare un ulteriore punto, quello cioè che riguarda la prassi elettiva. “Il nostro obiettivo è quello di eliminare qualsiasi problema di interpretazione delle procedure elettive. Per questo motivo ho intenzione di chiedere una specifica per risolvere la questione, puntando ad un intervento legislativo che permetta una corretta identificazione del limite massimo dei mandati”.

 

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Fibra ottica in condominio: ci si può opporre?

Fibra ottica in condominio? Vediamo le disposizioni…

Il decreto fibra ottica (D.lgs. 33/2016) attuando una direttiva europea del 2014 definisce tali procedimenti come: “norme volte a facilitare l’installazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità”.  Tutto ciò promuovendo l’uso condiviso dell’infrastruttura fisica esistente e consentendo un dispiegamento più efficiente di infrastrutture fisiche nuove”. In modo da abbattere i costi dell’installazione di tali reti. Con questo decreto del 2016 si promuove, dunque, la diffusione della fibra.

Le principali disposizioni del decreto fibra 

Il decreto ha introdotto differenti novità rispetto agli anni precedenti i principali sono essenzialmente tre. Vediamo quali sono:

  1. Le tecnologie di scavo: l’articolo 5 del d.lgs. 33/2016, nel normare i lavori che prevedono l’installazione delle tecnologie di comunicazione veloce, stabilisce che nel corso di costruzione di nuovi edifici è opportuno predisporre gli accessi adeguati all’installazione delle infrastrutture per la fibra ottica. Qualora invece l’edificio fosse di vecchia costruzione viene disposto che i lavori vengano effettuati con tecnologie di scavo dal basso impatto ambientale.
  2. Accesso alle infrastrutture: in base all’articolo 3 del decreto ad ogni gestore e operatore viene riconosciuto “il diritto di offrire ad operatori di reti l’accesso alla propria infrastruttura fisica ai fini dell’installazione di elementi di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità”.

Il rifiuto di accesso può avvenire solo se vengono ad occorrere determinate condizioni: irregolarità degli impianti di comunicazione veloce, l’indisponibilità di spazio infine il rischio per l’incolumità degli individui.

  1. Il “catasto delle infrastrutture”: al fine di facilitare l’installazione delle nuove reti ad alta velocità, il decreto ha previsto una “mappatura delle reti di comunicazione elettronica veloci esistenti e di ogni altra infrastruttura fisica funzionale ad ospitarle, presente nel territorio nazionale” (art. 4). Si parla in sostanza del Sistema informativo nazionale federato delle infrastrutture che stabilisce le regole tecniche della sua creazione e gestione. Inoltre, “entro i centoventi giorni successivi alla sua costituzione” confluiranno nel maxi-archivio “tutte le banche di dati contenenti informazioni sulle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità e sulle infrastrutture fisiche funzionali ad ospitarle, a carattere nazionale e locale”. O comunque, tali dati saranno resi accessibili compatibilmente con le regole stabilite per il Sistema informativo nazionale federato delle infrastrutture.

fibra ottica in condominio

Fibra ottica in condominio 

Per quanto riguarda la fibra ottica in condominio il decreto ha previsto delle norme speciali anche in questo caso. Innanzi tutto, la richiesta di potersi dotare di un impianto di fibra ottica, può avvenire in ogni momento per i condomini di nuova costruzione o che comunque hanno provveduto a adattare l’edificio all’installazione.

La legge ha stabilito che tutti gli edifici di nuova costruzione, la cui autorizzazione edilizia sia posteriore al 1° luglio 2015, siano: “equipaggiati con un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio”.

Questa dovrà essere costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete.

Per infrastruttura fisica multiservizio s’intende: “il complesso delle installazioni presenti all’interno degli edifici contenenti reti di accesso cablate in fibra ottica.”

Alla domanda posta nel titolo: se ci si può opporre all’adozione della fibra in condominio, la risposta dunque deve essere: no.

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Corso di formazione per amministratori di condominio

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Scegliere un corso di formazione per amministratori di condominio, con le molteplici offerte presenti sul mercato, non è affatto semplice. Per questo motivo abbiamo deciso non solo di fornirvi informazioni circa i regolamenti che un corso di formazione deve seguire, ma anche di proporvi la formazione di Condexo.

Corso di formazione per amministratori di condominio Condexo

Oggi il nostro team ha il piacere di annunciarvi che insieme alla collaborazione dell’amministratore di condominio, laureato in legge, Mattia Acierno, Condexo sta preparando il primo corso di aggiornamento per amministratori di condominio.

