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Sito internet condominiale e privacy

Il sito internet condominiale è legale? Come deve essere strutturato per non ledere la privacy dei condòmini? In questo articolo cerchiamo di rispondere a queste domande.

Iniziamo dicendo che con la riforma del condominio (legge 220/2012) sono state introdotte numerose novità per quanto riguarda la vita condominiale. Tra queste novità l’articolo 71-ter delle disposizioni di attuazione del c.c. si è occupato proprio del sito internet condominiale.

I contenuti del sito internet condominiale

L’art. 71-ter c.c. in particolare afferma che: “Su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare”. Inoltre le spese per l’attivazione e la gestione del sito saranno a carico dei condòmini.

La possibilità di attivare un sito internet e di inserirvi tutta la documentazione personale dei condòmini e del condominio è una grande opportunità di trasparenza. Allo stesso modo però porta con sé problematiche relative alla privacy soprattutto dopo la nuova GDPR (Reg. UE 2016/679).

Quando si parla di documentazione condominiale si fa riferimento ad esempio: all’anagrafe condominiale, al regolamento condominiale, alle tabelle millesimali, al certificato di abitabilità, ai verbali dell’assemblea, ai conti del condominio. Come noto queste informazioni riguardano un condominio e i suoi abitanti e per questo solo questi ultimi dovrebbero averne accesso.

sito internet condominiale e privacy

Le disposizioni in materia di privacy

Al fine di garantire il rispetto delle nuove disposizioni sulla privacy (vedi art. GDPR) dovranno essere assunti alcuni accorgimenti:

  • Predisporre un’area riservata all’interno del sito per ogni condomino. Questi avranno la possibilità, una volta registrati, di accedere alla documentazione del condominio. Al momento della registrazione, secondo il nuovo Regolamento europeo, è obbligatorio far leggere un’informativa su come verranno trattati i dati inseriti (nome, cognome, email, numero di telefono ecc..). Un altro accorgimento che riguarda l’accesso all’area privata è quello di proteggere il sito da eventuali intromissioni di terzi tramite un certificato SSL;
  • L’amministratore dovrà tenere costantemente aggiornato l’elenco degli autorizzati ad entrare nell’area riservata, provvedendo ad eliminare chi non risulta più come condomino;
  • Accertare l’ubicazione dei server del provider ovvero se i dati risiederanno in Europa o meno, quali sono le misure di sicurezza adottata, i tempi di comunicazioni di eventuali violazioni dei server e verificare se nel contratto del servizio di hosting vi sia la nomina a responsabile del trattamento dei dati;
  • Al momento dell’accesso al sito, dovrà apparire il banner con l’informativa sull’uso dei cookie come da provvedimento n. 224 dell’8 maggio 2014 del Garante della Privacy.

Ogni infrazione relativa ad una di queste disposizioni comporta diversi gradi di sanzione.

La soluzione di Condexo

Come abbiamo avuto modo di notare, dotarsi di un sito internet condominiale non è semplice. Ci sono moltissime disposizioni da seguire, per non parlare dell’impegno di tempo e risorse. L’amministratore è costretto a perdere molto del suo tempo per seguire tutte le regole in materia di privacy e i condòmini devono sostenere delle spese ulteriori per la gestione e attivazione del sito. Allora come fare? Ci pensa Condexo che in un unico gestionale dà la possibilità di agevolare il lavoro dell’amministratore e di tenere sempre aggiornati i condòmini su tutte le attività del condominio compresa la consultazione di tutta la documentazione e di risparmiare sui costi del sito.
Per saperne di più vai sul nostro sito www.condexo.it

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Conto corrente condominiale: è obbligatorio?

Il conto corrente, come noto, è uno strumento che viene utilizzato per versare e prelevare delle somme di denaro presso un istituto bancario o postale. Al giorno d’oggi chiunque possiede un conto corrente, ma come funziona per il condominio?

Conto corrente condominiale: la norma

L’articolo 1129, settimo comma, c.c. afferma che: “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”.

