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Zerbini condominiali: regole per la collocazione

Naturali, sintetici, stravaganti, personalizzati o seriosi, ne esistono un’infinità di zerbini condominiali. Ognuno disposto con precisione ai piedi della porta può essere un problema per gli avventori che calpestano i pianerottoli.

La collocazione degli zerbini condominiali e uso degli spazi comuni

Nella loro semplicità ed utilità quasi ce ne dimentichiamo, eppure esistono delle norme che ne regolano la loro collocazione sui pianerottoli di un condominio. Infatti, il codice civile indica che ogni condòmino può utilizzare le parti comuni dell’edificio purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca il medesimo utilizzo agli altri (art. 1102 c.c.).

Questo significa che ognuno ha il diritto di ornare e abbellire i vani delle scale, i pianerottoli e lo spazio davanti al proprio appartamento non solo con zerbini condominiali, ma anche con piante, portaombrelli o altro, purché rispetti lo spazio altrui (Cass. Civ., 20 giugno 1977, n. 2589).

I limiti

É concesso a tutti avere lo zerbino davanti la propria porta; anzi, questo assolve specialmente a una funzione igienica.

Ma ricordiamo che zerbini condominiali, piante ed elementi ornamentali devono sottostare a dei limiti:

  • occorre valutare se le modalità d’uso non alterano la destinazione della cosa comune. Scale e pianerottoli sono destinati al passaggio da un piano all’altro dell’edificio e perciò non devono essere ostruiti da eventuali oggetti, tra cui gli zerbini;
  • bisogna sempre verificare la presenza di divieti prescritti dal regolamento di condominio.
  • Non esagerate con le dimensioni dello zerbino;
  • disponetene solamente uno e il più possibile vicino alla vostra porta;
  • utilizzate uno zerbino che aderisca bene al pavimento in modo da evitare che si alzi o si sposti al passaggio di qualcuno, provocandone una possibile caduta;
  • sostitute lo zerbino che risulta logorato, anche in questo caso può rappresentare un pericolo.

Caduta causata dallo zerbino, di chi è la colpa?

Come visto, lo zerbino deve essere collocato in modo che adempi alla sua funzione estetico-igienica e al tempo stesso non deve essere d’intralcio e non deve attentare all’incolumità altrui.

Ma se questo accade, di chi è la colpa?

Se un condomino o qualsiasi altro soggetto che transitando nell’edificio cade a causa di uno zerbino o di un altro oggetto, la responsabilità della caduta non è del proprietario.

Infatti, se “lo zerbino viene collocato nell’atrio condominiale e provoca una caduta non è applicabile la disciplina della responsabilità per danni riconducibili a cose in custodia(art. 2051 c.c.).

Per cui, se la colpa non è imputabile al proprietario dello zerbino, ci resta solo fare maggiore attenzione!

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Infiltrazioni d’acqua in condominio: cause e responsabilità

Capita a tutti, prima o poi, di dover fronteggiare il problema delle infiltrazioni d’acqua, dell’umidità e della muffa in casa. Ma prima di incolpare subito l’ inquilino del piano di sopra, sarebbe bene individuare le cause del problema e le relative responsabilità.

Cause e responsabilità: chi paga? 

Le infiltrazioni d’acqua sono una delle cause più frequenti di danni alle strutture condominiali.

Una volta che il condominio presenta segni di infiltrazione, a chi va imputata la responsabilità del danno? Ai condomini danneggiati spetta un risarcimento? Individuare le cause delle infiltrazioni e le relative responsabilità, non è così semplice.

Le principali possono riferirsi a:

  • rottura delle tubature: quelle di adduzione sono di proprietà condominiale finché non incontrano i contatori dei condomini, quelle di scarico finché non vengono collegate con quelle dei singoli appartamenti. Poi la responsabilità passa al singolo proprietario che dovrà pagare di tasca sua.
  • muri perimetrali: dato che vengono considerati come parti comuni, il condominio risponde per i danni che causano ai singoli. Eccezion fatta per i danni da imputare a gravi difetti di costruzione. In questo caso il risarcimento può essere chiesto sia dal soggetto danneggiato che dal condominio stesso alla ditta che ha eseguito i lavori, entro 10 anni dalla loro ultimazione.
  • terrazze a livello: anche se di proprietà o a uso esclusivo di un singolo condomino, viene considerata alla stregua della copertura del lastrico solare. Di conseguenza, dei danni causati all’appartamento sottostante ne rispondono tutti i condòmini, secondo le proporzioni riportate nell’art. 1126 c.c.

