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Premio Giovane Amministratore 2020, tutto sulla prima edizione: vincitore e tutti i riconoscimenti

Premiato da Condexo il miglior amministratore di condominio under40

Oltre cento candidature presentate, amministratori e amministratrici di condominio rigorosamente under40 che si sono sfidati esponendo valide idee su come accelerare l’evoluzione del condominio tradizionale in digitale, dimostrando best practice nella gestione “smart” dei propri condomini.

Grande successo per il Premio Giovane Amministratore 2020

Si è chiusa con un grande successo la prima edizione del Premio Giovane Amministratore, il riconoscimento per gli amministratori di condominio under40 promosso da Condexo: azienda italiana nel campo del proptech che si occupa di gestioni condominiali e ha sviluppato un innovativo software che permette agli amministratori di amministrare i condomini risparmiando tempo e offrendo un servizio di qualità superiore. Un premio nato con lo scopo di sostenere i giovani amministratori nella loro formazione, nell’avvio e consolidamento della professione.

Il vincitore del Premio Giovane Amministratore 2020

Dopo una lunga selezione e la valutazione della commissione di esperti appositamente costituita, a vincere la prima edizione del Premio Giovane Amministratore è stato Giovanni Greco: classe ‘82, di Gallipoli.

Per essersi posto come artefice del cambiamento ed aver espresso con precisione e puntuali argomentazioni l’esigenza di proiettare il condominio contemporaneo nel mondo digitale dimostrando best practice nella gestione innovativa dei suoi condomini” – la motivazione della commissione di Condexo nel riconoscergli il premio di Giovane Amministratore 2020.

Una bella soddisfazione per Greco. “Sono amministratore di condominio a tempo pieno da quasi tre anni. Dopo una lunga esperienza nel mondo dell’assistenza tecnica ho deciso di cambiare strada arrivando alla gestione immobiliare: un’attività – ha spiegato ricevendo il riconoscimento di Condexo – in cui ho deciso di portare l’utilizzo della tecnologia e del digitale. Sono felicissimo di aver vinto il Premio. Il giovane amministratore ha una carta in più: quella degli strumenti digitali, oggi più che mai necessari per amministrare condomini in modo trasparente ed efficace, al passo con i tempi”. “E’ di Gallipoli il miglior amministratore di condominio” – così hanno titolato numerosi quotidiani online l’indomani della vittoria di Giovanni Greco al Premio Giovane Amministratore 2020.

Leggi le interviste e le news sul vincitore del Premio Condexo Giovane Amministratore

Gli altri riconoscimenti del Premio Condexo Giovane Amministratore

Puglia che con il ‘Giovane Amministratore 2020’ ha portato a casa anche un’altra vittoria. A Giusy Di Leo, amministratrice di condominio di Montemesola in provincia di Taranto, è andato il premio Rose Gold: il riconoscimento al miglior elaborato tra tutti quelli presentati dalle amministratrici di condominio. Un premio per valorizzare lo spirito imprenditoriale delle donne, il talento in rosa.

L’amministratore Christian Gabriele Aceto di Giulianova, ha invece vinto il premio Golden Digital per l’utilizzo degli strumenti digitali nell’amministrazione dei condomini.

Giancarmine Nastari il Golden Tech, per la promozione della tecnologia all’interno degli stabili amministrati.

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Assemblea condominiale online: è legale?

Con il mese di ottobre siamo entrati in una nuova fase della pandemia legata al Coronavirus. Nel corso del mese sono stati firmati 3 differenti decreti per fronteggiare l’emergenza: 13 ottobre, 18 ottobre e 24 ottobre 2020.  In nessuno di questi nuovi decreti è stata espressamente trattata la fattispecie dell’assemblea condominiale, ma vediamo come loro interpretazione può essere applicata anche al condominio.

