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Barbecue in condominio secondo le regole: come fare una grigliata di Ferragosto perfetta

“Volevo sapè come t’eri messo per ferragosto”. Se alla domanda cult di Carlo Verdone la risposta è rimanere in città non c’è modo migliore di affrontare afa e deserto cittadino che un bel barbecue, anche in condominio

Che sia nel proprio giardino, sul balcone o sul terrazzo condominiale la grigliata, specie a Ferragosto, ha sempre il suo fascino. E se il vicino non è invitato attenzione a non scatenare la sua ira con fumi e odori molesti. 

Barbecue in condominio: le regole da rispettare

Ma quali le regole da rispettare per il barbecue in condominio? Se il rispetto del vicino è alla base di ogni convivenza, la legge parla chiaro: nell’articolo 844 del codice civile che regola le “immissioni” è scritto che “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”. Quindi sì al barbecue in condominio a patto che odori e fumi provenienti dalla brace non disturbino i vostri vicini: la soglia della “normale tollerabilità” è difficile da stabilire con precisione, ma se a prevalere sono buonsenso e rispetto nulla osta alla grigliata sul balcone o in giardino. 

La Cassazione

Se si vuole comprendere fino in fondo e agire lecitamente, si può far riferimento a diverse sentenze della Corte di Cassazione che regolamentano l’emissione di fumi.

La sentenza Cass. n. 3204/1992 afferma che in caso di emissioni queste sono autorizzate nei limiti tollerabili, evitando il superamento di tali limiti o di quelli imposti ad esempio dal regolamento condominiale.

Ma come può essere valutato il grado di tollerabilità?

La Cassazione indica che non deve essere necessariamente rilevata tramite perizia, sono sufficienti le dichiarazioni di coloro che sono in grado di riferire entità ed effetti delle emissioni (Sent. n. 5215/1995, sent. n. 739/1998).

Il regolamento di condominio decide sul barbecue

E’ il regolamento di condominio a poter rappresentare un ostacolo all’accensione del barbecue. La Suprema Corte ha disposto che la questione delle emissioni può essere regolamentata a livello condominiale (Sent. n.1195/1992) e il Codice Civile afferma che i condòmini possono disciplinare i loro rapporti reciproci in tema di emissioni di fumo tramite il regolamento condominiale (art. 844 c.c.): se in questo è presente una clausola che vieta di fare una grigliata in condominio, gli amanti della brace dovranno rassegnarsi. O battersi per cambiare il regolamento condominiale

  

Come grigliare rispettando il vicino

Si è visto, la legge ci dimostra che nessuno può impedirci di fare un barbecue, basta che non dia fastidio ai vicini.

Come possiamo fare una grigliata mantenendo la pace con il vicinato?

Vogliamo indicarvi qualche consiglio utile da seguire:

  • se avete spazio a disposizione, disponete il barbecue in una zona che sia il più possibile lontana dalle finestre delle altre abitazioni, tenendo bene in considerazione la direzione del vento;
  • se possibile, preferite un barbecue con coperchio, limiterete il fumo e gli odori, oppure barbecue elettrici che raggiungono la temperatura senza fumo come il LotusGrill G-AN-34 – Barbecue a carbone senza fumo;
  • evitate di utilizzare liquidi infiammabili per facilitare l’accensione o il mantenimento della brace, il cattivo odore potrebbe essere eccessivamente fastidioso;
  • se potete, avvertite il vicino della vostra intenzione di accendere la griglia, può così evitare di stendere il bucato e inoltre è un gesto di cortesia!;
  • limitate la frequenza del barbecue per non sfidare la pazienza del vicinato.

Come fare un barbecue di Ferragosto perfetto

E dopo aver appreso le regole per la grigliata nel condominio, ecco qualche suggerimento per un barbecue di Ferragosto perfetto

La griglia. La premessa con le parole di Steven Raichlen, il più grande esperto di barbecue, è d’obbligo: la griglia deve essere “pulita, calda e leggermente unta”. 

La brace. Fondamentale la preparazione della brace che deve essere distribuita in modo uniforme, meglio puntare su un’altezza di almeno cinque centimetri. Se ne avete la possibilità preferite il legno alla carbonella. In ogni caso prima di mettere sulla griglia carne o verdure accertarsi che la brace sia al punto giusto di fuoco. Per accenderla meglio una pigna d’abete o un contenitore per le uova di quelli riciclabili e biodegradabili. Mai utilizzare alcool.

 La carne. Olio, aglio, rosmarino, sale, limone e spezie: la marinatura consentirà alla carne di restare saporita dopo il passaggio sul barbecue. Per una grigliata da leccarsi i baffi controllare bene i tempi di cottura a seconda della carne e del taglio scelto. 

 Il pesce. Orologio alla mano soprattutto per il pesce: una cottura troppo prolungata rischia di seccarlo e di farlo sfaldare. Raccoglierlo dalla griglia potrebbe essere un problema! 

Infine, il consiglio migliore è quello di organizzare un barbecue in condominio, metterete tutti d’accordo.