Vediamo nello specifico tutti i punti che costituiscono l’articolo:

  • Da quanto si evince la norma non lascia spazio all’immaginazione. Ogni amministratore di condominio è dunque obbligato ad aprire un conto corrente per ogni condominio gestito senza previa autorizzazione da parte dell’assemblea;
  • Per il principio della trasparenza l’amministratore è tenuto a far transitare dal conto corrente tutte le somme, a qualsiasi titolo, ricevute dai condòmini o da terzi, nonché quelle erogate per conto del condominio. Per rendere questo punto ancora più chiaro proponiamo un esempio: “i condòmini versano all’amministratore in contanti gli oneri condominiale e lo stesso giorno si presenta all’ufficio dell’amministratore l’impresa di pulizie per reclamare il pagamento mensile.  Egli non potrà effettuare il pagamento con quelle somme, ma con quelle già presenti sul conto e quindi tracciabili”;
  • È buona norma provvedere al versamento delle somme sul conto corrente entro trenta giorni dalla consegna;
  • I costi legati alla gestione del conto corrente condominiale vengono ripartiti in base ai millesimi di proprietà.

conto corrente condominiale

Inadempimento e revoca dell’amministratore

L’articolo 1129 c.c. al comma undici dispone che qualora l’amministratore non provvedesse all’apertura o all’utilizzo del conto corrente andrebbe incontro alla revoca.

L’amministratore potrà essere revocato o dai condomini in un’apposita assemblea o dall’Autorità Giudiziaria qualora in sede assembleare non si fosse raggiunto un accordo.

Presa visione della documentazione

Chi e in che modo può avere accesso alla documentazione inerente il conto corrente condominiale? Sul punto la legge è chiara: i condòmini possono chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica inerente il rapporto di conto corrente. La richiesta deve pervenire all’istituto bancario tramite l’amministratore.

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Prevenzione incendi in condominio

La prevenzione degli incedi è uno dei temi più importanti da affrontare all’interno del condominio. In linea di massima rientrano nella disciplina della prevenzione incendi tutte quelle attività volte ad evitare l’insorgenza di un incendio e a limitarne le possibili conseguenze. Sarà dunque compito dell’amministratore verificare e adeguare il condominio a tali disposizioni.

Le attività sottoposte alla prevenzione incendi

Il d.p.r. 1 agosto 2011, n. 151 noto come “Regolamento per la disciplina di procedimenti relativi alla prevenzione incendi” va a elencare le attività soggette alla disciplina. Nello specifico vengono individuate tre categorie (A, B, C) distinte in base al livello di rischio al quale sono potenzialmente soggette. Vediamo nello specifico le tre categorie:

  • Nella categoria A: sono state inserite quelle attività dotate di “regola tecnica” di riferimento. Queste sono contraddistinte da un limitato livello di complessità e quindi di rischio. Tale giudizio è legato alla consistenza dell’attività, all’affollamento e ai quantitativi di materiale presente.
  • Nella categoria B: sono state inserite, come tipologia, le stesse attività della categoria A. Ciò che realmente caratterizza queste attività e le differenzia è un maggiore livello di complessità e l’assenza di una specifica regolamentazione tecnica.
  • Nella categoria C: sono state inserite le attività con un alto livello di complessità indipendentemente dalla presenza di una regola tecnica o meno.

La documentazione

Il Regolamento oltre a classificare le attività in base alla pericolosità chiarisce anche quali siano gli obblighi da rispettare affinché possa essere rilasciato il certificato di prevenzione incendi.

Per le attività nella categoria A è sufficiente presentare al Comando Provinciale dei VV.F., prima di dare inizio all’attività di prevenzione incendi, una SCIA antincendio (Segnalazione Certificata Inizio Attività). Questa deve riportare: la firma di un tecnico abilitato, la documentazione, la certificazione e i grafici relativi all’attività. Una volta presentati questi documenti il Comando ha l’obbligo di verificarne l’attendibilità e di rilasciare la ricevuta che dà il via libera all’inizio dei lavori.  È bene specificare che nonostante il rilascio della ricevuta il Comando Provinciale dei VV.F. potrebbe effettuare sopralluoghi di verifica su richiesta e/o a campione.

Per le attività in categoria B vi è l’obbligo di presentare l’istanza di approvazione del progetto, prima di dare inizio ai lavori, oltre alle procedure già presenti nella categoria A.

Per le attività in categoria è obbligatorio possedere il CPI (Certificato Prevenzione Incendi) prima di dare inizio ai lavori.

prevenzione incendi in condominio

Le regole in condominio

Riguardo alle parti comuni dell’edificio in condominio, bisogna innanzitutto chiarire che gli riguardanti la costruzione secondo norme antincendio si riferiscono ad edifici, di nuova costruzione o soggetti a sostanziali modifiche, di altezza uguale o superiore a 12 m.  L’ “altezza antincendio” è quella che si calcola misurando le distanze esistenti tra il piano terra all’apertura inferiore dell’ultimo piano abitabile.