Con il decreto del 13 ottobre 2020 n. 126, conversione in legge, con modificazioni, del Decreto-Legge 14 agosto 2020, n.104, viene prevista la possibilità di convocare assemblee di condominio in modalità on line.

Alla legge 126 del 13 ottobre 2020 possiamo aggiungere la circolare del Ministero degli Interni N. 15350/117/2/1 Uff.III-Prot.Civ, del 20 ottobre, relativa al DPCM del 18 ottobre 2020. La circolare contiene la seguente dicitura: “Le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione. Si precisa che la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci, quali il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni, l’eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico, il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico. Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc”. In questo caso non è fatto divieto di svolgimento in presenza, ma si raccomanda fortemente di svolgerle da remoto.

L’ultimo decreto, in ordine di tempo, è quello firmato il 24 ottobre 2020: “Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, recante misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19, e del Decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33, recante ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19″. Come nella circolare Ministeriale del 20 ottobre 2020, anche nel nuovo DPCM del 24 ottobre si legge, all’articolo 9: “è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”.

In conclusione, ad oggi, è possibile svolgere le riunioni condominiali in presenza, nel rispetto delle linee guida contro il contagio, ma si raccomanda fortemente di svolgerle da remoto.

A partire dal 4 marzo 2020 si sono susseguiti diversi decreti della Presidenza del Consiglio dei Ministri volti a contrastare la diffusione del Coronavirus. Questi dapprima hanno di fatto vietato la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in luoghi fisici. L’impossibilità viene però superata nei mesi a seguire grazie alle precisazioni riportate nelle FAQ sul Covid-19, dove nella sezione Riunioni, alla risposta 1 troviamo che: “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”, dove viene cosi legittimata completamente la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza e con i nuovi DPCM che, come abbiamo visto, prevedono anche le riunioni in presenza.

E’ possibile portare un pò di novità anche alla più classica delle attività condominiali? In un periodo di forti restrizioni come questo è necessario adottare misure che contribuiscano alla salvaguardia dei condòmini.

Cos’è l’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è, secondo la legge, il secondo organo del condominio dopo l’amministratore. Ogni condomino ha il diritto di parteciparvi e prendere le decisioni comuni. L’assemblea condominiale di norma viene svolta di persona, in orari e luoghi prestabiliti.
Ai tempi di oggi, con lo sviluppo di varie innovazioni tecnologiche, ci si domanda se sia possibile svolgere l’assemblea condominiale online. Nell’articolo elencheremo le varie normative e presenteremo la nostra versione dell’assemblea online.

Condexo: assemblea condominiale online

Condexo ha sin da subito accolto la possibilità di convocare le assemblee condominiali in modalità “smart”. Sono stati effettuati dei sondaggi tra i condòmini, per verificare che tutti avessero gli strumenti tecnici idonei per poter partecipare all’assemblea. Successivamente sono stati avviati dei tutorial con chi ne faceva richiesta per testare la piattaforma che verrà utilizzata per svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza. Condexo grazie alla sua esperienza ha dotato tutti i suoi condomini di un sistema semplice, intuitivo e veloce che permetta ad ogni condomino di partecipare all’Assemblea online. Il tutto seguendo le normative elencate nei paragrafi successivi. Vediamo come:

  1. Invio della convocazione dell’assemblea secondo l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile;
  2. Invio dell’invito tramite mail/numero di telefono per partecipare all’assemblea che si svolgerà attraverso il servizio Zoom;
  3. Gestione deleghe, discussione dei punti all’ordine del giorno e votazioni;
  4. Redazione in diretta del verbale di condominio che verrà firmato dall’amministratore e inviato ad ogni condòmino.

Cosa dice la normativa?

L’articolo 1136 c.c. subordina la validità delle decisioni che vengono prese in sede di assemblea condominiale al numero dei suoi partecipanti. Questo infatti richiede, in seconda convocazione, la partecipazione di un numero di condomini che rappresenti un terzo del valore dell’edificio. Bisogna chiarire però, che l’articolo 1136 c.c. non precisa se la partecipazione debba essere fisica o possa essere anche virtuale.