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Sanificazioni e Superbonus 110%, gli amministratori di condominio si confrontano con esperti e fornitori: ecco il primo workshop Condexo

Workshop Condexo: Superbonus 110% con l’approfondimento sugli aspetti normativi da parte dell’esperto; il focus sulle varie tipologie di sanificazioni che si possono effettuare nella relazione di una delle ditte d’eccellenza nel settore; poi il parere dei fornitori in merito agli interventi di ristrutturazione più richiesti nei condomini e più utili per raggiungere quel miglioramento della classe energetica necessario per poter accedere all’ecobonus. Questi i temi affrontati nel primo workshop organizzato da Condexo, startup italiana nel proptech nata con l’obiettivo di semplificare la vita di amministratori, condòmini e fornitori grazie ad un sistema integrato di gestione del condominio. Tra le funzionalità di Condexo la gestione dei pagamenti online, la richiesta e gestione dei preventivi delle ditte certificate Condexo direttamente dalla piattaforma oltre alla rendicontazione automatica e l’easy change, ossia l’importazione dei dati di gestione da tutti i programmi gestionali. 

L’importanza delle sanificazioni e il bonus

“Le sanificazioni in questo periodo in particolare sono il vero nervo scoperto del Paese: la nostra società tuttavia da anni è leader nel settore e grazie all’utilizzo di prodotti antisettici d’eccellenza, di tecniche e macchinari di ultima generazione è in grado di rispondere alle esigenze di tutti che siano condomini, attività commerciali o uffici” – ha detto l’ing. Francesco Giaconi introducendo le attività della ECTM Ingegneria. Sanificazione ambientale, sanificazione degli impianti idrico-sanitari, sanificazione degli impianti di climatizzazione e areazione quelle più richieste. “E’ riconosciuto un credito di imposta pari al 60% delle spese sostenute per sanificazione e acquisto di prodotti e dispositivi per la sicurezza, e la sanificazione, fino ad un massimo di €60.000. L’importo reale – ha aggiunto l’ing. Giaconi – sarà tuttavia parametrato in base al totale delle risorse disponibili: 200 milioni di euro”. 

Tra le spese ammissibili la sanificazione degli ambienti nei quali è esercitata l’attività lavorativa e istituzionale e degli strumenti utilizzati nell’ambito di tali attività; l’acquisto di dispositivi di protezione individuale, di prodotti detergenti e disinfettanti e l’acquisto di dispositivi di sicurezza oltre che di quelli atti a garantire la distanza interpersonale. Per fare richiesta del bonus sanificazione c’è tempo fino al 7 settembre

Il Superbonus 110%: tutto quello che c’è da sapere

Ben più scivoloso il terreno relativo al Superbonus 110% (ne abbiamo parlato anche qui), ossia “il potenziamento delle detrazioni fiscali già esistenti per la riqualificazione energetica ‘Ecobonus’, per la messa in sicurezza sismica ‘Sismabonus’, per l’istallazione di impianti fotovoltaici ‘Bonus Edilizia’.” – ha sottolineato il dott. Giorgio Boccabella dello Studio Lillo. 

Tutti i bonus al 110% sono ripartiti in 5 quote annuali. Vengono ammessi, in alternativa alla fruizione diretta del beneficio (detrazione suddivisa in 5 anni), per tutte le detrazioni potenziate, ‘sconto in fattura’ e la cessione del credito d’imposta a terzi, comprese le banche e gli altri intermediari finanziari. “È possibile usufruire dei Superbonus per le spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 sino al 31 dicembre 2021, a prescindere dalla data di stipula del contratto e dell’inizio dei lavori. Tra le spese agevolabili – ha ricordato il dott. Boccabella – rientrano anche quelle sostenute per il rilascio di attestazioni, asseverazioni, nonché del visto di conformità, ove richiesti, oltre a quelle per progettazione e direzione lavori”. 

Interventi di ristrutturazione: il parere degli esperti 

“Per rientrare nel Superbonus 110% è necessario che gli interventi assicurino nel loro complesso, anche congiuntamente agli interventi di installazione di impianti fotovoltaici, il miglioramento di almeno due classi energetiche, o il conseguimento della classe energetica più alta possibile. Questo – ha tenuto a precisare il dott. Massimo Meloni di Magitecdovrà essere dimostrato mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E) ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata”. 

Una panoramica sulle tematiche più rilevanti del momento con gli amministratori intervenuti al workshop organizzato da Condexo, nel pieno rispetto delle regole anticontagio e sul distanziamento sociale, a poter porre direttamente domande agli esperti, esporre i propri dubbi su normative ed interventi utili per i loro condomini, accogliere suggerimenti e pareri. Un vero e proprio forum sul condomino valido per il potenziamento delle conoscenze su norme e procedure utili a cogliere le opportunità e affrontare l’immediato futuro post Covid.

I prossimi workshop Condexo

Al questo primo workshop di Condexo ne seguiranno periodicamente di nuovi, dove esperti del settore e amministratori avranno modo di confrontarsi sulle ultime novità in ambito condominiale. 
I nuovi incontri verranno comunicati sul blog Condexo e attraverso le newsletter dedicate. 

I workshop sono ospitati nel nostro co-working space Wire, aperto a quanti saranno interessati a partecipare.


