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Fibra ottica in condominio: ci si può opporre?

Fibra ottica in condominio? Vediamo le disposizioni…

Il decreto fibra ottica (D.lgs. 33/2016) attuando una direttiva europea del 2014 definisce tali procedimenti come: “norme volte a facilitare l’installazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità”.  Tutto ciò promuovendo l’uso condiviso dell’infrastruttura fisica esistente e consentendo un dispiegamento più efficiente di infrastrutture fisiche nuove”. In modo da abbattere i costi dell’installazione di tali reti. Con questo decreto del 2016 si promuove, dunque, la diffusione della fibra.

Le principali disposizioni del decreto fibra 

Il decreto ha introdotto differenti novità rispetto agli anni precedenti i principali sono essenzialmente tre. Vediamo quali sono:

  1. Le tecnologie di scavo: l’articolo 5 del d.lgs. 33/2016, nel normare i lavori che prevedono l’installazione delle tecnologie di comunicazione veloce, stabilisce che nel corso di costruzione di nuovi edifici è opportuno predisporre gli accessi adeguati all’installazione delle infrastrutture per la fibra ottica. Qualora invece l’edificio fosse di vecchia costruzione viene disposto che i lavori vengano effettuati con tecnologie di scavo dal basso impatto ambientale.
  2. Accesso alle infrastrutture: in base all’articolo 3 del decreto ad ogni gestore e operatore viene riconosciuto “il diritto di offrire ad operatori di reti l’accesso alla propria infrastruttura fisica ai fini dell’installazione di elementi di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità”.

Il rifiuto di accesso può avvenire solo se vengono ad occorrere determinate condizioni: irregolarità degli impianti di comunicazione veloce, l’indisponibilità di spazio infine il rischio per l’incolumità degli individui.

  1. Il “catasto delle infrastrutture”: al fine di facilitare l’installazione delle nuove reti ad alta velocità, il decreto ha previsto una “mappatura delle reti di comunicazione elettronica veloci esistenti e di ogni altra infrastruttura fisica funzionale ad ospitarle, presente nel territorio nazionale” (art. 4). Si parla in sostanza del Sistema informativo nazionale federato delle infrastrutture che stabilisce le regole tecniche della sua creazione e gestione. Inoltre, “entro i centoventi giorni successivi alla sua costituzione” confluiranno nel maxi-archivio “tutte le banche di dati contenenti informazioni sulle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità e sulle infrastrutture fisiche funzionali ad ospitarle, a carattere nazionale e locale”. O comunque, tali dati saranno resi accessibili compatibilmente con le regole stabilite per il Sistema informativo nazionale federato delle infrastrutture.

fibra ottica in condominio

Fibra ottica in condominio 

Per quanto riguarda la fibra ottica in condominio il decreto ha previsto delle norme speciali anche in questo caso. Innanzi tutto, la richiesta di potersi dotare di un impianto di fibra ottica, può avvenire in ogni momento per i condomini di nuova costruzione o che comunque hanno provveduto a adattare l’edificio all’installazione.

La legge ha stabilito che tutti gli edifici di nuova costruzione, la cui autorizzazione edilizia sia posteriore al 1° luglio 2015, siano: “equipaggiati con un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio”.

Questa dovrà essere costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete.

Per infrastruttura fisica multiservizio s’intende: “il complesso delle installazioni presenti all’interno degli edifici contenenti reti di accesso cablate in fibra ottica.”

Alla domanda posta nel titolo: se ci si può opporre all’adozione della fibra in condominio, la risposta dunque deve essere: no.

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Bonus lavori condominiali per il 2018

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Il bonus lavori condominiali individua delle agevolazioni riservati a condomini e condòmini per: lavori di ristrutturazione; lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria; lavori di riqualificazione energetica e misure antisismiche.

Le detrazioni del bonus lavori condominiali

Come abbiamo già detto il bonus lavori condominiali 2018 è un’agevolazione fiscale che rientra tra i cd. bonus casa 2018 e che consente ai singoli condòmini di detrarre, dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni all’interno dei condomini.

Tra questi interventi rientrano le ristrutturazioni edilizie, manutenzione, restauro e risanamento, manutenzione ordinaria e straordinaria per i quali spetta una detrazione del 50%. Per i lavori di riqualificazione energetica la detrazione è del 65% e infine per il miglioramento della classe di rischio sismico le agevolazioni variano dal 75 all’80%.