Ulteriori elementi che legittimano questa versione remota dell’assemblea riguardano una sentenza della Corte di Cassazione:

  • Le figure del presidente e del segretario non sono necessarie. Sul punto, si cita un estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017“proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non comportano l’invalidità delle delibere dell’assemblea”.
  • La sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario non è obbligatoria. Si riporta un ulteriore estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017: “Tanto meno sussiste, prima come dopo la Riforma del 2012, una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto il Codice civile fa all’art. 2375, per le deliberazioni dell’assemblea delle società per azioni) che le delibere dell’assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario”.

Di quali strumenti tecnici c’è bisogno?

Per poter partecipare all’assemblea di condominio in videoconferenza tutti i partecipanti devono essere dotati di un telefono, possibilmente smartphone, o un PC o un Tablet. Questi dispositivi dovranno inoltre potersi connettere ad internet per poter avviare la videoconferenza.

Videoconferenza: come funziona?

L’assemblea condominiale online necessità, come abbiamo detto, di una piattaforma adeguata dove possano collegarsi contemporaneamente i convocati, numero di persone che varia da condominio a condominio ma che, senza dubbio, prevede almeno 10 partecipanti.

Regole da definire

Prima di svolgere l’assemblea online è bene definire delle regole da seguire per gestire al meglio la riunione da remoto. L’amministratore dovrà definire e accertarsi che:

  • Tutti i condòmini siano in grado di partecipare alla videconferenza e che gli venga ricordato qualche giorno prima della stessa;
  • Che l’assemblea di condominio sia comunque convocata in un luogo fisico in prima e seconda convocazione;
  • Il verbale deve contenere tutti i partecipanti e le relative votazioni, come per la presenza fisica.

Piattaforma idonea

Condexo ha deciso di utilizzare l’applicazione Zoom: un software che permette di svolgere l’assemblea condominiale in videoconferenza gratuita. La videoconferenza consente di far connettere virtualmente con audio e video e in tempo reale, due o più persone che si trovano in luoghi diversi, con lo scopo di farle comunicare tra loro. Partecipare a una videoconferenza Zoom è molto semplice, di seguito le istruzioni per partecipare e sfruttare al massimo gli strumenti a disposizione.

Istruzioni videoconferenza con Zoom Meeting

Il software Zoom oltre ad offrire la classica modalità di videoconferenza, offre molteplici strumenti che permettono di rispondere a diverse necessità, legate alla tipologia di conferenza o assemblea che si sta svolgendo. Vediamo passo passo come partecipare a una conferenza Zoom.

Accettare un invito Zoom da telefono, tablet o computer

Hai ricevuto un invito a un’assemblea Zoom ma non sai cosa fare?  Segui questi semplici passaggi:

  1. Installare l’app sul proprio dispositivo andando su https://zoom.us/download e cliccando sul primo bottone di DOWNLOAD o utilizzare il proprio browser internet (Chrome, Mozilla, Safari);

2. Cliccare sul link di invito ricevuto e inserire la password (se prevista).
Si aprirà in automatico l’applicazione se scaricata (Apri zoom.us) o si dovrà dare l’ok per entrare (click here).

Si può anche scaricare l’app dopo il click sull’invito (download & run Zoom)


3. Inserire il proprio nome (Es: Gianni Rossi) nel campo di testo apposito e fare click sul pulsante Join. Non è necessario creare un account se si vuole solo partecipare a meeting creati da altri utenti;

4. Accettare le condizioni d’uso della piattaforma, premendo sulla voce I Agree nel riquadro apertosi, e concedere all’app i permessi necessari per funzionare correttamente, nello specifico quelli relativi l’accesso alla fotocamera e al microfono ( Utilizzare il microfono? Consenti);

