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Videosorveglianza in condominio: regole e privacy

Videosorveglianza in codominio: è stato per molto tempo uno degli argomenti più discussi dalla legislazione, per mancanza di norme che regolassero il fenomeno.

Il vuoto normativo è stato colmato con la riforma del condominio l. n. 220/2012 e in particolare con l’articolo 1122-ter. Con questo articolo si ammette ufficialmente la presenza delle telecamere all’interno del condominio. Oltre a queste disposizioni, in materia di videosorveglianza, ci si deve affidare al Garante della privacy e al testo che ha redatto, ovvero “condominio e privacy”. Per questo motivo, nonostante le telecamere siano ammesse all’interno del condomino, bisognerà comunque seguire delle prescrizioni per non ledere la privacy altrui.

Impianto di videosorveglianza in condominio

Un condominio che intenda munirsi di dispositivi di videosorveglianza lo potrà fare solo dopo aver indetto un’assemblea con ordine del giorno specifico, a tema “videosorveglianza in condominio”. In questa assemblea dovrà essere sottoposta la questione e messa al voto. L’assemblea potrà approvare la decisione solo se verranno raggiunte le maggioranze prescritte dall’articolo 1136 c.c.

Dopo l’approvazione della proposta dovranno essere rispettate determinate regole:

  • Segnalare la presenza degli impianti di videosorveglianza con dei cartelli;
  • Conservare le registrazioni per un periodo che va dalle 24 alle 48 ore;
  • Riprendere esclusivamente le parti comuni relative al condominio;
  • Proteggere i dati raccolti attraverso codici di sicurezza.

Rientrano nei sistemi di sorveglianza anche i videocitofoni in quanto hanno la capacità di rilevare immagini e suoni. Anche questi tipi di impianti seguono le indicazioni del Garante della privacy.

Il singolo condominio può installare telecamere?

Il singolo condomino che vorrà utilizzare i sistemi di videosorveglianza sulla sua proprietà potrà farlo ma dovrà seguire delle regole:

  1. Prima di tutto il condomino non sarà obbligato a segnalare le telecamere con dei cartelli;
  2. In secondo luogo dovrà assicurarsi che gli impianti riprendano solo la sua proprietà e non quella di altri condòmini;
  3. Infine deve vedere tutta la strada se la telecamera è collocata all’esterno come non deve nemmeno inquadrare tutto il garage ma soltanto il suo posto auto. Lo stesso vale per i videocitofoni.

Chi non rispetta queste regole viola la normativa sulla privacy ed è passibile di sanzioni civili e penali e dell’obbligo di risarcire eventuali danni.

Videosorveglianza: quando si commette reato?

Per la Cassazione, si commette reato di interferenze illecite nella vita privata quando ci sono queste due circostanze:

  • la violazione di domicilio con strumenti di videosorveglianza;
  • l’attinenza delle notizie o immagini alla vita privata.

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Feste Natalizie in condominio: Limiti e regole da seguire

Le vacanze natalizie in Italia sono sempre molto sentite e rappresentano quel momento di riunione con i propri cari per cene e festeggiamenti in casa. Quali sono allora i comportamenti da tenere in condominio per evitare di incorrere in discussioni con i propri vicini durante le feste natalizie in condominio?

Natale in famiglia secondo il DPCM del 3 dicembre

Quest’anno a causa della pandemia da Covid-19 dovremo limitare i festeggiamenti in casa e fuori nel rispetto del Dpcm 3 dicembre 2020 contenente le nuove misure per il contrasto e il contenimento dell’emergenza da Covid-19, in vigore dal 4 dicembre al 15 gennaio 2021. Le misure escludono la possibilità di fare cenoni o grandi rimpatriate. Le linee guida ci chiedono di evitare assembramenti. Per le feste natalizie in condominio la raccomandazione è quella di non organizzare cene con persone non conviventi presso la propria abitazione. Permane inoltre il divieto di spostamento in tutta Italia dal 21 Dicembre al 6 Gennaio; il 25, il 26 Dicembre e il 1 Gennaio divieto di spostamento tra Comuni. È comunque consentito il rientro alla propria residenza, domicilio o abitazione, con esclusione degli spostamenti verso le seconde case.

Il coprifuoco permane dalle ore 22.00 alle ore 5.00 del giorno successivo e dal 31 Dicembre al 1° Gennaio dalle ore 22.00 alle ore 7.00.

Come comportarsi in Condominio? Limiti e regole per rumori e odori 

Nonostante le limitazioni dovute al Coronavirus, avremo sicuramente modo di riunirci per celebrare le festività natalizie, seppure con meno famigliari rispetto alle nostre abitudini. Le feste domestiche in Condominio portano co sé momenti di entusiasmo e vivacità, insieme ai profumi dei piatti della tradizione culinaria italiana, che per molti si trasformano in rumori e odori molesti.

Ecco che allora questi momenti di felicità, possono, in alcuni casi, sfociare in liti condominiali, proprio a causa dei rumori fastidiosi o degli odori provenienti dalle nostre cucine durante le nostre feste natalizie in condominio. 

Rumori molesti in Condominio: cosa di può fare?

In riferimento ai rumori occorre rifarci all’art. 844 del codice civile che vieta, tra le altre, le immissioni acustiche che superano la normale tollerabilità. Per rumore molesto si intende un rumore che turba il riposo e la quiete delle persone. Normalmente si parla di soglia di tollerabilità quando il livello medio del rumore di fondo supera i 3,5 decibel. Il nostro consiglio è, prima di tutto, quello di verificare che nel regolamento condominiale non ci siano precisi divieti in merito ai rumori e agli odori in occasione delle festività natalizie, del Capodanno o delle feste in generale. Sicuramente durante le feste il livello di tollerabilità è maggiore, ma il consiglio è comunque quello di mantenere la soglia ad un livello accettabile. 

Orari condominiali

Sono da verificare anche eventuali orari condominiali in cui è prevista la possibilità di fare rumore. Solitamente nei regolamenti condominiali sono espresse queste fasce orarie: dalle 8.00 di mattina fino alle 13.00 e dalle 16.00 fino alle 21.00. Fuori da queste fasce ogni schiamazzo o rumore molesto potrebbe essere portato in assemblea o comunicato direttamente all’amministratore.

Odori provenienti dalle cucine

Per quanto riguarda gli odori provenienti dalla cucina ci rifacciamo alla sentenza della Cassazione n. 14467/2017 afferma che sono colpevoli ex art. 674 c.p. i proprietari di un appartamento condominiale che hanno provocato continue immissioni di fumi, odori e rumori, molestando così i propri vicini. L’art. 674 c.p. si applica quindi anche alle “molestie olfattive” con la specificazione che quando non esiste una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, si deve avere riguardo, condizione nella specie sussistente, al criterio della normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., che comunque costituisce un referente normativo, per il cui accertamento non è necessario disporre perizia tecnica, potendo il giudice fondare il suo convincimento, come avvenuto nel caso di specie, su elementi probatori di diversa natura e dunque sulle dichiarazioni delle persone offese e del tecnico di loro fiducia.
Si tratta in ogni caso di molestie ripetute nel tempo e che superano la soglia di tollerabilità, difficilmente riconducibili alle “puzze” di cucina di un periodo circoscritto come le feste natalizie. 

Fuochi d’artificio a Capodanno: chi paga eventuali danni?

Altro argomento di grande dibattito durante le feste natalizie è il tradizionale lancio di fuochi d’artificio, o botti di Capodanno, che segnano il passaggio dal vecchio al nuovo anno. Ogni anno sempre più comuni emettono ordinanze per vietare lo scoppio di petardi e fuochi perché oltre a provocare vittime e feriti, sono particolarmente pericolosi per i nostri amici animali e da ultimo per le nostre abitazioni.

Sparare i botti è reato?

Il Codice disciplina con l’art 703 le accensioni ed esplosioni pericolose, che: “Chiunque, senza la licenza dell’autorità, in un luogo abitato o nelle sue adiacenze, o lungo una pubblica via o in direzione di essa spara armi da fuoco [c.p. 704] (2), accende fuochi d’artificio, o lancia razzi, o innalza aerostati con fiamme, o, in genere, fa accensioni o esplosioni pericolose, è punito con l’ammenda fino a euro 103. Se il fatto è commesso in un luogo ove sia adunanza o concorso di persone, la pena è dell’arresto fino a un mese”. Il Codice quindi parla chiaramente, non si possono sparare petardi di una certa consistenza, anche se si è maggiorenni, vicino ad un’abitazione o a delle persone.

Chi paga i danni da fuochi d’artificio?

E’ buona pratica per ogni Condominio stipulare una polizza globale degli edifici, sebbene non sia obbligatoria. Questo perché le assicurazioni condominiali vanno a coprire i sinistri che possono accadere alle parti comuni e a quelle private. L’amministratore provvede al pagamento del premio e al rinnovo del contratto, mentre spetta all’assemblea deliberare in merito alla dura della stipula e alla compagnia assicurativa da scegliere.

Questa tipologia di polizze è estremamente utile in quanto va a coprire i danni causati da situazioni eccezionali e di emergenza. La polizza globale fabbricati garantisce la protezione e il risarcimento dei danni agli spazi comuni del condominio (art. 1117 c.c.), alle abitazioni private, oltre a tutti quei danni causati a terze persone. Nel caso di evento dannoso sarà l’amministratore che denuncerà il sinistro entro tre giorni dal verificarsi dell’evento (Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 2009, n. 4245) e sarà sempre l’amministratore che dovrà contattare l’assicuratore, affinché provveda ad una pronta liquidazione del sinistro, e se necessario, accedere a tutti gli atti della liquidazione.

Cosa succede quando non si ha un’assicurazione?

Non sempre è facile stabilire di chi siano le responsabilità di danni causati in condominio, specialmente se si parla di fuochi d’artificio che potrebbero provenire da edifici adiacenti, se ci troviamo nei centri abitati. Secondo il codice civile sul custode dei beni incombe la responsabilità oggettiva. Pertanto i singoli proprietari sono responsabili per i danni in condominio. Tuttavia in caso di evento dannoso fortuito, sussistono dei limiti alla responsabilità. In questo caso i condomini posso rivalersi sull’amministratore in forza del suo mandato.

Conclusioni

Il nostro consiglio è comunque quello di utilizzare buonsenso sia per quanto riguarda i rumori che gli odori, soprattutto per chi trascorrerà le feste natalizie in condominio.

Quest’anno serviranno maggiori accortezze perché ci troviamo ancora in piena pandemia, quindi servirà buonsenso anche per evitare assembramenti nelle nostre abitazioni.

In fine consigliamo anche di evitare di sparare petardi o razzi dai propri balconi per evitare di provocare danni a persone, per non spaventare i nostri amici animali e per non dover rispondere di eventuali danni causati alle parti comuni o private del nostro condominio.

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Animali in condominio: restrizioni?

Quando si parla degli animali in condominio le opinioni in merito sono contrastanti: da una parte c’è chi li accetta o che magari ne possiede, dall’altra chi non è d’accordo e vorrebbe impedirne l’entrata. Chi avrà ragione? Sarà possibile impedire l’accesso al condominio agli animali?. Con questo articolo cercheremo di fare chiarezza.

Il nuovo regolamento sugli animali in condominio

Con la riforma del condominio 220/2012 la giurisprudenza ha deciso di introdurre degli articoli che possano appianare le discussioni facendo chiarezza. In particolare l’articolo 1138, comma 5, del Codice Civile stabilisce che il regolamento condominiale non può impedire la presenza di animali all’interno del condominio. Anche prima dell’intervento normativo, la giurisprudenza si era pronunciata contro l’ipotesi di vietare categoricamente il possesso di animali ai condòmini (cfr. Cass. civ. n. 3705/2011). Tutto ciò, riconoscendo la legittimità di un intervento limitativo del diritto di proprietà nella sola ipotesi in cui il proprietario dell’immobile si fosse contrattualmente obbligato a non detenere animali nella propria unità abitativa (cfr. Trib. Piacenza, 10.04.2001).

Nonostante la legge stabilisca che il regolamento condominiale non possa vietare ai condomini di possedere un animale tuttavia alcuni pensieri divergono sull’ipotesi di applicabilità dell’art. 1138 c.c. agli altri regolamenti esistenti. È il caso, per esempio, del regolamento di contratto. Su questa ipotesi dunque due sono le tesi: una cosiddetta restrittiva, che sostiene che l’art. 1138 c.c. non sia applicabile anche agli altri regolamenti e una cosiddetta estensiva per la quale il 1138 sarebbe valido per tutti i regolamenti.

Accesso alle parti comuni

Finora ci siamo occupati di analizzare cosa dice la legge per quanto riguarda il possesso di un animale all’interno della proprietà esclusiva. Per quanto riguarda le parti comuni trova applicazione la disciplina dell’articolo 1102 c.c. che impone di contemperare gli interessi di tutti i comproprietari, garantendo il pieno e libero uso e godimento da parte di ognuno senza abusi in danno agli altri.

Ciò permette dunque al padrone di far transitare il proprio animale nelle aree comuni comprese scale e ascensore.

Ammessa, dunque,  la legittimità della presenza degli animali nelle singole unità immobiliari è importante che il padrone dell’animale segua delle regole di serena convivenza. La violazione di tali norme potrebbe costituire condotta idonea ad impedire agli altri l’uso secondo diritto del bene comune, e giustificare il divieto di transito e permanenza nello stesso dell’animale.

Tra le regole che il padrone di un animale domestico è tenuto a seguire ci sono:

  1. Tenere l’animale al guinzaglio e dotarlo di museruola qualora fosse necessario;
  2. Rispettare le regole igienico sanitarie;
  3. Evitare che i versi dell’animale possano disturbare il vicinato (es. abbaio prolungato ecc..).

Cosa s’intende per animale domestico?

Il Codice civile non consente più di vietare la detenzione in condominio di “animali domestici”. Non spiega, però, quali specie possono rientrare in questa definizione.

Poiché le leggi esistenti forniscono più che altro definizioni descrittive di tale categoria di animali (senza fornire elenchi), con riferimento generale a quelli che tradizionalmente vivono con l’uomo e da questo dipendono, si deve ritenere che nei condomini si possano liberamente tenere le specie che più comunemente e da più tempo sono scelte per finalità di affezione o compagnia (come cani o gatti o pesci ornamentali).

Questo significa che deve ritenersi, invece ancora garantita la possibilità di impedire la presenza in condominio di animali esotici (come ad esempio i serpenti o gli altri rettili).

Regole diverse per l’inquilino?

Il contratto di locazione per la sua natura prevede delle regole diverse riguardo la detenzione di animali domestici in condominio. Il proprietario dell’appartamento, in qualità di locatario, può infatti vietarne la proprietà. Da ricordare che il contratto trae la sua validità dalla registrazione. Nel caso in cui, quindi, il contratto non venga registrato l’affittuario non dovrebbe sottostare ad alcun obbligo.

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Cosa fare se un condomino è positivo al coronavirus?

Il protrarsi della pandemia da Coronavirus ci obbliga a tenere dei comportamenti virtuosi per limitare le possibilità di contrarre il virus. Occorre fare attenzione tanto all’esterno, quanto all’interno dei nostri condomini. Nonostante tutti gli accorgimenti potrebbero comunque verificarsi casi di positività tra i nostri vicini di casa. Cosa bisogna fare in caso di un condomino positivo? Quali sono le azioni che deve mettere in pratica l’amministratore di condominio?

In questo articolo andiamo ad analizzare la normativa in vigore in materia di prevenzione del rischio Covid e come deve comportarsi l’amministratore di condominio.

Cosa può fare l’amministratore se un condomino è positivo?

Un condomino positivo potrebbe, involontariamente, aver utilizzato l’ascensore o aver toccato le parti comuni del suo condominio. Il condominio positivo al coronavirus non è tenuto a comunicare il suo stato all’amministratore, tantomeno ai suoi vicini di casa, ma è tenuto al rispetto della quarantena.

Tuttavia potrebbe comunicare all’amministratore del suo contagio al fine di poter sanificare le parti comuni del condominio. Occorre precisare che la sanificazione non è obbligatoria e che va effettuata da ditte specializzate. Le spese di sanificazione sono a carico del condominio.

Si raccomanda quindi di osservare sempre le prescrizioni fornite dalle autorità sanitarie per poter limitare la diffusione del virus: Lavare spesso le mani, utilizzare gel igienizzante, indossare sempre la mascherina e rispettare il distanziamento sociale.

Quali sono le regole anti Covid da seguire in condominio?

In attesa di un vaccino che possa arginare il diffondersi della pandemia è bene continuare a tenere comportamenti virtuosi anche all’interno del nostro condominio, soprattutto se ci sono casi di positività.

Occorre prestare particolare attenzione alle parti comuni del condominio, dove è più probabile che il virus possa diffondersi: Ascensore, androne, cortile, scale, giochi comuni, sono alcuni dei luoghi più a rischio.

Covid e ascensore: i comportamenti da tenere

L’ascensore, come tutti gli spazi piccoli e senza areazione, è un luogo con alta contagiosità. Tuttavia basta rispettare alcune semplici indicazioni per evitare di contrarre il virus.

Pulizia e sanificazione? Quali sono le differenze?

Per pulizia si intende la regolare rimozione di polvere e sporco con i classici detergenti.

Per igenizzazione si intende invece una pulizia più profonda con l’utilizzo di prodotti in grado di rimuovere gli agenti patogeni. Tuttavia questi prodotti (es. candeggina) non sono considerati disinfettanti, in quanto non autorizzati dal Ministero della Salute come presidi medico chirurgici.“

La disinfezione si ha quando vengono utilizzati prodotti specifici in grado di ridurre significativamente gli agenti patogeni presenti su oggetti o superfici.

La sanificazione, invece, è un processo volto a rendere un ambiente sano e privo di agenti patogeni.

La sanificazione deve essere effettuata da ditte specializzate e prevede l’utilizzo di presidi medico chirurgici. L’ascensore sottoposto a sanificazione verrà: Pulito, Igienizzato, disinfettato e areato. La sanificazione, tuttavia, va ripetuta frequentemente perché i suoi effetti non sono duraturi nel tempo.

Mascherina, distanziamento e pulsantiera

E’ assolutamente raccomandato prendere l’ascensore una persona alla volta, se non si è conviventi, indossando sempre la mascherina. Si raccomanda inoltre di non toccare la pulsantiera con le dita ma di utilizzare un oggetto per spingere i bottoni. Si può usare una chiave o il gomito, così da evitare il contatto diretto con oggetti che potrebbero trasmettere il virus di un possibile condomino che risulti positivo al coronavirus.

 

Il portiere e la consegna della posta

Il portiere potrà continuare a mantenere gli stessi orari di lavoro ma dovrà indossare sempre la mascherina e rispettare il distanziamento sociale. Anche i fornitori, che si recano in condominio per svolgere lavori di manutenzione straordinaria, dovranno sempre rispettare le indicazioni previste indossando sempre i dispositivi di protezione individuale: Mascherina e guanti monouso.

Per quanto riguarda la consegna della posta, secondo le linee guida di Poste Italiane, deve essere effettuata senza firma né da parte dei condomini né da parte del portiere. Anche la consegna dei pacchi è preferibile che avvenga senza il contatto diretto tra il postino o il corriere e il destinatario.

Smaltimento dei rifiuti

Un condomino positivo al coronavirus dovrà fare attenzione alla raccolta e allo smaltimento dei rifiuti. Il Ministero della Salute ha emanato delle linee guida che devono essere seguite dalle persone positive o in quarantena per conferire correttamente i rifiuti prodotti nelle loro abitazioni.

Se sei positivo o in quarantena obbligatoria:
▪ Non differenziare più i rifiuti di casa tua.
▪ Utilizza due o tre sacchetti possibilmente resistenti (uno dentro l’altro) all’interno del contenitore utilizzato per la raccolta indifferenziata, se possibile a pedale.
▪ Tutti i rifiuti (plastica, vetro, carta, umido, metallo e indifferenziata)
vanno gettati nello stesso contenitore utilizzato per la raccolta indifferenziata.
▪ Anche i fazzoletti o i rotoli di carta, le mascherine, i guanti, e i teli monouso vanno gettati nello stesso contenitore per la raccolta indifferenziata.
▪ Indossando guanti monouso chiudi bene i sacchetti senza schiacciarli
con le mani utilizzando dei lacci di chiusura o nastro adesivo.
▪ Una volta chiusi i sacchetti, i guanti usati vanno gettati nei nuovi sacchetti
preparati per la raccolta indifferenziata (due o tre sacchetti possibilmente
resistenti, uno dentro l’altro). Subito dopo lavati le mani.
▪ Fai smaltire i rifiuti ogni giorno come faresti con un sacchetto
di indifferenziata.
▪ Gli animali da compagnia non devono accedere nel locale in cui sono presenti i sacchetti di rifiuti.

L’assemblea condominiale con condòmini positivi

Abbiamo già visto in questo articolo che con l’ultimo DPCM relativo alle misure di contenimento da Covid-19 le assemblee condominiali in presenza non sono vietate in linea generale. Sono pienamente legittimate le assemblee in videoconferenza, dove può partecipare anche un eventuale condomino positivo al coronavirus, azzerando quindi le possibilità di contrarre il virus.

Il già citato DPCM del 3 novembre 2020 ha di fatto istituito delle diverse aree di criticità nel Paese: Gialle, Arancioni e Rosse. Ogni area avrà delle diverse misure di contenimento a livello regionale, che vanno ad influire anche sullo svolgimento dell’assemblea condominiale in presenza. Le aree possono variare in base all’evolversi della situazione contagi. Vediamo di seguito le differenze in base all’ara di criticità.

Assemblea di condominio in Zona Rossa

Attualmente rientrano nella Zona Rossa le seguenti Regioni: Calabria, Campania, Lombardia, Piemonte, Provincia autonoma di Bolzano, Toscana, Valle D’Aosta. In queste Regioni è fortemente consigliato svolgere la riunione dell’assemblea in modalità a distanza. Laddove ciò non sia possibile, per lo svolgimento in presenza occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e uso dei dispositivi di protezione individuale. Sembra cosi essere legittimato anche lo spostamento per poter partecipare all’assemblea, al pari di una comprovata esigenza per motivi lavorativi, di salute o necessità.

Assemblea di condominio in Zona Arancione

Sono nella Zona Arancione le seguenti Regioni: Sicilia, Puglia, Abruzzo, Umbria, Basilicata, Liguria, Marche, Emilia Romagna e Friuli Venezia Giulia. Cosi come per le zone rosse, anche in quelle arancioni è fortemente consigliato svolgere le riunioni condominiali in modalità a distanza, senza tuttavia essere previsto un divieto di svolgerle in presenza.

Assemblea di condominio in Zona Gialla

Ad oggi, 17 novembre 2020, le Regioni Gialle sono: Sardegna, Molise, Lazio, Veneto e Provincia Autonoma di Trento. In queste Regioni le norme sono meno restrittive ma nonostante questo è comunque fortemente consigliato svolgere le riunioni condominiali in modalità a distanza.

Le 10 regole da seguire in condominio per limitare il contagio da Coronavirus

Abbiamo visto come le regole da seguire, negli spazi comuni del nostro condominio, risultano essere molto chiare e semplici, ma necessarie affinché si limiti la diffusione del virus Covid-19 e che si abbia un condominio positivo al coronavirus.

Di seguito un facile riepilogo che ci aiuterà a mantenere dei comportamenti corretti:

SpazioCosa fare
Parti comuniIndossare la mascherina
Cortile e AndroniEvitare assembramenti
Giochi ad uso comuneIgienizzazione prima dell'uso
Pulsantiera e CorrimanoUtilizzare guanti o igienizzare le mani prima e dopo il contatto
AscensoreUtilizzare uno alla volta (se non conviventi o minori o anziani) con mascherina e guanti
RifiutiSe positivi o in quarantena mettere tutti i propri rifiuti in due o tre sacchetti di plastica resistenti, chiusi uno sull’altro con doppio nodo e gettarli nell’indifferenziata.
PortiereMantiene gli stessi orari utilizzando sempre i dispositivi di protezione individuale
FornitoriPer gli interventi in condominio dovranno sempre utilizzare mascherina e guanti
PulizieLe imprese di pulizie è bene che utilizzino prodotti per la sanificazione degli spazi comuni
Posta e PacchiRaccomandate e pacchi possono essere ritirati senza bisogno di firma
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Bonus facciate condominio: come utilizzarlo nel 2022

Il Bonus facciate, introdotto con la Legge di Bilancio 2020, da come emerge dalla Legge di Bilancio 2022, non sarà prorogato dopo il 31 dicembre 2021. Il Bonus Facciate è stato pensato per le ristrutturazioni degli esterni di case private e condomini con una detrazione fiscale del 90%. Il termine ultimo di tali detrazioni è fissato al 31 Dicembre 2021.

Prima di entrare nel dettaglio delle funzioni e applicazioni del bonus va chiarito che tale agevolazione non va confusa con L’Ecobonus al 110% del Decreto Rilancio di Maggio 2020. In quanto, il Superbonus 110% riguarda lavori di riqualificazione energetica mentre il Bonus facciate i lavori di pittura e tinteggiatura esterna.

Bonus Facciate 2021 per interventi che si concludono nel 2022

Sebbene sia molto probabile che il Bonus Facciate non verrà confermato dalla Legge di Bilancio 2022, sarà comunque possibile sfruttarlo nel 2022 per completare i lavori avviati. In una risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 903-521/2021 del 7 luglio 2021 si evidenzia come sia possibile per il condominio beneficiare del bonus facciate anche nel 2022 se, rispettati tutti i requisiti e gli adempimenti, relativamente ai costi sostenuti nel 2021 per i lavori (ancora in corso), sarà pagata entro il 31 dicembre 2021 la quota del corrispettivo pari al 10% che resta applicando lo sconto in fattura. 

Insieme alla risposta dell’Agenzia delle Entrate arriva quella del Ministero dell’Economia e delle Finanze nelle interrogazioni del 20 ottobre 2021, dove si legge quanto segue:

Con riferimento al terzo quesito concernente la possibilità di fruire del cd. bonus facciate a seguito dell’emissione della fattura a saldo da parte della ditta, con il pagamento del corrispondente 10 per cento che residua dopo l’applicazione dello sconto in fattura, entro la scadenza di dicembre, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori, che potranno essere completati anche successivamente, si osserva quanto segue…
…in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, alternativamente: per la fruizione di un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari; per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.”

Bonus facciate: obiettivi e funzione

Ci siamo già occupati dei lavori legati al rifacimento della facciata, oggi entriamo nel particolare affrontando le detrazioni legati a tali lavori.

Il Bonus Facciate, prorogato per tutto il 2021, non è altro che una agevolazione fiscale per rilanciare e promuovere gli interventi di miglioramento e recupero del patrimonio edilizio.

Fino ad oggi per eseguire dei lavori di rifacimento della facciata condominiale poteva essere sfruttata solo la detrazione per ristrutturazioni edilizie. Questa agevolazione ha un limite di spesa di 96 mila euro per unità immobiliare ed un valore di detrazione del 50% per le spese di rifacimento facciata.

In alternativa la scelta migliore era pensare anche ad un intervento di riqualificazione energetica con un cappotto termico sulla facciata o l’isolamento ad insufflaggio esterno per sfruttare Ecobonus 110% 2020 con una detrazione del 110% fino a tutto il 2021.

Questa detrazione è stata potenziata con il Decreto Rilancio per contrastare la crisi generata dal Coronavirus, aumentando la percentuale al 110%, rispettando dei requisiti del Superbonus 110%. Questo vuol dire rifare la facciata di casa gratis, con un recupero in 5 anni o anche senza anticipare soldi con lo sconto in fattura.

Il bonus facciate 2021 ha un funzionamento analogo alle altre agevolazioni fiscali. Si tratta di una Detrazione del 90% Irpef in 10 anni delle spese per alcuni lavori di rifacimento della facciata di un edificio, ma a differenza di altre agevolazioni non si hanno limiti di spesa. Di contro, rispetto all’Ecobonus non è possibile sfruttare il credito di imposta o lo sconto in fattura. Non tutti gli edifici possono beneficiare del bonus.

Edifici soggetti al bonus

Il comma 219 specifica, come detto, che solo alcuni edifici posso beneficiare del bonus del 90%. Questi edifici devono essere ubicati nelle zone A e B definite dal Decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 aprile 1968, n.1444. Ma cosa s’intende per zona A e zona B?:

  • La Zona A riguarda “le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.” Si parla dunque di centro storico di qualsiasi comune italiano e le aree ad esso circostanti;
  • La Zona B riguarda “le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq”. Rimangono quindi escluse tutte le abitazioni che risiedono nelle aree di espansione urbanistica, come ad esempio una casa di campagna isolata.

Proprietari o inquilini, a chi spettano le detrazioni?

Dopo aver chiarito i dettagli tecnici del bonus passiamo a chi spetta di usufruirne.

I beneficiari di tali detrazioni sono chiaramente i proprietari dell’immobile, ma è possibile beneficiarne anche come inquilino. L’Agenzia dell’Entrate, infatti, esplicita che i contribuenti che possono usufruire dell’incentivo fiscale con detrazione 90% devono:

  • Possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • Detenere l’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Quindi in qualità di inquilino.

Interventi inclusi nelle detrazioni al 90%

Il Bonus Facciate prevede una detrazione del 90% per tutti quegli interventi finalizzati al recupero o al restauro di una facciata esterna di un edificio esistente o su una sua parte. Non vi sono vincoli catastali, tranne l’esistenza dell’immobile. Ciò significa che l’edificio non deve essere in fase di costruzione, ma essere già completo.

Tra i lavori e i costi inerenti alla facciata esterna sono previsti nel bonus:

  • Pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
  • Balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;
  • Strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
  • Riparazione o sostituzione delle grondaie e dei pluviali se si trovano sulle pareti esterne dell’edificio;
  • Acquisto dei materiali;
  • Progettazione ed altre prestazioni relative ai lavori;
  • Gestione delle richieste, con perizie, sopralluoghi;
  • Rilascio APE (attestato di prestazione energetica);
  • Costo dei ponteggi;
  • Smaltimento dei materiali in discarica;
  • Tassa di occupazione suolo pubblico;
  • IVA, imposta di bollo ed eventuali diritti per la richiesta di titoli abitativi edilizi.

Interventi esclusi dalle detrazioni al 90%

Tra i lavori da poter fare in condominio vengono esclusi dal bonus facciate le seguenti attività:

  • Rifacimento di un tetto o di un lastrico solare in quanto si tratta di copertura orizzontale e non fanno parte della facciata del palazzo. Nel caso di lavori di rifacimento del lastrico solare o del tetto si potranno utilizzare le detrazioni del 50%;
  • Sostituzione di infissi, serramenti, grate, cancelli esterni o portoni, sebbene si trovino sulla facciata non è possibile beneficiare della detrazione del 90%. Analogamente anche le tende e le schermature solari non rientrano nel bonus del 90% ma a quello del 50%.
Lavori inclusi nel bonus facciate 2020Lavori esclusi dal bonus facciate 2020
Pulitura o tinteggiatura esternaRifacimento del tetto
Balconi, ornamenti o fregiRifacimento del lastrico solare
Strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termicoSostituzione infissi
Acquisto dei materiali e tassa di occupazione del suolo pubblicoSostituzione serramenti
Progettazione ed altre prestazioni relative ai lavoriSostituzione grate
Gestione delle richieste, con perizie, sopralluoghiSostituzioni cancelli esterni o portoni
Rilascio APE (attestato di prestazione energetica)Sostituzione tende
Costo dei ponteggi e dello smaltimento dei materiali in discaricaSostituzione schermature solari

Il caso particolare del cappotto termico al 110%

Il Decreto Legge Rilancio ha un riferimento preciso del cappotto termico, parla di interventi di risparmio energetico che “… riguardano superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo…”.

Questo vuol dire che nell’effettuare lavori sul cappotto termico e se questo interessa oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda bisognerà fare anche un lavoro di risparmio energetico per beneficiare della detrazione al 90% (cappotto, insufflaggio).

Cosa dice la Legge

Il Bonus Facciate previsto dalla Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020: Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022) dal comma 219 al 223 prevede:

  • 219: “Per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento”;
  • 220: “Nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, pubblicato nel supplemento ordinario n. 39 alla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015, e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 66 del 18 marzo 2008. In tali ipotesi, ai fini delle verifiche e dei controlli si applicano i commi 3-bis e 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 902”;
  • 221: “Ferme restando le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica, sono ammessi al beneficio di cui ai commi da 219 a 224 esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”;
  • 222: “La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi”;
  • 223: “Si applicano le disposizioni del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 18 febbraio 1998, n. 41 (Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia)”.
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Coronavirus: Assemblea condominiale in videoconferenza

A partire dal 4 marzo 2020 si sono susseguiti diversi decreti della Presidenza del Consiglio dei Ministri volti a contrastare la diffusione del Coronavirus. Questi hanno di fatto vietato la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in luoghi fisici. L’impossibilità viene però superata grazie alle precisazioni riportate nelle FAQ sul Covid-19, dove nella sezione Riunioni, alla risposta 1 troviamo che: “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”.  Viene cosi legittimata completamente la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale online.

Assemblea condominiale online

Condexo ha sin da subito accolto la possibilità di convocare le assemblee condominiali in modalità “smart”, ve ne abbiamo già parlato in questo articolo. Sono stati effettuati dei sondaggi tra i condòmini Condexo, per verificare che tutti avessero gli strumenti tecnici idonei per poter partecipare all’assemblea. Successivamente sono stati avviati dei tutorial con chi ne faceva richiesta per testare la piattaforma che verrà utilizzata per svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza.

Di quali strumenti tecnici c’è bisogno?

Per poter partecipare all’assemblea di condominio in videoconferenza tutti i partecipanti devono essere dotati di un telefono, possibilmente smartphone, o un PC o un Tablet. Questi dispositivi dovranno inoltre potersi connettere ad internet per poter avviare la videoconferenza.

Videoconferenza: come funziona?

L’assemblea condominiale online necessità, come abbiamo detto, di una piattaforma adeguata dove possano collegarsi contemporaneamente i convocati, numero di persone che varia da condominio a condominio ma che, senza dubbio, prevede almeno 10 partecipanti.

Regole da definire

Prima di svolgere l’assemblea online è bene definire delle regole da seguire per gestire al meglio la riunione da remoto. L’amministratore dovrà definire e accertarsi che:

  • Tutti i condòmini siano in grado di partecipare alla videconferenza e che gli venga ricordato qualche giorno prima della stessa;
  • Che l’assemblea di condominio sia comunque convocata in un luogo fisico in prima e seconda convocazione;
  • Il verbale deve contenere tutti i partecipanti e le relative votazioni, come per la presenza fisica.

Piattaforma idonea

Per questo Condexo ha deciso di utilizzare l’applicazione Zoom: un software che permette di svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza gratuita. La videoconferenza consente di far connettere virtualmente con audio e video e in tempo reale, due o più persone che si trovano in luoghi diversi, con lo scopo di farle comunicare tra loro. Partecipare a una videoconferenza Zoom è molto semplice, di seguito le istruzioni per partecipare e sfruttare al massimo gli strumenti a disposizione.

Istruzioni videoconferenza con Zoom Meeting

Il software Zoom oltre ad offrire la classica modalità di videoconferenza, offre molteplici strumenti che permettono di rispondere a diverse necessità, legate alla tipologia di conferenza o assemblea che si sta svolgendo. Vediamo passo passo come partecipare a una conferenza Zoom.

Accettare un invito Zoom da telefono, tablet o computer

Hai ricevuto un invito a un’assemblea Zoom ma non sai cosa fare?  Segui questi semplici passaggi: 

  1. Installare l’app sul proprio dispositivo andando su https://zoom.us/download e cliccando sul primo bottone di DOWNLOAD o utilizzare il proprio browser internet (Chrome, Mozilla, Safari);
    Invito zoom
  2. Cliccare sul link di invito ricevuto e inserire la password (se prevista).
    Si aprirà in automatico l’applicazione se scaricata (Apri zoom.us) o si dovrà dare l’ok per entrare (click here).
    Si può anche scaricare l’app dopo il click sull’invito (download & run Zoom)

    Apri zoom

  3. Inserire il proprio nome (Es: Gianni Rossi) nel campo di testo apposito e fare click sul pulsante Join. Non è necessario creare un account se si vuole solo partecipare a meeting creati da altri utenti;
  4. Accettare le condizioni d’uso della piattaforma, premendo sulla voce I Agree nel riquadro apertosi, e concedere all’app i permessi necessari per funzionare correttamente, nello specifico quelli relativi l’accesso alla fotocamera e al microfono ( Utilizzare il microfono? Consenti);

Funzionalità di Zoom Meeting

All’interno delle riunioni create con Zoom sono predisposte diverse funzionalità veramente interessanti, che consentono di svolgere al meglio un’assemblea condominiale con numerosi partecipanti.

Una volta collegati comparirà la schermata con i partecipanti all’assemblea. La schermata sarà interattiva e sarà possibile utilizzare alcuni comandi come:
    • Attiva/Disattiva audio e/o video cliccando sulle icone Microfono o Videocamera in basso a sinistra dello schermo;
    • Condividi lo schermo: per mostrare agli altri partecipanti il proprio schermo del computer o del telefono (Es: mostrare un documento PDF che si ha sul computer);
    •  Chat: per scrivere messaggi di testo durante l’assemblea. Saranno visibili in una chat sul lato destro della schermata
    • Alzata di mano: Zoom riconosce chi alza la mano all’interno dell’assemblea e lo segnala a chi gestisce il meeting, il quale potrà dare la parola;
    • Registrazione: ogni conferenza può essere registrata e salvata in formato MP4.

Partecipare con una chiamata urbana a un meeting Zoom 

Con Zoom è anche possibile accedere a un’assemblea in videoconferenza utilizzando la semplice chiamata telefonica, questo per dare la possibilità anche a chi non dispone di una connessione internet di interagire in assemblea. 

Vediamo come funziona il meeting Zoom da telefono:

  1. Chiamare il seguente numero urbano: 06 94806488
  2. Seguire le istruzioni in inglese. Quando si sentirà la seguente frase “Enter your meeting ID followed by hash” (Inserire l’id della riunione seguito da cancelletto) inserire l’ID del meeting seguito da #:
    000 0000 0000#
  3. A questo punto la voce guida chiederà in che modalità si intende partecipare. Dopo la frase sarà sufficiente cliccare di nuovo su #:

    – If you’re a meeting host please enter your host key followed by #
    (Se sei un amministratore, per favore digita il tuo pin seguita da #) 
    – If you’re a participant, please press hash to continue
    (Se sei un partecipante, per favore digita # per continuare)

  4. A questo punto si potrà partecipare alla conferenza come se si stesse effettuando una classica chiamata telefonica. 

Assemblea Online: vantaggi e criticità

La situazione di crisi ha fatto si che molte attività si siano dovute riconfigurare per poter rispettare le prescrizioni ministeriali volte a preservare la nostra salute. L’assemblea condominiale rientra tra queste attività. I condomini Condexo sono tra i primi a sperimentare l’assemblea condominiale in videoconferenza, che potrebbe diventare una prassi consolidata anche dopo il superamento dell’emergenza sanitaria. I presupposti e gli strumenti ci sono tutti, affinché l’assemblea virtuale possa essere inserita come modalità alternativa alla convocazione fisica.

Insieme alle numerose potenzialità, questa modalità di assemblea presenta ancora alcune criticità. Tra le più evidenti ci sono:

  • Alfabetizzazione digitale carente;
  • Connessione internet: la connessione deve essere garantita in quanto la disconnessione di un solo condomino in fase di assemblea, ne sospenderebbe la seduta;