Il corso sarà online e quindi facile da seguire senza il bisogno di spostarsi per assistere alle lezioni.  All’interno del corso verranno trattati i vari aspetti della vita condominiale con particolare attenzione alle novità giuridiche in materia. In particolare il corso verrà articolato in lezioni, ognuna delle quali su un argomento specifico. Del quale verrà indagata la normativa e verranno proposti casi pratici. Al termine di ogni lezione seguiranno: delle slide riassuntive degli argomenti trattati; un questionario per indagare le conoscenze acquisite; una rubrica di domande e risposte fatte ad un amministratore di condominio.

Completati tutti i moduli il candidato dovrà sostenere un esame finale scritto, questa volta svolto in aula, sotto la supervisione del docente e del responsabile scientifico.

Con questo nuovo progetto, Condexo si pone l’obiettivo di assistere lungo il suo percorso l’amministratore di condominio. Con i nostri pacchetti sarà possibile infatti usufruire, in un’unica soluzione, di:

  • Corsi di formazione tenuti da professionisti del settore;
  • Un gestionale semplice ed efficiente capace di far fronte alle esigenze di amministratori, fornitori e condòmini;
  • Assistenza puntuale e gratuita.

corso di formazione per amministratori di condominio

Cosa dice la legge sulla formazione degli amministratori di condominio?

La riforma del condominio 220/2012 all’articolo 71-bis c.c. prescrive una serie di caratteristiche che un individuo deve possedere per poter ricoprire il ruolo di amministratore di condominio. Tra queste vi è l’obbligo, per gli amministratori, di frequentare un corso di formazione iniziale e dei corsi periodici di aggiornamento.

Per quanto riguarda la formazione iniziale la legge impone che il corso duri almeno 72 ore, delle quali 48 di teoria e 24 di esercitazione pratica. Al termine delle ore verrà accertata l’idoneità del richiedente, attraverso un esame, e rilasciato un certificato.

Per quanto riguarda l’aggiornamento il d.m. 140/2014, all’articolo 5, prevede questo deve occorrere con cadenza annuale e deve avere una durata di almeno 15 ore.

Che si tratti di un corso iniziale o uno di aggiornamento affinché ne sia attestata la validità è necessaria la presenza di alcune figure professionali. Parliamo dei formatori e del responsabile scientifico ovvero professionisti in possesso di competenze in materia di amministrazione condominiale o sicurezza degli edifici.

I formatori possono essere scelti tra persone in possesso della laurea, anche triennale; professionisti dell’area tecnica e professori che abbiano al loro attivo almeno due pubblicazioni con codice ISBN in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici. Sia i responsabili scientifici che i formatori devono essere in possesso dei requisiti di onorabilità di cui all’articolo 71-bis c.c.

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Bonus lavori condominiali per il 2018

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Il bonus lavori condominiali individua delle agevolazioni riservati a condomini e condòmini per: lavori di ristrutturazione; lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria; lavori di riqualificazione energetica e misure antisismiche.

Le detrazioni del bonus lavori condominiali

Come abbiamo già detto il bonus lavori condominiali 2018 è un’agevolazione fiscale che rientra tra i cd. bonus casa 2018 e che consente ai singoli condòmini di detrarre, dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni all’interno dei condomini.

Tra questi interventi rientrano le ristrutturazioni edilizie, manutenzione, restauro e risanamento, manutenzione ordinaria e straordinaria per i quali spetta una detrazione del 50%. Per i lavori di riqualificazione energetica la detrazione è del 65% e infine per il miglioramento della classe di rischio sismico le agevolazioni variano dal 75 all’80%.

Con la legge di stabilità 2018 tali bonus non solo sono stati prorogati ma anche potenziati:

  • Bonus ristrutturazione 2018: è stata confermata fino al 31 dicembre una detrazione del 50%;
  • Ecobonus risparmio energetico: è valido solo per le caldaie a condensazione con una detrazione del 65% se di classe A (munite di strumenti termoregolativi evoluti) e del 50% se di classe A;
  • Bonus mobili ed elettrodomestici: fino al 31 dicembre prevede una detrazione del 50% per un massimo di spesa pari 10.000 euro. In questo bonus rientrano anche le spese per l’acquisto di mobili per arredare le parti comuni, le guardiole o l’appartamento del portiere;
  • Sismabonus condomini: nel 2018 è prevista una nuova configurazione di questo bonus poiché va ad accorpare il Sismabonus e Ecobonus;
  • Bonus finestre e bonus tede da sole 2018: detrazione del 50%;
  • Bonus verde condomini 2018: per terrazze, balconi e giardini condominiali.