Funzionalità di Zoom Meeting

All’interno delle riunioni create con Zoom sono predisposte diverse funzionalità veramente interessanti, che consentono di svolgere al meglio un’assemblea condominiale con numerosi partecipanti.Una volta collegati comparirà la schermata con i partecipanti all’assemblea. La schermata sarà interattiva e sarà possibile utilizzare alcuni comandi come:

  • Attiva/Disattiva audio e/o video cliccando sulle icone Microfono o Videocamera in basso a sinistra dello schermo;
  • Condividi lo schermo: per mostrare agli altri partecipanti il proprio schermo del computer o del telefono (Es: mostrare un documento PDF che si ha sul computer);
  •  Chat: per scrivere messaggi di testo durante l’assemblea. Saranno visibili in una chat sul lato destro della schermata
  • Alzata di mano: Zoom riconosce chi alza la mano all’interno dell’assemblea e lo segnala a chi gestisce il meeting, il quale potrà dare la parola;
  • Registrazione: ogni conferenza può essere registrata e salvata in formato MP4.

Partecipare con una chiamata urbana a un meeting Zoom

Con Zoom è anche possibile accedere a un’assemblea in videoconferenza utilizzando la semplice chiamata telefonica, questo per dare la possibilità anche a chi non dispone di una connessione internet di interagire in assemblea.

Vediamo come funziona il meeting Zoom da telefono:

  1. Chiamare il seguente numero urbano: 06 94806488
  2. Seguire le istruzioni in inglese. Quando si sentirà la seguente frase “Enter your meeting ID followed by hash” (Inserire l’id della riunione seguito da cancelletto) inserire l’ID del meeting seguito da #:
    000 0000 0000#
  3. A questo punto la voce guida chiederà in che modalità si intende partecipare. Dopo la frase sarà sufficiente cliccare di nuovo su #:– If you’re a meeting host please enter your host key followed by #
    (Se sei un amministratore, per favore digita il tuo pin seguita da #) 
    – If you’re a participant, please press hash to continue
    (Se sei un partecipante, per favore digita # per continuare)
  4. A questo punto si potrà partecipare alla conferenza come se si stesse effettuando una classica chiamata telefonica.

Assemblea condominiale online: possibilità e limiti

Come abbiamo già affermato l’articolo 1136 c.c. non specifica se i partecipanti all’assemblea condominiale debbano essere presenti solo fisicamente oppure no, e la sentenza della Corte di Cassazione esclude l’obbligo di nomina e firma del presidente e del segretario. Detto questo è sempre più chiara la possibilità da parte dell’amministratore di continuare le proprie attività utilizzando un mezzo innovativo come l’assemblea di condominio online.
Qualora la sperimentazione di tale mezzo fosse apprezzata dai condòmini si potrà decidere di adottarla come prassi, includendola nel regolamento di condominio. Partendo da questo presupposto possiamo affermare che, qualora tutti i condòmini fossero d’accordo, si potrebbe specificare nel regolamento condominiale la legittimità dell’assemblea condominiale online anche dopo il periodo di emergenza in cui ci troviamo.

Le uniche difficoltà legate a tale strumento sarebbero dunque:

  1. Far pervenire a tutti i partecipanti la convocazione e le deleghe secondo le imposizioni di legge;
  2. L’accesso da parte dei condòmini ad una rete internet.
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Premio “Giovane amministratore 2020”: la borsa di studio per gli amministratori di condominio under40

Condexo, come azienda esperta di gestione condominiale, con il Premio “Giovane amministratore 2020”, ha deciso di mettere a disposizione una borsa di studio dal valore di 20mila euro per gli amministratori di condominio con un’età inferiore ai 40anni

“Giovane amministratore 2020”, cos’è?

