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Assemblea di condominio: tutte le caratteristiche

Quando si parla di assemblea di condominio bisogna specificare che questa insieme all’amministratore costituiscono gli organi rappresentativi. In assemblea di condominio vengono prese le decisioni che riguardano le parti comuni dell’edificio.

La convocazione

L’assemblea di condominio viene convocata dall’amministratore con un apposito documento che deve riportare le seguenti voci:

  • Chi convoca l’assemblea;
  • Il giorno, il luogo e l’orario nel quale si svolgeranno le due differenti convocazioni;
  • I partecipanti all’assemblea: qualora ve ne sia bisogno, oltre ai proprietari, anche gli inquilini e gli usufruttuari. I proprietari che non possono partecipare all’assemblea provvederanno a consegnare una delega ad un altro condomino per far valere la loro posizione in sede assembleare;
  • L’ordine del giorno ovvero gli argomenti che verranno trattati durante l’assemblea e per i quali potranno essere emanate delle delibere.

La convocazione dell’assemblea di condominio deve essere consegnata obbligatoriamente almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione. Le modalità di consegna della convocazione sono differenti: questa infatti può essere inviata tramite fax, lettera raccomandata, PEC o consegnata di persona.

L’assemblea condominiale deve essere convocata almeno una volta l’anno per l’approvazione dei conti della gestione cioè dei preventivi di spesa e del consuntivo dell’anno precedente. In questi casi si parla di assemblea ordinaria.

L’assemblea può essere convocata tutte le volte che è necessario deliberare su questioni particolari. In questi casi si parla di assemblea straordinaria.

assemblea di condominio

Assemblea di condominio: svolgimento

L’assemblea di condominio è svolta seguendo un preciso ordine che possiamo dividere in fasi:

fase preliminare: prima di iniziare a discutere dell’ordine del giorno dovranno essere indicati in sede assembleare due condòmini che ricoprano il ruolo di presidente e di segretario. Il presidente avrà il compito di gestire e organizzare la discussione. Il segretario avrà il compito di redigere il verbale. Si procederà poi alla verifica delle presenze e all’acquisizione delle deleghe.

fase di discussione: questa è la fase in cui vengono analizzati gli ordini del giorno e vengono prese le decisioni con un sistema basato sulle maggioranze (art. 1136 c.c.). Chiariamo però che queste ultime differiscono a seconda che ci si trovi in prima o in seconda convocazione. In prima convocazione, affinché le delibere possano considerarsi valide, devono partecipare all’assemblea almeno la maggioranza dei condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio. In seconda convocazione devono partecipare almeno un terzo dei condòmini con un terzo del valore dell’edificio.

Terminata la fase di discussione dei vari punti presenti nell’ordine del giorno e arrivati ad una decisione in merito si potrà passare alla fase finale.

Il verbale dell’assemblea

fase finale: la chiusura dell’assemblea di condominio prevede la stesura di un verbale all’interno del quale dovranno essere annotate: tutte le fasi dell’assemblea, le presenze, le deleghe e le delibere. Una volta compilato, il verbale verrà consegnato all’amministratore che dovrà trascriverlo in un apposito registro. Le delibere approvate in sede assembleare dovranno infine essere inviate a tutti i condòmini in modo da tenere informati anche gli assenti.

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Supercondominio: cos’è e come si costituisce?

Il supercondominio si costituisce nel momento in cui due o più edifici hanno dei beni o dei servizi in comune. Il supercondominio data la sua composizione particolare viene chiamato anche condominio orizzontale o condominio complesso. Quando parliamo di beni e servizi in comune intendiamo ad esempio: un giardino, un cortile, un parcheggio, i servizi d’illuminazione o di riscaldamento e il portiere.

La costituzione dunque è subordinata alle modalità di costruzione degli edifici e non ad una decisione presa in assemblea condominiale.

I beni e i servizi  oltre a dover essere in comune tra gli edifici devono avere un rapporto di accessorietà con gli edifici. Per accessorietà s’intende che i beni e i servizi in questione devono servire in egual modo tutti gli edifici che fanno parte del supercondominio.

I costi

Come avviene per un condominio classico le spese per le parti comuni vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà tra tutti i condomini dei vari edifici. Essendo il condominio e il supercondominio due realtà separate ogni edificio avrà due tabelle millesimali: una relativa alle spese del supercondominio e una relativa alle spese del singolo condominio.

supercondominio

Chi fa l’amministratore?

La carica di amministratore del supercondominio può essere ricoperta sia dall’amministratore dei singoli condomini che da un individuo differente. Come accade in un normale condominio l’amministratore verrà eletto a maggioranza in sede assembleare. Una volta eletto l’amministratore dovrà limitarsi ad occuparsi delle questioni riguardanti la gestione del supercondominio. Ogni cambiamento o decisione verrà valutata e approvata nell’assemblea condominiale.

Si può sciogliere un supercondominio?

Il supercondominio può essere sciolto in modo tale che le varie parti che lo compongono si costituiscano come edifici autonomi.

La possibilità di scioglierlo sussiste anche se rimangono in comune alcuni beni o servizi. In questo caso sarà possibile gestire le parti in comune grazie ad un’apposita convenzione.

Un altro caso in cui si può procedere allo scioglimento  si verifica quando vengono fatti dei lavori di modifica agli stabili. Per procedere all’esecuzione di tali lavori sarà necessaria l’approvazione di almeno due terzi dei millesimi in sede assembleare.

Due diverse maggioranze a seconda dei casi:

  • In assemblea condominiale: maggioranza degli intervenuti con almeno la metà dei millesimi;
  • Dall’autorità giudiziaria: con la domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio che vuole dividersi dal supercondominio. In linea generale il giudice non approverà la mozione se risulterà impossibile costituire porzioni di edifici autonomi.
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Condomino moroso: cosa bisogna fare?

Si definisce moroso il condomino che non ha corrisposto la sua parte di oneri condominiali. Una delle innovazioni apportate dalla riforma del condominio (220/2012) riguarda proprio la figura del condomino moroso. Tale riforma si occupa di individuare i diritti e i doveri delle parti coinvolte in una situazione di morosità.

I poteri dell’amministratore 

L’amministratore acquisisce, grazie alla riforma del condominio, la capacità di recuperare i crediti condominiali senza previa autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale. Inoltre viene abolito l’obbligo da parte dell’amministratore di mettere in mora il condomino inadempiente.

In base all’articolo 63 c.c. disp att. l’amministratore di condominio può ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo nei confronti del condomino moroso che, a sua volta, può opporsi.

Abbiamo già detto che l’amministratore ha la facoltà di agire nei confronti del condomino moroso, esiste però un termine entro il quale tutto ciò è consentito. L’amministratore ha tempo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale per agire contro il condomino moroso.

Un’altra facoltà riconosciuta all’amministratore può essere considerata una misura cautelare. Questa  permette di sospendere l’utilizzo, da parte del condomino moroso, dei servizi comuni destinati a godimento separato.

condomino moroso: cosa fare?

Se il debito del condomino moroso è verso terzi? 

Fino ad ora ci siamo occupati di descrivere quale azioni possono essere intraprese se il condomino si rende moroso.

Adesso è opportuno soffermarci sulle caratteristiche degli obblighi nei confronti di terzi. La legge stabilisce che i condomini debbano corrispondere l’ammontare del debito in misura ai millesimi di proprietà posseduti.

Poniamo il caso però che una ditta abbia eseguito dei lavori per un condominio e che la maggior parte dei condomini abbia pagato la sua quota. Nel momento in cui la ditta non rientra del credito, a causa di un condomino inadempiente, la legge dice che sarà compito dell’amministratore fornire il nome del condomino moroso a questa. Una volta ricevuto il nome del condomino moroso la ditta potrà procedere con la sua “previa escussione”.

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Rumori in condominio, orari e regole

Abbiamo già parlato di quanto possa essere difficile la convivenza in condominio, a causa delle molteplici piccole grandi problematiche che derivano dallo stare insieme. Stavolta andiamo a parlare dei rumori in condominio, una delle maggiori fonti di liti tra vicini. Vedremo quali sono quelli ammessi, le fasce di tolleranza, e quelli che sono considerati un vero e proprio reato.

Esistono delle fasce orarie per i rumori in condominio?

Va chiarito subito che, per il codice civile, non esistono delle fasce orarie predefinite durante le quali poter fare rumori in condominio  o meno. Spetta al buonsenso di ognuno capire quando poter eseguire determinati lavori o faccende, e quando no. Nel caso questo non avvenisse, a decidere è il giudice, che si esprime per ogni singolo caso. Non vi è infatti una legislazione che stabilisca una soluzione unica per tutti, cui attenersi. Entrano spesso in gioco proprio le regole condominiali, che possono stabilire regole specifiche per lo specifico condominio. Queste regole possono infatti stabilire orari in cui mantenere il silenzio assoluto, bandendo ogni rumore, compresi quelli che il codice civile ritiene tollerabili.

 

Quando i rumori in condominio diventano reato?

I rumori in condominio possono in alcuni casi assumere carattere penale. Si presenta  sotto forma di illecito civile se il disturbo viene arrecato solo a un vicino prossimo alla fonte del rumore. In questo caso, si può intervenire con una lettera di diffida che inviti a terminare le attività rumorose, fino ad arrivare alla causa civile. L’amministratore può intervenire solo se l’attività che crea fastidi contravviene a una regola condominiale. Ben diverso è quando, da un appartamento, si irradia un suono intollerabile che crea disturbo a una pluralità di persone sparse nel condominio. In questo caso non si tratta più di un semplice illecito, ma di una violazione penale in piena regola. E’ lecito chiamare i carabinieri per porre fine al disturbo in quanto l’attività che crea il disturbo prende la forma di reato.