Va chiarito che i bonus appena elencati (ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus) sono detrazioni alternative tra loro e in quanto tali si può decidere di usufruirne di una sola qualora si facciano diversi lavori in condominio. Tutto ciò fatta eccezione di chi effettua nello stesso momento lavori condominiali di Ecobonus + Sismabonus.

bonus lavori condominiali 2018

Requisiti per i lavori 

Per poter usufruire delle detrazioni legate ai vari bonus, i condomini devo rispettare un requisito fondamentale ovvero quello che i lavori dovranno essere eseguiti sulle parti comuni dell’edificio (art. 1117c.c.).

Documenti da presentare 

I condòmini hanno l’obbligo di effettuare i pagamenti degli interventi attraverso bonifico bancario o postale intestato al condominio. A seconda dei soggetti coinvolti ci sono diversi documenti da conservare e successivamente presentare per poter usufruire dei bonus.

  • Documenti di responsabilità dell’amministratore: fatture e ricevute fiscali delle spese sostenute per eseguire i lavori; ricevuta del bonifico; copia delle comunicazioni trasmesse all’Agenzia delle Entrate e all’Asl locale per l’inizio dei lavori.
  • Documenti di responsabilità di ciascun condomino: la certificazione rilasciata dall’amministratore attestante l’adempimento di ogni obbligo di legge e la quota di spese imputabile ad ogni condomino.

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Pec e amministratore di condominio: obblighi?

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L’acronimo pec sta ad indicare un indirizzo di posta elettronica certificata che consente di inviare e ricevere email di valore legale equiparato alla raccomandata con ricevuta di ritorno (DPR 11 febbraio 2005 n. 68).

In questo articolo affronteremo il tema della pec all’interno del condominio e in particolare ci occuperemo di capire se l’amministratore di condominio sia obbligato dalla legge a dotarsi di questo strumento.

Chi è obbligato ad avere la pec? 

Nonostante la posta certificata abbia lo stesso valore legale di una raccomandata, ma sia più veloce ed economico non tutti sono obbligati a dotarsene. Tale obbligo è previsto solo per alcune categorie di lavoratori, vediamo quali:

  • Professionisti iscritti a ordini e collegi;
  • Società;
  • Ditte individuali (compresi gli artigiani);
  • Pubbliche amministrazioni.

Per i lavoratori appartenenti alle categorie appena citate, il dovere di munirsi della pec è stato introdotto nella normativa dal decreto legge n. 185/2008 convertito, con modificazioni dalla legge 17 dicembre 2012, n. 221 (art. 5 riguardante le imprese in forma individuale).

In particolare, per quanto riguarda i professionisti, il settimo comma dell’art. 16 recita: “I professionisti iscritti in albi ed elenchi istituiti con legge dello Stato comunicano ai rispettivi ordini o collegi il proprio indirizzo di posta elettronica certificata o analogo indirizzo di posta elettronica di cui al comma 6 entro un anno dalla data di entrata in vigore del presente decreto. Gli ordini e i collegi pubblicano in un elenco riservato, consultabile in via telematica esclusivamente dalle pubbliche amministrazioni, i dati identificativi degli iscritti con il relativo indirizzo di posta elettronica certificata”.

Per queste categorie di persone sempre il d.l. n. 185/2008 chiarisce che le comunicazioni tra questi professionisti possono avvenire via pec senza previa autorizzazione.

pec amministratore condominio

Amministratore di condominio 

Come specificato, in veste di professionista non iscritto all’albo, l’amministratore di condominio non è obbligato per legge a dotarsi della pec. Qualora però i condòmini volessero ovviare a tale mancanza potrebbero farlo modificando le condizioni di nomina indicate al momento della sua delibera.

Così come la legge consente di subordinare la nomina dell’amministratore all’attivazione da parte sua di una polizza per il condominio. Allo stesso modo una delibera potrebbe obbligare l’amministratore a dotarsi di un indirizzo di posta elettronica certificata.

La pec del condominio 

Un ulteriore modo affinché i condòmini possano ricevere le comunicazioni attraverso la pec, senza obbligare l’amministratore a farne una personale, è quello di creare un indirizzo pec del condominio.

In questo modo i condòmini dichiarano di voler ricevere tutte le informazioni importanti per la collettività a quell’indirizzo liberando il proprio amministratore da ogni obbligo.

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