Una borsa di studio destinata a giovani amministratori di condominio per sostenere la loro formazione e aiutarli nell’avvio della professione. Condexo, startup nel mondo del propetch nata con l’obiettivo di semplificare la vita di amministratori, condomini e fornitori grazie ad un sistema integrato di gestione del condominio, promuove il premio “Giovane Amministratore 2020”

Un riconoscimento per l’amministratore di condominio under 40 che dimostri best practice nella gestione “smart” dei propri condomini e che abbia valide idee per accelerare l’evoluzione del condominio tradizionale in digitale. In palio per il vincitore del contest “Giovane Amministratore 2020”, un premio dal valore di 20mila euro che comprende:

  • una postazione desk nel Wire Coworking Space per 12 mesi;
  • 12 mesi di software Condexo a disposizione, 
  • l’equivalente di 2.000 euro di campagna pubblicitaria attraverso i canali Condexo;
  • 15 ore di mentoring sulla professione.

A chi è rivolto

Il premio  “Giovane amministratore 2020” è rivolto a chi:

  1. è in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  2. abbia frequentato un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore o sia in possesso di un attestato di partecipazione ad un corso di aggiornamento professionale per amministratore di condominio nell’anno 2020;
  3. non abbia compiuto 40 anni alla data del 15.11.2020.

Per concorrere al premio il candidato dovrà redigere un elaborato scritto, di massimo cinque pagine, sul seguente tema: “L’evoluzione del condominio tradizionale: quali strumenti il mondo digitale offre alla gestione del condominio. Il candidato illustri, in un massimo di quattro pagine, gli strumenti digitali attualmente a disposizione dell’amministratore di condominio, dei quali eventualmente si avvale narrando la propria esperienza professionale, e una o più idee su come la tecnologia può aiutare l’amministratore nella gestione del condominio”. 

Ma vediamo il regolamento nel dettaglio..

Il regolamento

Condexo srl ha creato il Premio “Giovane Amministratore 2020”, rivolto agli amministratori di condominio under40, con lo scopo di sostenere la loro formazione e aiutarli nell’avvio della professione.

Requisiti dei candidati

Per concorrere al Premio “Giovane Amministratore 2020” promosso da Condexo è necessario possedere i seguenti requisiti: 

  1. essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado
  2. avere frequentato un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore o essere in possesso di un attestato di partecipazione ad un corso di aggiornamento professionale per amministratore di condominio nell’anno 2020
  3. non aver compiuto ancora 40 anni alla data del 15.11.2020

Modalità di partecipazione

Per concorrere al “Premio Giovane Amministratore” promosso da Condexo srl il candidato dovrà redigere un elaborato sul tema indicato. L’elaborato, da massimo 5 (cinque) pagine, dovrà essere inviato in formato PDF entro e non oltre le ore 23 del giorno 15/11/2020 esclusivamente a mezzo mail all’indirizzo ufficiostampa@condexo.it. La consegna potrà ritenersi compiuta esclusivamente nel momento in cui il candidato riceverà una mail di risposta a conferma della ricezione. Qualora la mail di conferma non dovesse pervenire entro 5 giorni, il candidato dovrà contattare telefonicamente la segreteria al numero +393334204141 per verificare la sussistenza di eventuali problemi tecnici.

Titolo dell’elaborato

Il tema scelto per il Premio ‘Giovane Amministratore 2020’ è il seguente: “L’evoluzione del condominio tradizionale: quali strumenti il mondo digitale offre alla gestione del condominio. Il candidato illustri gli strumenti digitali attualmente a disposizione dell’amministratore di condominio, dei quali eventualmente si avvale, narrando la propria esperienza professionale, e una o più idee su come la tecnologia può aiutare l’amministratore nella gestione del condominio”

Ammontare del premio

Il premio ‘Giovane Amministratore 2020’ messo in palio da Condexo è del valore di 20mila euro e comprende: una postazione desk nel Wire Coworking Space (Ex Mulini Buondi – via Baccio Baldini, 12 – Roma) per 12 mesi; 12 mesi di software Condexo a disposizione; l’equivalente di 2.000 euro di campagna pubblicitaria attraverso i canali Condexo e 15 ore di mentoring sulla professione.

Criteri di valutazione

Gli elaborati saranno letti e valutati da una commissione appositamente costituita, sulla base di diversi criteri di analisi. Saranno valutate, in particolare, la completezza espositiva e l’originalità delle idee proposte. Si specifica che sarà elemento di valutazione positiva la capacità del candidato di esporre le esperienze nell’ambito del condominio digitale maturate nell’esercizio della professione. Il giudizio della commissione è insindacabile e non dovrà essere motivato.

La presentazione della candidatura implica l’accettazione del Regolamento del Premio “Giovane Amministratore 2020”.

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Gestione ordinaria e straordinaria del condominio

Avrete sentito sicuramente parlare di gestione ordinaria e straordinaria in condominio.
Con il termine gestione di condominio vengono indicate tutte quelle attività atte alla conservazione delle parti comuni.
Per indicare quegli interventi di conservazione si è soliti utilizzare anche l’espressione manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio a seconda dell’entità dei lavori.

Di seguito verranno delineati le principali caratteristiche dei diversi interventi, le regole previste dalla legge e gli obblighi per l’amministratore.

Gestione ordinaria

Rientrano nella sfera della gestione ordinaria: le attività giornaliere e i piccoli lavori di manutenzione che non vanno a modificare le parti comuni. Questi comprendono tutte e riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio e i suoi impianti.

Le attività che appartengono alla manutenzione ordinaria del condominio sono:

  • Pulizia e illuminazione degli spazi comuni come le scale, il giardino e l’androne;
  • Riparazioni generiche come la sostituzione delle lampadine, delle serrature delle porte ecc..;
  • Compenso dell’amministratore;
  • Ripartizione spese ordinarie di gestione.

Gestione straordinaria

Rientrano nella gestione straordinaria tutte quelle attività non preventivate e che comportano un ingente esborso monetario. Come per gli interventi di manutenzione ordinaria, quelli di straordinaria manutenzione non alterano in modo sostanziale le parti comuni e la “destinazione d’uso”, cioè la funzione specifica a cui il condominio e i condomini hanno destinato quella parte comune. Nonostante ciò però affinché vengano approvati ed eseguiti necessitano di un’assemblea straordinaria che l’amministratore avrà il compito di indire.

A tal proposito è opportuno specificare che i quorum deliberativi per i lavori straordinari sono differenti rispetto a quelli della nuova gestione:

  • in prima convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;
  • in seconda convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.

A questo punto è opportuno specificare che, qualora i lavori approvati vadano a modificare sostanzialmente le parti comuni dell’edificio, non si parlerebbe di lavori straordinari ma di innovazioni.

Di seguito alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria 

INTERVENTI DI GESTIONE ORDINARIAINTERVENTI DI GESTIONE STRAORDINARIA
manutenzione verde condominialeinstallazione canne fumarie esterne
pulitura delle facciateil rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi
pulizia delle parti comuni condominialiopere per l'abbattimento delle barriere architettoniche
ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della coperturasostituzione dei lampioni condominiali
rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedirifacimento della facciata che modifichi sostanzialmente l'aspetto dello stabile
riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapettiabbattimento alberi condominiali
riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetrorifacimento scale recinzioni, muri di cinta e cancellate
riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, compreso l’eventuale rinforzo dei solai, riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiaturesostituzione caldaia condominiale
riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande
e delle vetrine
modifica integrale dell'impianto idrico, dell'impianto elettrico, dell'impianto sanitario
riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversitrasformazione del giardino condominiale in posti auto
riparazione ringhiere e parapettiinterventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi
ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistentiopere di consolidamento statico
sostituzione grondaie e pluvialirealizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni

Ripartizione spese di gestione, chi paga?

Anche le spese condominiali seguono delle regole per la corretta ripartizione in base al tipo di intervento sia esso ordinario o straordinario:

  • Per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria queste vengono approvate in sede assembleare all’inizio dell’anno e vengono ripartite in base alle tabelle millesimali d’uso comune. Queste infatti tengono in considerazione l’uso che ogni condomino può fare delle parti comuni.
  • Per le attività di manutenzione straordinaria e le innovazioni le spese vengono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà posseduti.

Obblighi dell’amministratore

Spetta all’amministratore di condominio occuparsi di gestire le attività ordinarie in quanto rappresentante del condominio. Non apportando modifiche alle parti comuni queste attività non necessitano di un’assemblea, per ognuna, che ne approvi l’esecuzione. Differentemente nel caso degli interventi straordinari l’amministratore è obbligato a convocare un’assemblea che approvi o meno gli interventi necessari. 

La normativa

In materia di gestione/manutenzione condominiale si fa riferimento al d.p.r. n. 380/2001 che indica:

  • opere di manutenzione ordinaria come interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”;
  • opere di manutenzione straordinaria come  interventi volti a  mantenere in buono stato l’intero edificio e, quindi, sono quelli che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell’edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti”.
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Infiltrazioni d’acqua in condominio: cause e responsabilità

Capita a tutti, prima o poi, di dover fronteggiare il problema delle infiltrazioni d’acqua, dell’umidità e della muffa in casa. Ma prima di incolpare subito l’ inquilino del piano di sopra, sarebbe bene individuare le cause del problema e le relative responsabilità.

Cause e responsabilità: chi paga? 

Le infiltrazioni d’acqua sono una delle cause più frequenti di danni alle strutture condominiali.

Una volta che il condominio presenta segni di infiltrazione, a chi va imputata la responsabilità del danno? Ai condomini danneggiati spetta un risarcimento? Individuare le cause delle infiltrazioni e le relative responsabilità, non è così semplice.

Le principali possono riferirsi a:

  • rottura delle tubature: quelle di adduzione sono di proprietà condominiale finché non incontrano i contatori dei condomini, quelle di scarico finché non vengono collegate con quelle dei singoli appartamenti. Poi la responsabilità passa al singolo proprietario che dovrà pagare di tasca sua.
  • muri perimetrali: dato che vengono considerati come parti comuni, il condominio risponde per i danni che causano ai singoli. Eccezion fatta per i danni da imputare a gravi difetti di costruzione. In questo caso il risarcimento può essere chiesto sia dal soggetto danneggiato che dal condominio stesso alla ditta che ha eseguito i lavori, entro 10 anni dalla loro ultimazione.
  • terrazze a livello: anche se di proprietà o a uso esclusivo di un singolo condomino, viene considerata alla stregua della copertura del lastrico solare. Di conseguenza, dei danni causati all’appartamento sottostante ne rispondono tutti i condòmini, secondo le proporzioni riportate nell’art. 1126 c.c.

Nello specifico, per capire chi deve rispondere per la manutenzione degli immobili e gli eventuali danni da infiltrazione, ci viene in aiuto la legge.

infiltrazione d'acqua in condominio

Responsabilità del proprietario di un immobile

Se la rottura di una tubatura riguarda un singolo condomino, è egli stesso a dover provvedere ai danni provocati. Potrebbe evitare di risponderne dimostrando che sono derivati da un caso fortuito o che l’impianto riportava difetti e problematiche preesistenti al momento dell’acquisto del bene immobile (Cass. n. 11160/1997). Se così fosse, potrebbe tentare di agire in rivalsa nei confronti del venditore o del costruttore.

Responsabilità in caso di locazione 

La sentenza Cass. n. 21788/ 2015 sancisce che per l’edificio in locazione il proprietario mantiene la custodia dei muri e degli impianti in essi inglobate e perciò ne è responsabile degli eventuali danni. Mentre il conduttore diviene solamente custode degli accessi e delle restanti parti del bene.

Responsabilità del condominio 

Quando l’infiltrazione deriva dalla rottura di tubi di proprietà del condominio o di altri beni comuni, l’art. 2051 c.c. riferisce che la responsabilità spetta al soggetto che ne detiene la custodia e ne garantisce la manutenzione degli impianti. Per cui, dei danni che derivano da certi beni ne deve rispondere il condominio stesso. Deve avviare i lavori e provvedere al risarcimento delle parti colpite.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni d’acqua? 

Nei casi in cui la responsabilità delle problematiche conseguenti le infiltrazioni è da imputare al condominio, l’amministratore ha l’onere di provvedere alla loro risoluzione.

Innanzitutto deve sollecitare l’assemblea affinché deliberi l’esecuzione dei lavori di riparazione e ripristino.

Infine, deve agire in rivalsa all’appaltatore, se le cause sono riconducibili alla costruzione, per richiedere un risarcimento.

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Albo per amministratori di condominio

Nell’ordinamento italiano, attualmente, non è previsto un albo per amministratori di condominio. La ragione di tutto ciò sta nel fatto che l’attività di amministratore non rientra tra le cosiddette professioni ordinistiche. Chi svolge questo tipo di attività infatti tra le altre disposizioni ha anche l’obbligo di iscriversi a determinati ordini e collegi.

La professione oggi

Attualmente chiunque abiti in un condominio in cui vi siano più di otto proprietari è obbligato a dotarsi di un amministratore. L’amministratore, dunque, è a tutti gli effetti l’organo rappresentativo del condominio e, in quanto tale, deve rispondere ad alcuni requisiti indicati dalla legge (art. 71-bis disp. att. c.c.).

Chiunque volesse avviarsi alla professione dovrebbe iscriversi ad un corso di formazione iniziale di 72 ore e successivamente frequentare annualmente dei corsi di aggiornamento della durata di 15 ore. Avviata la professione l’amministratore potrà decidere autonomamente se iscriversi ad un’associazione di categoria. Oppure se avviare la sua formazione e professione proprio attraverso una delle associazioni riconosciute a livello nazionale.

Come già affermato, non essendo una professione ordinistica ad oggi non esiste un albo per amministratori di condominio, ma la discussione circa la possibilità della sua formazione si fa sempre più pressante.

Albo per amministratori di condominio

Il sottosegretario alla giustizia, Jacopo Morrone, durante l’ultimo Forum nazionale dei commercialisti si è espresso soprattutto sugli albi professionali e in particolare su quello degli amministratori di condominio.

L’adozione di un albo per amministratori di condominio consentirebbe di sottoporre a regole universalmente riconosciute la categoria e di creare una lista accessibile nella quale segnare gli appartenenti. Il sottosegretario ha, infatti, dichiarato: “Già abbiamo aperto tavoli tecnici per risolvere su più fronti. Tra questi, abbiamo dato molta attenzione agli amministratori di condominio. Il nostro obiettivo è quello di dare tutele a questa professione. Infatti, è allo studio la costituzione di un registro o di un albo per il comparto, in modo da definire regole e compiti precisi”.

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Un altro punto fondamentale della riforma riguarderebbe anche la retribuzione, molto spesso soggetta a critiche da parte di amministratori e condomini. Morrone, a tal proposito, ha affermato: “Bisogna valorizzare il lavoro dei componenti degli ordini professionali; il modo migliore è garantirgli la giusta paga per il lavoro che svolgono”.

Infine, il sottosegretario ha voluto specificare un ulteriore punto, quello cioè che riguarda la prassi elettiva. “Il nostro obiettivo è quello di eliminare qualsiasi problema di interpretazione delle procedure elettive. Per questo motivo ho intenzione di chiedere una specifica per risolvere la questione, puntando ad un intervento legislativo che permetta una corretta identificazione del limite massimo dei mandati”.