Nello specifico, per capire chi deve rispondere per la manutenzione degli immobili e gli eventuali danni da infiltrazione, ci viene in aiuto la legge.

infiltrazione d'acqua in condominio

Responsabilità del proprietario di un immobile

Se la rottura di una tubatura riguarda un singolo condomino, è egli stesso a dover provvedere ai danni provocati. Potrebbe evitare di risponderne dimostrando che sono derivati da un caso fortuito o che l’impianto riportava difetti e problematiche preesistenti al momento dell’acquisto del bene immobile (Cass. n. 11160/1997). Se così fosse, potrebbe tentare di agire in rivalsa nei confronti del venditore o del costruttore.

Responsabilità in caso di locazione 

La sentenza Cass. n. 21788/ 2015 sancisce che per l’edificio in locazione il proprietario mantiene la custodia dei muri e degli impianti in essi inglobate e perciò ne è responsabile degli eventuali danni. Mentre il conduttore diviene solamente custode degli accessi e delle restanti parti del bene.

Responsabilità del condominio 

Quando l’infiltrazione deriva dalla rottura di tubi di proprietà del condominio o di altri beni comuni, l’art. 2051 c.c. riferisce che la responsabilità spetta al soggetto che ne detiene la custodia e ne garantisce la manutenzione degli impianti. Per cui, dei danni che derivano da certi beni ne deve rispondere il condominio stesso. Deve avviare i lavori e provvedere al risarcimento delle parti colpite.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni d’acqua? 

Nei casi in cui la responsabilità delle problematiche conseguenti le infiltrazioni è da imputare al condominio, l’amministratore ha l’onere di provvedere alla loro risoluzione.

Innanzitutto deve sollecitare l’assemblea affinché deliberi l’esecuzione dei lavori di riparazione e ripristino.

Infine, deve agire in rivalsa all’appaltatore, se le cause sono riconducibili alla costruzione, per richiedere un risarcimento.

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Parcheggio condominiale: uso e tipologie

La disciplina riguardante il parcheggio condominiale ha raggiunto il pieno compimento attraverso la Riforma del condominio 220/2012. In particolare, l’articolo 1117 c.c. ha aggiunto ufficialmente le aree destinate ai parcheggi tra le parti comuni del condominio.

Tipologie di parcheggio condominiale

Il parcheggio condomiale può assumere diverse configurazioni in base alla:

  • natura stabilita in fase di costruzione;
  • relaizzazione ex novo di spazi adibiti a tale scopo;
  • modifica della destinazione d’uso di una parte comune.

Da questa disinzione derivano differenti categorie di parcheggio come: il box auto, i parcheggi delimitati a strisce e i parcheggi liberi.

L’uso del giardino e del cortile condominiale

La giurisprudenza si è espressa anche in merito alla possibilità di utilizzare il giardino e il cortile condominiale come parcheggio.

Per quanto riguarda il cortile comune viene definita pacifica l’utilizzabilità come parcheggio in quanto “rientra quella di consentire ai condomini l’accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall’eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato” (Cass. n. 13879/2010).

Tra le parti comuni destinate a parcheggio vi rientra anche il giardino condominiale come stabilito dall’articolo 1120 c.c. che impedisce esclusivamente di apportare modifiche al decoro architettonico dell’edificio. L’articolo in questione recita: “non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi da essa, derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini” (Cass. n. 15319/2011).

Uso e turnazione dei parcheggi in condominio

La giurisprudenza ha ufficialmente inserito il parcheggio tra le parti comuni dell’edificio, ne consegue che ogni condomino ha il diritto di godere della cosa comune in egual misura come stabilito dall’art. 1102 c.c.

Questo articolo vieta inoltre di rivendicare dei diritti in base alle quote di proprietà o ai millesimi nel caso in cui il parcheggio sia libero o delimitato da righe bianche. La situazione cambia nel momento in cui si parla di box auto che devono sottostare alle regole della proprietà del bene.

Un altro elemento da considerare quando si parla di parcheggi condominiali condivisi è il numero di questi in relzione a quello dei condomini auto muniti. Può verificarsi, infatti, l’eventualità in cui un condominio non possegga il numero necessario di parheggi per tutti i condomini. In questo caso, chi ha il diritto di usufruirne?

Per rispondere a questa domanda la giurisprudenza ha legittimato la disciplina turnaria per l’utilizzo dei parcheggi condominiali in modo da garantire un godimento equo del bene.

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Bonus casa 2019: cosa cambia?

Con il bonus casa 2019 si è proceduto alla proroga della Legge di bilancio, che prevedeva numerose detrazioni per gli interventi di ristrutturazione degli edifici condominiali, con importanti novità fiscali fino al 31 dicembre 2019.

I pacchetti prorogati con il bonus sono i seguenti: ecobonus, sismabonus, bonus ristrutturazioni, bonus condominio, bonus mobili ed elettrodomestici.