E’ possibile consultare gli interventi completi relativi al workshop su Sanificazione e Bonus 110% in queste slide riassuntive:


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Senza assemblee Superbonus 110% a rischio per 10 milioni di edifici: nasce la piattaforma per le riunioni di condominio online

Il software sarà messo gratuitamente a disposizione di tutti gli amministratori: “Così si coglie opportunità detrazioni e condomini tornano a decidere in sicurezza”

Un’adesione di oltre il 65% delle unità con la possibilità per tutti i condòmini intervenuti di visionare con un semplice click i documenti relativi all’ordine del giorno: fotografie in alta risoluzione delle parti da ristrutturare, video, rendering e preventivi. Tutto in tempo reale. A Roma si è svolta la prima assemblea di condominio online. A renderla possibile l’utilizzo del software messo a disposizione da noi di Condexo, startup italiana nel PropTech nati con l’obiettivo di semplificare la vita di amministratori, condòmini e fornitori grazie ad un sistema integrato di gestione del condominio. Oltre alla piattaforma per l’assistenza h24, i pagamenti online, la gestione e consultazione dei documenti in cloud, introdotta anche la possibilità di partecipare alle riunioni di condominio da remoto, collegandosi da qualsiasi dispositivo.

Una modalità innovativa e necessaria ai tempi dell’emergenza Coronavirus. Nella maggior parte dei casi i condomini non hanno spazi sufficientemente grandi e dunque idonei nei quali poter svolgere le riunioni garantendo il distanziamento interpersonale imposto dalle norme anti contagio: per ogni persona servirebbero almeno 4 o 5 metri quadrati, anche solo per ospitare venti condomini lo spazio dovrebbe essere di almeno 100mq. Troppi per non correre il rischio che le assemblee condominiali si trasformino in “assembramenti”.

E’ la tecnologia a venire in soccorso ad amministratori, facilitati nelle convocazioni, e condomini che senza le deliberazioni necessarie rischiano di veder sfumare la possibilità di accedere al Superbonus 110%: la misura che assicura sgravi per interventi che rendano gli edifici più efficienti dal punto di vista energetico e più sicuri in caso di terremoti. Una detrazione estesa anche alle seconde case con l’assemblea online di Condexo utile dunque anche per riunire i proprietari di unità immobiliari che non hanno l’immediata possibilità di adunarsi.

L’emergenza sanitaria che purtroppo ci siamo trovati ad affrontare ha imposto un cambio radicale nelle nostre abitudini sulle quali difficilmente si potrà tornare indietro. Come molte altre aziende abbiamo lavorato senza sosta in questo periodo per aprire i nostri servizi proponendo uno strumento che potesse facilitare il lavoro di tantissime persone.

Così è nata la piattaforma per l’assemblea di condominio online. Un sistema disponibile gratuitamente per tutti gli amministratori che ne facciano richiesta per i loro condomini che così potranno tornare a riunirsi e deliberare senza rischi, superando le difficoltà logistiche. Un valido aiuto per accedere al Superbonus 110% che senza assemblee rischia di sfumare.

In Italia oltre un quinto del patrimonio edilizio, e quindi oltre due milioni di immobili, necessita di interventi di riqualificazione. Sono invece oltre 8 milioni gli edifici per i quali sarebbe necessario l’efficientamento energetico. L’assemblea online si rivela così un importante alleato per l’ammodernamento dei condomini e anche per il rilancio del settore dei lavori edili e dunque dell’economia.

“In questo periodo convocare assemblee in presenza è complicato, ecco perchè il nostro condominio ha scelto di sfruttare il software di Condexo. L’assemblea online ha permesso, con voto in diretta, conteggio delle presenze e validazione delle deleghe, di approvare il bilancio preventivo e analizzare con il supporto di foto, video e preventivi gli interventi di manutenzione. Tutti passaggi importanti per la vita e l’economia del complesso residenziale. La presenza di quasi 70 proprietari su 100 – ha commentato a margine della riunione Stefano Sarandrea, amministratore del condominio Fiume delle Perle – dimostra che la strada è quella giusta”.

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Cessione del credito e Ecobonus: le ultime novità

In questo articolo parleremo della cessione del credito, in particolare di quella relativa agli Ecobonus, che permette di cedere il credito al fornitore dei beni e servizi utilizzati per gli interventi di riqualificazione energetica del proprio edificio. Con il prolungamento della riforma anche per il 2020, Sismabonus e Ecobonus permettono, oggi, di migliorare dal punto di vista energetico la propria abitazione tramite la cessione del credito per le ristrutturazioni.

Un focus verrà fatto anche sul nuovo Ecobonus al 110%, previsto nel DL Rilancio del 19 maggio 2020.

Ecobonus 110% come funziona?

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge N. 34 del 19 maggio 2020, meglio conosciuto com DL Rilancio (è possibile consultare il Decreto Rilancio sul sito della Gazzetta a questo link), sono state previste misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19. Tra le misure presenti nel decreto vi è l’ampliamento dell’ecobonus al 110%, ovvero una detrazione fiscale pari al 110% delle spese sostenute per l’efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico.

Destinatari della misura

L’agevolazione è rivolta a contribuenti, residenti e non residenti, possessori a qualsiasi titolo dell’immobile sul quale verranno effettuati gli interventi, in cui rientrano anche familiari e cointestatari. Tra questi figurano anche i condomini, gli Istituti delle case popolari e, nel caso di lavori eseguiti sui singoli appartamenti, le persone fisiche fuori dall’esercizio di attività di impresa.