Con la legge di stabilità 2018 tali bonus non solo sono stati prorogati ma anche potenziati:

  • Bonus ristrutturazione 2018: è stata confermata fino al 31 dicembre una detrazione del 50%;
  • Ecobonus risparmio energetico: è valido solo per le caldaie a condensazione con una detrazione del 65% se di classe A (munite di strumenti termoregolativi evoluti) e del 50% se di classe A;
  • Bonus mobili ed elettrodomestici: fino al 31 dicembre prevede una detrazione del 50% per un massimo di spesa pari 10.000 euro. In questo bonus rientrano anche le spese per l’acquisto di mobili per arredare le parti comuni, le guardiole o l’appartamento del portiere;
  • Sismabonus condomini: nel 2018 è prevista una nuova configurazione di questo bonus poiché va ad accorpare il Sismabonus e Ecobonus;
  • Bonus finestre e bonus tede da sole 2018: detrazione del 50%;
  • Bonus verde condomini 2018: per terrazze, balconi e giardini condominiali.

Va chiarito che i bonus appena elencati (ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus) sono detrazioni alternative tra loro e in quanto tali si può decidere di usufruirne di una sola qualora si facciano diversi lavori in condominio. Tutto ciò fatta eccezione di chi effettua nello stesso momento lavori condominiali di Ecobonus + Sismabonus.

bonus lavori condominiali 2018

Requisiti per i lavori 

Per poter usufruire delle detrazioni legate ai vari bonus, i condomini devo rispettare un requisito fondamentale ovvero quello che i lavori dovranno essere eseguiti sulle parti comuni dell’edificio (art. 1117c.c.).

Documenti da presentare 

I condòmini hanno l’obbligo di effettuare i pagamenti degli interventi attraverso bonifico bancario o postale intestato al condominio. A seconda dei soggetti coinvolti ci sono diversi documenti da conservare e successivamente presentare per poter usufruire dei bonus.

  • Documenti di responsabilità dell’amministratore: fatture e ricevute fiscali delle spese sostenute per eseguire i lavori; ricevuta del bonifico; copia delle comunicazioni trasmesse all’Agenzia delle Entrate e all’Asl locale per l’inizio dei lavori.
  • Documenti di responsabilità di ciascun condomino: la certificazione rilasciata dall’amministratore attestante l’adempimento di ogni obbligo di legge e la quota di spese imputabile ad ogni condomino.

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Pec e amministratore di condominio: obblighi?

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L’acronimo pec sta ad indicare un indirizzo di posta elettronica certificata che consente di inviare e ricevere email di valore legale equiparato alla raccomandata con ricevuta di ritorno (DPR 11 febbraio 2005 n. 68).

In questo articolo affronteremo il tema della pec all’interno del condominio e in particolare ci occuperemo di capire se l’amministratore di condominio sia obbligato dalla legge a dotarsi di questo strumento.

Chi è obbligato ad avere la pec? 

Nonostante la posta certificata abbia lo stesso valore legale di una raccomandata, ma sia più veloce ed economico non tutti sono obbligati a dotarsene. Tale obbligo è previsto solo per alcune categorie di lavoratori, vediamo quali:

  • Professionisti iscritti a ordini e collegi;
  • Società;
  • Ditte individuali (compresi gli artigiani);
  • Pubbliche amministrazioni.

Per i lavoratori appartenenti alle categorie appena citate, il dovere di munirsi della pec è stato introdotto nella normativa dal decreto legge n. 185/2008 convertito, con modificazioni dalla legge 17 dicembre 2012, n. 221 (art. 5 riguardante le imprese in forma individuale).

In particolare, per quanto riguarda i professionisti, il settimo comma dell’art. 16 recita: “I professionisti iscritti in albi ed elenchi istituiti con legge dello Stato comunicano ai rispettivi ordini o collegi il proprio indirizzo di posta elettronica certificata o analogo indirizzo di posta elettronica di cui al comma 6 entro un anno dalla data di entrata in vigore del presente decreto. Gli ordini e i collegi pubblicano in un elenco riservato, consultabile in via telematica esclusivamente dalle pubbliche amministrazioni, i dati identificativi degli iscritti con il relativo indirizzo di posta elettronica certificata”.

Per queste categorie di persone sempre il d.l. n. 185/2008 chiarisce che le comunicazioni tra questi professionisti possono avvenire via pec senza previa autorizzazione.

pec amministratore condominio

Amministratore di condominio 

Come specificato, in veste di professionista non iscritto all’albo, l’amministratore di condominio non è obbligato per legge a dotarsi della pec. Qualora però i condòmini volessero ovviare a tale mancanza potrebbero farlo modificando le condizioni di nomina indicate al momento della sua delibera.

Così come la legge consente di subordinare la nomina dell’amministratore all’attivazione da parte sua di una polizza per il condominio. Allo stesso modo una delibera potrebbe obbligare l’amministratore a dotarsi di un indirizzo di posta elettronica certificata.

La pec del condominio 

Un ulteriore modo affinché i condòmini possano ricevere le comunicazioni attraverso la pec, senza obbligare l’amministratore a farne una personale, è quello di creare un indirizzo pec del condominio.

In questo modo i condòmini dichiarano di voler ricevere tutte le informazioni importanti per la collettività a quell’indirizzo liberando il proprio amministratore da ogni obbligo.

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Regolamento condominiale: assembleare e contrattuale

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In condominio si è soliti far riferimento all’espressione “regolamento” in maniera generalizzata. L’intento di questo articolo è quello di chiarire che il regolamento condominiale non è unico e che in base alla configurazione che va ad assumere deve rispettare differenti norme.

Il concetto di regolamento

In ambito condominiale l’articolo 1138 c.c. afferma che ogni edificio con più di dieci proprietari vi è l’obbligo di adottare un regolamento. Ma cosa s’intende per regolamento? Può essere definito come una sorta di statuto che serve a disciplinare la gestione delle parti comuni.

Nello specifico esistono due tipi di regolamento condominiale: quello assembleare e quello contrattuale. Vediamoli

Regolamento condominiale assembleare

L’articolo 1138 c.c., primo comma, c.c. afferma che: “Il regolamento condominiale assembleare deve contenere esclusivamente le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.

Per approvarlo è necessario che, in sede assembleare, la maggioranza dei proprietari, che rappresenti i 500 millesimi del valore dell’intero edificio, voti favorevolmente.

Una volta votato e approvato il regolamento diventa vincolante per tutti i condòmini pena sanzioni.

regolamento condominiale

Regolamento condominiale contrattuale

Il regolamento condominiale contrattuale oltre a far rispettare le disposizioni previste per quello assembleare permette di:

  1. Adottare delle norme ulteriori e in alcuni casi derogatorie rispetto a quanto previsto dalla legge (per esempio le deroghe alla ripartizione delle spese condominiali);
  2. Introdurre limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva (per esempio divieto di destinare la propria unità immobiliare ad ufficio o a detenere animali).

Per essere valido, il regolamento contrattuale deve essere sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio o quanto meno accettato da parte di tutti quanti attraverso un richiamo espresso contenuto nell’atto d’acquisto.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare che una volta effettuata la prima compravendita, se il regolamento, già accettato, viene anche trascritto nei pubblici registri immobiliari, allora varrà per tutti i successivi acquirenti, indipendentemente dalla sua accettazione. La trascrizione, infatti, lo rende opponibile ai terzi (Cass. 17 marzo 1994, n. 2546).

Le regole per la modifica dei regolamenti

Per modificare le clausole del regolamento condominiale assembleare saranno sufficienti le maggioranze previste per l’approvazione. Per quanto riguarda il regolamento contrattuale è dovuta intervenire la Corte di Cassazione per dirimere la situazione.  In definitiva mentre un regolamento assembleare non può mai essere contrattuale, quest’ultimo in relazione al contenuto delle sue clausole può avere quella natura e dunque il regolamento contrattuale in alcune sue clausole (o in tutte a seconda della loro natura) potrà essere modificato con le maggioranze richieste per la modifica di quello assembleare.

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Cassette postali condominiali: quali regole?

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Cassette postali condominiali è questa l’espressione più comunemente utilizzata per indicare il casellario postale condominiale. Che ci si riferisca a questi oggetti con un’espressione o con l’altra bisogna essere a conoscenza delle norme che regolamentano il loro posizionamento e utilizzo. 

Questo articolo si pone l’intento, dunque, di contrastare ogni errore in materia.

Le disposizioni di legge per i proprietari delle cassette postali condominiali 

La prima domanda alla quale vogliamo rispondere è: “Dove vanno posizionate le cosidette buche delle lettere?”. Iniziamo con l’affermare che ogni domicilio deve possedere la sua personale cassetta delle lettere. Questa infatti, è necessaria affinché il proprietario dell’abitazione riceva le proprie comunicazioni. 

In materia sono intervenute diverse normative che hanno provveduto a disciplinarne il posizionamento, la struttura e i materiali delle cassette postali condominiali. Primo di questi fu il decreto del 9 aprile 2001 con cui il Ministero delle Comunicazioni ha provveduto ad approvare le condizioni generali del servizio postale. Successivamente è stato approvato il decreto del 1 ottobre 2002 del Ministero dello sviluppo economico che ripropone il contenuto del primo. Infine a conferma della delibera è intervenuta l’Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni con un decreto del 20 giugno 2013.

cassette postali condominiali

Cassette domiciliari e cassette condominiali

Per quanto riguarda le “cassette domiciliari” si afferma che il recapito degli invii semplici è effettuato in apposite cassette accessibili al portalettere installate dal destinatario a proprie spese.   La forma e le dimensioni della cassetta e l’apertura devono risultare tali da consentire di introdurvi gli invii senza difficoltà. Queste sono le chiare disposizioni per quanto riguarda le cassette postali domiciliari, quando però si parla di quelle condominiali sorgono i problemi. 

Le cassette postali condominiali devono allo stesso tempo essere accessibili per tutti i condòmini e rispettare la normativa vigente. Il provvedimento, a questo proposito, chiarisce che: “Negli edifici plurifamiliari, nei complessi formati da più edifici e negli edifici abitati a sede d’impresa, le cassette devono essere raggruppate in un unico punto di accesso”. La stessa normativa stabilisce in via generale che le cassette devono essere collocate al limite della proprietà, sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile, salvo accordi differenti con l’ufficio postale. In sostanza il postino deve essere in grado di accedere alle cassette senza essere costretto a bussare o accedere alla proprietà privata per adempiere ai suoi compiti. La soluzione dunque è quella di collocare le cassette postali all’esterno del palazzo. Un’ulteriore prescrizione prevede l’obbligo di indicazione del nome del proprietario della cassetta. 

Per quanto riguarda le spese per l’installazione delle cassette postali verranno ripartite in parti uguali per le singole unità. Per quanto riguarda invece la riparazione di una cassetta dovrà provvederne il proprietario.

Le disposizioni per i costruttori delle cassette postali

La normativa  europea UNI EN 13724, completa quelle nazionali, stabilendo degli standard da seguire per la produzione delle cassette postali. Gli standard si riferiscono a dimensioni, resistenza, sicurezza contro l’effrazione e la salvaguardia della privacy. Per quanto riguarda le dimensioni, la cassetta deve essere in grado di contenere sia una busta A4, sia delle riviste. Devono anche possedere degli strumenti antiprelievo. Infine ogni cassetta non dovrà possiede nessuno spigolo vivo per evitare eventuali dolorosi incidenti.

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Rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale, ai sensi dell’articolo 1130-bis c.c., contiene: “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.

Di seguito ci occuperemo di delineare le caratteristiche che costituiscono un rendiconto “perfetto”.

Obblighi in materia di rendiconto condominiale

Per dare conto della gestione contabile del condominio è necessario che il rendiconto segua le seguenti regole:

  1. Essere accompagnato da diversi documenti che se non presenti possono causarne l’invalidità. Tra questi elementi abbiamo:
  • Il registro di contabilità all’interno del quale l’amministratore dovrà annotare tutte le somme incassate ed erogate durante il suo mandato. Ogni somma dovrà essere annotata in ordine cronologico entro trenta giorni dalla rilevazione dei movimenti;
  • Un riepilogo finanziario;
  • Una nota esplicativa sulle modalità di gestione, sui rapporti in corso e sui carichi pendenti.
  1. Alla fine di ogni anno contabile andrà convocata un’assemblea dedicata all’approvazione del rendiconto condominiale. L’assemblea ha inoltre la facoltà di nominare, in ogni momento, un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
  2. Una volta compilato il rendiconto condominiale dovrà essere conservato per i successivi dieci anni. Ogni condomino ha il diritto di prendere visione della documentazione e di farne una copia.
  3. Per garantire la trasparenza della gestione l’amministratore ha l’obbligo di far transitare le somme in entrata e in uscita attraverso un apposito conto corrente (bancario o postale) intestato al condominio.

Per quanto riguarda il punto 4, le procedure di richiesta e presa visione della documentazione a volte possono rivelarsi essere piuttosto lunghe: prendere appuntamento con l’amministratore, fare domanda dei documenti, farsi fare una copia, ecc…

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rendiconto condominiale

Quale criterio scegliere per redigere il rendiconto condominiale?

Per poter redigere un rendiconto condominiale bisogna scegliere un criterio contabile. I criteri contabili si dividono in: criteri di cassa e criteri di competenza.

  • Il criterio di cassa: mostra numericamente le entrate e le uscite del periodo preso in considerazione. Si parla cioè de flusso finanziario.
  • Il criterio di competenza: impone di considerare tutti i costi e i contributi relativi a un determinato anno solare, in questo caso non si considerano gli elementi di introito ed esborso relativi al periodo di bilancio.

La legge non impone di usare un criterio piuttosto che un altro, sta quindi alla discrezione di ogni amministratore scegliere il criterio più opportuno. Va detto che in linea generale si è soliti utilizzare il criterio di cassa.

Le gravi irregolarità

L’articolo 1129 c.c. chiarisce che per gravi irregolarità l’amministratore di condominio può essere revocato. Tra queste irregolarità vengono annoverate anche quelle relative all’omessa compilazione e approvazione del rendiconto condominiale. Se per qualsiasi motivo il rendiconto manca in uno dei suoi elementi fondamentali o non viene fatto approvare in sede assembleare ne risponderà direttamente l’amministratore. La revoca può essere fatta dall’Autorità Giudiziaria, con un apposito atto, subito dopo la verifica delle gravi irregolarità legate al rendiconto.