Per quanto riguarda invece la presenza di estintori in condominio la legge ne prescrive l’obbligatorietà solo negli edifici di altezza superiore a 32 m. Qualora si decidesse, in sede assembleare, di apporli anche in uno stabile meno alto, spetterebbe all’amministratore di condomino occuparsi della richiesta e della manutenzione. Per la manutenzione degli estintori bisogna far riferimento alla norma UNI 9994 del 2013 che la prevede con cadenza semestrale. Il relativo costo della manutenzione deve essere inserito dall’amministratore nel preventivo annuale di gestione.

 

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Il condominio e la nuova normativa sulla privacy

Dallo scorso 25 maggio è entrato in vigore il Regolamento UE 2016/679 in materia di privacy, conosciuto anche come GDPR. Questo va a incidere sul lavoro dell’amministratore. Vediamo come:

Fino ad ora all’interno del contesto condominiale si era soliti far riferimento all’articolo 1130, comma 6 del codice civile che prescrive tra gli obblighi dell’amministratore: “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”.

Privacy e trattamento

Il Regolamento chiarisce che con il termine “trattamento” vengono indicate tutte le operazioni effettuate su un dato. Nello specifico l’art. 4 punto 2 afferma che: “qualsiasi operazione o insieme di operazioni, compiute con o senza l’ausilio di processi automatizzati e applicate a dati personali o insiemi di dati personali, come la raccolta, la registrazione, l’organizzazione, la strutturazione, la conservazione, l’adattamento o la modifica, l’estrazione, la consultazione, l’uso, la comunicazione mediante trasmissione, diffusione o qualsiasi altra forma di messa a disposizione, il raffronto o l’interconnessione, la limitazione, la cancellazione o la distruzione”.

L’amministratore svolgendo il duplice ruolo di rappresentante legale del condominio e di responsabile del trattamento dovrà rispondere di eventuali danni causati dal non corretto uso delle norme riguardanti il trattamento dei dati dei condòmini.

privacy in condominio, GDPR

Informativa

L’elemento in comune tra la vecchia e la nuova normativa sulla privacy riguarda l’informativa. Questa deve essere consegnata ad ogni condomino riportante: il nome e il cognome del titolare del trattamento (in questo caso l’amministratore) e i recapiti di quest’ultimo.

In linea generale l’informativa ha lo scopo di informare gli interessati circa:

  • le finalità per cui vengono trattati i dati;
  • le modalità del trattamento;
  • la obbligatorietà o facoltatività della consegna dei dati;
  • i soggetti che possono prendere visione dei dati;
  • l’ambito di diffusione dei dati;
  • il periodo di trattamento e di detenzione dei dati.

Consenso

Gli articoli 6,7,9 del Regolamento chiariscono che ogni operazione sui dati per scopi diversi da quelli indicati nell’informativa necessitano di un consenso. Se ciò non avviene ogni azione è considerata illecita e perseguibile.

Fanno parte della categoria che necessitano di consenso quei dati che vanno a rilevare: l’origine razziale o etnica, le opinioni politiche, le convinzioni religiose o filosofiche, l’appartenenza sindacale, la salute, la vita o l’orientamento sessuale. Va infine richiesto il consenso se si volessero utilizzare i dati per scopi promozionali.

Responsabilità

Una delle innovazioni più grandi apportate dal Regolamento è il principio di responsabilizzazione (accountability) dei titolari e dei responsabili del trattamento dei dati.

Il titolare del trattamento dei dati “determina le finalità e i mezzi del trattamento dei dati personali”, mentre il responsabile del trattamento dei dati “tratta i dati personali per conto del titolare del trattamento”.

Spetta dunque al titolare del trattamento il compito di decidere autonomamente le modalità, le garanzie e i limiti del trattamento dei dati personali, nel rispetto delle disposizioni normative. Deve inoltre essere in grado di dimostrare di avere adottato un processo complessivo di misure tecniche e organizzative per la protezione dei dati personali.

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Amministratore di condominio: requisiti, nomina e revoca

Amministratore di condominio: ha il compito di rappresentare tutti i condomìni che lo hanno eletto. Quale organo di rappresentanza è tenuto ad osservare alcune regole. Vediamo quali.

Requisiti dell’amministratore di condominio

L’articolo 71-bis della nuova legge n. 220/2012 elenca i requisiti necessari che ogni individuo deve possedere per ricoprire la carica di amministratore di condominio.