Quali interventi sono compresi nell’ecobonus al 110%?

L’ecobonus al 110% è valido per gli interventi di:

  • Isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio per almeno il 25% della superficie totale (Cappotto termico), con un limite di 60mila euro moltiplicato per le unità abitative presenti;
  • Sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione;
  • Installazione di impianti fotovoltaici;
  • Installazione di colonnine di ricarica elettrica.

Il bonus viene applicato a condizione che l’immobile venga migliorato, in termini di efficientamento energetico, di almeno 2 classi.

Quali sono le tempistiche previste?

Gli interventi devono essere realizzati tra il 1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 e la restituzione del credito di imposta sarà erogata in 5 anni.

Quale documentazione è richiesta?

La documentazione da presentare per beneficiare del nuovo ecobonus prevede:

  • Dichiarazione di conformità del direttore dei lavori;
  • Scheda informativa degli interventi;
  • APE (Attestato di prestazione energetica)

Insieme a questo, occorre presentare copia del bonifico, bancario o postale.

E’ prevista la cessione del credito?

Anche per questo tipo di manovra, è prevista le cessione del credito fiscale, ovvero la cifra che verrà restituita al cittadino nell’arco di cinque anni, a intermediari finanziari (banche o assicurazioni) o all’impresa che realizza i lavori di efficientamento. 

Ecobonus e Legge di Bilancio 2020

Ecobonus e Sismabonus sono regolamentati rispettivamente dall’art. 14, commi 2-ter e 2-sexies del D.L. n. 63/2013 e dall’art. 16, commi 1-quinquies e 1-septies del D.L. n. 63/2013. Norme che sono state confermate dalla Legge di Bilancio 2020 (Legge 27 dicembre 2019, n. 160), la quale prevede che:

  • possano essere richieste detrazioni fiscali per gli interventi edilizi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, fino al 31 dicembre 2020.
  • Viene invece eliminata la possibilità di richiedere lo sconto in fattura, con l’abrogazione dei commi 2, 3 e 3-ter, dell’art. 10 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 (c.d. Decreto Crescita) per le singole unità abitative.

Lo sconto in fattura è comunque confermato per gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) di importo pari o superiore a 200.000 euro effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali (Art. 1, Comma 70 della Legge di Bilancio 2020), si parla quindi di ristrutturazioni importanti di primo livello. Questa tipologia di ristrutturazioni interessano l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dello stesso e comprendono anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.

Il 2020 si conferma essere un anno di importanti novità in tema di bonus energetici, per chiunque abiti in una realtà residenziale o condominiale, per questo andremo ad analizzare quali sono le ultime novità in materia, come funziona la cessione del credito, il bonus facciate e il ruolo degli ESCo, quali Enel X.

Sismabonus e Ecobonus: le ultime novità

La Legge di Bilancio 2020 conferma quanto già previsto nel 2019 in tema di cessione del credito per gli ecobonus e sismabonus. E’ possibile infatti cedere ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi di efficientamento o ad altri soggetti privati un credito pari alla detrazione Irpef spettante, come pagamento di una parte del corrispettivo, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2020 (2021 per quelle condominiali).

I soggetti privati a cui cedere il credito devono essere collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione, come per esempio in caso di lavori condominiali ad altri condomini cui spetta la detrazione. Sono ammesse le Energy Service energy Companies (E.s.co.) e le società di servizi energetici (Sse).

Tra le novità, c’è da segnalare il nuovo Bonus Facciate 2020 che stabilisce un credito di imposta per i lavori di recupero e risanamento delle pareti esterne degli edifici (siano essi edifici condominiali, ville singole, ecc…). Il bonus è indicato nell’Art. 25 del DDL di Bilancio 2020 e statuisce che:
“(…) Per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi edilizi, ivi inclusi quelli di manutenzione ordinaria, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici la detrazione dall’imposta lorda di cui al comma l è incrementata al 90 per cento. Non si applicano i limiti massimi di spesa di cui al comma l del presente articolo e dei commi l e 3 dell’articolo 16-bis del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni (…)”.

Sorprende invece l’abolizione della cessione del credito d’imposta per l’istallazione di impianti fotovoltaici.

Comunicazione ENEA Ristrutturazione 2020

L’attuale Legge di Bilancio introduce anche l’obbligo di comunicazione ENEA anche per le ristrutturazioni edili. L’obbligo, già previsto dalla scorsa Legge di Bilancio, stabilisce che vengano comunicati a ENEA gli interventi di ristrutturazione edile, che vanno ad aggiungersi a quelli per la riqualificazione energetica degli edifici. La comunicazione ENEA può essere effettuata tramite il sito dedicato

Interventi di efficientamento previsti dalla Legge di Bilancio 2020

Vediamo ora quali sono gli interventi previsti dalla Legge di Bilancio 2020 per i  quali è possibile richiedere la detrazione e che rientrano tra gli interventi di efficientamento:

InterventoDetrazione Fiscale
Bonus Ristrutturazioni 2020Detrazione IRPEF al 50% per una spesa max di 96.000.000€
Sismabonus 2020Detrazione o sconto in fattura per interventi di riduzione di rischio cosi suddivisi:
- 70% per riduzione di 1 classe di rischio
- 75% per riduzione di 2 classi di rischio
- 75% per riduzione di 1 classe di rischio nei condomini
- 85% per riduzione di 2 classi di rischio nei condomini
Ecobonus 2020Detrazione o sconto in fattura al 65% o 50% per interventi di efficientamento energetico fino a max 100.000€:
- Bonus caldaia: da 0% a 50% e fino al 65% a seconda della tipologia di caldaia
- Bonus zanzariere: se dotate di schermature solari al 50%
- Bonus tende da sole: Pari al 50%
- Bonus finestre e infissi: pari al 50%

Cos’è la cessione del credito di imposta?