Le principali novità del bonus casa 2019

Le novità più rilevanti in ambito di detrazioni fiscali riguardano le seguenti aree:

  • Bonus casa 2019 ristrutturazioni: detrazione del 50% per un massimo di 96.000 euro diviso in 10 quote annuali di pari importo;
  • Bonus verde 2019: detrazione del 36% per riqualificazioni urbana per interventi su proprietà private e per chi finanzia i lavori per il verde pubblico;
  • Ecobonus 2019: detrazioni del 65% su interventi per il risparmio energetico che non superino il costo di 100.000 euro da suddividere in 10 anni. Già con il bonus 2018 si era esteso il diritto di usufruire delle detrazioni anche all’edilizia popolare;
  • Bonus caldaie a condensazione 2019: detrazione del 65% per utilizzo caldaie con classe A con valvole di termoregolazione;
  • Bonus mobili ed elettrodomestici 2019: detrazione del 50% sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici nuovi;
  • Sismabonus 2019: detrazioni dell’85% per chi effettua lavori sull’intero edificio;
  • Bonus finestre ed infissi 2019: con una detrazione del 50%

bonus casa 2019

Bonus unico condomini

Le detrazioni nei condomini sono previste esclusivamente per interventi combinati sismabonus+ecobonus e vanno dall’80 all’85% a seconda del grado di rischio ridotto con gli interventi. Questo tipo di interventi riguardano la proprietà comune, per quanto riguarda quella privata in condominio ora è prevista una detrazione del 65% divisa in rate estinguibili in 10 anni. Si sta lavorando per modulare le detrazioni in base all’entità dei risultati ottenuti.

Un’ulteriore modifica a cui il Governo sta lavorando prevede l’estensione del bonus unico condomini e le relative detrazioni anche ad opere di riqualificazione dei giardini condominiali, dei balconi, delle facciate e per interventi di rimozione dell’amianto dai tetti.

Infine, il Governo cercherà di unificare l’Ecobonus con il Sismabonus in un’unica soluzione in modo da poter aprire un solo cantiere a nome del condominio.

Il bonus casa 2019 rappresenta, dunque, una proroga della pecedente Legge di bilancio, ma apporta delle novità sostanziali in tema di detrazioni fiscali.

 

 

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Mediazione condominiale: materie e procedimento

La mediazione condominiale: il d.l. 21.06.2013 n. 69, anche definito “decreto del fare” e convertito con modificazioni nella legge n. 98/2013, ha reintrodotto l’obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie previste dall’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 e quindi anche quelle condominiali. L’obbligo in questione è valido sia per il condominio minimo, sia quello orizzontale, che il supercondominio.

Tali disposizioni raggiungono concretezza attraverso l’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile introdotto dalla legge 220/2012.

Materie oggetto della mediazione condominiale ed eccezioni 

Con l’espressione “controversie condominiali” si identificano le materie normate dagli articoli 1117 e 1139 del c.c. oggetto della mediazione. In particolare, rientrano nella mediazione condominiale le vicende riguardanti:

  • le parti comuni e la loro destinazione d’uso;
  • l’amministratore di condominio e la sua gestione;
  • le disposizioni relative agli articoli 61 e 62 in tema di scioglimento del condominio e l’articolo 63 relativo alle riscossioni degli oneri condominiali;
  • le disposizioni relative alle tabelle millesimali e sui regolamenti condominiali (artt. da 68 a 72 c.c.).

L’obbligatorietà della mediazione non preclude però che possa avviarsi e compiersi un procedimento urgente di ingiunzione. Ciò vuol dire che qualora, ad esempio, l’amministratore avesse bisogno di recuperare della documentazione potrà procedere all’azione ingiuntiva senza previa istanza di mediazione.

Procedimento di mediazione 

Le fasi e le norme relative al processo di mediazione vengono esplicitate nel d.lgs. n. 28/2010.

Successivamente alla presentazione dell’istanza spetta al responsabile dell’organo di mediazione di designare un mediatore e di fissare il primo incontro tra le parti al quale sono obbligati a partecipare anche i rispettivi legali. Durante il primo incontro il mediatore avrà il compito di presentare alle compagini le modalità di svolgimento del procedimento e di chiedere alle parti se intendono procedere o meno con la mediazione. Se la risposta fosse negativa il procedimento di riterrebbe concluso senza l’obbligo di pagare alcun onere all’organismo di conciliazione. Qualora la risposta fosse positiva si procederebbe con l’avvio del procedimento.

Durante lo svolgimento della mediazione si possono verificare due condizioni:

  • il raggiungimento di un accordo tra le parti a seguito del quale il mediatore è obbligato a redigere un verbale a carattere esecutivo;
  • il non raggiungimento di un accordo tra le parti che obbliga il mediatore a proporre un’ipotesi di conciliazione che dovrà essere accettata o rifiutata entro 7 giorni.

La legge prevede inoltre che i termini entro i quali il procedimento di mediazione può protrarsi non debbano superare i tre mesi.