Nello specifico possono svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro che:

  • “hanno il godimento dei diritti civili”: ovvero la piena capacità giuridica e cioè la libertà di compiere atti giuridici senza alcuna limitazione;
  • “non hanno avuto condanne penali”: ovvero coloro che non hanno commesso delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altro delitto non colposo per il quale la legge prevede la pena di reclusione tra un minimo di due anni e un massimo di cinque anni;
  • “quelli che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione”: l’autorità giudiziaria emette dei provvedimenti che mirano a contrastare la pericolosità di una persona;
  • “non hanno il proprio nome annotato nell’elenco dei protesti cambiari”: coloro cioè che non hanno pagato le cambiali;
  • “i non interdetti o inabilitati”: coloro cioè sottoposti a misure che limitano la libertà di individui con particolari patologie;
  • “possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado”;
  • “hanno frequentato un corso di formazione iniziale e degli aggiornamenti periodici in materia di amministrazione condominiale”.

nomina amministratore di condominio

Nomina

La nomina dell’amministratore condominiale può avvenire in due ipotesi:

La prima ipotesi riguarda la nomina obbligatoria che prevede l’obbligatorietà di nomina di un amministratore in un edificio con un minimo di nove condòmini proprietari.

La seconda ipotesi  riguarda la nomina facoltativa che  prevede in sede assembleare la nomina di un amministratore che gestisca le parti comuni anche se l’edificio in questione non è un condominio. (numero di proprietari inferiore a quanto previsto dalla legge per costituire un condominio).

Ogni condomino prima di nominare un amministratore avrà il diritto di visionare le diverse candidature, ognuna delle quali dovrà presentare un preventivo per le sue prestazioni. Una volta individuata l’offerta più interessante si procederà con la nomina dell’amministratore condominiale attraverso la firma di un contratto di mandato.

Nel caso in cui l’assemblea non riesca a pervenire ad un nome sarà compito dell’Autorità Giudiziaria (art. 1129 c.c.) nominare l’amministratore di condominio.

Revoca

L’articolo 1129 c.c. stabilisce che in ogni momento del suo operato l’amministratore di condominio può essere revocato. La revoca avviene in due modi: attraverso l’assemblea con una decisione unanime dei condòmini (revoca assembleare); attraverso l’Autorità Giudiziaria con un ricorso da parte di alcuni condòmini (revoca giudiziaria). In quest’ultima ipotesi sarà compito dei condòmini che hanno fatto ricorso portare le prove di una cattiva gestione dell’amministratore che giustifichino la sua revoca.

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Assicurazione condominiale: cos’è e chi la stipula

Assicurazione condominiale: cos’è? Si tratta di una polizza che prende generalmente il nome di “Polizza Globale Fabbricati”. Ha il compito di proteggere il condominio e i condòmini da eventuali danni causati alla proprietà pubblica e a quella privata.

Assicurazione condominiale è obbligatoria? 

L’ordinamento in vigore non prescrive l’obbligatorietà di stipula della polizza, a meno che questa non sia prevista dal regolamento di condominio. In questo caso è l’amministratore di condominio che deve prendersi l’incarico di stipulare l’assicurazione, in quanto rappresentante legale dello stesso, nel caso in cui questa non sia stata già fatta.

Un altro caso in cui l’assicurazione del condominio può essere stipulata si verifica quando, in sede di assemblea, la maggioranza dei condòmini chieda all’amministratore di avviare le pratiche per munire il condominio di una polizza assicurativa.

Nonostante l’assicurazione condominiale sia, come abbiamo detto, facoltativa. Al giorno d’oggi è sempre meglio munirsi di una polizza che protegga il condominio e i suoi abitanti da possibili danni.

assicurazione condominiale

Assicurazione condominiale: cosa copre? 

La Polizza Globale Fabbricati copre i danni al condominio, alle abitazioni private dei condòmini e i danni provocati dal condominio alle proprietà o alla persona di terzi.

L’assicurazione di condominio base comprende la copertura dei danni riguardanti due argomenti:

  • Incendio: nel quale vengono compresi anche i danni causati da fulmini, esplosioni e implosioni;
  • Responsabilità civile del condominio (RC): la quale comprende la copertura dei danni causati a terzi (Rct), causati a prestatori di lavoro (Rco) e causati dall’utilizzo delle parti comuni del fabbricato.

Alle clausole base della polizza possono essere applicate delle opzioni aggiuntive che possono prevedere la copertura di tanti altri danni come quelli idrici o quelli ai lastrici. Grazie a queste personalizzazioni è possibile soddisfare tutte le esigenze dei vari condomìni.

Assicurazione condominiale: quali sono i costi? 

In campo di assicurazione condominiale i costi possono variare in base a tre elementi:

  • I massimali (cifra massima che l’assicurazione intente pagare per risarcire un danno);
  • Le coperture base o aggiuntive che compongono la polizza;
  • Le caratteristiche strutturali del condominio.

Determinate le caratteristiche della polizza si procede alla stipula della stessa. Come vengono ripartite le spese tra i condòmini? Come accade per le spese ordinarie il pagamento della polizza viene ripartita tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà.