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Green Pass obbligatorio: quando serve in condominio

Il Green Pass è divenuto obbligatorio in Italia dal 6 agosto 2021, cambiando le regole per l’accesso in alcuni luoghi e per la partecipazione agli eventi: dalle piscine ai ristoranti, spettacoli, palestre e non solo. Dal prossimo 15 ottobre il Green Pass sarà obbligatorio per tutti i lavoratori del settore pubblico e privato. Il decreto legge del governo ha definito i nuovi criteri e le nuove misure anti Covid. Così sono in tanti a chiedersi se il Green Pass sia necessario anche in condominio: magari per partecipare all’assemblea, accedere alla piscina condominiale o negli spazi comuni, per accedere allo studio dell’Amministratore o per i fornitori che lavorano in condominio.

Quando serve il green pass in condominio?

La domanda è lecita: se il green pass è obbligatorio per una cena al ristorante tra amici, per godersi uno spettacolo o un concerto potrebbe darsi che sia necessario esibirlo prima di recarsi in assemblea di condominio o per accedere in vasca sotto casa, nei percorsi sport condominiali o negli spazi comuni.

Con il decreto-legge che prevede misure urgenti per assicurare lo svolgimento in sicurezza del lavoro pubblico e privato mediante l’estensione dell’ambito applicativo della certificazione verde COVID-19 e il rafforzamento del sistema di screening dal 15 ottobre al 31 dicembre 2021, l’Amministratore dovrà essere in possesso di certificato verde, così come i suoi dipendenti. 

Green Pass obbligatorio: dove va esibito

La certificazione verde, secondo le nuove regole, sarà necessaria per accedere a:

  • Servizi per la ristorazione svolti da qualsiasi esercizio per consumo al tavolo al chiuso
  • Spettacoli aperti al pubblico, eventi e competizioni sportivi
  • Musei, altri istituti e luoghi della cultura e mostre
  • Piscine, centri natatori, palestre, sport di squadra, centri benessere, anche all’interno di strutture ricettive, limitatamente alle attività al chiuso
  • Sagre e fiere, convegni e congressi
  • Centri termali, parchi tematici e di divertimento
  • Centri culturali, centri sociali e ricreativi, limitatamente alle attività al chiuso e con esclusione dei centri educativi per l’infanzia, i centri estivi e le relative attività di ristorazione
  • Attività di sale gioco, sale scommesse, sale bingo e casinò
  • Concorsi pubblici

Green pass per partecipare alle assemblee di condominio

Nell’elenco dunque non viene annoverato lo spazio in cui si tiene l’assemblea di condominio tra quelli in cui è obbligatorio essere in possesso del green pass, anche alla luce del nuovo . L’amministratore di condominio non può chiedere ai condomini che partecipano fisicamente all’assemblea di condominio di essere possessori della certificazione verde che comprova una o più di queste situazioni:

  • inoculamento almeno della prima dose vaccinale Sars-CoV-2 (validità 9 mesi); 
  • certificato che attesti la guarigione dall’infezione da Sars-CoV-2 (validità 6 mesi);
  • referto di un test molecolare o antigenico rapido con risultato negativo al virus Sars-CoV-2 effettuato almeno 48 ore prima della convocazione.

Il ricorso a spazi ampi e il ligio rispetto delle norme possono contribuire ad evitare il contagio da Covid-19 tra condomini. C’è poi sempre la possibilità di tenere l’assemblea di condominio online

Tuttavia, secondo la normativa vigente e in particolare se si fa riferimento all’Art. 3 del DL 105/2021 l’obbligo di possesso del green pass sussiste quando le assemblee di condominio si svolgono al chiuso in centri culturali, centri sociali e ricreativi. In questo caso non sarà l’amministratore di condominio a dover verificare la certificazione verde dei partecipanti bensì i gestori dello spazio scelto per svolgere l’assemblea.

Il Green Pass in condominio: regole per piscine e palestre comuni

Ma il green pass serve per accedere alla palestra o alla piscina condominiale, per partecipare ad uno spettacolo aperto al pubblico di quelli che si tengono nei cortili condominiali? Sì. In questo caso l’amministratore di condominio deve attivare il controllo sul green pass o certificazioni che consentano l’ingresso. 

Green Pass: a chi spetta il controllo?

Il controllo spetta al gestore della struttura. Green pass in versione digitale o cartacea, saranno necessari i controlli per verificare la validità e l’autenticità dei certificati verdi: a questo scopo il ministero della Salute, tramite Sogei, ha sviluppato l’app VerificaC19. L’App VerificaC19 può essere utilizzata solo da chi è autorizzato al controllo delle certificazioni verdi, ossia i “verificatori”: tra loro i pubblici ufficiali nell’esercizio delle relative funzioni, il personale addetto ai servizi di controllo delle attività di intrattenimento e di spettacolo in luoghi aperti al pubblico o in pubblici esercizi quindi i gestori di locali, ristoranti, palestre e piscine (anche condominiali!). Se il certificato è valido, il verificatore vedrà soltanto un segno grafico sul proprio dispositivo mobile (semaforo verde) e i dati anagrafici: nome e cognome e data di nascita. Il verificatore può chiedere di mostrare anche un documento di identità in corso di validità.

Le sanzioni per chi viola le regole del Green Pass

Le sanzioni per chi viola le regole vanno dai 400 ai 1000 euro sia a carico dell’esercente sia dell’utente. Qualora la violazione fosse ripetuta per tre volte in tre giorni diversi, l’esercizio potrebbe essere chiuso da 1 a 10 giorni. 

Green Pass per l’Amministratore di condominio e i suoi dipendenti

Il Decreto-Legge “Misure urgenti per assicurare lo svolgimento in sicurezza del lavoro pubblico e privato mediante l’estensione dell’ambito applicativo della certificazione verde COVID-19 e il rafforzamento del sistema di screening” che sarà in vigore dal 15 ottobre al 31 dicembre 2021 prevede l’estensione di certificazione verde anche agli studi di amministrazione condominiale. In particolare, all’Art. 9 si può leggere: “Dal 15 ottobre 2021 e fino al 31 dicembre 2021, termine di cessazione dello stato di emergenza, al fine di prevenire la diffusione dell’infezione da SARS-CoV-2, a chiunque svolge una attività lavorativa nel settore privato è fatto obbligo, ai fini dell’accesso nei luoghi in cui la predetta attività è svolta, di possedere e di esibire su richiesta la certificazione verde COVID-19 di cui all’articolo 9, comma 2.”

La normativa non fa distinzione tra uffici aperti al pubblico o privati, o tra categorie e settori. Pertanto sia l’Amministratore di condominio che i suoi dipendenti in studio devono essere in possesso di Green Pass.

Green Pass per chi lavora in condominio

A partire dal 15 ottobre 2021 l’obbligo di certificazione verde scatterà anche per i cosiddetti lavoratori a domicilio. Tra questi si possono annoverare: Colf, badanti, elettricisti, imprese di pulizie ecc e tutti i lavoratori autonomi, in possesso di partita iva. Diversi dubbi e ostacoli sorgono, invece, sulle procedure di controllo del Green Pass. Il Governo, a tal proposito, sta lavorando a delle linee guida valide per tutte le categorie. Al momento non ci sono indicazioni specifiche sulle linee guida da seguire in condominio.

Chi controlla il Green Pass in condominio?

Spetta ai datori di lavoro, sia pubblici che privati, stabilire entro la metà di ottobre le modalità di verifica «…prevedendo prioritariamente, ove possibile, che tali controlli siano effettuati al momento dell’accesso ai luoghi di lavoro», dovendo altresì individuare «…con atto formale i soggetti incaricati dell’accertamento».

Queste verifiche «sono effettuate con le modalità indicate dal decreto del Presidente del Consiglio dei ministri». Quest’ultimo, su proposta dei Ministri per la PA e della salute, ha la facoltà di adottare linee guida per la omogenea definizione delle modalità organizzative.

Come ottenere il Green Pass 

E anche se il green pass non è necessario per accedere all’assemblea di condominio in presenza, ecco qualche consiglio su come ottenere il Green Pass. Dopo la vaccinazione oppure un test negativo oppure la guarigione da Covid-19, la certificazione viene emessa automaticamente in formato digitale e stampabile dalla piattaforma nazionale.

Quando la certificazione sarà disponibile si viene avvisati tramite sms o via mail ai contatti comunicati: il messaggio contiene un codice di autenticazione (AUTHCODE) e brevi istruzioni per recuperare la certificazione. Si può acquisire la certificazione da diversi canali in modo autonomo: sul sito https://www.dgc.gov.it/web/ con accesso tramite identità digitale (Spid/Cie) oppure con tessera sanitaria (o con il documento di identità se non si è iscritti al Servizio sanitario nazionale) in combinazione con il codice univoco ricevuto via email o sms; nel fascicolo sanitario elettronico; tramite l’App ‘Immuni’ e presto sull’App IO.

In caso non si disponesse di strumenti digitali, si può recuperare il certificato sia in versione digitale sia cartacea con la tessera sanitaria e con l’aiuto di un intermediario: medico di medicina generale, pediatra di libera scelta, farmacista.

Decreto Green Pass obbligatorio: scarica la legge in PDF

 

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Condexo e LeFonti Group in partnership per l’applicazione del Superbonus 110%

Creatività, innovazione e passione, tecnologia ed efficienza: Condexo, azienda italo-inglese operante nel proptech, e LeFontiGroup, investitore industriale specializzato nell’efficientamento energetico, real estate e information technology, dopo aver siglato un accordo con Enel X, stringono una partnership volta ad aiutare lo sviluppo di proposte di interventi su “Condomini o proprietà di persone fisiche” che possono e vogliono beneficiare del decreto Superbonus 110%, per riqualificare gli immobili a costo zero

L’accordo è stato studiato in maniera tale da unire le risorse delle due aziende, così da sfruttare i punti di forza dei due marchi, utilizzando da un lato l’esperienza di Condexo nell’innovazione tecnologica, nei dispositivi elettronici e nella conoscenza dei condomini e, dall’altro, le competenze di LeFontiGroup nell’ambito della ristrutturazione, impiantistica, progettazione ed esecuzione lavori con aziende consorziate nel mondo dell’edilizia e dell’efficientamento energetico. L’importanza che entrambe le aziende attribuiscono all’innovazione, soprattutto all’efficienza e alle competenze tecniche, rappresenta per i due marchi un terreno comune.

L’obiettivo è quello di fornire agli Amministratori e ai loro condomini un servizio altamente professionale a 360° “Chiavi in Mano” dove il cliente potrà beneficiare di un “servizio esclusivo e sartoriale” a seconda delle sue più svariate esigenze e senza alcun costo aggiuntivo.

I partner coinvolti:

Enel X funge da general contractor e finanziatore degli interventi

3TI PROGETTI, società leader del mercato dell’ingegneria italiana. Si occupa della prefattibilità e fattibilità e conseguente asseverazione degli interventi nell’ambito dell’ecobonus.

Le fasi del processo:

  • Manifestazione di interesse
  • Progetto preliminare
  • Indagini
  • Progetto esecutivo
  • Realizzazione
  • Asseverazioni

Condexo e LeFonti Group offrono a tutti gli amministratori la possibilità di accedere gratuitamente e senza costi alla fase preliminare e di progettazione per i condomini di loro interesse inviando una mail ad assistenza@condexo.it.

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Antenne e tv la rivoluzione nel 2022: e il condominio?

Per gli impianti condominiali radiotelevisivi, nello specifico antenne e tv, il 2022 rappresenterà l’anno della svolta. Causa di tale processo di cambiamento è il passaggio dalle reti tradizionali allo standard Dvb-T2. Scopo dell’articolo è quello di analizzare le caratteristiche del nuovo standard, verificale quali sono le implicazioni per gli utenti e per il condominio e capire come funziona il bonus tv 2021.

Cos’è il Dvb-T2? 

Lo standard Dvb-T2 non rappresenta altro che l’evoluzione dei sistemi di trasmissione televisiva. Sembra ieri quando abbiamo assistito al passaggio dal sistema analogico al digitale. Adesso ci troviamo ad affrontare una nuova rivoluzione che segnerà ancora di più il periodo storico: perché? Beh la risposta è abbastanza semplice ed è possibile sintetizzarla in questo modo:

antenne e tv in condominio
  1. Lo standard Dvb-T2 è nato dalla necessità di rimanere al passo con i tempi. Se pensiamo alla continua evoluzione della telefonia mobile e all’imminente passaggio alla rete 5G, ci rendiamo conto che a breve le vecchie reti di comunicazione smetteranno di aver ragione di esistere. Il codice di compressione Hevc (High Efficency Video Coding) permetterà lo switch on del nuovo standard e lo spegnimento definitivo del vecchio;
  2. Nei prossimi si procederà anche al ritiro dal commercio dei vecchi televisori per venderne di nuovi muniti dello standard Dvb-T2. Chiunque voglia continuare a utilizzare il proprio tv potrà acquistare un decoder di nuova generazione;
  3. Le principali differenze tra il vecchio e il nuovo servizio riguardano: la velocità del servizio, la definizione delle immagini (passaggio da 4k a 8k), la risoluzione delle immagini (passaggio da 3840×2160 a 8192×4320);
  4. Un problema che verrà rilevato, a passaggio completato, sarà quello relativo ai canali. Il nuovo standard infatti non prevede il passaggio e la sintonizzazione in automatico dei vecchi canali come era successo con il digitale. Questo perché nel nuovo sistema non ci sarà più spazio digitale per lo stesso numero di multiplex (tecnica di trasmissione e diffusione del segnale televisivo tramite il quale più canali sono diffusi assieme sulla medesima banda di frequenze). Lo spazio limitato costringerà più emittenti a condividere lo stesso multiplex e questo comporterà per l’utente, con il passaggio al Dvb-T2, l’obbligo di risintonizzazione manuale dei canali televisivi.

Antenne e tv nel condominio 

Finora ci siamo occupati di elencare le varie implicazioni, del passaggio al nuovo sistema, per gli utenti ora pensiamo al condominio. La legge prevede che per gli uffici residenziali e, più in generale, per gli impianti canalizzati dovrà essere risintonizzata anche l’antenna centralizzata in modo da poter recepire i canali con la nuova disposizione.

Come avverrà il passaggio? 

Ad adeguarsi al nuovo standard saranno progressivamente zone diverse d’Italia. Il piano di migrazione sarà deciso dall’Agcom, l’authority che regola le comunicazioni.

Bonus TV 2021

La necessità di adeguare le nostre TV allo standard Dvb-T2 ha fatto si che all’interno della Legge di Bilancio 2021 sia stato inserito un bonus rottamazione TV. Il bonus tv partirà dal 23 agosto 2021 quando i rivenditori potranno entrare nel portale dell’Agenzia delle Entrate e richiedere l’autorizzazione alla vendita degli apparecchi televisivi scontati. 

Come funziona il bonus tv?

Il bonus consiste in uno sconto sul costo della nuova TV del 20%, fino ad un massimo di 100€, rottamando apparecchi televisivi comprati prima del 22 dicembre 2018 e che non adottano i nuovi standard del digitale terrestre. Per usufruire del bonus tv basterà recarsi presso un rivenditore o presso un’isola ecologia, che smaltirà la vecchia tv, compilare il modulo previsto dal mise ed essere in regola con il pagamento del canone tv.

I rivenditori recupererà lo sconto come credito d’imposta utilizzabile in compensazione con il codice tributo “6927”.

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Condominio verde: bonus Irpef fino al 36%

Se il mondo ci chiede di essere sempre più green, noi possiamo rispondere in vari modi. Uno di questi è rendere la nostra abitazione un condominio verde sfruttando il bonus verde 2021 con le detrazioni IRPEF fino al 36%.

C’è già chi si è proiettato verso un futuro più sostenibile, come possiamo sfruttare questo bonus?

Il bonus verde

L’ultima legge di bilancio ha confermato l’incentivo per tutti coloro che vogliono colorare di verde la propria abitazione.

La nuova moda prevede l’istallazione di vere e proprie piante per decorare le nostre case.

Chi può usufruire del bonus?

I beneficiari della detrazione sono tutti coloro che sono proprietari di un immobile o ne usufruiscono in locazione. Ad essere esclusi dall’agevolazione sono gli immobili di nuova costruzione. Il bonus può essere utilizzato anche per le parti comuni degli edifici condominiali. Ogni condomino potrà ricevere il bonus solo se avrà contribuito economicamente alla realizzazione dell’intervento e secondo i propri millesimi.

Come funziona il bonus?

Con una spesa massima di 5 mila euro per unità immobiliare si possono trasformare in verde gli spazi comuni esterni degli edifici abitativi, ottenendo il 36% di recupero fiscale in 10 anni. La detrazione aumenta se moltiplicata al numero di unità abitative, fino ad un massimo di 1.800€.

Quali sono gli interventi ammessi?

La detrazione del 36% è valida per i seguenti interventi:

  • impianti di irrigazione;
  • realizzazione pozzi;
  • sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni;
  • grandi potature;
  • riqualificazione prati;
  • realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili;
    piante e arbusti;
  • spese di progettazione relative a lavori successivamente effettuati
  • Non sono ammesse le spese relative alla manutenzione ordinaria e quelle relative all’acquisto di attrezzi.

Green is the new condominio: gli esempi in Italia

condominio verde

Sembra essere una novità, eppure in Italia esistono già esempi di edifici che hanno accolto tante piccole piante sui loro balconi:

  • Milano. L’esempio più famoso è sicuramente il Bosco Verticale. Questo è stato premiato come il più innovativo edificio al mondo. Oltre ad essere un piacere per gli occhi, è un ambizioso progetto di riforestazione metropolitana che si propone di incrementare la biodiversità vegetale e animale del luogo.
  • Torino. Uno degli esempi più famosi è quello del Condominio 25 verde che rappresenta il primo esperimento di architettura eco sostenibile in città. Come una piccola foresta di 150 alberi, Condominio 25, crea un microclima con un apporto ambientale quantificabile in 150 litri di ossigeno l’ora.
  • Catania. Nel 2017 la città siciliana ha scelto di installare una parete verde trasformando totalmente la facciata di un palazzo e abbracciando la causa green.
  • Trieste. Qui, invece, una superficie già esistente è stata convertita in un vero e proprio giardino.

Tutte le qualità del condominio verde secondo [wpi_designer_button text=’Condexo’ link=’https://www.condexo.it/’ style_id=’601′ target=’_blank’]

Se non siete ancora convinti di questa novità, ecco tutti i pro di questa scelta:

  • piante e fiori possono riqualificare terrazzi, balconi e attici;
  • la nuova veste può migliorare l’aspetto estetico dell’edificio;
    aumenta il valore dell’immobile;
  • comporta risparmi in bolletta con l’utilizzo dell’acqua di falda per gli impianti di riscaldamento e rinfrescamento;
  • si autoalimenta con l’irrigazione dell’acqua piovana;
  • crea un isolamento da inquinamento acustico e da smog;
  • migliora la qualità dell’aria riducendo l’anidride carbonica e aumentando l’ossigeno.
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Sicurezza antincendio nei condomini: normativa 2021

Il Decreto Ministeriale del 25 gennaio 2019 ha introdotto importanti novità in materia di sicurezza antincendio nei condomini, sia per le nuove costruzioni che per gli edifici già esistenti. Gli adeguamenti antincendio sono da attuare entro il 6 maggio 2021.

Decreto 25 gennaio 2019

Il 5 febbraio 2019 è stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale, il decreto 30 del 25 gennaio 2019 riguardante le modifiche e le integrazioni all’allegato del decreto n. 246 del 16 maggio 1987 circa le norme di sicurezza antincendi per i condomini.

Della prevenzione antincendi in condominio ne avevamo già parlato in un articolo dello scorso maggio, con la nuova normativa cosa cambia?

altezza antincedio

Le modifiche riguardano l’altezza degli edifici, facendone un distinguo: il dm 246/1987, con le recenti novità, stabilisce per i condomini un’altezza antincendio di 12 metri, mentre gli edifici civili un’altezza antincendio di 24 metri.

Per altezza antincendio, è bene specificare, non si intende l’altezza dell’edificio, bensì l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.

A chi si rivolge il decreto?

Le novità previste dal decreto si applicano alle costruzioni di nuova realizzazione e a quelle già esistenti alla data di entrata in vigore della norma. L’unica eccezione vale per gli stabili che, alla data dell’entrata in vigore siano stati pianificati o siano in corso d’opera. In particolare, devono essere stati avviati i lavori di rifacimento delle facciate approvati dal Comando dei Vigili del Fuoco.

Requisiti delle facciate

Il decreto rinnovato pone l’attenzione sulla sensibilità delle facciate degli edifici e sulla loro messa in sicurezza in caso di incendio. Limita la possibilità che il fuoco si propaghi attraverso le facciate e coinvolga altri compartimenti sia per incendi di origine interna che esterna allo stabile.

Inoltre, evita o limita la caduta di porzioni di facciata che cadendo possono compromettere un’evacuazione in sicurezza o che la possono compromettere del tutto.

Le nuove figure per la sicurezza antincendio

La regolamentazione del piano antincendio nei condomini prevede anche l’introduzione di figure preposte alla sicurezza.

  • Il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio dovrà pianificare e organizzare le attività della gestione sicurezza antincendio,
  • il Coordinatore delle emergenze dovrà sovrintendere all’attuazione della pianificazione di emergenza e delle misure di evacuazione previste e si relazionerà con i responsabili delle squadre dei soccorritori.

Responsabilità dell’amministratore

L’amministratore riveste il ruolo di rappresentante legale del condominio e per tale ragione, per la sicurezza comune, è tenuto compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea (art. 1130 ultimo comma c.c.). Ciò significa che, qualora si verifichi un incendio e si appuri che è stato cagionato dall’inottemperanza agli obblighi manutentivi, l’amministratore ne risponderebbe penalmente.

Tempistiche

La scadenza per l’adozione delle nuove disposizioni antincendio e di quelle che garantiscono l’esodo dall’edificio in totale sicurezza in caso di incendio è prevista entro il 6 maggio 2021.

Entro maggio 2021, sarà obbligatoria l’installazione:

  • degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio (per le altezze antincendio superiori a 54 metri)
  • dei sistemi di allarme vocale (per le altezze antincendio superiori agli 80 metri).
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Affittacamere e B&B in condominio

Vuoi trasformare il tuo appartamento in un B&B o vuoi aprire un’attività di Affittacamere in condominio ma non sai quali sono i divieti e come funziona? Questo articolo ti guiderà attraverso la normativa vigente per non incorrere in problematiche legali o discussioni con gli altri condòmini se si vuole avviare un’attività di affittacamere o B&B in condominio.

Affittacamere e B&B sono legali in condominio?

Occorre partire da una premessa: Sia i B&B che l’attività di Affittacamere non comportano un uso diverso dell’immobile adibito ad abitazione. Questo non comporta quindi la produzione di rumori non sostenibili, salvo prova contraria.

Data questa premessa, è legalmente possibile trasformare il proprio immobile in un B&B o in Affittacamere anche all’interno di un condominio, salvo che non sia esplicitamente vietato dal regolamento condominiale. Se nel regolamento è espressamente indicato solo il divieto di un uso dell’immobile rumoroso, questo non comporterà un eventuale diniego all’apertura di queste due attività. perché come detto in premessa, non prevedono la produzione di rumori insostenibili.

Anche la giurisprudenza sembra ormai orientata verso questa interpretazione. A titolo esemplificativo abbiamo la Sentenza del Tribunale Roma, n.18557/17 del 7.10.2016, la quale mantiene la linea interpretativa basata sul fatto che un proprietario può fare del suo immobile l’uso che preferisce senza dover riferire in assemblea condominiale o chiedere autorizzazioni. Il proprietario è libero per legge di trarre dal suo bene l’utilità che ritiene più opportuna.

Divieto di apertura di B&B e Affittacamere contenuto nel regolamento condominiale

Se dal punto di vista normativo non ci sono limiti, questi potrebbero sorgere con il regolamento condominiale. Il regolamento per poter vietare l’avvio di Affittacamere o B&B deve necessariamente essere approvato all’unanimità. Il regolamento deve inoltre vietare esplicitamente l’apertura di B&B o Affittacamere in condominio, quindi deve essere espressamente scritto questo divieto e non è valida l’interpretazione.

Quindi un regolamento condominiale per poter vietare l’attività di Affittacamere o di B&B nel condominio deve necessariamente:

  • Essere approvato all’unanimità;
  • Contenere esplicitamente il divieto di apertura di una di queste attività: Il regolamento è necessario imponga di destinare le unità dell’immobile soltanto ad abitazione o studio professionale e ufficio, bensì è necessario che il regolamento, con tale contenuto, sia regolarmente trascritto all’Agenzia delle Entrate.

Quanto paga di condominio un Bed & Breakfast?

Le quote condominiali relative ad un appartamento adibito a B&B o affittacamere sono calcolate sempre e solo sulla base dei millesimi di proprietà. L’attività commerciale non varia quindi la ripartizione delle spese, andando a generare possibili aumenti dovuti alla presenza dei clienti. L’appartamento rimane ad uso residenziale, come tutti gli altri, e la conferma arriva anche da una sentenza del Tribunale di Roma [sent. n. 19388/16]. 

La sentenza ha stabilito che un titolare di bed & breakfast o affittacamere non può essere costretto dall’assemblea condominiale a pagare più spese di condominio rispetto agli altri condòmini in quanto risulterebbe come un ostacolo all’uso libero del proprio appartamento. 

Pertanto occorre fare riferimento a quanto stabilito dal codice civile: la ripartizione delle spese è calcolata in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo se diversamente stabilito nel regolamento condominiale, approvato all’unanimità. 

Come aprire un B&B in condominio?

Abbiamo visto come sia possibile aprire un’attività di Bed and Breakfast o Affittacamere all’interno del nostro condominio, senza incontrare troppe difficoltà. In Italia c’è una costante crescita di aperture di queste tipologie di attività al pari con quella relativa alla preferenza dei turisti rispetto a queste strutture ricettive, il più delle volte a conduzione familiare. 

Normativa di riferimento per aprire un B&B

A livello nazionale la materia è disciplinata dal “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo”, allegato al Decreto legislativo 23.05.2011 n° 79, così come modificato, da ultimo, dal D.L. 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 aprile 2020, n. 27. Alla normativa nazionale si affiancano le leggi e i regolamenti regionali che stabiliscono requisiti minimi e linee guida. 

Se vuoi aprire un B&B o un Affittacamere dovrai per prima cosa fare riferimento ai regolamenti regionali di dove si trova l’immobile. Dopo aver verificato quali sono i regolamenti in vigore, bisognerà recarsi presso gli uffici SUAP del comune di competenza, dove sarà possibile compilare i moduli per la SCIA. La SCIA sta a indicare la “Segnalazione Certificata di Inizio Attività” e permette di aprire sin da subito l’attività indicata. Ogni Comune ha una tariffa istruttoria variabile per l’avvio della SCIA, che va dalle 30 alle 150€.

Documentazione necessaria per aprire un B&B

Alla SCIA molto spesso bisogna allegare altri documenti. Presso il Comune di pertinenza sarà opportuno verificare quali allegati sono richiesti. Questi possono essere:

  • Assicurazione sull’immobile;
  • Planimetria dell’immobile;
  • Contratto di affitto o attestato di proprietà;

Requisiti immobile adibito a B&B

Quando si sarà adempiuto a redigere la SCIA e ad allegare la documentazione necessaria, bisognerà verificare quali requisiti tecnico-urbanistici sono richiesti nella Regione di competenza. Tra i requisiti più comuni tra le diverse Regioni abbiamo:

  • Superficie minima per in rapporto al numero di posti letto;
  • Stanze separate alle quali è possibile accedere senza dover attraversare altri locali adibiti ad alloggio;
  • Allestimento dei bagni con sanitari, specchio, presa di corrente e ad uso esclusivo quando il numero di stanze supera un certo numero;
  • Pulizia quotidiana delle stanze e degli ambienti comuni, soprattutto in questo periodo di emergenza sanitaria. Il cambio della biancheria non deve necessariamente avvenire quotidianamente, ma obbligatoriamente ad ogni cambio ospite;
  • L’alloggio deve avere da un minimo di 3 ad un massimo di 6 camere (varia da Regione a Regione); 

Da evidenziare come sia possibile non dover aprire la partita IVA se l’attività viene interrotta per un tot. di giorni durante l’anno (verificare sempre la soglia imposta dalla propria Regione), affinché si mantenga il carattere saltuario dell’attività. 

Adempimenti e obblighi di un B&B

Anche la gestione di un B&B non è esente da adempimenti e obblighi. Innanzitutto i gestori devono comunicare la lista degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. I titolari sono altresì obbligati a trasmettere il flusso turistico all’ISTAT. La lista dovrà essere trasmessa per via telematica nel rispetto della legge regionale n.18 del 2012 e la D.G.R. n. 573 del 2014.

Tra gli altri adempimenti c’è da sottolineare:

  • Canone RAI;
  • Diritti SIAE;
  • Tassa TARI.

I requisiti regionali per aprire un B&B

RegioneLegge RegionaleN. max di CamereN. max di Posti LettoNote
AbruzzoL.R. 28.4.2000, n. 78 (modificata da L.R. n. 44/2011)
410
Attività consentita anche in unità immobiliari diverse dalla residenza. Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg continuativi.
Basilicata
Legge Regionale 4 giugno 2008, n. 8 Da 4 a 6Da 8 a 12
6 camere / 12 posti letto consentiti solo in città sopra i 5000 ab. Inoltre, in questo caso, l'attività è consentita anche in unità immobiliari vicine all'abitazione del titolare.
Apertura minima 90 gg., massima 270 gg. anche non consecutivi.
CalabriaLegge 26 febbraio 2003, n. 2

Legge Regionale del 7 agosto 2018, n. 34
48Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 60 gg. consecutivi. Divieto per l'esercente di gestire altri B&B.
CampaniaLegge Regionale 10 maggio 2001, n. 548Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg. consecutivi.

Emilia RomagnaArt. 13 della L.R. 28 luglio 2004, n. 1636Massimo 120 giorni continuativi di attività o 500 pernottamenti. Divieto di permanenza oltre 60 gg. continuativi. Il soggiorno al medesimo ospite si può rinnovare dopo una pausa di almeno 5 gg.
Friuli Venezia GiuliaLR 21/2016, art. 25

LR 21/2016, allegato H
Da 4 a 6Da 8 a 12Il Friuli distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 4 camere e 8 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo.
LazioRegolamento 16 giugno 2017, n. 1438
Il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e si riserva una camera da letto all'interno della stessa.
LiguriaLegge regionale 12 novembre 2014, n. 32Da 3 a 4-
La Liguria distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere nel primo caso e 4 camere nel secondo.

Il titolare dimora stabilmente nella struttura durante i periodi di apertura in una camera ad uso esclusivo.
LombardiaLegge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27412
Chiusura di almeno 90 giorni all'anno per rispettare i criteri di saltuarità dell'attività.
MarcheLegge Regionale 11 luglio 2006, n. 936Divieto di permanenza oltre i 30 gg. consecutivi. Esercizio consentito anche in unità immobiliari distanti non più di 200 metri dall'abitazione principale.
MoliseLegge Regionale 12 luglio 2002, n. 1336Divieto di permanenza degli ospiti oltre 30 gg. continuativi.
Piemonte
Legge regionale n. 13 del 03 agosto 2017

Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018
Da 3 a 6Da 4 a 12Il Piemonte distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 6 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo.

Qualora il B&B venga svolto in forma non imprenditoriale l'apertura nell'anno non può superare i 270 gg. così articolati:
a) un periodo minimo di apertura continuativa di 45 gg.
b) i rimanenti periodi devono essere di 30 gg. ciascuno.
PugliaLegge Regionale del 7 Agosto 2013, n. 27Da 3 a 6Da 9 a 18
La Puglia distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 9 posti letto nel primo caso e 6 camere e 18 posti letto nel secondo.

L'attività di B&B a conduzione familiare non imprenditoriale può essere fornita per un minimo di novanta e un massimo di duecentosettanta giorni l’anno.
Sardegna Legge Regionale 28 Luglio 2017, n. 16

Allegato A alla Delibera G.R. n. 1/13 del 8.1.2019
310-
SiciliaLegge Regionale n. 32 del 2000520-
ToscanaLegge regionale 20 dicembre 2016, n. 86612-
Provincia Autonoma TrentoLegge provinciale 15 maggio 2002, n. 74-Consentita anche in unità immobiliari separate a condizione che il titolare risieda in un comune della provincia e l'attività sia svolta per almeno 60 gg. anche non consecutivi nell'anno.
Provincia Autonoma BolzanoLegge provinciale 11 maggio 1995, n. 128-Consentita anche in unità immobiliari separate a condizione che il titolare risieda in un comune della provincia e l'attività sia svolta per almeno 60 gg. anche non consecutivi nell'anno.
Umbria
Legge Regionale 10 luglio 2017, n. 8

Regolamento RegIonale 13 settembre 2018, n. 8
Da 3 a 5Da 6 a 10Non esiste la tipologia Bed and Breakfast, ma solo "Affittacamere". 8 camere o 5 appartamenti nello stesso edificio.
Valle D'AostaLegge regionale 29 maggio 1996, n. 1

Legge regionale 4 agosto 2000, n. 2
36
Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall'abitazione principale.
VenetoLegge Regionale del 14 giugno 2013 n. 11312-