La cessione del credito è disciplinata dall’articolo 1260 del codice civile “cedibilità dei crediti”:

Il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge…”

La cessione del credito riguarda i soggetti che rientrano nella cosiddetta no tax area (con reddito complessivo annuo non soggetto a imposizioni fiscali IRPEF). La cessione permette ai contribuenti di cedere la detrazione fiscale a fornitori o altri soggetti privati.

Per i lavori condominiali occorre indicare la cessione del credito nella delibera assembleare. Sarà l’amministratore che dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione contenente tutti i dati richiesti.

Cessione del credito e condominio

Vediamo ora cosa succede nel condominio. La cessione del credito è una pratica, già messa in opera da alcune ESCo (Energy Service Company), che consiste nell’acquisire il credito fiscale dei condomini che intendono usufruire dei bonus. In questo modo, il contribuente cede il credito fiscale ad una società che acquistandolo anticipa uno sconto in fattura.

Ecobonus Enel X 2020

Quella che fino ad oggi sembrava una pratica di poche società entra ufficialmente in una delle più importanti multinazionali dell’energia e del gas: Enel X.

Enel X si propone con un programma mirato alla riqualificazione abitativa rivolto ai condomini con più di 8 unità immobiliari. Grazie alla cessione del credito a Enel X il costo di cui si deve fare carico il condominio si limita alla sola quota della parte non coperta dagli incentivi fiscali e così si riduce drasticamente la spesa che il condomino dovrà anticipare.

Francesco Venturini, AD di Enel X , ha dichiarato: “Noi, acquistiamo dal condomino tutto il credito d’imposta, che può andare dal 50% all’85% del costo dell’intervento a seconda della tipologia. Lo sconto sarà del 5-6%, quindi vantaggioso per i condomini. Questo dovrebbe avere un impatto positivo sul bacino di utenza. Che è enorme”.

Perché cedere il credito a Enel X?

Per finanziare le richieste che saranno formulate, Enel ha previsto di investire 260 milioni di euro nel bilancio 2019.  In 400 condomini italiani i lavori di riqualifica sono già partiti. Numeri ancora al di sotto del potenziale.

“L’efficienza energetica, continua Venturini, è il nostro mestiere. Inoltre siamo dei forti contribuenti e quindi abbiamo la capienza fiscale per recuperare, tramite il credito d’imposta distribuito nei 10 anni, le somme che anticipiamo. Infine, su questa operazione, diversamente da altri operatori o utility che agiscono esclusivamente dal punto di vista finanziario ci mettiamo la faccia: Enel X si fa garante della qualità dei lavori che saranno eseguiti e che seguiremo direttamente dalla proposta iniziale alla loro conclusione”.

Quali interventi sono ammessi con gli ecobonus di Enel X??

La tipologia di lavori in condominio è varia e flessibile in quanto può riguardare sia un pacchetto di interventi globale che uno parziale in base alle necessità dell’edificio. Enel X elenca alcune tipologie di intervento ammesse sfruttando gli ecobonus:

  • detrazione dell’85% per interventi di miglioramento di 2 classi sismiche se effettuati contestualmente all’installazione del cappotto termico
  • dal 50% al 65% per gli impianti di riscaldamento centralizzato
  • dal 50% al 65% per i sistemi di building automation e collettori solari
  • 50% per finestre e infissi 

Conclusioni: Le 5 cose più importanti sulla cessione del credito e gli Ecobonus

Le nuove tecnologie stanno cambiando sempre di più il settore energetico: un’attenzione sempre crescente verso l’ambiente e l’uso del digitale hanno previsto tutta una serie di incentivi diretti a enti pubblici e privati. Grazie agli incentivi dell’Eco-Sisma bonus e alla cessione del credito è possibile apportare delle migliorie sostanziali, in termini di risparmio energetico e valorizzazione dell’immobile, tra cui i condomini, senza doversi porre dei problemi in termini di liquidità immediata.

Abbiamo visto come il DL “Rilancio”, emanato per far fronte alla crisi economica causata dal Coronavirus, va ad implementare gli incentivi già previsti nella Legge di Bilancio del 2020.