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Bilancio condominiale: come redigerlo e presentarlo

Cos’è il bilancio condominiale?

Il bilancio condominiale è un documento contabile, usato per rendere conto della gestione dello stabile. Illustra: la situazione del patrimonio intesa come crediti e debiti,  il bilancio di entrate e uscite e la presenza di un fondo per le opere straordinarie. Il bilancio condominiale è stilato annualmente  e deve essere approvato dall’assemblea condominiale. Questa va convocata a tal proposito entro 180 giorni dalla chiusura annuale di gestione. Il documento è accompagnato da una relazione, che serve a spiegarlo e renderlo comprensibile. Inoltre vengono presentate insieme anche le fatture dei pagamenti e l’estratto conto del condominio.

I condòmini possono controllarlo?

Come dicevamo, l’approvazione del bilancio condominiale passa dall’assemblea. Questa ha la totale facoltà di controllare il lavoro dell’amministratore, e anche il singolo condomino ce l’ha. Ogni abitante del condominio può chiedere una copia del bilancio da visionare: sia i proprietari che gli inquilini o usufruttuari. Per facilitare questa facoltà, l’assemblea può nominare un singolo revisore o un consiglio di almeno tre persone, che saranno in grado di controllare il bilancio presente e quelli vecchi fino a 10 anni.

Può succedere che il bilancio risulti sbagliato: va capito se si tratta di un errore o di una falsificazione. Nel primo caso, l’errore può derivare di un calcolo errato o da uno sbaglio nel ripartire le somme. In questo caso, l’amministratore può convocare di nuovo l’assemblea per approvare il bilancio corretto. La falsificazione porta invece conseguenze penali per l’amministratore. Si capisce per la presenza di spese inesistenti, e in generale perché la situazione del patrimonio non corrisponde a quella reale. L’amministratore realizza così un profitto illecito, che va sanzionato.

 E se l’amministratore non presenta il bilancio?

E’ obbligo dell’amministratore presentare il bilancio di fine gestione, convocando l’assemblea entro 180 giorni dalla sua chiusura. Se questo non avviene, l’amministratore va incontro a ripercussioni gravi. Anche qui, sia il condominio per intero che il singolo condomino, possono chiedere la revoca dell’incarico, citandolo in tribunale. Con Condexo, non c’è bisogno di attendere l’assemblea per visionare il bilancio: questo viene caricato online, consentendo sempre la sua consultazione.

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Rifacimento della facciata: spesa ordinaria o straordinaria?

Il rifacimento della facciata condominiale rientra in quelle spese che prima o poi possono riguardare ogni condominio. Le questioni di gestione dell’immobile possono notoriamente creare conflitti. Ad esempio, nel caso specifico, non tutti i condòmini possono ritenere questo intervento come indispensabile. In questo caso, ci si chiede se sia obbligatorio partecipare a una spesa che non si ritiene necessaria.

Il rifacimento della facciata è una spesa straordinaria indispensabile oppure no?

Ciò che è importante capire è in quale categoria di spese rientra il rifacimento della facciata. L’art. 1117 c.c. considera la facciata “un bene comune, la cui manutenzione non può ritenersi una spesa voluttuaria”. Le spese voluttuarie infatti sono quelle non rigorosamente necessarie in correlazione alle condizioni del condominio. Di conseguenza non ci si può opporre in assemblea col pretesto della non necessità dell’intervento. L’unico modo di sottrarsi, sarebbe presentarla come una spesa di innovazione, ma ciò è estremamente difficile. Rifare la facciata inoltre è da considerarsi spesa straordinaria in relazione al suo alto costo. Sicuramente è un costo prevedibile, legato al passare del tempo, ma non è comunque possibile considerarlo ordinario in quanto molto più gravoso delle normali spese. 

Dunque, si è obbligati a pagare? Chi deve pagare?

In quanto spesa straordinaria di manutenzione di un bene comune, non ci si può rifiutare di pagare, tutti devono contribuire. Anche se non si ritiene necessario l’intervento in quel momento, la delibera dell’assemblea a favore è vincolante. Far presente la propria contrarietà in assemblea non esonera il condomino dall’obbligo di pagare la sua parte. In quanto spesa straordinaria, spetta di conseguenza ai singoli proprietari. Se un proprietario ha il suo appartamento in locazione, la spesa grava comunque su di lui. L’affittuario non è tenuto a pagare una spesa tanto gravosa, in quanto non rientra tra le spese ordinarie ma in quella serie di interventi a carico esclusivo del proprietario.