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Tabelle millesimali: come redigerle e modificarle

Le tabelle millesimali servono a determinare l’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio in misura pari al valore e alla grandezza dell’unità abitativa di cui è proprietario.

Cosa sono i millesimi e a cosa servono

La Corte di Cassazione, a sezioni unite, il 9 agosto 2010 ha affermato che: “I millesimi riflettono il rapporto di valore tra le diverse unità immobiliari site nel condominio”. Questa sentenza ha anche chiarito che il millesimo di proprietà serve per ripartire gli oneri condominiali e per determinare le maggioranze assembleari. Nello specifico il millesimo rappresenta l’espressione numerica del rapporto tra i valori delle unità abitative e l’intero immobile (rapportato a 1000).

Abbiamo già detto che il calcolo dei millesimi avviene attraverso il ricavo della superficie reale dell’unità abitativa. Una volta fatto questo, la superficie viene moltiplicata per i coefficienti di riduzione o di aumento che restituiscono i dati relativi l’effettivo utilizzo della superficie.

I coefficienti che vengono applicati alla superficie dell’abitazione non sono solo quelli di aumento e di riduzione ma possono seguire criteri diversi (luminosità, funzionalità, esposizione ecc..).

tabelle millesimali condominio

Le tabelle millesimali e le sue forme

L’articolo 68 disp. att. c.c. afferma che i millesimi vengono riportati, in un’apposita tabella allegata, al regolamento di condominio.

Le tabelle millesimali sono un documento all’interno del quale vi è riportata la rappresentazione grafica dei millesimi appartenenti a ciascun condomino.

Per una corretta stesura delle stesse, è necessario tenere in considerazione alcune regole:

  • Le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento di condominio;
  • Sono obbligatorie quanto i condomini sono più di dieci;
  • Ogni condomino può, per sua iniziativa, avviare il processo di formazione;
  • Per l’approvazione delle tabelle millesimali ci si rifà alle maggioranze dettate dall’art. 1136 c.c.

Le tabelle millesimali possono assumere tre forme:

  • Contrattuali;
  • Assembleari;
  • Giudiziali.

Come modificare le tabelle millesimali

La riforma del condominio (220/2012) ha sancito che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.

Le tabelle millesimali, quindi, possono essere modificate quando risultano come conseguenza di un errore o come conseguenza di una modificazione strutturale dell’edificio.

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Richiedere alla banca la documentazione delle spese condominiali

Chiedere l’estratto conto bancario

Una delle preoccupazioni maggiori di chi abita in un condominio, è sapere da dove vengono le spese che si è tenuti a pagare. E’ importante che l’amministratore fornisca tutta la documentazione delle spese condominiali, necessaria a rendere trasparenti i movimenti bancari e postali. La documentazione delle spese condominiali deve attestare i servizi per i quali i soldi del condomino sono stati utilizzati. 

Normalmente, la copia dell’estratto conto bancario va richiesta per prima cosa all’amministratore. Questo è tenuto in ogni circostanza a consegnarla al richiedente. Nel caso in cui ciò non avvenga è possibile contattare direttamente la banca in cui è aperto il conto corrente condominiale.

Come richiedere la documentazione delle spese condominiali

Il condomino che vuole visionare la lista movimenti, il rendiconto e gli estratti conto, deve prima di tutto farne richiesta all’amministratore. Questa deve pervenire tramite raccomandata, di cui tenere copia, in modo da poterla presentare come prova all’istituto bancario. Questa procedura basta per impegnare la banca a fornire la documentazione delle spese condominiali, a spese del condomino. Dunque l’amministratore, il quale non è proprietario ma solo gestore, non è l’unica figura che ha facoltà di accedere ai documenti bancari condominiali.

Nonostante il processo non sia veloce, e comporti al proprietario una certa quantità di atti da compiere autonomamente e di esborsi monetari, la disciplina gli assicura la sicurezza di non dover rimanere all’oscuro sulle manovre amministrative. L’amministratore disonesto, che vuole coprire una cattiva gestione dello stabile, può essere scoperto dal singolo condomino che nutre dei dubbi a riguardo, e le sue malefatte portate alla luce.

Il metodo di Condexo snellisce fortemente tutte queste procedure ed elimina i costi a carico del condomino, rendendo la gestione cristallina, in quanto i movimenti bancari saranno sempre consultabili online.

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Bilancio condominiale: come redigerlo e presentarlo

Cos’è il bilancio condominiale?

Il bilancio condominiale è un documento contabile, usato per rendere conto della gestione dello stabile. Illustra: la situazione del patrimonio intesa come crediti e debiti,  il bilancio di entrate e uscite e la presenza di un fondo per le opere straordinarie. Il bilancio condominiale è stilato annualmente  e deve essere approvato dall’assemblea condominiale. Questa va convocata a tal proposito entro 180 giorni dalla chiusura annuale di gestione. Il documento è accompagnato da una relazione, che serve a spiegarlo e renderlo comprensibile. Inoltre vengono presentate insieme anche le fatture dei pagamenti e l’estratto conto del condominio.

I condòmini possono controllarlo?

Come dicevamo, l’approvazione del bilancio condominiale passa dall’assemblea. Questa ha la totale facoltà di controllare il lavoro dell’amministratore, e anche il singolo condomino ce l’ha. Ogni abitante del condominio può chiedere una copia del bilancio da visionare: sia i proprietari che gli inquilini o usufruttuari. Per facilitare questa facoltà, l’assemblea può nominare un singolo revisore o un consiglio di almeno tre persone, che saranno in grado di controllare il bilancio presente e quelli vecchi fino a 10 anni.

Può succedere che il bilancio risulti sbagliato: va capito se si tratta di un errore o di una falsificazione. Nel primo caso, l’errore può derivare di un calcolo errato o da uno sbaglio nel ripartire le somme. In questo caso, l’amministratore può convocare di nuovo l’assemblea per approvare il bilancio corretto. La falsificazione porta invece conseguenze penali per l’amministratore. Si capisce per la presenza di spese inesistenti, e in generale perché la situazione del patrimonio non corrisponde a quella reale. L’amministratore realizza così un profitto illecito, che va sanzionato.

 E se l’amministratore non presenta il bilancio?

E’ obbligo dell’amministratore presentare il bilancio di fine gestione, convocando l’assemblea entro 180 giorni dalla sua chiusura. Se questo non avviene, l’amministratore va incontro a ripercussioni gravi. Anche qui, sia il condominio per intero che il singolo condomino, possono chiedere la revoca dell’incarico, citandolo in tribunale. Con Condexo, non c’è bisogno di attendere l’assemblea per visionare il bilancio: questo viene caricato online, consentendo sempre la sua consultazione.

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Raccolta differenziata in condominio, cosa fare

Il problema dei rifiuti è uno dei più gravi che oggi ci affliggono. Sempre di più si sta parlando di raccolta differenziata in condominio. Vediamo perché: 

La raccolta differenziata è una soluzione che sta prendendo sempre più piede, espandendosi in modo capillare nel nostro territorio. Ne consegue che la raccolta differenziata in condominio sia diventata un argomento importante di cui parlare. La figura chiave è ancora una volta l’amministratore. Questo deve prendersi cura dello svolgimento corretto dell’attività, in ottica del rispetto degli spazi comuni e del mantenimento della salubrità del luogo.

Cosa deve fare l’amministratore di condominio

L’amministratore condominiale deve garantire l’attuazione della raccolta mantenendo il decoro dello stabile. Spetta a lui la cura dei contenitori. L’amministratore deve custodirli ed occuparsi della loro manutenzione, assicurandosi che non creino cattivi odori e/o problemi sanitari. Deve anche assicurarsi di fornire a tutti i condòmini le linee guida da seguire per realizzare correttamente la raccolta differenziata. C’è da precisare però, che se un condòmino finisce per mescolare i vari sacchetti in modo errato, la responsabilità è sua e non dell’amministratore.

raccolta differenziata in condominio, come funziona

Dove mettere i bidoni per la raccolta differenziata in condominio?

I bidoni per la raccolta differenziata: vanno collocati nei limiti degli spazi interni del condominio e vanno esposti in accordo con gli orari di passaggio degli addetti alla raccolta. L’amministratore deve individuare le aree idonee allo scopo, ricordando di consultare il regolamento comunale, che potrebbe imporre distanze da finestre o ingressi. Il condominio non può rifiutarsi di esporre i bidoni in luogo pubblico per consentire la raccolta. Il Tar del Piemonte infatti ha deliberato in merito al rifiuto di un condominio di collocare i bidoni nel proprio cortile per poi esporli in strada. Secondo il Tar, la collocazione nei propri spazi e l’esposizione in strada per la raccolta, “Costituisce principio generale preferenziale della vigente normativa regolamentare all’interno della Città di Torino”. Anche le possibili lamentele per l’occupazione di posti auto non hanno ragion d’essere, in quanto interesse privato secondario a quello pubblico.

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Compenso dell’amministratore condominiale, esiste una regola?

Quanto guadagna l’amministratore

Il compenso dell’amministratore condominiale è un tema che interessa sia i condòmini che gli aspiranti amministratori. Quanto potrà chiedere il mio futuro amministratore condominiale? Qual è il compenso che posso aspettarmi, se decido di intraprendere questa professione? Sono varie le voci che concorrono a formare l’onorario dell’amministratore, cerchiamo di capire insieme come orientarsi.

L’amministratore condominiale è un libero professionista che lavora con realtà diverse tra loro. Da questo si capisce facilmente che una tariffazione fissa non esiste. Le voci di calcolo sono date prima di tutto dal numero complessivo delle unità abitative.

Va ricordato che le spese sono maggiori, rispetto le unità date da:

  • cantine 
  • uffici
  • box-posti macchine

Bisogna poi tener conto della presenza di:

  • riscaldamento centralizzato
  • servizio di un portiere
  • ammontare dei lavori straordinari annuali
  • numero delle assemblee.

Compenso dell'amministratore condominiale

Calcolo dell’onorario

Secondo l’articolo 1129 C.C. l’amministratore deve specificare, in fase di accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’importo dovuto per la sua attività. Il compenso dell’amministratore condominiale va calcolato in modo analitico, con pena la nullità della nomina stessa. La persona incaricata di amministrare lo stabile deve proporre il proprio compenso, specificando se comprensivo di iva o meno. Con Condexo il compenso è fisso, riuscendo ad eliminare problemi e dubbi da ambo le parti: l’amministratore è più tranquillo e il condominio più sicuro.

Attualmente in Italia il guadagno medio per unità abitativa è tra i più bassi in Europa. Il calcolo del compenso dell’amministratore condominiale però va fatto moltiplicando l’importo della singola unità per il numero complessivo di unità presenti nel condominio che si andrà ad amministrare. Inoltre, l’aspirante amministratore dovrà addizionare i guadagni pervenuti da tutti i condominii posti sotto la sua cura, così da ricavarne il compenso definitivo mensile, comportando spesso uno stipendio medio-alto.

In conclusione, l’onorario dell’amministratore risulta essere una spesa sostenibile e utile per una convivenza condominiale che sia il più possibile pacifica (ricordiamo anche che la scelta di un amministratore è obbligatoria per stabili con almeno 9 condòmini), mentre per chi sceglie tale professione il requisito fondamentale è il riuscire ad occuparsi di più palazzi contemporaneamente.