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Lastrico solare: cos’è e di chi è la sua proprietà?

Quando si parla di lastrico solare non sempre si hanno le idee chiare. Non esiste una definizione riconosciuta scientificamente per spiegare cos’è il lastrico solare. Possiamo dire in generale che si tratta di una struttura piana posta all’apice dell’edificio a protezione e copertura dello stesso.

Una sentenza della Cassazione (13 dicembre n. 27942) ha stabilito che per lastrico solare deve intendersi: “La superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura/tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”.

Lastrico solare o terrazza: Quali sono le differenze?

Il lastrico solare può, come abbiamo già detto, svolgere la funzione di tetto. Questo infatti può anche essere costituito da una superficie calpestabile, ma il fatto di poter essere calpestato non ne cambia la sua destinazione, che rimane quella di copertura degli ambienti sottostanti.

La terrazza invece può essere definita come copertura ma con il perimetro ben delimitato da ringhiere, balaustre o muretti con funzione di protezione.

Pertanto la protezione di un lastrico solare ne va a modificare la sua destinazione d’uso da solaio di copertura a terrazza praticabile, ma dietro il rilascio di autorizzazioni a costruire (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989).

Lastrico solare ad uso comune e ad uso esclusivo

Il lastrico solare può essere di proprietà ad uso comune o di proprietà esclusiva. Vediamo quali sono le differenze:

  • Se è una proprietà ad uso comune ogni condomino ha il diritto di sfruttarlo entro i limiti della libertà altrui.
  • Se è ad uso esclusivo il condomino che ne avrà la proprietà sarà l’unico a poterlo sfruttare.

lastrico solare condominio

Chi deve pagare le spese di gestione e rifacimento del lastrico solare?

La distinzione tra proprietà comune e utilizzo esclusivo va a influenzare anche la ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione ordinaria e per eventuali lavori di rifacimento.

Prima di determinare chi deve pagare cosa, vogliamo fare chiarezza su un punto. Quando si parla di uso esclusivo del lastrico solare non bisogna dimenticare che questo, svolgendo la funzione di protezione dell’edificio, è comunque parte dei beni strutturali del condominio. In virtù di questo interviene il codice civile con l’art 1126 c.c. che sui lastrici solari  in uso esclusivo, specifica che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve“.

Per quanto riguarda i lastrici solari di proprietà comune le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria verranno ripartite per tutti i condòmini dell’edificio in base alle quote millesimali di proprietà.

Le innovazioni

Fino ad ora ci siamo limitati a individuare i soggetti obbligati a pagare per la manutenzione ordinaria e per i lavori di rifacimento del lastrico solare. Ma se gli interventi fossero solo accessori e quindi a scopo di abbellimento? In questo caso come si dovrebbe procedere?

Per la proprietà comune andrebbe messa la questione ai voti in sede di assemblea e qualora fosse accettata ci sarebbe una ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda il lastrico ad uso esclusivo, il condomino in questione dovrà porre la questione in sede assembleare. Dimostrando che con i lavori non modificheranno la regolarità strutturale dell’edificio. Qualora gli altri condòmini fossero d’accordo, il condomino proprietario potrà iniziare i lavori accollandosene tutti i costi.

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Panni stesi in condominio: regolamenti e divieti

Panni stesi in condominio? Si possono stendere o no? Potrà sembrare una domanda bizzarra ma in realtà è una questione che spesso genera liti condominiali. Questo accade perché, oltre a creare disagi a causa degli sgocciolamenti e per il fatto che i panni stesi sono considerati un problema per il decoro dell’edificio.

Ma come si può gestire il bucato? Vediamo cosa prevede la legge per chi vive in condominio.

Cosa dice la legge sui panni stesi in condominio

Il bucato steso può includere vestiti, lenzuola e biancheria, perciò possono essere considerati antiestetici e non adatti all’esposizione in pubblico o, come nel caso delle lenzuola, oscurare le finestre dei vicini di casa.

Inoltre capita che lo sgocciolio dell’acqua cada inevitabilmente sul balcone del condòmino sottostante provocando i malumori di quest’ultimo.

Come ovviare a questi problemi? Cosa dice la legge in merito?

In assenza di luoghi e spazi appositi, come la lavanderia condominiale, accade che i condomini ricorrano a stenditoi o supporti esterni al balcone per porre ad asciugare i propri indumenti.

Non vi è una norma del Codice Civile che disciplina questa materia, pertanto occorre rifarsi ai regolamenti Comunali e Condominiali.

In merito alla salvaguardia del decoro architettonico, la legge non prevede sanzioni se un condomino stende i panni a vista; questo perché sono considerati elementi provvisori e rimovibili. La legge interviene solo nel caso in cui l’acqua di scolo finisca nella proprietà del vicino.

La Cassazione ha infatti più volte sentenziato che viene fatto divieto di stendere i panni se l’acqua bagna il balcone sottostante, poiché “lo stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall’esercizio di attività umana, quali quelle derivanti dallo sciorinio di panni mediamente sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell’immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato debba necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc […]” (Cass. n. 7576/2007).  Lo sgocciolamento dei panni quindi viene equiparato allo stillicidio in tutto e per tutto. 

Lo stillicidio, laddove vietato dal regolamento condominiale, sarà sempre soggetto a possibili ricorsi alle autorità da parte degli altri condòmini.
Per quanto riguarda la possibilità di costituire una servitù ad hoc, si richiede la realizzazione di un atto costitutivo specifico o la stesura di un regolamento condominiale contrattuale.

Il regolamento comunale

Oltre ai limiti previsti dalle sentenze della Cassazione, anche il regolamento comunale può prevedere il divieto di esporre i panni stesi fuori dalle finestre, su terrazzi, balconi e prospetti che affacciano sulla pubblica via; oppure concedere l’esposizione solo in determinate ore stabilite. Le regole, quindi, possono essere diverse da Comune a Comune.

In caso di violazione della norma comunale è prevista una sanzione di tipo amministrativo, ossia una multa da pagare a seguito di un controllo da parte della polizia urbana; è perciò opportuno informarsi preventivamente presso il proprio Comune.

Panni stesi in balcone o davanti alle finestre: Cosa prevede il regolamento condominiale.

Dato che il regolamento condominiale adottato a maggioranza dall’assemblea può disciplinare l’uso delle cose comuni e il decoro dell’edificio, può anche regolamentare la gestione dei panni stesi.

Il regolamento può vietare l’esposizione degli indumenti e della biancheria per preservare l’estetica del condominio, ma anche per evitare liti condominiali conseguenti allo sgocciolamento dell’acqua di scolo nella proprietà altrui.

Lavanderia condominiale: che cos’è e come viene regolata

E’ sempre più diffuso ormai l’utilizzo delle lavanderie condominiali. Queste permettono ai condòmini di risparmiare in termini di energia elettrica, consumo di acqua e di detersivi. In più va sottolineato come questi locali lavanderia contribuiscano alla sostenibilità ambientale e in generale all’aumento del valore dell’immobile condominiale.  

Cosa predispone il regolamentato della lavanderia condominiale?

L’utilizzo della lavanderia rientra tra le norme che riguardano l’utilizzo degli spazi comuni, la quale stabilisce cheCiascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa“.

In ogni caso spetta al condòmino far riferimento al proprio regolamento condominiale, per tutti i riferimenti normativi specifici.

Le 10 regole su: Come stendere i panni se abiti in condominio

Se le restrizioni dei vari regolamenti impediscono di esporre i panni a vista, quali soluzioni si possono adottare per far asciugare biancheria e indumenti se abiti in condominio?

  1. stendere i panni eliminando prima l’eccesso di acqua per evitare un indesiderato sgocciolamento al di sotto;
  2. sfruttare cortili interni, terrazze e spazi adibiti a lavanderia;
  3. se si ha la possibilità, si possono stendere i panni in casa, in zone arieggiate;
  4. utilizzare stendibiancheria da termosifone;
  5. utilizzare lo stendibiancheria elettrico;
  6. un’attenzione particolare va al come stendere le lenzuola in condominio: Possono essere piegate e stese su un normale stendi-biancheria, ma si raccomanda di girarle almeno una volta.
  7. utilizzare asciugatrici elettriche se non si hanno altre alternative;
  8. utilizzare la lavanderia a gettoni più vicina a casa;
  9. usufruire della lavanderia condominiale, se presente in condominio;
  10. se non si ha a disposizione un balcone, si può far uso di uno stendibiancheria da finestra. L’importante è fare sempre attenzione allo sgocciolamento…una buona centrifuga può evitarvi inutili diatribe!
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Pulizia scale condominio: regole e ripartizione spese

La pulizia scale condominio è spesso causa di litigi tra condòmini. La presenza delle scale è assolutamente necessaria perché consentono di collegare i vari piani di un edificio. Proprio per questa loro funzione le scale condominiali sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune.

Quando si tratta della pulizia scale condominiali, cosa dice la legge? Come si effettuano le ripartizioni, ma sopratutto a chi spetta il pagamento delle spese condominiali? Nell’articolo, risponderemo alle vostre domande e a molto di più.

Cosa dice la normativa?

Il codice civile disciplina la gestione delle scale e per cui anche la loro pulizia e relativa ripartizione delle spese.

Gli articoli che disciplinano la materia sono i seguenti:

  • Secondo l’art. 1117 c.c. le scale sono considerate proprietà comune e quindi spetta a tutti i condòmini contribuire alla pulizia e alla manutenzione. Sono comprese anche le scale esterne e quelle a piano terra con accesso alla strada. Le spese devono essere ripartite secondo le modalità disciplinate non solo tra i coinquilini regolari ma anche tra i proprietari di negozi, studi, laboratori e garage;
  • Art. 1123 c.c. La norma sancisce che le spese per la pulizia scale condominio devono essere divise in base alla misura nella quale vengono adoperate, cioè in base al piano in cui il condomino abita. Chi abita al primo piano paga meno di chi abita all’ultimo;
  • Oltre al codice civile anche il Regolamento condominiale, approvato da tutti i condomini, stabilisce le modalità di manutenzione del vano scale. Mentre spetta all’amministratore di condominio il compito di far rispettare la normativa e risolvere eventuali conflitti.

pulizia scale condominio

Ripartizione spese pulizie scale condominio

Il costo delle spese per la pulizia delle scale condominiali segue un criterio diverso in base al tipo di manutenzione che sia essa ordinaria o straordinaria. Vediamo come:

  • Per la manutenzione ordinaria, le spese per la pulizia delle scale condominiali vanno suddivise in base al criterio dell’altezza del piano;
  • Per la manutenzione straordinaria, le spese sono suddivise per metà in ragione dell’altezza del piano e per metà in ragione dei millesimi di proprietà;
  • Il condominio può, attraverso un’assemblea, decidere di dotarsi delle cosiddette tabelle d’uso e/o delle scale redatte da tecnici abilitati con lo scopo di ripartire solo le spese delle pulizia scale.

Resta comunque ferma l’opzione di seguire i dettami del regolamento condominiale per la ripartizione delle suddette spese.

Chi paga le spese delle pulizie scale?

Secondo la Cassazione: “Alle spese per la pulizia delle scale condominiali devono contribuire tutti i condòmini, compresi i proprietari di autorimesse, laboratori/negozi e gli aventi accesso autonomo e quindi indipendente da quello destinato agli altri piani dell’edificio, nonché i proprietari di seminterrati senza accesso ad altri piani”.

La pulizia delle scale condominiali, dunque non rappresenta un particolare caso di ripartizione, in quanto ogni condòmino è obbligato a corrispondere al condominio la propria quota come descritto nel paragrafo precedente.

ripartizione spese

La pulizia scale ‘fai da te’

Se generalmente ci si affida a una ditta di pulizie, capita che in alcuni condomini si preferisca ricorrere a turnazioni tra i condòmini o ad affidare la pulizia delle scale solo a uno di essi.

Questa è una scelta che viene fatta soprattutto con la volontà di risparmiare. La legge consente di poter optare per questa possibilità, ma capita spesso che non duri a lungo perché qualcuno può dimenticare il proprio turno o non vuole più occuparsi personalmente della pulizia.

In questi casi si può andare incontro a litigi tra condòmini, ma la ragione dove sta?
La Corte di Cassazione viene incontro a chi cambia idea in un secondo momento rendendo legittima la decisione di ritirarsi dall’incarico. Ogni delibera condominiale diviene nulla poiché la legge stabilisce che i condòmini sono obbligati a contribuire alle spese per le pulizie, ma non a pulire personalmente gli spazi comuni.

Per questo motivo se si deliberano le pulizie fai da te, il consiglio è quello di raggiungere la maggioranza assoluta in assemblea condominiale perché, in caso contrario, si rischia che in futuro uno dei condòmini possa rifiutare la scelta presa dagli altri e non pulire.

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PuntoPoste: la cassetta condominiale hi-tech

PuntoPoste da te, si chiama così la nuova cassetta postale presentata al Netcomm Forum 2019.

Avevamo già parlato in un precedente articolo delle cassette postali e di come sono regolamentate. Vediamo le caratteristiche di quelle del futuro:

Cos’è PuntoPoste da te?

Poste Italiane attraverso questo nuovo prodotto ha voluto andare incontro alle esigenze dei condomini. PuntoPoste da te, infatti, mira ad offrire un servizio di ritiro pacchi “self-service” al quale i condòmini possono accedere in qualsiasi momento senza nessun vincolo. 

Un servizio che punta dunque ad agevolare la vita degli abitanti del condominio pensando soprattutto a chi non si trova a casa negli orari in cui di solito vengono consegnati i pacchi.

Come funziona

Per accedere a PuntoPoste il condominio dovrà farne richiesta. Le cassette hi-tech verranno posizionate nell’androne di ingresso del palazzo (o in un apposito spazio idoneo al servizio) e diventeranno il principale punto di raccolta di ogni consegna condominiale.

Per garantire la sicurezza delle consegne la consegna seguirà i seguenti passaggi:

  1. Il corriere arriva nel condominio e inserisce i pacchi nella box;
  2. PuntoPoste invierà il messaggio di avvenuta consegna con all’interno un codice per aprire il locker e ritirare il pacco e la firma di ricevuta.

Al PuntoPoste del proprio condominio potranno essere ritirate anche i farmaci o le consegne di food delivery

La svolta, il POS integrato

PuntoPoste oltre a funzionare come punto di raccolta condominiale sarà fornito di un Pos integrato che grazie alla schermata touch screen i condòmini potranno usare per:

  • Pagare bollettini postali;
  • Effettuare ricariche Postpay e/o telefoniche;
  • Mandare raccomandate e spedizioni.

Il pagamento dei servizi offerti da PuntoPoste viene effettuato in modalità contactless. Il PIN dovrà essere digitato direttamente sullo schermo con sistema “PIN on glass”. Il sistema, inoltre, potrà essere collegato alla rete WI-FI del condominio e, se programmato appositamente, offrire tutta una serie di funzionalità aggiuntive (come l’apertura del portone da remoto). 

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Energia elettrica condominiale: iva al 22%

Una delle principali domande che vengono poste riguardano l’energia elettrica condominiale e in particolare: che aliquota viene applicata? Se per l’uso domestico è prevista un’agevolazione sull’aliquota al 10%; per l’energia elettrica condominiale è prevista al 22%, questo perché è considerata parte comune del condominio. 

Cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Tra l’energia elettronica condominiale e quindi destinata all’uso comune, rientrano: l’illuminazione delle scale, gli ascensori, il cancello elettrico, l’illuminazione del giardino condominiale ecc. Questa viene pagata con un’aliquota ordinaria e per cui al 22%.

L’Agenzia delle Entrate ha specificato questa disposizione con la risposta n.3 del 4/12/2018 ad una richiesta di consulenza giuridica pubblicata sul suo portale.

Un’associazione ha sollevato il dubbio, convinta che nel caso si tratti di un condominio prevalentemente residenziale le spese per l’energia elettrica condominiale debbano avere la stessa aliquota delle bollette domestiche. L’Agenzia delle Entrate ha risposto all’istanza negando la possibilità di pagare l’aliquota al 10% , esclusiva dei singoli appartamenti.

Energia elettrica condominiale: iva al 22%

Già in passato aveva indicato chi può beneficiare dell’aliquota ridotta specificando che è rivolta esclusivamente: “Alle sole ipotesi di impiego dell’energia nelle abitazioni familiari o in analoghe strutture a carattere collettivo caratterizzante del requisito della residenzialità, con esclusione delle ipotesi in cui le medesime somministrazioni vengano erogate in strutture non residenziali, sia pubbliche che private (cfr. circolare n. 82/E del 1999)“.

Cosa si intende per uso domestico 

A volte risulta confusionaria la distinzione tra parti comuni e uso domestico, queste due dimensioni a volte si intrecciano se si parla di condomini.

Cosa si intende per uso domestico dell’energia elettrica? 

L’Agenzia delle Entrate limita l’espressione “uso domestico” all’impiego dell’energia nelle abitazioni familiari in strutture analoghe a carattere collettivo e residenziale. Perciò non sono incluse le strutture non residenziali sia pubbiche che private. 

La fornitura di energia elettrica è fatturata distintamente e a ogni unità immobiliare (a prescindere dalla destinazione d’uso). Mentre per la fornitura di energia elettrica condominiale e quindi per il funzionamento delle parti comuni è fatturata direttamente allo stesso condominio. 

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Zerbini condominiali: regole per la collocazione

Naturali, sintetici, stravaganti, personalizzati o seriosi, ne esistono un’infinità di zerbini condominiali. Ognuno disposto con precisione ai piedi della porta può essere un problema per gli avventori che calpestano i pianerottoli.

La collocazione degli zerbini condominiali e uso degli spazi comuni

Nella loro semplicità ed utilità quasi ce ne dimentichiamo, eppure esistono delle norme che ne regolano la loro collocazione sui pianerottoli di un condominio. Infatti, il codice civile indica che ogni condòmino può utilizzare le parti comuni dell’edificio purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca il medesimo utilizzo agli altri (art. 1102 c.c.).

Questo significa che ognuno ha il diritto di ornare e abbellire i vani delle scale, i pianerottoli e lo spazio davanti al proprio appartamento non solo con zerbini condominiali, ma anche con piante, portaombrelli o altro, purché rispetti lo spazio altrui (Cass. Civ., 20 giugno 1977, n. 2589).

I limiti

É concesso a tutti avere lo zerbino davanti la propria porta; anzi, questo assolve specialmente a una funzione igienica.

Ma ricordiamo che zerbini condominiali, piante ed elementi ornamentali devono sottostare a dei limiti:

  • occorre valutare se le modalità d’uso non alterano la destinazione della cosa comune. Scale e pianerottoli sono destinati al passaggio da un piano all’altro dell’edificio e perciò non devono essere ostruiti da eventuali oggetti, tra cui gli zerbini;
  • bisogna sempre verificare la presenza di divieti prescritti dal regolamento di condominio.
  • Non esagerate con le dimensioni dello zerbino;
  • disponetene solamente uno e il più possibile vicino alla vostra porta;
  • utilizzate uno zerbino che aderisca bene al pavimento in modo da evitare che si alzi o si sposti al passaggio di qualcuno, provocandone una possibile caduta;
  • sostitute lo zerbino che risulta logorato, anche in questo caso può rappresentare un pericolo.

Caduta causata dallo zerbino, di chi è la colpa?

Come visto, lo zerbino deve essere collocato in modo che adempi alla sua funzione estetico-igienica e al tempo stesso non deve essere d’intralcio e non deve attentare all’incolumità altrui.

Ma se questo accade, di chi è la colpa?

Se un condomino o qualsiasi altro soggetto che transitando nell’edificio cade a causa di uno zerbino o di un altro oggetto, la responsabilità della caduta non è del proprietario.

Infatti, se “lo zerbino viene collocato nell’atrio condominiale e provoca una caduta non è applicabile la disciplina della responsabilità per danni riconducibili a cose in custodia(art. 2051 c.c.).

Per cui, se la colpa non è imputabile al proprietario dello zerbino, ci resta solo fare maggiore attenzione!