Qui riassumiamo le 5 cose più importanti da tenere in considerazione se si ha intenzione di sfruttare le misure previste dal governo:

  1. Chi può richiedere gli incentivi? Una detrazione fiscale del 110% sulla spesa sostenuta, spetta a chi effettuerà lavori di efficientamento energetico, di prevenzione antisismica e per interventi connessi relativi all’installazione di impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Possono richiedere la detrazione i condomini, le singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale e gli Istituti autonomi case popolari (IACP).
  2. Quali sono le tempistiche? L’incentivo riguarda le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Il credito di imposta verrà restituito in 5 anni.
  3. A quanto ammonta il bonus facciate? Il bonus facciate non ha subito variazioni rispetto a quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2020. E’ prevista quindi una detrazione fiscale al 90% per il ripristino o il restauro delle facciate spetta agli edifici situati nelle zone A o B o ad esse assimilate.
  4. Quali sono gli interventi di efficientamento ammessi? – Interventi di isolamento termico, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (Massimale di spesa: 60mila euro x n. unità immobiliari che compongono l’edificio);
    – Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (Massimale di spesa 30mila euro x n. unità immobiliari che compongono l’edificio);
    – Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (Massimale di spesa 30mila euro);
    Installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica
    (Massimale di spesa: 48mila euro);
    Installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (Massimale di spesa: 3.000 euro);
    Interventi di messa in sicurezza sismica degli edifici.
  5. Come utilizzare il beneficio fiscale? chi esegue i lavori potrà beneficiare della detrazione recuperando il 110% dell’importo speso nelle dichiarazioni dei redditi dei 5 anni successivi al 2021. E’ prevista anche la possibilità di cedere il credito fiscale ad altri soggetti (es. Banche) o di sfruttare lo sconto in fattura. Lo sconto in fattura sarà pari alla detrazione e anticipato dal fornitore, il quale potrà recuperarlo sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successiva cessione.
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Condominio e Coronavirus: cosa c’è da sapere

Condominio e Coronavirus: anche il settore condominiale deve attenersi a regole e adottare misure specifiche per contenere la diffusione del virus. 

In questo particolare momento storico, che vede molte attività sospese al fine di contenere la diffusione dell’epidemia da Coronavirus, anche gli amministratori di condominio devono poter continuare a ottemperare a quanto prescritto dalla normativa. Cosa succede alla gestione pratica del condominio? Come deve comportarsi un amministratore tanto per gli adempimenti fiscali, quanto per quelli relativi alla gestione ordinaria? Cosa prevedono i decreti di emergenza in ambito condominiale? A queste e molte altre domande rispondono gli esperti: giuristi, professionisti di categoria e avvocati.

L’amministratore può svolgere la sua attività?

Iniziamo da uno dei quesiti più rilevanti: Un amministratore di condominio può continuare a svolgere la sua attività alla luce delle restrizioni imposte dall’emergenza sanitaria da Coronavirus?

Il quadro normativo: Con il DPCM del 22 marzo 2020 (e successive modifiche) viene escluso il codice Ateco 68.32.0, relativo ad “amministrazione di condomini e gestione di immobili per conto terzi”, quale attività non sospesa. La mancanza però risulta subito essere in contrasto con quanto previsto dal testo del decreto il quale dispone che le attività professionali non sono sospese. A chiarire i dubbi ci pensa il Governo tramite le FAQ pubblicate sul sito istituzionale, dove alla domanda “Le attività professionali, come per esempio quella di amministratore di condominio, devono essere sospese se svolte nella forma di impresa?” risponde:
Tutte le attività professionali, a prescindere dalla forma con cui vengono svolte, sono espressamente consentite in quanto prevale la natura dell’attività non la forma con cui la stessa si esercita. L’articolo 2, comma 2, del Dpcm 26 aprile 2020 prevede che qualsiasi attività, anche se sospesa, può continuare ad essere esercitata se organizzata in modalità a distanza o lavoro agile (circostanza applicabile anche alle amministrazioni condominiali).

Grazie al nuovo DPCM del 26 aprile 2020 arriva anche la legittimazione da parte del Governo, al proseguimento dell’attività di gestione da parte dell’amministratore di condominio, con l’inserimento del codice Ateco relativo all’attività di gestione condominiale.

Quali sono le attività non sospese in condominio per il coronavirus?

Il virus non ha fermato alcune delle attività tra le più frequenti in condominio. Tra le attività non sospese sin da subito abbiamo quelle delle imprese di pulizia e di manutenzione degli impianti negli stabili. A partire dal 4 maggio sono stati ripristinati i codici Ateco  41 (ristrutturazione di strutture residenziali già esistenti, incluso il restauro di edifici storici e monumentali) e 43 (completamento e finitura di edifici; installazione di impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento e di condizionamento dell’aria ed altri lavori di costruzione e installazione; installazione, riparazione e manutenzione di ascensori e scale mobili; lavori di isolamento termico, acustico o antivibrazioni).

Quali sono le responsabilità dell’amministratore in materia di contenimento della diffusione Covid-19?

Con la circolare n. 3190 del 3 febbraio 2020 il Ministero della Salute ha definito le responsabilità del datore di lavoro in merito alla tutela dei lavoratori, con l’obiettivo di contenere la diffusione del Covid-19. L’amministratore di condominio ha quindi l’obblio di informare i condomini circa i comportamenti da assumere al fine di evitare il contagio. Ad esempio può stampare le linee guida dell’Istituto Superiore della Sanità e affiggerle nella bacheca condominiale o inibire l’uso simultaneo dell’ascensore da parte di più persone.

Per quanto riguarda i dipendenti del condominio (portiere, giardinieri ecc), deve essere garantita la fornitura di dispositivi di protezione individuale e una corretta pulizia delle mani e delle superfici.

Quali misure igienico-sanitarie devono essere prese in condominio?

Facciamo riferimento a quanto espresso nell’allegato 1 del d.p.c.m. dell’8 marzo 2020, il quale elenca tutte le misure igienico-sanitarie da rispettare per evitare il contagio. Anche in questo caso l’amministratore dovrà attenersi a quanto previsto, stabilendo con la ditta di pulizie quali sono gli interventi da fare e quali prodotti utilizzare.

In tal senso sono da stabilire e portare avanti le seguenti attività:

  • Frequenza della sanificazione delle parti comuni, interne ed esterne dello stabile (i portoni di ingresso; le rampe di scale ed i pianerottoli; la lavanderia e gli stenditoi; gli ascensori; i cortili ed i portici; la portineria o l’eventuale alloggio del portiere; le facciate);
  • Utilizzo di prodotti certificati per la disinfezione di ringhiere, corrimano, maniglie, pulsanti, ascensori;
  • Delimitazione delle aree riservate alla raccolta rifiuti;
  • Esposizione della certificazione degli interventi di sanificazione;

La sanificazione delle parti comuni può essere intesa come lo step successivo dopo la pulizia di un ambiente, attraverso la disinfezione degli ambienti con prodotti specifici, al fine di ridurre la presenza di agenti patogeni. Dal punto di vista normativo gli interventi di sanificazione possono essere intesi come interventi di manutenzione straordinaria. L’amministratore al fine di preservare la salute dei condòmini è tenuto a comunicare data e ora dell’intervento, in quanto possono prevedere l’uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l’accesso ai locali trattati.

La sanificazione è obbligatoria?

Al momento non c’è una risposta univoca al quesito circa l’obbligatorietà degli interventi di sanificazione in condominio. Nell’ambito del contenimento della diffusione del Covid-19 sul territorio comunale, alcuni Sindaci hanno emesso delle ordinanze ad hoc, rivolte agli amministratori di condominio, affinché provvedano alla sanificazione di tutti gli ambienti. Si consiglia pertanto di verificare le ordinanze attive sul territorio comunale dei condomini amministrati.

Gli studi professionali vanno sanificati?

Dal 4 maggio, come da DPCM del 26 aprile, anche gli studi professionali possono riaprire al pubblico. Tra questi troviamo gli studi degli amministratori condominiali. Come per gli altri luoghi chiusi, anche gli studi professionali dovranno adottare delle misure specifiche per evitare la diffusione del virus:

  • Sanificazione del locale;
  • Creazione di un protocollo di sicurezza facendo riferimento ai DPCM approvati dall’8 marzo 2020;
  • Comunicare ai dipendenti, attraverso apposita informativa, le misure adottate all’interno dello studio;
  • Comunicare ai condomini che si recano allo studio quali sono le indicazioni da rispettare per un efficace contenimento della diffusione del Coronavirus;
  • Fornire ai dipendenti strumenti di protezione individuale e gel igienizzante;
  • Mantenere distanziamento sociale di almeno 1.5M per dipendenti e titolari.

Rispettare tutte queste prescrizioni è importante per la salute dei dipendenti e per tutelare il titolare. Contrarre il virus sul luogo del lavoro viene equiparato all’infortunio sul lavoro.

Assemblea condominiale in videoconferenza è valida?

L’emergenza Coronavirus ha imposto il divieto di svolgere l’assemblea condominiale a partire dal DPCM del 4 marzo 2020. La decisione è stata presa al fine di evitare possibili luoghi di contagio attraverso assembramenti di persone.

Viene però legittimata l’assemblea condominiale in videoconferenza (ne abbiamo parlato anche in un articolo dedicato). Troviamo infatti nelle FAQ del Governo, sul Covid-19, nella sezione Riunioni, la risposta alla domanda 1: “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”.

Occorre precisare che l’assemblea in videoconferenza non può essere intesa come unica modalità di convocazione. La giurisprudenza afferma che l’assemblea deve essere sempre convocata in luogo “fisicamente” idoneo a consentire a tutti i condòmini di parteciparvi (Cass. sent. n. 14461 del 22.12.1999).

I dipendenti del condominio possono continuare a lavorare?

Facendo riferimento al quadro normativo in vigore, in materia di Covid-19, non risulta sospeso il lavoro dei dipendenti da proprietari di fabbricati, quali ad esempio i portieri (Ateco 97).

Come per gli altri dipendenti in generale, anche per quelli condominiali si consiglia di incentivare ferie e congedi, adottare tutte le prescrizioni in materia di sicurezza per evitare i contagi, come il distanziamento sociale, la fornitura di strumenti di protezione individuale e come già illustrato, una regolare sanificazione degli ambienti.

Decreto Cura Italia

Il Decreto Cura Italia, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.70 del 17/03/2020 contiene le misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19. Tra le misure più interessanti in ambito condominiale, troviamo:

  • Cassa Integrazione in deroga;
  • Sospensione dei licenziamenti: Un dipendente condominiale non può essere licenziato per giusta causa, in quanto espressamente vietato dall’Art. 46 del decreto. La sospensione dei licenziamenti sarà efficace per 5 mesi;
  • Sono sospesi tutti gli adempimenti fiscali, ritenute alla fonte e contributi previdenziali: I versamenti sospesi dovranno essere effettuati entro il 31 maggio 2020 (1 giugno 2020 poiché il 31 maggio cade di domenica) senza applicazione di interessi e sanzioni in forma cumulativa. In unica soluzione oppure in cinque rate a decorrere dal 1 giugno 2020;
  • Premio ai lavoratori dipendenti che restano in sede: viene riconosciuto un premio di 100€, non tassabile e proporzionale ai giorni lavorati, ai dipendenti condominiali con reddito inferiore ai 40 mila € annui;
  • Resta invariata la data di scadenza al 31 marzo 2020 per l’invio delle comunicazioni dei dati che vanno inseriti nella precompilata 730/2020.

A quanto previsto dal Decreto Cura Italia aggiungiamo lo stop ai distacchi per morosità. Lo stop si applica a tutti i clienti domestici dell’energia elettrica e ai clienti domestici gas con consumi non superiori a 200.000 Smc/anno. Il blocco è stato deliberato da ARERA ed è valido fino al 17 maggio 2020, salvo proroghe. 

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Gestione ordinaria e straordinaria del condominio

Avrete sentito sicuramente parlare di gestione ordinaria e straordinaria in condominio.
Con il termine gestione di condominio vengono indicate tutte quelle attività atte alla conservazione delle parti comuni.
Per indicare quegli interventi di conservazione si è soliti utilizzare anche l’espressione manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio a seconda dell’entità dei lavori.

Di seguito verranno delineati le principali caratteristiche dei diversi interventi, le regole previste dalla legge e gli obblighi per l’amministratore.

Gestione ordinaria

Rientrano nella sfera della gestione ordinaria: le attività giornaliere e i piccoli lavori di manutenzione che non vanno a modificare le parti comuni. Questi comprendono tutte e riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio e i suoi impianti.

Le attività che appartengono alla manutenzione ordinaria del condominio sono:

  • Pulizia e illuminazione degli spazi comuni come le scale, il giardino e l’androne;
  • Riparazioni generiche come la sostituzione delle lampadine, delle serrature delle porte ecc..;
  • Compenso dell’amministratore;
  • Ripartizione spese ordinarie di gestione.

Gestione straordinaria

Rientrano nella gestione straordinaria tutte quelle attività non preventivate e che comportano un ingente esborso monetario. Come per gli interventi di manutenzione ordinaria, quelli di straordinaria manutenzione non alterano in modo sostanziale le parti comuni e la “destinazione d’uso”, cioè la funzione specifica a cui il condominio e i condomini hanno destinato quella parte comune. Nonostante ciò però affinché vengano approvati ed eseguiti necessitano di un’assemblea straordinaria che l’amministratore avrà il compito di indire.

A tal proposito è opportuno specificare che i quorum deliberativi per i lavori straordinari sono differenti rispetto a quelli della nuova gestione:

  • in prima convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;
  • in seconda convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.

A questo punto è opportuno specificare che, qualora i lavori approvati vadano a modificare sostanzialmente le parti comuni dell’edificio, non si parlerebbe di lavori straordinari ma di innovazioni.

Di seguito alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria 

INTERVENTI DI GESTIONE ORDINARIAINTERVENTI DI GESTIONE STRAORDINARIA
manutenzione verde condominialeinstallazione canne fumarie esterne
pulitura delle facciateil rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi
pulizia delle parti comuni condominialiopere per l'abbattimento delle barriere architettoniche
ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della coperturasostituzione dei lampioni condominiali
rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedirifacimento della facciata che modifichi sostanzialmente l'aspetto dello stabile
riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapettiabbattimento alberi condominiali
riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetrorifacimento scale recinzioni, muri di cinta e cancellate
riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, compreso l’eventuale rinforzo dei solai, riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiaturesostituzione caldaia condominiale
riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande
e delle vetrine
modifica integrale dell'impianto idrico, dell'impianto elettrico, dell'impianto sanitario
riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversitrasformazione del giardino condominiale in posti auto
riparazione ringhiere e parapettiinterventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi
ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistentiopere di consolidamento statico
sostituzione grondaie e pluvialirealizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni

Ripartizione spese di gestione, chi paga?

Anche le spese condominiali seguono delle regole per la corretta ripartizione in base al tipo di intervento sia esso ordinario o straordinario:

  • Per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria queste vengono approvate in sede assembleare all’inizio dell’anno e vengono ripartite in base alle tabelle millesimali d’uso comune. Queste infatti tengono in considerazione l’uso che ogni condomino può fare delle parti comuni.
  • Per le attività di manutenzione straordinaria e le innovazioni le spese vengono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà posseduti.

Obblighi dell’amministratore

Spetta all’amministratore di condominio occuparsi di gestire le attività ordinarie in quanto rappresentante del condominio. Non apportando modifiche alle parti comuni queste attività non necessitano di un’assemblea, per ognuna, che ne approvi l’esecuzione. Differentemente nel caso degli interventi straordinari l’amministratore è obbligato a convocare un’assemblea che approvi o meno gli interventi necessari. 

La normativa

In materia di gestione/manutenzione condominiale si fa riferimento al d.p.r. n. 380/2001 che indica:

  • opere di manutenzione ordinaria come interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”;
  • opere di manutenzione straordinaria come  interventi volti a  mantenere in buono stato l’intero edificio e, quindi, sono quelli che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell’edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti”.