Legittimazione 

Al processo di mediazione condominiale è legittimato a partecipare l’amministratore attraverso previa delibera assembleare con le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c.

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Bacheca condominiale digitale: quali differenze?

L’utilizzo della bacheca è la prassi in una realtà come quella condominiale, con lo sviluppo delle nuove tecnologie si è deciso di innovare anche questo strumento sviluppando: la nuova bacheca condominiale digitale.

Nel corso dell’articolo analizzeremo le principali differenze tra i due strumenti e le nuove opportunità legate a quello digitale.

Bacheca condominiale tradizionale e il suo uso corretto

Nella sua configurazione tradizionale, la bacheca condominiale, è costituita da una struttura all’interno della quale vengono affissi avvisi e comunicazioni circa la vita condominiale.  Di solito viene posizionata all’ingresso dell’edificio per essere visibile a tutti i condomini e può contenere solo alcune informazioni di carattere generale. A tal proposito, è vietato far riferimento in alcun modo a contatti personali e situazioni di pagamento dei condomini. La decisione di dotare il condominio di una bacheca rientra nei compiti gestionali dell’amministratore e per questo, non dev’essere sottoposta a nessuna votazione e quindi a nessuna maggioranza assembleare.

Installare la bacheca condominiale

A decidere l’installazione della bacheca condominiale è l’assemblea, con votazione di maggioranza semplice. Questa delibera anche riguardo il luogo dove collocarla: questa decisione infatti non può essere data ad un singolo condòmino che si proponga in tal senso. La scelta del luogo è importante. Per rispettare i diritti di privacy di ogni abitante, la bacheca deve essere posta in un luogo interno al condominio. Non è consentito metterla in pubblica via, e consentirne la lettura a qualunque persona si trovi a passare di lì. Il posto deve essere scelto tra quelli riservati ai solo abitanti del condominio, e facilmente raggiungibile da ognuno di essi.

Cosa deve contenere la bacheca condominiale…

Le informazioni base che la bacheca condominiale deve contenere, sono quelle riguardanti l’amministratore: il nome, il numero di telefono fisso e l’indirizzo dello studio (possibilmente anche un cellulare per comunicazioni d’emergenza). Gli avvisi principali sono quelli riguardanti la vita comune, come quelli sugli orari delle pulizie, sospensione di forniture di acqua o elettricità, intervento di tecnici nello stabile.

…cosa non deve mai contenere la bacheca condominiale!

Nella bacheca condominiale ci si deve riferire alla collettività dei condòmini o ad un gruppo di essi, mai ad un singolo scrivendo nome e cognome. Per non ledere i diritti di privacy, non è ammissibile scrivere i nomi dei morosi o di chi è incorso in sanzioni per aver violato il regolamento condominiale. Non si possono nominare palesemente per nome e cognome nemmeno le eventuali inquilini. La regola d’oro è non rivolgersi direttamente a un condomino, anche nel caso sia solo lui il destinatario dell’avviso. Riguardo le assemblee, non è possibile affiggere sulla bacheca le convocazioni e i verbali da esse derivanti, in quanto secondo la legge questo tipo di comunicazioni vanno o spedite tramite raccomandata o consegnate personalmente al singolo condomino.

Esempio di messaggio in bacheca: poniamo il caso che la signora Rossi abbia la cattiva abitudine di non raccogliere i bisogni del suo cane nel giardino condominiale. L’avviso che verrà affisso nella bacheca condominiale dovrà rispettare la seguente forma: “Si prega di raccogliere i bisogni dei propri animali per tenere pulito il giardino condominiale”. Come affermato in precedenza non ci si potrà mai rivolgere alla signora Rossi in prima persona

Bacheca condominiale digitale: quali caratteristiche? 

La bacheca condominiale digitale si presenta come un monitor, di solito collegato ad un terminale remoto, che viene posizionato nelle aree di proprietà comune. Il principio di fondo è sempre quello di aggiornare i condomini rispettando le normative sulla privacy, ma in modo più istantaneo e senza l’utilizzo di fogli volanti.

Differentemente da quanto avviene per quella tradizionale, la bacheca digitale, a causa del costo per la sua installazione, necessita dell’approvazione dell’assemblea dei condomini. Le maggioranze previste dalla legge sono:

  • In prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea e di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;
  • In seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea e di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.

Contenuti della bacheca digitale 

L’innovazione fisica della struttura della bacheca condominiale, apre nuove opportunità anche rispetto alle informazioni pubblicate sullo schermo. Oltre alla pubblicazione delle convocazioni assembleari, infatti, sarà possibile:

  • Segnalare all’amministratore eventuali danni ai beni di proprietà comune;
  • Fornire numeri utili ai quali i condomini possono rivolgersi in caso di bisogno;
  • Concedere parte dello spazio a disposizione ad annunci pubblicitari che permetterebbero al condominio di avere delle entrate extra.